在浦东四大副中心之中，大概唯有川沙底子是最虚的，但是川沙的地理位置真的好，不但占了迪士尼，更是连接了迪士尼和浦东国际机场，这个巧妙的地理位置就好比浦西的长宁，可以这么说，长宁现在什么样，川沙有样学样就行，更何况还有个迪士尼，作为未来上海旅游度假产业的中心坐标，迪士尼可以说是全球旅游业的头号IP，起对周边的经济带动作用毋庸置疑，以迪士尼为中心方圆5公里的产业规划区域，足够川沙发达好一阵子。

前   言

川沙是浦东最远的一个城副，郊区环线上面的川沙为什么会成为城副呢？因为他有迪斯尼，迪斯尼作为世界上最成功的娱乐产业的一个代表，在上海落户之后也是吸引了万千目光。

板块基本情况

川沙的迪斯尼离浦东机场其实只有5公里左右的直线距离。我们现在看到的迪斯尼，它只是一个迪斯尼乐园，未来整个所谓的上海国际度假区，它是以迪斯尼为核心的方圆5公里的度假区，可以说这5公里里面它是代表着未来扩张的迪斯尼，其他的旅游娱乐等各种各样的产业上下游。

一个迪斯尼它带来的不只是一个游乐园，它带来的是整个大片区的产业链，所以迪斯尼就使整个川沙片区成了上海未来的旅游产业链集群所在地，一来这个地位肯定能够保障，二来未来的发展也是比较值得期待的。在更远的未来，迪斯尼的这个川沙板块和惠南的海昌海洋公园、包括未来的这个几个乐园将会连成一片，形成整个上海的一个度假大圈，把上海最荒芜的一片土地给带起来。

不过根本意义上来讲的话，川沙是一个大的旅游集群，然后惠南沿海的这边的滴水湖附近有4、5个游乐园。但是自从海洋公园出来之后，我就觉得大圈子的这个事咱们还是放一放，这个品质感实在太差了，素质又差，就算了。我们还是聚焦在迪斯尼5公里里面吧。

上海迪斯尼应该说是全球6个迪斯尼当中最赚钱的一个，人确实是够多，但也是最糟的一个，所以说在全球6个迪斯尼当中体验是最差的。这个是未来需要去改进的一个东西，因此来说迪斯尼现在想了个办法，门票逐年涨价。

当价格抬上去之后，现在去一次迪斯尼，如果说你要买个快速通道票的话，加上门票的价格得上千，如果是这样子的话，未来这个地方的消费它会越来越高，就变成了一个高消费的场所了。

所以，不管迪斯尼里面的体验感好不好，反正至少现在是一棵摇钱树。作为一棵摇钱树，这个产业发展肯定是少不了的。因此，作为整个国际旅游度假圈的这个产业集群来说，川沙未来其实是值得一点期待的。

板块未来发展

但其实现在川沙的房子相对来说是不多的，尤其是川沙的东面，打开川沙地图会发现这整个大川沙绝大部分都是各种公司、各种厂，住宅是非常少的，主要的住宅是在川沙站这里，是川沙目前唯一的居住片区，它的价格相对来说我觉得是合理的（如果跟青浦比的话），也就是三四万的样子。

川沙这个片区当中，未来的城副主要是聚焦在两块，一块是迪斯尼，当然是核心的重中之重，一块就是所谓的上海东站，我们叫浦东综合交通枢纽。

浦东综合交通枢纽的规划，使得整个大川沙显得又有规划，交通又起来了。因为我们知道浦东机场这个位置附近是属于整个上海最不像上海的地方，未来川沙确实要承担起这个荒芜的地方。

整条主轴上面川沙一直到惠南，就是要把上海这片荒芜的地方给点亮，城市感觉越来越强，责任是比较重大的。当然现在浦东综合交通枢纽以及迪斯尼这两大驱动力，确实可以把川沙来做一波提升。

川沙板块当中，旧厂房的改建时间是比较久的，因为这里大量的厂房还在使用中，未来川沙这边尤其是川沙南部，它的轨道交通是一个大问题，因为现在川沙主要是靠二号线，华夏东路站和川沙站下来有大量的住宅，但是迪斯尼附近那几乎是没有的，大片大片的土地都是处在一个没有轨道交通的情况，十一号线到迪斯尼就戛然而止了，所以川沙如果要真的去买房子的话，我觉得还是得在二号线川沙站附近。

总   结

目前主要的外溢倾向还是在川沙站附近和新场这两个地方，是未来川沙所谓城副的一个产业外溢人口，但是现在新场新开盘的房子价格也不便宜，所以还不如到川沙里面去买一套，未来这个租金可能还能慢慢涨上去，但是你要说房价能涨多少呢，不一定，因为毕竟这个片区的基础就摆在那里了，不是特别的好。

城市的发展未必能百分百的带动住宅的发展，所以说川沙我觉得可以慎重考虑入手。规划很宏伟，但是如果要去投资川沙的话，我觉得谨慎一点，可能收益没有看规划那么的牛，看规划又是一个大的旅游度假区，又是一个浦东综合交通枢纽，那可能是不是要飞起来了？对于住宅来说未必能飞起来，它外溢的方向还是蛮多的。

所以说这个大家可能要谨慎，对于川沙我就告诉大家两个字，谨慎，其他大家自己考虑。

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