我在上海买了一套法拍房——记我在上海买房的这3个月！！！
发布日期： 2021-06-29
最新情况
7月10日上午11:20接到肖然团队的信息：
周一（7月15日）可以去法院拿裁定，之后去交易中心办理审税，运气好一些的话，还可以完成交房；
如果加急一下的话7月22日就可以完税+过户，7月25日左右就可以拿到产证，全部工作结束，没想到这么顺利！！！
Part 1
前 言
在三个多月前，我还不确定，可不可以在上海买房，会不会在上海买房；
在三个多月前，我还不确定，能不能买得下来，要怎么买，安不安全；
在三个多月前，我只是看到了说可能，多少年来，一直想在一线城市，比如：上海，买一套房子，但一直觉得不太可能，就只停留在想想的阶段；
在三个月后的今天，我已经在上海内环内买下了一套140平、双重点学区（第1T队小学&中学）的地铁三房；
在三个月后的今天，我花了1200万买下一套市值1300多万上海内环内、双重点学区的地铁三房；
在三个月后的今天，我用低于市价100多万买下了这套学区三房，不仅在市区内环内，而且这套房子旁边还在拆迁改造升级；
而且还是内环内最大的一片升级土地，也是黄浦江两岸内环内最大的成品升级土地，在《黄浦江两岸地区发展“十三五”规划》中，未来保值升值能力应该不差。
如果顺利的话，再有半个月左右，我这次的上海买房历程就圆满结束了，现在，很多记忆还很鲜明，就想把这段心路历程记录下来，一来我也整理整理，二来身边很多朋友也想在上海买房，记录下来让他们也参考参考。
分享内容安排
◉ 先简单的介绍下自己，以及我的大概情况；
◉ 梳理一下整个买房过程，让大家对这3个月有一个大概的了解；
◉ 把买法拍房这3个月的心路历程完整的跟大家聊聊，这段的篇幅会很长，可能会长达五六千字，你要有点耐心。
Part 2
我的情况
大家好，我叫张生，已过不惑之年，目前定居在南京，经营着一家自己的公司，家中小有私产，夫妻和睦，儿子已在国外求学，也算是学业有所成的。
我的爱好还是比较多的，喝喝小酒、品品美食、听听小曲（曲风还较多变）、到处走走；
我的工作也比较忙，需要各地飞来飞去，去上海的这两三次，都是赶来赶去的，这大概就是我们这些中年大叔的日常嘛~~
左右滑动查看张总的日常
为什么会在上海买房子？
这其实没什么好说的，我们已打拼了大半辈子，也走了大半个地球，经商这么多年也有了些积储，把这些积储、一些三四线城市的房子转换成一线城市的房子，保值能力会强不少。
如果真需要用钱一线城市的房子变现也比较快，就算不出售，银行贷款政策也好太多了。
再说，如果孩子之后想回国发展，大多会选择一线城市，在能力范围内布置一套一线城市的房产，总的来说，还是很有必要的。
其实这个想法，从很多年前就已经有了，但是一直觉得好像不能买，所以也就是一个想法罢了。
后来，无意中了解到上海的一些房子不仅可以正常的买，还可以正常贷款后，在深度了解后，我就做了决定并行动起来，不过这个过程也花了近三个月，具体的会在心路历程中细细道来。
Part 3
买房过程
第❶阶段：了解到有那么一回事，默默的学习中
19年的3月份，无意中看到一张帖子，比较详实的介绍怎么不限购在上海买房的帖子，觉得有点用就收藏了，并关注了对应的公众平台“袋鼠安家｜肖然学房产”。
花了一个完整的周末，把“手把手教你购买上海法拍房”的课程大体听了一遍，正是这个系列课程让我对上海的法拍房有了一定的了解，并明确的知道我是可以正常购买，而且应该是值得尝试的。
又花了小半个月，对课程中提到的内容到百度上一一去核实及印证，发现课程中的内容不仅全面、详实，还经得起推敲，所以决定联系他们并去上海面谈。
第❶阶段小结：
一个独立的学习及判断过程，其实是非常重要的，“手把手教你购买上海法拍房”是目前我能找到的最基础、最全面的课程。购买法拍房所需要了解、学习、掌握的知识课程里都梳理了出来，并一一做了深度讲解。
课程中包含了法拍房的基础知识、法拍房怎么做贷款、购买法拍房怎么操作可以规避可能出现的风险、购买法拍房的过程中一般会出现哪些风险要怎么应对，这22堂课中都一一做了解答，只要你愿意投入时间去学习，就能了解到。
如果真想通过法拍的方式购买一套房子，真的建议你至少从中选5个课程完整的听听，把相关的内容记录下来，再通过百度反复的去核实及验证。我就是这么做的，从结果来看效果非常不错。
（小编强烈推荐，戳图直达课程合集）
第❷阶段：初次接触、考核中、磨合中、认可中、了解市场中
4月16日，第一次与“袋鼠安家”团队接触
一次为时40分钟的线上会议，解答了不少我对上海法拍房的问题，初步考核，专业度与他们课程所表现的专业是一致的。
4月20日，第一次面谈
正好去上海出差，就特意留了一个周末去实地拜访“袋鼠安家”团队，是他们的肖然老师接待我的，很专业，在一个半小时的面谈后，直接签定了正式的服务协议，肖然老师当时还问我要不要先考虑签个意向再签正式，我说不用，既然决定要做了，就不要犹豫。
4月21日，看了4套房子
肖然团队的燕子开车带我去看了4套房子，杨浦2套、静安1套、闵行1套、浦东1套，基本把浦东浦西逛了逛，一边看房一边了解上海，我们从早上8点看到了晚上8点，让我对生活在上海有了一定的认识，也对怎么看上海的房子有了一定的了解，确实与看南京的房子不太一样，燕子也安排的非常流畅及合理，在这个行业工作十年，确实够专业！
4月22日，注册了一家公司
上午，在肖然老师的协助下，在上海注册了一家公司，为之后贷款做准备，只花了一小个上午就完成了，专业+效率，下午我就打飞的回了南京。
5月份，深入了解市场
整个5月份都在燕子的协助下，跟踪之前看过的4套房子，与肖然团队调研（全部线上会议完成）、讨论、预测、以及跟进最后房屋的成交，这一个月对让我更深切的理解之前课程中的内容，对上海的法拍房有一个非常清晰的认知，也对自己要在上海通过法拍买一套怎样的房子有了比较清晰的标准。（这个过程，会在下篇做详细的整理）
第❷阶段小结：
整个4月&5月，用肖然老师的话来说，就是模拟实战期，这段时间不要求一定要参拍，说我还没有准备好，嗯好像不仅仅是资金没有到位的原因。
但必须完整的跟踪至少2~3套房子，从调研、资金预算、模拟参拍价格预测、房屋成交后讨论总结，要求充分的表达自己的观点及坦诚的交流。
直到6月份参拍现在得标的这套房子时，才发现之前的模拟实战的真正价值，也正因为有这段模拟实战的经历，才让我有能力、有机会抓住这个机会。（后文会详细分享）
第❸阶段：我的真的准备好了吗？从犹豫到全力以赴！
6月11日，目标出现，资金短缺
接到肖然老师的电话，跟我说有一套房子一定要深入的了解了解（就是我现在买下来的这套），听完分析后确实觉得还真挺适合我的，但是15天后就开拍了，我与肖然老师的预测都是接近1200W成交，现在手上只有650W，差了一半，30天内需要准备另外600W，我总觉得不太可能，内心准备放弃。
6月13日，全力以赴备战
觉得时间不够，这个案子虽然合适，但是可能与我无缘，想了想没有行动。肖然说：还没有做就说不太可能，这我不能接受；全力以赴争取过了，还是与之失之交臂，这个我认。确实是这个理，于是决定全力以赴去做准备。
6月19日，意外的惊喜
肖然老师在看完我个人的征信+流水后，跟我说应该能帮我争取到300W左右的按揭贷款，这是意外之喜，完全没想到这个可以做到（专业人士的解决方案就是多选项的），一直到7月3日放款前都有一点不太敢相信，说实在的。
6月21日，注册参拍帐户
燕子提醒我公拍网最好提前一二个工作日注册，因为有实名认证的时间。
6月22日，实地看房
一早九点多飞机到达上海，在燕子的陪同下去看要参拍的这套房子，同时还准备了浦西静安的一套房子，燕子的准备工作相当充分，来之前就发了我一份十几页的调研报告，同时还与银行工作人员进行了沟通，详细核实了之后按揭贷款的相关事宜，并对一些特殊情况的材料处理给出了非常高效、方便的建议。
也正是这次上海实地核实，不仅对资金更有信心，还对肖然团队推荐的两套房子有了更深的了解，这对之后的参拍是非常非常重要的，个人真心的建议每一位朋友，在参拍前一定一定要实地看看房子，不管你在上海还是在外地，没有条件也是要创造条件（细节之后详聊）。
6月23日，一切准备就绪
我自己的另外300W也差不多确定好了，在参拍前基本确定好了1200多万的资金，在半个月前我还以为我自己肯定搞不定来着，23日晚上12点多了（那天应酬到了很晚），还与肖然老师通了次电话，讨论看的这两套房子的优劣，这次电话聊了半个多小时，肖然老师用了两张对比表+两张图，解答清楚了心里的疑惑（这部分会做详细的分享，请看下篇，因为很关键）。
第❸阶段小结：
犹豫是因为不确定。不确定现在是不是最好的时机，现在要真的买入吗？还是再等等？
不确定这不到一个月的时间里能否搞定资金，差这么多，觉得很难。不确定这个机会，这套房子是不是真的好。
而且香港在爆动，会影响上海的经济吗？中美贸易冲突这么严重，已实际影响到经济了，要不要等到再明朗一些再入手呢？
上海的房子会不会跌？这套房子买后会不会跌？是不是还有更好的入手时机呢？有必要现在入手吗？
关于中美贸易冲突，肖然老师只与我分享了一些她在同济EMBA课程上所了解的，之后问了我几个问题:
1、这次买房所用到的钱会影响到你公司的运作吗？
嗯~~并不会，因为这些钱本来计划就是来买房的，现在买和之后买对我的影响并不大。
2、如果真的生意上遇到了困难，需要资金支持，你有备用方案吗？足够支撑半年或一年吗？
是有三个备案的，一年半截没问题。
3、你觉得这套房子，买下来后，会跌吗？为什么？
我觉得不会。这几天问了不少朋友，有几个正好就住在这附近，他们在这里住了十几年了，都说这里很不错，并建议我有合适的就买入，以后大家还可以做邻居。
另外，这套房子的情况我们也分析得很清楚了，内环内、次新房、地铁房、面积还是140平三房，小区档次还是中高端，这样的房子跌的概率不高的。
何况，这套房子还配有那么优质的学区资源，优质的教育资源近5年内都是很稀缺的，特别是这次小学报名的模式的改变，优质学区房更稀缺，跌的可能性不大。
再说，我也查过那个片区的规划，之前看房时有路过，确实如老师所说的，在升级改造，升级后利涨的概率还是比较大的，我也知道上海这些年在黄浦江沿岸的投入比较大，这些规划也都有看过。
4、这样的机会多吗？
嗯~~好像这二三个月来，就见过几套这种类型的房子，在我购买范围内的，还符合我的选房标准的，目前还真是这套最适合。
被老师这么一问，想想也是，确实没什么需要犹豫的，那就全力以赴去准备、去争取、去抓住这个机会。
第❹阶段：参拍，3个半小时后，我花了1200万
6月24日，上午9:40付完保证金
如果不是之前燕子之前协助我注册并认证好了，并提前开通好消费额度，不可能这么顺利的报名成功的，其实我也想早点报名的，可是资金提出需要T+1，21日没有到帐，之后两天又是周末，还好是上午9:30到的帐，要不然之前的工作又白忙了，本来计划看完房子回来就报名的。
6月24日，上午9:50开始参拍
远在南京的我，开始了首次正式参拍旅程，在肖然团队的协助下，这场战斗一直持续到了下午13:20左右，整整3个半小时，其中有一个半小时左右都是在跟一个人竞价。
这次的对手听肖然分析也是一个高手，他长达30多次出价都精准到剩一分半时出价，这对我的压力真的非常大，如果只是我自己一个人参拍，没有肖然与燕子的协助一定坚持不下来，也不可能想到、精确的使用那么多策略，更不可能得标。
如果不是肖然老师敏锐的察觉到对方的变化，并针对这些微小的变化立即制定应对的方案，可能也得不了标，因为我们的预算也差不多到了。
参拍过程中，特别是在逼近心里价的时候，一定会面临这些问题：
如果出到1180W，我需要准备多少钱？都是些什么钱？在什么时候？还没结束，要加到多少才可能结束？我最高出到多少钱？只剩下30秒了，我还要不要加？
在参拍的过程中，燕子会实时的把最新价格的资金表发到群里，清晰的解答上面这些问题，会在20秒内核算完并发给到我，这个在参拍过程中其实也是很重要的。
而这只是参拍过程中的一个细节而已。
6月24日，下午13:32开始得标后工作盘点
经过三个半小时的奋战，我终于得标了！！2周内必须全款付清，现在最应该做什么？怎么做？要注意些什么？
一得标，就接到肖然团队燕子的电话，跟我详细讲解了接下来需要做的事，以及立即马上要做的事＋注意事项等。
10分钟后，收到肖然团队根据我的案子定制的《得标后工作清单表》，详细记录了从得标当天一直到拿到产证及房子的这过程中要做的事、最晚的时间节点、红色标出来的注意事项等。有这样一支团队的支持真的很让人安心，而且从目前的各项结果来看，这支团队是真的值得信赖的。
6月25日，签贷款合同
飞到上海签贷款合同，6月28日把所有的材料补齐，7月3日上午11：38银行放款，我这套房子的尾款日是7月8日，肖然团队确确实实做到了他们所承诺的。
7月15日，拿到裁定
上午9:30在燕子的陪同下去法院取好裁定。这天上午，我们的经历就比较玄幻了，本来我们计划立即去审税，下次来就办理过户了，结果没办成。
7月24日，审税&办理税费卡
办理审税这事还真比较折腾，与法官&拍卖行&被执行人多方协商下来，燕子说不能再被牵着走了，房子已解封，我们还是尽快办理才是相对安全的。在燕子推动下7月24日上午9点多我又来到了上海，折腾到下午1点多终于把审税办完了，总算办完了，总算可以把心放回去了，这几天过得有点不够消停，总算有惊无险的把审税给办完了。
其实这时候，最最担心的是在这个过程中，万一房子再度被查封，虽然法官说不可能的，但是这事以前是发生过的，万一真的发生在我们身上呢？
肖然和燕子与各方沟通后，分析我们已把应该做的事都做好了，肖然还让他们公司的律师协助写了一份通知，提前一一告之了相关人员。
8月16日，过户&交房
下次再去上海，就是办理最后一件事了，房子+产证，燕子说应该是常规流程了，如果还有什么特别的事情发生，我再来分享 。
第❹阶段小结：
从4月16日第一次与肖然团队接触，到今天也才刚刚3个月，前面2个多月都是在准备，真正战斗是最后的这半个多月，也就是第四阶段，这也是真正考验我自己以及合作团队实力的时候。
考验我自己的选人能力，选的这支团队是否可信；考验我自己是否有相应的知识及学识，来判断所选的这支团队是否专业及可依赖（前面3个阶段的学习及磨合，就是为了拥有这个能力）
考验所选的这支团队真正的专业能力，从前3阶段已确定这支团队是有实力的，第4阶段一系列的工作完全证实了这确实是一支专业、有责任心、有实战经验的团队，是一支值得信赖、值得托付的团队。
Part 4
2021年案例补充
袋鼠安家补充：
张总家在拿到产证之后1个月左右，成功收房，经过一翻整修之后，出租给了一家人，到目前为止一切都顺顺利利，平平安安。
张总家在2019年6月24日以1252万税费各付的情况下，购买了这套143.56平方米的浦东内环内学区大三房，到2021年7月4日这套房子市场价近1800~1900万，二年时间里涨了51%。
上海近二年里，只有在2020年10月份之后有一波涨幅平均在30%左右，张生家这套房子的总涨幅是51%，远远高于上海大部的房子的涨幅，说明当时的选标还是相当成功的。
注：2019年6月~2020年9月，上海的涨幅很少，有一些地方还在阴跌，2020年上半年一些房子的出售价还不如2017年的买入价高，这是当时市场情况。
后 记
此次买房3心得
◉ 买房是一个很专业的事，买法拍房又是这个专业里面的战斗机。专业的事让专业的人去做，才能最大限度的去规避各种风险和套路！
◉ 相信你选择的团队，疑人不用，用人不疑！
◉ 参拍前要实地看房！看房！看房！只有充分了解要参拍的房子，才能在最关键时刻做出正确的决定！
对这3个月的经历，最后用一首《定风波》来表达我的感受：
莫听穿林打叶声，何妨吟啸且徐行。
燕子衔泥迎烟雨，走起！肖然运筹帷幄中。
魔都楼高空羡影，微冷，一朝拍定千金轻。
回首向来萧瑟处，完美！一方小院慰平生。
最后愿所有想在上海配置资产的朋友，都能顺风、顺心、如愿。
以上这近6500字，是我与肖然老师一起用了整整7天所写，所写的都是这3个月的真实经历，是我这次上海购买法拍房的真实经历。
希望我身边一直想买，却不知道怎么做，且有各种担心的朋友，在看完这篇文章后，能行动起来，想了这么多年，不动起来是不会有结果的，我已经用切身的经历把可行的路径及结果做出来了。
希望很多像我一样的，一样没有一线城市购房资格的，一样想在一线城市购买资产的朋友，在看到我这么详实的分享后，能少走一些弯路，能收获到美好的果实。
袋鼠安家 KANGAROO ESTATE
如果您有任何需要，袋鼠安家都愿意为您提供私人订制服务，提高您的参拍成功率、规避或化解您的购房风险、安全地把这么香的房子交付给您。
2020年，袋鼠安家团队做得最大的一个客户的成交价是2.3亿。
