浦东的心脏所在，狭义上讲的陆家嘴就是地图上陆家嘴CAZ的部分，但广义上讲，陆家嘴因当是从黄浦江至世纪公园、北滨江至塘桥的这么一个巨大的区域，以陆家嘴金融城为核心，其中只有少部分耳熟能详的上海顶级滨江豪宅，这也是上海高端住宅版图的绝对主战场，而无论是潍坊、源深还是洋泾，甚至是塘桥都可算是陆家嘴衍生的住宅功能区域，从这个角度讲，可谓是龙生九子各有不同。

前  言

如果说浦东是中国改革开放上海改革开放的一个前沿阵地的话，那前沿中的桥头堡就是陆家嘴了。陆家嘴定位非常清晰，金融中心，从中国金融中心到全球金融中心，楼的高度就能代表这个地方发展的一个高度。今天就带大家来看一看陆家嘴的格局，包括陆家嘴发展的可能性、发展的潜力。

今天要讲的陆家嘴这个地方范围是比较大的，陆家嘴其中包括潍坊、塘桥、源深、洋泾，都在里面了。大家都知道陆家嘴很贵，这个无需赘述，确实很贵。但其实我一直觉得在浦东区域当中陆家嘴本身的板块它的价格还是比较值的。

之前在说浦西的时候，就跟大家提到过上海真正的一线临江豪宅其实只有浦东有。浦西这一块也只有徐汇滨江有那么一些，当时可能漏网之鱼给了住宅。因为浦西的土地规划更讲究打造公共空间，不会把核心资源用在住宅上面的。在浦西所谓的滨江豪宅的话，基本都是在二线。一线都是给公共空间和商办，很少有住宅。

因此陆家嘴是上海唯有的一片大型的一线临江的滨江豪宅区。所以说，这个当然就值钱了。我一直说浦东陆家嘴这一块的豪宅，资产属性要远远高于它本身的住宅属性的，多数把它当做资产。真的买了直接住里面的人还是居少，绝大部分都是租出去的。

真正的有钱人不喜欢住在这种比较显摆的地方，你说住在江边，对面外滩的朋友投一块钱分分钟就能看到你们家，确实居住体验比较差。那么租户就无所谓了，相对比较有钱的那种租户，包括以前上海很多足球队、外援都住在里面。一来比较有名，二来也方便看城市景观。

在上海未来推进的五个中心，其中之一就是金融中心，这个金融中心当然就是陆家嘴了。陆家嘴目前来说的话，它已经是非常知名的全球级别的金融中心了，未来基本上是要占上全球最牛的几个金融中心之一的。

虽然不是唯一，毕竟伦敦、纽约、东京还活着。但是未来陆家嘴是绝对有机会跟它们平起平坐站在一个档次上的。因此来说，其实陆家嘴的规划也没什么好多说了，定位大家也都懂。未来会成什么样，其实耳朵听得都起老茧了。

陆家嘴板块格局

今天主要跟大家来说一说，陆家嘴大区域当中的一个格局。陆家嘴其实是一个沿着世纪大道左右对称的地方，非常有意思。陆家嘴中心区域就是那个凸出的尖儿一小片儿。

然后沿着世纪大道往东，第一个来到的对称板块是梅园和潍坊。潍坊和梅园是二线板块，那么梅园和潍坊这两个地方，其实功能是不一样的。以前说起来叫小陆家嘴，现在这个概念也不怎么提了。反正整个陆家嘴扩大了，都是大陆家嘴区域了。

以前这边发展确实比较欠一点，现在不提了，反正滨江延伸段一起包进去了。基本上陆家嘴最近的生活密集区，其实就是在潍坊（我们不能说陆家嘴的这个豪宅区里面是生活密集区，豪宅我们另外说）。

潍坊当时其实承担了陆家嘴比较多的住宅的配套。老百姓过日子用的商业基本上也都聚在潍坊这个位置上面。到浦东去玩的话，绝大部分也是在潍坊，比较有名的八佰伴、东昌路，基本上都在这里。

潍坊的资源配套密度非常的高，是一个看上去比较接近浦西的这样子的一个状态，生活感是比较强的。包括一些浦东以前的动迁，一些老的小区也都聚在这个地方，绝大部分都在这里。

那么在潍坊北面的就是梅园板块，这个梅园板块其实也可以把它叫做是北滨江。因为所谓的梅园板块，其实就是陆家嘴的北滨江北延伸段的所在地。也是目前来说大陆家嘴范围中一个发展最热门的地方。有大量的工程正在做，商办的写字楼、住宅都有。最近这两年炒的比较火的这些项目也在那边，包括万科的翡翠，陆家嘴一号院，还有恒大的滨江华府。这些项目可能就万科翡翠滨江稍微好一点，其他的就不谈了。

这片土地很多都是属于上海地产，有些是上海地产和一些其他的开发商合作的。包括上海地产自己在那边也有个项目，一个老项目。当然还有新的期数，这个本身是比较老的，因此相对来说比较实惠一点。反正我觉得北滨江都是骗土豪的，因为整个滨江沿线基本上准一线的主要都聚焦在陆家嘴南面，比如，海景壹号、仁恒、世贸这种。

梅园其实是新兴的一片地方，无论是它的写字楼综合体，还是它的住宅都是现在陆家嘴范围当中最新的。这里也就形成了陆家嘴东面的一个铁三角，基本上在这也等于是在陆家嘴。

整个浦东滨江沿线的一线江景房也好久都没有出过新盘了，所以说北滨江占着这一波大家都去买，买的确实挺火。但是这就跟割韭菜一样，反正梅园是这样子的一个状况。那么梅园现在是整个大陆家嘴区域甚至浦东内环当中最大的一片新房的所在地，当然房子很贵也很多。

再到里面也就是陆家嘴的三线位置了。最有名的就是源深，源深板块是当时陆家嘴往后延伸出来的第一层的给陆家嘴配套的高端住宅区，因为当时花木还要更远一点，在更东边一点。

真正能算陆家嘴范围当中的住宅区就是高品质的，且不说陆家嘴当中10万的豪宅，接近10万的这种高品质的准豪宅源深算最多了。而且源深有一个体育场，也是相对有人气的。在整个大陆家嘴这一片当中，源深相对来说让人感觉它的居住品质感以及资源的密度，两者平衡性是比较好的，人口的质量相对也比较高，因为当时有大量跟陆家嘴产业相关的这种高管都是住在这里的。

其实源深跟潍坊很像。源深就是品质高一些，资源少一些，环境显得更安静一点。那么潍坊是品质稍显低那么一点点，但是商业真是繁华，楼下就是商场、街区型商业。相对来说算得上是陆家嘴范围当中的核心生活配套区那就是源深跟潍坊。一个偏生活，一个偏商业的，一个更高端，一个更热闹，就这样子的一个状况。

源深再往里面去的话，这个地方叫做洋泾。在洋泾就谈不上是在陆家嘴了。但是因为洋泾它跟梅园板块是贴在一块的。因此这里也能算是北滨江，方便点咱们就叫它陆家嘴滨江。

陆家嘴滨江这一块是目前上海比较新的，也是比较漂亮的一条滨江带，可以跟徐汇滨江去媲美的。因此洋泾也就占这个好处了，因为洋泾板块是陆家嘴往里的最后一个内环板块，过了杨浦大桥就出内环了，就算不得是陆家嘴滨江了。洋泾这里勉强可以算，因为这里有这个“民生码头”，它也算是滨江一体化的景观带里的。再过去到金杨了，那就算不上了。

因此，洋泾目前来说是我认为在整个浦东内环范围当中性价比最高的一个板块，而且它又有自己的发展潜力。洋泾的新地可不少，前两年刚刚新开了一个“置汇旭辉广场”，一下子把洋泾整个的生活水准提升了一个档次，非常棒。虽然这个商业实际也就一般，但是好歹人家有这个推动力，体量在。

洋泾其实本身它的生活氛围就非常好，街铺非常发达，一些小饭店、这种小店还挺有意思的。过日子，谁天天到陆家嘴国金里面过日子。一般不至于的，再有钱的人也是人食五谷杂粮，谁天天跑国金里面，早中晚饭都在那边吃，不至于的。

因此来说的话，其实洋泾本身它的生活氛围就会偏好一些，跟浦西的感觉也比较的像，有很多街铺，买东西都很方便。那么以前商业档次相对比较低，也比较凌乱一点，但是现在有了核心商业体了。一个板块里面有一个那么大的核心商业体，也足够支撑了。

更何况其实洋泾还有一些地要做商业的，等到做起来之后洋泾就真正能够配得上陆家嘴滨江这个身份了。因此来说的话，洋泾目前是我觉得还没有被炒起来的一片值得去买一买的地方。现在价位还没起来，因为洋泾毕竟是这个陆家嘴滨江最东面的边缘地带，可能还没有被魔爪伸到。

但是我觉得它的生活便利度是非常高的。而且去陆家嘴开车大概也就15-20分钟的样子，非常的近，上内环也很方便。大家买房可以去考虑一下的，因为好多人会把洋泾忽略掉，把洋泾和金杨忽略掉。

很多人买房要么去碧云，要么就是再往北那边的金桥，那里名声响。因为毕竟在浦东买房的朋友好多都对上海不了解，洋泾、梅园这种板块会直接给略过去了。你说花八九百买到碧云，那干嘛不买梅园呢？浦东的房价其实很乱的，真的是要睁大眼睛。因此来说的话，其实整个陆家嘴现在我倒是觉得洋泾是个挺不错的地方。

浦东VS浦西板块价格对比

大话浦东跟浦西的节目结构不太一样。浦西的每个板块在说完之后都会有四个生活圈的讲解。因为浦东没生活圈可言，都是自己管自己，也没周边延展或者怎么样的，都是自己一个板块内部消化的，所以就取消了生活圈板块。在浦东六讲的每个板块当中，我们讲完之后会把这个板块的价格跟浦西来做一个对比，方便大家去了解。

◉ 洋 泾

洋泾的话，以它的价位以及各方面配套来看，相对来说比较接近于浦西北中环的位置，实事求是讲，洋泾的这个配套相当于浦西哪里呢？相当于万里大华。要说它确实离陆家嘴近一点，加点钱也可以理解。但是万里的均价也就6万5，但洋泾的均价要7万8，大家对比一下价差有多大。

而且洋泾它的房子可能还老一些，但价格要到7万8，万里那边也就6万5，你说上哪说理去。洋泾的价格其实是跟长寿路差不多的，这个就是开发商的逻辑，都是内环当然得一个价。但洋泾的配套跟长寿路这边还真是不能比。要论地理位置的话，长寿路四通八达，还是北横的一部分，所以说浦东的房子那是真贵。

◉ 梅园&源深

梅园，包括源深这个地方相当于浦西哪里呢？源深版块在浦西大概相当于古北。古北也是相对比较独立的一个高品质居住区。但是古北的均价才8万4，源深的均价要9万2。源深无论是名声也好，还是它实际的资源等级，跟古北那是有差距的，而且差距不小，但它竟然要比古北贵好几千。

◉  潍 坊

接下来我们看潍坊。潍坊相当于浦西哪里呢？因为它生活的资源比较好，而且也是比较接近CBD的。从资源配套、功能以及它的地理位置来说，就相当于浦西的这边的老西门或者是豫园，差不多就这样的地方。是在核心板块的这个边缘的易出行的居住板块。

所以说，其实潍坊本身它的价格跟浦西就没有那么大的差距，差不多都是9万不到一点，8万多。但是那毕竟是豫园和老西门，上海的老城厢还带着地理价值的。其实潍坊本身它的均价，撇除地脉的历史因素来看，可能和黄浦的打浦桥、五里桥差不多。但是潍坊要比它们贵个三四千，差不多就是这样的状况。

◉ 滨江豪宅区

那么从滨江的豪宅区来说，陆家嘴的豪宅反而价格有优势了，这里是唯一的有优势的地方。陆家嘴现在的豪宅均价是在9万4左右，对应浦西相对来说比较有名的也是接近外滩的豪宅区，也就是我们的黄浦滨江南外滩，南外滩11万6。

黄浦滨江炒的确实太厉害了，它的泡沫全上海可以排进前三。陆家嘴现在泡沫已经下去很多了，因为毕竟这二手房不知道多少手了。现在陆家嘴买到的滨江豪宅基本上5手6手都算少的了，所以说资产属性比较的突出。

好，以上就是跟大家讲的陆家嘴的格局。我是希望以一个比较特别的方式来帮助大家理解浦东的房价，以及浦东的板块功能。也希望大家能够从中获取到一些自己的想知道的信息。