大家好，欢迎来到《闲聊2035》2020特别篇《上海置业宝典》栏目。今天我们为黄浦区收个官，来讲最后的一个区域——世博滨江。今天内容相对会比较短，因为这个区域没什么可说的，主要跟大家破破营销。

板块基本情况

说到世博滨江这个板块，其实我是觉得可惜了。为什么说它可惜了？从它这个板块的规划来说。这一片本来都是棚户区的，当时因为世博会的原因，这个地方一下子就被炒作起来了。世博滨江这个板块，它是之前世博会的浦西部分，也保留了挺多的场馆。

世博这个概念本身就已经炒作了很长时间了，应该来说是一个非常迷人的概念。但是不得不说，它没有兑现它的价值。最早的时候，世博滨江起源于哪里呢？起源于卢浦大桥和内环高架的东南夹角处。是一块非常大的，要几十万方这样子的一个大型的综合体。

最早是香港新世界拿下来的这块地，香港开发商相对来说比较擅长于打造综合体的。因为香港新世界拿得比较早，成本是比较低的，大家都非常期待它可以做出一块非常好的东西来，没想到后来就造了一个写字楼，之后就分别转给了融创和绿地，在业内，我不直说了，大家都懂的，反正就这样吧。

本来应该是世博浦西部分的领航的这样子这块地，拆给这两个开发商之后，这块地基本上也就算是废了。以前这块地叫做幸福港，如果它作为一个整合的综合体存在，必然会把整个世博滨江板块给带起来。但拆给这两个开发商之后，基本上也就这样了，除了炒房价之外，啥都不会了。房价是炒得老老高，挂牌房价现在是一会一个11万，一会一个14万。

当时这块地为什么说它的价值很高呢？主要是它的地理位置。这块地的对面就是世博主会场所在地，主会场所在地它其实隔着江就是世博的中轴，隔着江就直指幸福港浦西这块地。其实当时就说了一个概念，世博中轴的顶端是什么？举个例子，说法国巴黎世博会它在顶端造了一样东西，现在全世界人都知道，就是埃菲尔铁塔。

也就是说当时幸福港的概念就是，相当于巴黎世博会在埃菲尔铁塔的这个位置造一个综合体。听上去挺牛吧，超厉害的一个地理位置，听听就觉得让人兴奋，那可是世界性的地标。

但这个说法最终只是给两个接手的开发商炒房价用了，地段本身应有的价值，以及它应该承载的内容，完全都没有体现出来。本来是万众期待的这么一块地，就这么沦为芸芸众生。

不要信世博滨江炒作滨江景观房什么的，景观是有，跑高区看去呗，下面反正是看不到的。从地理位置上看，无论是融创还是绿地，跟江半毛钱关系没有。走到江边还得走一会呢，无非是借着前面，江旁边的楼还没起来，然后有些还比较矮。

因此来说，首先要跟大家辟的谣就是，世博滨江是没有所谓的滨江豪宅的，千万不要被骗了，个个都叫自己是绿地黄浦滨江、融创滨江一号院，其实一个都不滨江，都是滨高架，真正意义上的高架下造、高架旁造，基本上是一线高架景观房。

而且整个浦西沿江岸线，真正意义上一线的住宅是没有的，最近最近的也是徐汇滨江那几个一线半，基本上全都把滨江贡献给公共配套了。要直接住在江上面的这种，也只能去陆家嘴了。

那么世博滨江到底牛不牛？现在必须跟大家讲一句，世博滨江跟对面的浦东世博板块比起来，无论是产业还是未来的规划高度，就差得挺远。对面浦东世博板块的规划高度是非常之高的，甚至有传言说，未来上海所有的领馆都要搬过去，一会又是特斯拉工厂了，一会又是怎么样的了，各种各样的，浦东世博的规划确实是高，只不过慢。

但是世博滨江这里其实我认为最大的好处就是城市的一个活动实践区，这里的一些场馆、一些玩的地方还挺多的，像密室逃脱，私人影院等等各种各样的。除此之外，暂时看不到什么。

现在这边网上挂着的均价要达到10万以上，我几乎从来不推荐。这11万买哪不好，南京西路上都随便买。南京西路上11万的房子都未必能有，基本上10万、9万都能买了。

实事求是讲，世博滨江这个地方价格实在是炒得太高太高，让人有点摸不着头脑的高，不太适合。这个价格你看看，绿地黄浦滨江报价14.8万。14.8万什么概念？你基本上拿着14.8万的单价，全上海随便走。

当然了这边也有个好处，因为绿地黄浦滨江的户型非常的小，小到你感觉像住在一个SOHO里面一样，可能说总价会比较低。但是，花14万的单价买一个90平的刚需？？？所以说大家要想一想了，买这儿还不如跨过内环去打浦桥，虽然房子比较老，何必凑着那呢？除非你特别喜欢看江，而且是看世博滨江。这个地方它唯一的价值支撑就是，只有这里能看到世博滨江。

世博滨江这一条，可以看看中国馆、梅赛德斯中心，因为这俩高度不高，它不像陆家嘴，离得老远都能看得到。这边确实离了这儿，别的地方也看不太到，到徐汇滨江去看吧，也稍微远了那么一点。徐汇滨江这边有一个弯隔着了，你可能得拿个望远镜看。

因此，这里唯一的一个价值支撑，就是可以看世博场馆的景观，如果你真喜欢就买吧。其它的我真不建议大家了，这单价11万里面，如果论地段来折，可能11万里面有个三四万，是花在世博滨江的景观上的，如果是100平，可能就得花个300万看世博景观，值不值大家自己看吧。

除此之外，整个黄浦区来说，它的地铁密度是比较低的，这个地段那么大个板块，只有两条地铁，两个站。一般像它北面的五里桥，包括打浦桥，基本都是三条地铁。这个地方论它的地段，论它本身的配套以及它的一个资源能级，我觉得这地方能够卖出个8万已经差不多了，要卖11万，甚至于还卖到14万的，是其它滨江难道没房子了吗？？

因此来说，大家得考虑一下具体性价比的问题，反正大家没事可以去玩一玩，这个地方挺好玩的。因为这里场地大，有很多上海比较著名的密室逃脱，还有什么私人影院，各种各样的，玩确实是个小年轻去得比较多的地方，玩玩儿是挺有意思的，买房的话，价格大家就注意一下。

四个生活圈

◉ 一公里步行圈

最后看一看生活圈。生活圈上面，一公里里面覆盖自己以外能覆盖一点浦东，能覆盖一点内环内，但是它北面的内环内配套几乎是没有的，顶多就有点医院。在一公里里面能够过江到达浦东世博，但是这边是梅赛德斯文化中心，它一公里范围内最大的一个商业体世博源是在黄浦江对面，它自己这儿都没有，因此来说你们自己想呗。

◉ 三公里日常圈

三公里也是勉强可以成为一个跨江生活圈，因为这里有两条隧道可以过江，对面就是浦东世博板块，浦东世博板块未来的商业什么的都是非常多的，这个是比较好的。世博滨江这个板块就要借着浦东。这可能是浦西滨江沿线唯一一块是要借浦东资源的，一般都是浦东借浦西，只有这一块是浦西借浦东。三公里里面基本上都是借浦东的资源了。

往北勉强能够得上老西门淮海路一块，非常勉强。因此来说，极限步行距离你是走不到一个真正意义上市中心商圈的，但是往北三公里里面，可以到达日月光和LuOne属于补充商业。因此来说，三公里里面是它相对来说比较强势的资源配套，虽然是借的别人。

◉ 五公里车程圈

来看看五公里，五公里里面基本上内环的东南部可以包含进去，包括外滩、南京东路、南京西路，包括徐家汇都能到了。往东能到达陆家嘴、世纪公园。五公里里面整个市区的大资源都能包含进去了，但是作为一个黄浦区的板块来说，五公里才能刚刚包含进去市区的核心资源，真的是够可以了。

◉ 十公里周末圈

十公里包含整个内环，这个不多说了，因为十公里本身就是一个周末玩的地方，对它补充价值也不是很大。

因此来说，其实基本上三公里是它相对比较靠得住的生活距离。那么五公里能到达核心商圈，大概就这样子的一个情况。

结束语

今天这一期是这个系列节目当中吐槽比较多的，但是我也是真心的希望大家，不要被这块地方的营销气场给吸进去了，万万是没有这个必要的。大家可以听一听这一期一个吐槽大会。

好，今天的节目就到这里了，更多详细内容，可收听音频版哦~ 我们下一期再见。