大家好，欢迎来到《闲聊2035》2020特别篇《上海置业宝典》栏目。今天我们要讲的地方就是老城厢。

前   言

感觉到了黄浦区次次都在讲旅游景点，今天又是个旅游景点，也就是赫赫有名的城隍庙，之前讲了人民广场、外滩，现在又讲到城隍庙，这是上海三大旅游景点。其实城隍庙只是个说法，从整个区域来看，我把它叫做老城厢区。

所谓的老城厢区域主要是我们普遍认知的三个板块，豫园、老西门和董家渡这三个板块构成了我们的老城厢，那么这三个板块其实这两年相对来说比较活跃一点，当然豫园还这样，老西门板块和董家渡板块那可是非常活跃的。

因为老西门有一百万方的地要做，董家渡也有一百万方的地要做，但是只可惜准备做的这俩开发商都一般，因此来说，让人觉得惋惜，市中心最后的两块大地，最终没有得到最好的开发商的垂青。

但好歹在造，总归是比以前会好一点了；只不过由于开发商的问题，这两块地的上限也就在那了，不可能再成为新天地了。本来觉得来个好点的开发商把这里再搞成新天地这种样子。上海又可以多两大块带点人文的区域，现在看起来也就这样了。

所谓老城厢就是上海老城，以前老城厢板块都是南市区，后来被黄浦区并掉。老西门板块是保留了一点上海的老城墙的，相对来说是上海比较著名的一个历史地标，因为大家都知道上海古代历史是比较短的，而且留下来的东西也不是很多，它跟北京不一样，上海是近代留下的东西多，北京是古代留下的东西多。

板块2035规划

其实在2035的整个规划当中，黄浦区caz核心位置最重要的一个更新的内容，就是老城厢。因为城市的发展永远都是一个循环的，先是往外，再是往内收。譬如说上海内环内要做大规模的拓展，居住的改善，那一时半会肯定是没有的。对于现代的城市开发来说，给一块新地要比改造老地可简单的多的多，那不是一个等量级的，老地改造才是最难的。

在上世纪90年代开始一直到2015年，将近20年的时间当中，整个上海是往外走的，包括人口的外迁，以前上海绝大部分人是住内环的。到了2010以后，慢慢的现在到2020年，甚至未来到2035年，因为要突出中央活动区的一个价值，人口就会要慢慢的往往回导入，回到市中心。这个相对来说是一个比较符合城市发展逻辑的动作，基本国外也都这样。

其实在2035的这个发展周期当中，老城厢这一块是一个最好的发展契机。之前如果在老城厢那边买了房子朋友们，恭喜大家了，房价应该来说在近阶段是涨的比较多的。老城厢板块它一定会成为2035的规划体系中caz区域里的重中之重。能改的土地面积也比较大，由于地理位置的关系，它规划的高度、能级也比较的高。

板块2020发展现状

在老城厢板块当中，我们能看出来老城厢本身其实它还是有点心虚的，多少有点心虚，以至于老西门绝大部分的项目都说自己是新天地以南，因为本身老城厢当中，其实从上海的这个住宅格局来看，理论上说老城厢要卖到10万＋其实蛮难的，因为它本身发展规划和发展基础在整个caz里面是属于不太好的，因为这些是老城厢的一个问题，大量的旧改，这旧改难度又高，成本又高，所以拖到了现在，包括新天地南，新天地到老西门之间的这个片区，老的老房子这种平房多的去了，要拆估计还得花很长时间。

其实发展的潜力是肉眼可见的，因为caz里有老公房倒也还好，南京路上面都有老公房，但老西门这个片区是平房，这就不一样了。老平房肯定是没有办法这么干的，因此肯定是会拆的，除非一种可能，如果这房子是在文庙附近这种地方，它划入了上海历史风貌保护区的话，这房子就拆不了了。

所以买老西门房子的朋友们，尤其是买老房子的，大家都得去评估一下，这里到底能不能拆，如果不拆的话实事求是讲，买下来没什么意义，一来你自己也不会住，谁没事花那么多钱去住一个老破房子，对不对？就这个陈旧度的房子，你想改一改租给外国人也很难。老西门现在比较有名的，包括像复兴珑御这样子的房子，说起来全都是说新天地以南，老西门本身是没有什么配套的。

豫园的房子其实是比较贵的，个人认为豫园的房价高主要是因为它离淮海路、人民广场、南京东路实在太近，它本身的配套并不值将近十万的价格，我觉得万万值不得的。因为你不可能去豫园里面，你的生活配套。

其实豫园本身的房价是得益于它北面的这个板块的档次，它贴着新天地、淮海路、人民广场、南京东路，隔壁都很好，自己一般也就这么过去了。城隍庙本身它是一个上海三大旅游景点之一，但是要论在那边过日子的优势很大，那我可不认同。一来因为游人特别多；二来从生活配套角度上来讲，河南路这一块相对来说并不怎么样。因此，它的房价主要还是因为贴着这几个邻居，这个实力实在太强，这所谓带着就把这个价格给炒起来了。

豫园的房子你说买的值不值？得两说，因为现在均价也要接近十万，陆家嘴也就这个价，如果真图面子买陆家嘴就好了，这面子上最过得去。买豫园的话，首先没有什么新房，有很多朋友买房子又是颜控，豫园的房子这颜值可都不高，跟周围这些高大上的国际板块比起来这里相对市井气就很重，然后它的价格比人民广场都贵。市井气很重的地方游人又多，感觉就有点乱糟糟，但是它这个价格就是贵，因为毕竟这个位置。

董家渡之前在南外滩也有说到过，它给自己留了一百万方地，本来是董家渡金融城，号称北方第一的中民投来做的，这个房地产冷掉之后它就给转手了，因为中民投不是专业的房地产开发商，本来相当于是一家资本公司。因此来说这个房地产投资不赚钱之后肯定是转手了。

那么接盘的这家公司，就像我刚刚说的跟老西门一样的情况，也是国字号，但是确实没什么拿的出手的作品，开发到现在那么大的量，一个拿得出手的作品都没有，因此来说可惜了，但是好歹董家渡一百万方体量顶在那边，这个体量哪怕是砸到水里面，砸一砸这水花都挺大的。

其实董家渡这个板块本身它就有自己的一个大体量的属性在。董家渡板块出来之后，董家渡和老西门之间的这些片区受益是最大的。你如果想住在那里找性价比高的房子的话，就在这两个地方当中的交界处附近找，我觉得准没错。因为在上海市区内，同时有两个临近的板块在快速发展的或是大规模发展的是非常少的。板块的交界处，可能会是买房子的一个比较好的机会。

董家渡的商办面积非常大，也是实实在在给了整个大片区一个资源上的提升，因此确实是一个大利好。我们现在能够看到的，包括董家渡也好，老西门也好，它房价其实已经起来了，你要说现在进去抄个底，那么我觉得挺难的。这样的地段，它毕竟是一个城市规划级别的板块，即便它所谓的房价，可能会受到市场波动的影响，但是稳定性还是要相对比其他板块要好一些的。

道理很简单，毕竟可以通过发展红利来抵消这个房价的波动的。到这个板块已经初具规模的时候，要再去选择高性价比的，或者说是有一定空间的房子的话，只能去边缘选了。

整个老城厢板块反而最核心的豫园发展的空间没有那么大，毕竟是旅游板块，要有很大的发展太难了。但是老西门和董家渡那确实是会有比较大的一个发展的，大家去选房子的时候一定要注意了，毕竟这两个板块声名在外的一个情况下，就会导致一个很直观的结果，这个营销已经达成了，虚价已经上去了，那你肯定是得长长眼。

四个生活圈

◉ 一公里步行圈

老城厢板块一公里的生活圈主要是在外滩。也就是说之前所说的南外滩，因此来说的话南外滩造的有多好，它这里受益就有多大。尤其是南外滩滨江沿线的和董家渡的，各方面受益肯定是它最大，最能赚到便宜。

◉ 三公里日常圈

其实本身老城厢的东面三公里已经能够到达南陆家嘴了，往南的话是到达世博滨江，大差不差了，无所谓了。西南角上面是把整个新天地都能够覆盖到，这是比较好的一个利好。往北其实是能够把整个外滩，包括人民广场、南京东路板块全覆盖进去。因此来说其实老城厢板块本身配套一般的情况下，三公里配套还是非常靠谱的，涉及到大量的核心区，因此来说三公里对它来说是一个比较强势的距离。

◉ 五公里车程圈

它往东就能够直接到达世纪公园了，因为它比较偏东。整个往北是到达瑞虹，对它来说没有意义了，本身也瑞虹也是自己是一个居住区。往西这个资源获取就多了，静安寺全都能够到达，包含进去了，往南的话整个世博板块全都给包含进去了。

◉ 十公里周末圈

基本上跟黄浦区的其他地方一样，都能够到达中环了，十公里几乎覆盖整个中环，那么这个便利度还是非常之高的，因为现在中环有大量的日常的旅游休闲的资源配套，十公里能到其实也是大大的增加了生活丰富度的。这个就是大概的一个生活圈的状况。

结束语

老城厢板块就跟大家介绍到这里了，老城厢板块是整个黄浦区当中，目前在2035规划里面相对来说两个发展潜力比较大的区域，但是价格的泡沫也已经注入了，所以说大家在选择的时候自己留心。