大家好，欢迎来到《闲聊2035》2020特别篇《上海置业宝典》栏目。今天我们要讲的是一个真正意义上的上海的市中心，市中心中的市中心，人民广场南京东路板块。

前   言

稍微了解一点上海的朋友们对这个就比较熟了，不用多解释。人民广场板块和南京东路板块是上海最最著名的板块，几乎没有质疑。从居住的角度上来讲，这两个板块不算特别的热门，因为其实从一开始它们就是非常成熟的两个板块，板块里面本身的住宅的量也不是很大，交易量那就更小了，是上海所有的板块当中唯有的两个交易套数也就100多套的板块（人民广场多一点，南京东路就更少了，南京东路就几十套，非常的少）。

我们今天要来说一说这个真正意义上的上海的市中心中的市中心， best of the best这样子的一个板块。

板块基本情况和2035规划

人民广场和南京东路板块它的地理位置非常的特别，我们知道在黄浦区把卢湾区并掉之后，大大的拓展了延安路高架以南的面积，现在的大黄浦基本上就是把上海南北高架以东最好的地方全都给包进去了，在这个大黄浦区当中，唯有的两个延安路高架以北的板块，那就是人民广场和南京东路板块了。因为我们这个栏目相对来说是偏介绍住宅的，但是这两个板块实事求是讲，确实不是为居住而生的。

这两个板块因为它的商办面积实在是太大了，能住的地方实在太少。这个板块比较奇葩，不是说住的地方少，而是说这个板块的一个功能性。

人民广场板块是上海市政府所在，毫无疑问这个板块的档次就摆在那里了，有上海市政府、上海博物馆等等，毫无疑问是上海中心的中心。另一个，从外地到上海来玩一玩逛一逛，不去人民广场、南京东路，那基本上就好比是去了东京不去银座一样。

对于全国人民来说，初到上海，人民广场肯定要来看一看，南京路肯定要逛一逛，十里洋场中华第一商街，对不对？看一看全中国最繁华的一条商业街，有世界水准的一条商业街到底是什么样子。沿着商业街往东一路可以走到外滩，那是一个更值得来看一看的地方了。

以前都说到了上海来，走过外滩头抬的脖子都扭了，因为这里高楼实在太多，全中国高楼最密集的一个板块，可想而知这个板块它本身的价值，远远的超出了传统意义上所说的地段好与坏这样子的一个概念了。

之前说过，延安路沿线的上海的房价是最高的，但是要论均价来说的话，在延安路沿线，尤其进了内环之后，人民广场板块和南京东路板块那真属于吊车尾的。因为这两个板块其实并不太适合居住的，这个我们稍后来具体说说。

先来讲讲在2035当中人民广场这边的规划。应该来说，在整个CAZ的区域当中，人民广场和南京东路板块那是最无聊的。因为实际上讲这两个板块已经没有什么可发展的了，已经那么高密度了，基本上也就处于一个翻新、翻修的状态。目前来说，道路尤其轨道交通各方面这里已经算是比较密集的了，上海的中心嘛。那么现在沿着西藏路往南在做道路的一个改善，因为以前从人民广场进淮海路这里不是很方便，那么现在正在做一个整体的改造，这个是现在这边最大的工程了。

整体的人民广场南京东路板块来讲，其实你要真论规划，都是在边缘。这两个板块比较特别的地方是什么呢？就是被上海三个最重要的交通路线包围着，西面是南北高架，南面是延安路高架，北面是苏州河，东面是黄浦江。

被上海最重要的两河、两路、两个高架、两条水系给包围起来了，人民广场和南京东路板块就是这么一个四四方方的地方。

那么在2035的规划当中，其实苏州河以北就是虹口和新静安的这两块区域，它的发展是现在这整个大片区里面的重中之重，而非人民广场和南京东路本身。

因为人民广场和南京东路本身存在几个问题，往西这个位置来说，其实建筑密度已经非常高了，而且人民广场和南京东路板块，都有大量的建筑是没有办法去拆的。因为这里有太多的城市地标、历史建筑和一些不能动的这种公共配套。

最近在建设的就是苏州河外白渡桥这一块的外滩源，这个应该说是现在整个片区最大的一个建设范围了。因此其实整个片区处在的一个状态，真的没什么可多说的，它非常的成熟。所以整个大片区当中能够看到在动土的几乎是不存在。应该说真正在动土的地方也是这两个板块周边，不在这个范围里面的。

板块2020发展现状

对于这个板块主要还是了解为主，因为本身你能取得的房子也不多，也没有太多的升值潜力。甚至于这一板块在延安路高架这一条线当中是吊车尾的。原因是什么呢？第一，可能是参考量样本比较少。第二，在近几年的房地产的大浪潮当中，这两个板块确实新盘出的少，因为本来就没有什么空地了。其实上海的房价，尤其是一个区域的房价的快速增长和这里新盘的量是有关系的，是由新盘来把这个地方给带起来的，没有新盘那当然就涨得慢。

人民广场板块确实近几年，甚至于近10年内都没有真正有名拿得出手的所谓的豪宅。因此，其实我们在整个的人民广场板块当中，我们能够看到的盘极其的有限。

今天着重跟大家讲一讲这两个板块布置上的一个格局。首先来讲讲人民广场板块，其实这个板块是属于西藏路以西的一个板块，那么整个大板块当中所拥有的居住板块主要是沿着南北高架这一溜会有一部分。

在整个人民广场和南京东路区域当中，最大的一片居住区域就是位于整个板块西北角的苏州河沿岸，这个位置上有大量的住宅（当然是相对整个片区来说的大量，其实真的蛮少的，也就几十套而已）。因此，住人民广场的话，基本上都是在西北角这边，新闸路这个地方，苏州河沿线。未来这里倒也真是能够成为苏州河景观房的（以前苏州河沿线景观可不咋地的时候，谁也没把苏州的景观当回事，但是现在可能会好一些）。

但是这个附近已经很少有让你感觉得到是人民广场了，能感觉到人民广场和南京东路氛围的这个位置上的住宅实在太少了，比较有名的就中福城、中福大厦，从地理位置上来讲确实是无懈可击，但是跟同样市中心的淮海路比起来，本身居住的感觉相对来说就要差了那么一点点。为什么呢？因为这一片区是上海最早的CBD。这片CBD它的根深蒂固，包括在上海的地位，那可就无人能及。能够推出来住宅用地的概率是非常少的。

整个片区当中能够给你选择的房子其实是非常少的，而且未来的发展是非常有限的。应该来说这个“有限”是褒义，因为它发展的已经是够好的了，没有办法再发展了。但是这个板块周边确实是有不少的房子的，包括淮海路、南京西路，从地图上面拉一圈，人民广场和南京东路板块周边一圈全是超贵的9万、10万的房子，但偏偏这里是没有的。

所以说一心想要住在上海市中心，或者说是要住在人民广场的朋友们可能要失望，这确实没什么机会，能住的房子确实不多，但是围着人民广场的房子还是不少的。

所以在人民广场买房子，总结一下三类。第一，在这个板块边缘的。除了这个板块，绕着这个板块边缘的那可都是顶顶贵的房子。第二种就是人民广场西北角的，真正算是人民广场板块的一个居住区。第三类就是人民广场南面的这一大片，这边是一些老房子，那种老式的弄堂，就是云南路、浙江路上都有的这种老式弄堂。

相对来说人家出手概率不是很高，因为一旦拆迁那可不得了，搞不好就能拆出亿元户来了。因此人民广场主要就是这么三种房子，所以其实大家不用太纠结，机会确实不多。

四个生活圈

那么最后来说一下人民广场的生活圈的问题，虽然没什么生活，住宅很少，但是也跟大家说一说。

◉ 一公里步行圈

一公里范围毫无问题，全部都是在这个板块内或者板块边缘的，最远的也就是淮海路，都是最好的地方，这个一公里是上海的精华了，一点问题都没有，它只不过是没房子。

◉ 三公里日常圈

三公里基本上把陆家嘴包进去了，静安寺也能差不多包进去了，往北能够把西藏北路板块包进去，其实西藏北路板块可以算作是人民广场板块的一个延伸，从人民广场这边沿着西藏路往北走，就能走到大悦城。可以当一个板块来逛。因此可以把它当作人民广场的延伸。

◉ 五公里车程圈

那么这个5公里板块就相对比较远了，最北能够到达大宁国际，最西能够达到中山公园，南边能够到达南园滨江的位置，往东到达源深。其实对于人民广场来说5公里范围意义不是很大，自己本身就已经是最好的资源了。

◉ 十公里周末圈

10公里也一样，10公里基本上覆盖整个中环，因为它真的就是上海的正中心，其实无非就是5公里覆盖内环，10公里覆盖中环，差不多就这样子的一个状况。

结束语

这个板块虽然没什么可多说的，但是也让大家了解一下。有时候买房不要盯着那里买，因为房子非常少。所以也是跟大家先介绍一下这个板块，不用一直盯着这个板块了，机会不是很多，可选择面也比较窄，非要买你可能会牺牲一点东西的。那上海最中心的，但是房子非常少的这样子的一个板块，就跟大家介绍到这里了。

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