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前   言

今天要说一个全上海最好的板块，也是全上海价格最高的板块——新天地。我们来说一说新天地，同时带一带隔壁的淮海中路。全上海第二个价格最高，地段最好的这样子的一个地方。我之前不止一次的说过，南京路和淮海路是上海两条最重要的路，照着这两条路买肯定没有错，但是其实淮海路的价格要比南京路要高那么一点点。

板块基本情况

淮海路和延安路再加上南京路是三条平行的路，这三条路就是上海城市发展的主轴最重要的三条路。这三条路分别诞生了6个板块，是沿着延安路分别排列在两边的，南京路上面的三个板块由东向西依次是南京东路、人民广场、南京西路；延安路以南的淮海路分别诞生了三个板块，由东向西依次是豫园、新天地和淮海中路。

从房价的均价来看的话，我们可以简单的对比一下，南京东路板块和豫园板块是在一个经度上面的，差不多是在一起的，从均价上来看，南京东路7.8万，豫园9.3万。再看当中厉害的地方，人民广场板块，南京路上面的新天地。人民广场板块的均价9.2万当然不低了，但新天地11.1万，上海没有任何一个板块是11万以上的，最贵的板块是10万，这里是唯一的11万，确实很贵。

那么再往西看南京西路，南京西路和淮海中路比，一个9.7万一个10.5万，依然是淮海路的板块获胜。为什么呢？这个当中就涉及到几个地缘上面的一个问题。

为什么我一直说淮海路比南京路值钱呢？

首先的是旧租界时代留下的一个印象，或者说是建设的一个基础。我一直说法国人矫情，法国人矫情有矫情的好处，他容易把地给做贵了。法国人也有世界上最贵的宫，对吧？法国人的房子肯定是贵的，喜欢捯饬。

淮海路整个他做出来的感觉，其实就要比南京路看上去更贵、更优雅、更闲适；所以说其实整条淮海路都更适合居住，比南京路更适合居住。而且淮海路和南京路比起来还有一个很大的区别，相对来说南京路比淮海路的商业档次上，包括资源配套档次上稍微低了那么点。

虽然有南京西路这个上海最贵的一个地方所在，但是它这个贵，是得益于它的经济实力，但是从商业以及具体资源的角度上来说，淮海路确实是比南京路有优势那么一点点，所以就导致它的住宅普遍都要比南京路要贵，这是一个原因。

拖后腿是第二个原因。无论是南京西路、人民广场还是南京东路板块，它往北的这几个板块，基本上都到以前老闸北了。老闸北大家都懂的，过了苏州河就感觉是一个天一个地，苏州河以南是我们南京路、人民广场、南京东路这些板块，那么一到北面就是以前不夜城、西藏北路。当然现在这一波建设把这几个板块做的都像模像样比以前可好多了，但是以前来看闸北就是脏乱差的代表。

以人民广场板块为例，人民广场板块最北部以苏州河旁边的那一块，其实很便宜的，完全感觉不到是人民广场这个档次或者说是黄浦区腹地的这个档次的价格，这个板块关系也是影响的一部分。

相比之下原卢湾就要好一点，原卢湾南部的这些板块，虽然以前也不算特别的发达，但是好歹建设的还行，尤其是再往南一点就是世博园了，因此无论是这个建设利好还是交界板块的这个能力来说的话，都要比南京路优势足那么一点，所以就导致延安路以南的这个部分整体要比延安路以北的要贵一点。还有就是历史因素了，不得不考虑，因为作为上海这样子的一座城市，这种历史因素的影响还是比较大的。

我们来看2035规划当中，新天地和淮海中路，估计大家应该都逛过。这块的商业体特色非常鲜明并且非常的有活力。而且街铺和商场的配合非常好，营造了一个非常完整的商业生态体系。

相对来说淮海中路板块的商业代位偏老旧那么一点，但是以主力旗舰店为主，是非常热闹的一个地方。而新天地板块它的定位就更不一样了，它的定位在一个都市时尚的、高端的、商业的开放式群落上面。那么新天地板块和淮海中路板块以及豫园，只要是淮海路沿线的，现在在整个2035规划当中都被定义为“上海文化主轴”。

淮海路是“上海文化主轴”，南京路是“上海商业主轴”。南京路中华第一街现在依然是中华第一街，毫无疑问的是上海的一个商业主轴。但淮海路的商业能力是不比南京路差的，由于各种历史原因的存在，大家知道其实淮海路上历史人文的东西是非常多的，数不胜数。那因此来说，我们就把淮海路定义为了这样子的一个文化主轴，当然也是商业主轴。

上海是两条商业主轴，两条文化主轴，但是南京路吃了点小亏，这第二条文化主轴不在这，在徐汇滨江的龙腾大道，因为那边艺术馆实在太多了，是一个现代文化的聚居地。

新天地、淮海路为什么会成为文化主轴呢？有个很重要的原因就是一大会址、二大会址都在这个片区，尤其一些历史的风貌保存，确实比南京路要好一点；因此，这个定位文化主轴的价值是非常之高的，高到什么程度？要不是疫情的话，其实今年上海是实现作为全球文化中心的这样子的一个城市所在。

全球文化中心就是要做世界的中心。举个例子，现在什么文化最流行？肯定是美式文化。看个电影，一个复联都能看10年，这都是美式文化；现在的世界体系，它的文化导向都是以美式为核心的，包括现在电影这么拍，而不是那么拍，因为人家好莱坞这么拍，一个发达的城市，它一定是全世界的文化中心，哪怕不是唯一的，也至少是文化中心之一。

为什么我告诉大家文化主轴这个价值有那么高，现在就已经很贵了，未来的价值依然会攀升的一个原因就是这条文化主轴将会定义未来，譬如说，新天地现在每年都办上海国际时装周，如果上海国际时装周不在新天地办，能在哪里办？上海还有哪里有那么大的开阔空间，有那么大的公共互动空间？全上海找不出第二个地方，能够办这么风味独特，具有文化意味，又有时尚感的这样的盛会。因此来说，对于我们整条淮海路，尤其是新天地和延安中路来说，发展的契机是巨大的，虽然土地可能没有太多，但是升级依然不会停。

板块的发展规划

淮海中路、新天地的商业更新已经很早就开始做了，尤其淮海中路，因为街铺居多，后面还有很多小的文化园，风格弥补的感觉还是非常好的。但对于新天地来说，改造幅度会更大。新天地是上海绝对的文化地标，融合了上海几乎所有的文化元素，尤其是包括石库门等等于一体的巨型综合体。

瑞安为了能够腾出手来，把新天地最后的一块地给弄下来，也是费了很多心思，公司里面的资产整顿各种各样的，最终是顺利的拿下新天地自己的最后一块商办地。大家会觉得很奇怪，新天地这样成熟的地方竟然还有地。其实这些地都是留着的，因为以前有些拆迁相对比较慢，那正好慢慢拆，等到这块土地想清楚了再去做，城市规划很重要，寸土寸金，黄浦区这一波发展完之后，什么时候才能拿出百万方的发展用地，这真不好说。

新天地现在最后一块商办地已经被瑞安取得，也就意味着新天地能够保证整个都是瑞安血统的比较纯正的地方，这个是非常可喜可贺的。这样一个发展契机，包括我们说的“城市文化主轴”的定位，未来的新天地和淮海中路板块联合起来它一定会成为全世界中高端消费人群汇聚而来的地方。

新天地板块无论怎么样，它是上海唯一一个破11万的板块非常厉害。淮海中路还是在原有的基础上改造而来的，属于传统的商圈，而新天地则不一样，新天地是由香港的瑞安集团开发的，这个是我少数点名的一家集团，因为我觉得这家集团是非常棒的一个开发商。

对于城市的理解，对于这个最终呈现出来的产品的完成度要求是非常之高的，所以才能通过十几二十年的打造，把新天地整个板块打造成有国际影响力的一个地方。外国人最喜欢新天地，来都要去看一看喝杯咖啡，确实环境非常好，除了贵没别的缺点。

新天地本身住宅的量是非常少的。一般主要的密集的点，都是在新天地以南这个片区当中，已经非常接近马当路的这个片区，很多项目会说自己是新天地项目。但其实从距离来说勉强也可以算，住在这里是可以走到新天地，我觉得凡是走得到新天地的地方，你买了都不会亏，这肯定是最好的地段。新天地的话，在上海是有非常大的一个影响力的，几乎无人不知无人不晓。

我一直说不要拿什么项目都跟翠湖比，你配不上。这个项目的差距是一个代位以上，翠湖天地的产品，基本上要领先上海至少两个代位，比上海其他号称自己是顶豪的项目，至少领先一个代位。

用网络上比较流行的用语，它这房子基本上就像开了挂一样的，目前卖到应该是4期，即将亮相的是5期，又是一大波增值。新天地这个板块本身的房子也不算太多，买进去的话那还真是有钱人，翠湖天地也包括新天地这个板块，相对来说比较的低调一点；不像陆家嘴、滨江那么的土豪。新天地的这个板块里面的房子要比上海其他的豪宅确实是要高一档，虽然对外公布没有那么的高，但是我告诉大家实际是要高一档的。

瑞安把最后一块地拿下来，对于新天地本身是一个巨大的利好。这块地未来还是有一个提升空间，还是有一波涨幅的，在这样的地段还能提供涨幅，基本上我觉得这地段能保值就不错了，但是人家还有涨值。并且在这样的核心地段，还有大规模建设的可能性的真的是不多，因此，新天地本身能够提供的价值跟一般其他的项目是不一样的。

以前我听说过最经典的一句话就是不要拿我们跟滨江比，这是完全两个档次，这确实是，无论是实际的成交价格也好，还是本身对于产品的理念也好，确实不在一个档次，这就是新天地。

新天地以南，徐家汇路以北这个片区是现在新天地的一个衍生片区，绝大部分的项目都会打自己是新天地，我觉得勉强也能算，因为它毕竟能够用这个价格换一点距离，对外公布的话，其实翠湖感觉跟它们的价格差距不是那么的大，但其实总价比起来的话，真的是差得很远很远。其实整个新天地南部衍生片区的这个部分，他的房子好多都是在10万下，但是新天地已经是大十几万了。

淮海路板块相对来说房子也不多，因为整条淮海路的商业还是比较多的，基本上围着淮海路一南一北两侧往后延伸的这个片区当中，这些房子实事求是讲我不觉得它性价比有多高，因为这个地方商务商业氛围实在太浓重了，在这样的情况下是很难体现出一个居住氛围的。

因此淮海中路当中的房子本身向两边延展的一个过程当中，它的价格其实是非常公道，而且地段也不差，尤其是北部直接连着南京西路板块的，整体资源的密度是极其之高的，所以说无论是淮海中路板块还是新天地板块，它都是上海相对来说比较难进入的这个优势板块，尤其是新天地。

新天地的这个优势，我已经说了，全上海最贵的板块，毫无疑问的最贵的板块。未必一定会买得起，但是这个地方一定要去看看，看看上海最贵的房子是什么样子的，看看上海最值钱的地段是什么样子的。

四个生活圈

最后我们来看一看板块各个生活圈的一个状况。

◉ 一公里步行圈

一公里依然还在新天地里面，配套都很诱人的。这里有上海顶尖的商业配套，但是生活成本确实比较高，说句不恰当的话，要吃个大饼油条都不知道去哪里买。所以很多人都会觉得这个房子千万不要去够它，硬买一套房子住进去，你的生活成本会非常高。因为真有钱的主，早餐就去新天地里面吃，他不在乎，但是对于普通人来说，一顿早餐就跟一顿正餐差不多了。

以前我经常问别人，你那么有钱干嘛不买翠湖？人家就跟我说，对，我也想买翠湖，但买得起住不起。下面没有什么低端商业配套，这个一公里里面应该算是全上海最厉害的一公里了。全上海的板块生活圈当中最强一公里就是属于新天地了。

◉ 三公里日常圈

基本上是覆盖了整个中央活动区的东部片区，并且也能够连通陆家嘴，地理位置也是比较得天独厚的。往西最远能够到达上戏，也是静安区的一个腹地。当然毫无疑问也是好地方。一公里、三公里，这两个实在是太牛了，几乎无懈可击。

◉ 五公里车程圈

往北差不多能到鲁迅公园了，往东能到达陆家嘴后方的一个腹地，在世纪公园和陆家嘴之间徘徊。往南的话，世博公园、后滩公园全部包括在里面。往西能够到达中山公园商圈，如果你在这住的闷了，感觉东西都太贵了，那就去中山公园买买平价货，这个稍微轻松一点。

往北其实是差不多能够到达上海火车站、梦清园、长寿路商圈等等这样子的一些地方。相对来说，五公里基本能够覆盖到上海内环内几乎所有的地方，当然不包括浦东，浦东的内环偏的太远了。

◉ 十公里周末圈

所有内环全部包含进去，浦西所有的中环全部包含进去，浦东包含一部分。因此来说，这张地图其实是想告诉大家，这里是上海真正的中心所在。一个十字拉出来，内环全给包进去，四边还基本上都等边长。可想而知这个地方它确实是一个对上海非常重要的真正意义上的中心腹地所在。

所以新天地的这个价值大家去理解一下，为什么能那么贵？它其实绝对不仅仅是单独造了个石库门那么简单的，包括它的商业能级、生活模式等等，全上海找不出第二个。

结束语

今天新天地、淮海中路的板块就说到这里了，这是上海最好的两个板块，大家不买也都可以去看一看。

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