大家好，欢迎来到《闲聊2035》2020特别篇《上海置业宝典》栏目，今天我们讲一个可能大家也比较感兴趣的地方，杨浦的东外滩。

前   言

其实说到东外滩，之前在说北外滩的时候，就把比较繁复的外滩、滨江，都跟大家分了一分，因为东外滩、北外滩、南外滩、徐汇滨江、北滨江、南滨江，这个概念实在太多。

整体来说，东外滩相对来说干净点，因为已经是外滩延伸段的最北端了。东外滩原本的核心区是在大连路隧道以东，杨浦大桥以西小片区中，现在已经延展到了复兴岛，把周家嘴路板块的很大一部分都给并进了东外滩，因为东外滩如果是大连路到杨浦大桥的话，这一段也太憋屈了，非常狭小的一段，现在扩张之后相对来说感觉正常一点。

板块基本情况

东外滩作为整个滨江一体化的大计划来说，它最北端的东滨江，可能大家很多人都比较期待的，虽然我一直说杨浦是跟普陀难兄难弟的，但其实杨浦在上海尤其是近代的历史中，它的一个城市文明的原生价值是非常的高的。

杨浦有上海的第一家水厂、煤气厂、纺织厂、发电厂、工业码头等等，这些都是城市的基础建设，它是代表着上海城市文明很重要的一部分。

现在杨浦的滨江段有一段很重要的地方，就是百年工业遗存带，现在是把一些旧厂房，一些老的这种工业设备、码头全部改造成了跟艺术、展览相关的，各种各样的公共配套。当杨浦滨江最大的综合体八埭头项目上马之后，整个的杨浦东外滩的片区会迎来一波很大的火力提升。

和北外滩相比不一样的地方在哪？其实外滩本身是一个金融带，外滩和陆家嘴隔江相望的都主要是金融的，尤其是南外滩，它本身也是个金融服务延伸带。

到了北外滩一下子就变成了航运服务核心的位置，到了东外滩又回到了金融上面，这个主要是因为东外滩的相对面，它对应的一个板块，东外滩的相对面所对应的板块其实是叫陆家嘴北滨江，也叫陆家嘴滨江。是陆家嘴新建的开放式的一条金融衍生带，里面有结合了住宅、商业、写字楼等等，应该说是整个的把陆家嘴的北部就给建设起来了。

以前陆家嘴的纵深它是比较浅的，现在有了北滨江之后，纵深一下子就相对比较深了。尤其它的北面，其实整个北滨江板块和东外滩板块，它是能够组成一个非常有机的现代化城市的跨江生活滨水区。

我们就要说一说跨江生活区的概念，上海目前来说，比较合适的跨江生活区其实就是在滨江一体化的南北衍生段中的。为什么说是南北衍生段，其实道理很简单，以前外滩也好，陆家嘴也好，它的整个的滨江的核心段位中，包括南外滩也好，它对应的对面的陆家嘴的板块，城市规划相对来说是比较老的，浦东开发也已经三十年了，城市的规划也是日新月异的，代位迭代是非常的快的。

因此在上海的滨江沿线中，唯有的两片同时在建设的新一代的城市规划区，就只有东外滩这一条和它对面的北滨江，以及徐汇滨江的这一条，和它对面的世博。这两块地方都会成为未来上海最重要的，也是最纯粹的未来的滨水跨江生活区。

不会像以前买陆家嘴就是为了看两岸的风景，一面是历史，一面是现在；一面只能看不能用，是比较可惜的。虽然外滩的这一段，包括陆家嘴的这一段风景是很好的，那是绝景，非常棒的。但从实用角度上来说，尤其是针对生活的角度上来说，相对来说是比较弱的。

东外滩和对面的北滨江，它所组成的浦东、浦西这样的一个跨界的生活区来讲，它的实际使用价值就要多的多。大家如果去北滨江走过，就会发现这里本身的滨江资源的打造，包括体验感来说，远远要比陆家嘴沿线要好得多得多了。

尤其东外滩对面还有一个洋泾板块，其实东外滩所对应的这一系列的板块，是陆家嘴和外高桥，浦东的主要的大产业区，一个是金融区，一个是世博区，一个是张江，一个是迪斯尼，一个是祝桥，还有一个就是外高桥，可能还有点遗漏，它大的这种产业根基都在这些地方。

陆家嘴往北最重要的两个产业根基带，就是陆家嘴的金融和外高桥的贸易了，这两个板块中的衔接部分，北滨江、洋泾、金杨、金桥全部都是对应的东外滩。

也就是说我们整个跨江大片区中，这一片未来它是浦东、浦西不分家的，因为这里未来的隧道可能会有5条以及两座大桥，还有几条轨交，是非常非常发达的。这个片区本身它是有它的一个独特的价值所在的，这个价值也是其他的板块没有办法复制的。

虽然东外滩较远，其实它的几个板块价值依然是没有办法被其他板块所代替的，因为其实本身跨江生活圈来说，没有第二个地方有这样的一个特征了。

虽然前面跟大家讲徐汇滨江那边，对应着对面的世博滨江、前滩、后滩，也是有一片跨江生活圈的，但是跟东外滩这边还是不太一样，因为本身徐汇滨江的跨江生活圈距离浦东的核心也就是陆家嘴这个位置确实比较远了，它跟陆家嘴的衍生段没有任何关系了，一切都是要从头来过的，包括前滩、后滩、世博，基本上都是重新来过的状态。

但是这边，陆家嘴背后，第二个就是外滩的一个衍生带，这个价值还是不一样的，为什么徐汇滨江叫滨江，中间的全部都叫外滩，是因为徐汇滨江出了内环了，也不知道是习惯性的还是怎么样，反正从命名的习惯来讲，内环内的这一段才算是外滩衍生段，出了内环统统都能叫滨江，浦东的沿线黄浦江岸线都叫滨江，但其实浦西全部都叫外滩，唯有内环内的部分可以叫外滩，东外滩、北外滩、南外滩、正外滩，都叫外滩，出了内环的就是变成了世博滨江和徐汇滨江了。

所以说外滩这两个字本身还是值钱的，从这个角度上来说，我们也得对东外滩抱有非常大的这样的一个期待，因为毕竟在整条的滨江沿线角度上来说，东外滩的价格那是真低，整条滨江沿线是什么样的价格我可以给大家报一报。

浦西这边，从最南端的徐汇滨江开始均价10.5万，世博滨江10万，黄埔滨江11万，南京西路我们跳过（因为正外滩其实没有住宅，它把后面的南京东路的板块都给包进去了），北外滩相对便宜点8.8万，但是我们的东外滩只有7.1万，也就是个中环的相对比较高的价格，7万内环中已经是中等偏下水平了，因此东外滩的价格还是相对来说比较的低的。

但是其实现在东外滩本身的一个核心的金融大片区已经初见雏形，和对面的北滨江是隔江相望的，包括它自己的百年工业遗存带，它的百年工业遗存带本身它的建设已经非常的成功了，现在整个从北滨江对面看过来，这一条的这种工业的这种印记还是比较有意思的，也成为未来上海非常重要的一个历史人文的印记。

之前在普陀篇的长寿路的板块中，跟大家有提到过，上海未来只要有历史人文印记的地方，一般不太会差，价格也是可以稳定在相对比较高的水准上面的，因为对于一个有非常高目标的城市来说，文化是绝对不可以缺少的。

有这样一条百年工业遗存带，可想而知，东外滩未来无论是它的金融什么的，产业发展到什么地步，有了这条历史遗迹，它的未来肯定就差不了。所以东外滩从未来的角度上来说，还是一个非常值得期待的地方。

现在它的房子不算多，因为东外滩本身它并不太强调居住功能，所以只有少数的开发商在那边炒作，相对来说它本身的炒作幅度，并不像北外滩那么厉害，这边还是有点真材实料的，而且东外滩片区中的拆迁的一个可能性更大，它需要拆迁的部分更多，也就意味着它有更大的空间去做进一步的发展。

板块2020发展现状

再来看看东外滩发展的现状。东外滩的发展现状相对来说是比较的整齐的，杨浦大桥以西的部分住宅非常多，整个是借助了老杨浦的一些住宅，包括靠滨江的新的住宅，整体来说价格段相对比较合理一些。

杨浦大桥以东这一片相对来说住宅就要少一些，而且也是我们现在相对来说炒作比较多的一个区域，因为其实东面是新划进去的，而且它本身发展的潜力也比较大，主要的商务，各种各样的部分也都是聚在杨浦大桥东部的，因此这个片区未来的发展价值会比较大，但是本身这个片区中大量的厂房依然还是在拆迁过程中，滨江一线的界面是漂漂亮亮的，那是示范段，跨过滨江一线，到了二线的位置，稍微的就有些看不得，还是比较破的。需要给它一点时间，有很长的一段时间需要去做更新。

四个生活圈

◉ 一公里步行圈

其实它自我的一个资源，相对来说还是比较的密集的。但是这个资源相对比较的两极分化，要么是展馆、展会这种资源比较的多，要么就是老小区的这种老式配套会比较多，相对来说两极分化比较严重。

品质级的这种项目相对来说就少了一点，使得这个区域中的资源配套的获取显得有点尴尬，但是未来肯定是差不离的。

因为未来随着大量的商务价值，商务本身的一个入驻，商务人口，包括上下班的通勤人口慢慢的变多之后，以及片区它本来的居住价值的基础，包括本身的人气的人口密度的基础，它的优势就会逐渐体现出来。但是无论怎么样，总结下来，一公里范围中的杨浦滨江的状态，还是需要有一定的时间的，现在还是有一点欠缺。

◉ 三公里日常圈

这就是跨江生活圈的一个概念了，三公里的一个范围，往陆家嘴能够覆盖到小陆家嘴、源深、梅园、洋泾全部都能覆盖进去了。和北滨江在三公里范围内形成巨大的联动，滨江的两岸带，因此来说这个价值比较的凸显一点。

与此同时，往东面的其实同样的，也依然在这个跨江生活圈的一个大的辐射范围中，往东面是能够到达金杨。因此来说整个三公里是它最好的一个跨江生活的圈子。往西边和北面基本就到了虹口腹地和杨浦的自己的腹地。

◉ 五公里车程圈

其实对于东外滩来说，它的资源获取范围就更广了，主要是整个大陆家嘴以及外滩，虹口北外滩的商业，基本上虹口L型的中央活动区是能够全部的覆盖到，因此五公里范围中，对于东外滩来说，它整个的覆盖达到了比较好的状况。

◉ 十公里周末圈

其实东外滩在上海的纬度相对还比较的低，基本上是跟火车站在一个纬度上的，它的西南面对于CAZ的资源获取几乎能够覆盖到大半个内环了。从这个角度上来说，其实杨浦东外滩要比五角场的覆盖能力还稍微好一点点。

结束语

今天的杨浦东外滩和东外滩的衍生区就讲到这里了，这是不太复杂的一个板块，大家就记得一点，这个片区现在去买可以，但是需要给他时间，因为毕竟他需要挺长时间来进行一个整体界面的打造。

今天的分享就到这里了，更多详细内容，可收听音频版哦~ 我们下一期再见。