大家好，欢迎来到《闲聊2035》2020特别篇《上海置业宝典》栏目，我们今天要说一说杨浦区就目前的情况来讲，发展得最好的一个片区——五角场和新江湾。

前   言

五角场和新江湾不管在上海的老百姓心目当中还是房地产领域，这两个地方都是比较有名的。五角场是在相对来说比较沉寂的上海内环外的北部区域来说少有的特别热闹的一个地方。新江湾在上海整个的北区来说，房价那是数一数二。

在整个上海中环外的北区当中，几乎没有任何一个板块可以和新江湾板块去匹敌，可以说是北区之王。五角场和新江湾这两个板块的联系也是非常之紧密。

板块基本情况与2035规划

之前在整体篇中有说过，五角场板块是在民国时期蒋介石的指导下，作为“大上海计划”的核心区域，希望能够做成上海的一个中心。本来是有机会成为上海的另一个市中心所在的，但因为战争的关系就戛然而止了。

杨浦区这个地方其实占着一个比较特别的地理位置，它离吴淞口非常之近。也就是在航运角度上来说，它的地理位置就非常地有优势。但是由于之前很长一段时间，在上海的发展过程当中是以外滩为核心位置作为市中心来发展的，因此船进进吴淞口之后，基本是跳过宝山、杨浦这一段的。

杨浦段的滨江在2035规划出来之前，相对来说沉寂一点。所以杨浦核心的发展位置就变成了五角场。这个是杨浦在上一个阶段中发展得比较好的副中心。

当然了，杨浦五角场副中心可比真如副中心好多了，要论发展的程度来说，自徐家汇副中心开始，四大副中心时代当中，五角场是仅次于徐家汇的，甚至于我认为它发展的深度也好，未来的潜力也好，比花木更好。应该算是上海的第二个发展得非常成熟的副中心。

五角场现在取得这样的成就，应该算是杨浦区范围当中的第一板块了。它能取得这样的成就也是实至名归的。

新江湾在上海的挂名，是挂着上海的第三代国际社区的。五角场和新江湾这两个区域非常的接近，在我的概念当中，新江湾是属于五角场背后的一个豪宅区。其实实际的意义也是如此，因为有几个因素。

首先说五角场。五角场本身和徐家汇有一个很大的区别，虽然说它的商业、商务等发展得是比较好的。但是归根到底，它的居住氛围是相对比较弱的，而正徐家汇的位置其实豪宅不少的，虽然也不能算多，但是鼎鼎大名的豪宅很多，包括东方曼哈顿等。

因此这就导致整个五角场板块当中，并不存在真正意义上的豪宅区。但是作为一个副中心没有豪宅区，其实是不太可能的。举个最简单的例子，普陀真如副中心，现在啥都没有的情况下，它正中心的房子价格都已经8-9万，甚至接近10万了。但是五角场这样的房子就很少。在五角场核心区域当中的房子，基本上8万就已经顶到头了。

但五角场的成熟度可绝对不是真如能比的。也就意味着真如透支土地价值的时候都能透到九万，但现在杨浦五角场已经一定程度上实现了，它板块里都没有高水位的房子，因此这个是五角场的一个特征。

五角场当中，由于有复旦、包括财经这种学校的存在（五角场这个副中心它是一个产业副中心），作为一个产业服务中心，它其实有大量的板块是留给了产业，留给了开发区这种状态，所以并不是一个给住宅留了太多空间的地方。虽然说住宅不少，但是顶级的或者说价格顶级的几乎没有。哪怕是往南边的黄兴公园附近，这个房价没什么大区别。

因此对于五角场来说真正意义上的大型豪宅区，就是在新江湾当中了。新江湾城当中的房子价格基本上都在八万左右，这个地方其实本身作为第三代国际住区的话，它的规划水准是非常之高的。高到什么程度？相比第一代的古北，第二代的联洋花木碧云比起来，新江湾它是一个真正意义上的有高端背景属性的一个住宅区。

如果以国外的这种高端的住宅属性来看的话，首先一点生态很重要。比如说像美国比较著名的贝肯山什么的，基本上都是在一个生态非常宜人的地方，讲究的是低密度，你不可能高端的住宅还是在市中心里头密度特别高的地方，这种的其实是叫“PENTHOUSE”，是市中心的大平层，从国外的居住角度习惯来说，这个是属于二居，是有钱人在市中心里面留着的一套行政公馆。真正的一居基本上都是在一些风景比较宜人的低密度的区域。

因此来说新江湾作为第三代国际住区，它其实就拥有了这样子的基础。首先如果没有五角场的话，它的位置是极其之偏远的，基本上接近外环了。如果没有五角场的话，这地方确实挺远的。

从这种意义上来说，五角场它是一个作为副中心的存在，新江湾城整个大片区借住在五角场的这个基础之上，它才有了一个国际住区的名副其实的东西。国际住区，不能真的跑乡下去对不对？因此这就是新江湾为什么它能那么贵的逻辑。

实事求是地讲，最早的时候，新江湾当时是说有铁狮门（世界上比较著名的房地产业开发商运营商）过来打造，其实当时就是新江湾的核心商业和综合体所在。现在新江湾地铁下来的 “悠方购物公园”就是当时铁狮门的计划所在。正因为铁狮门影响力大，当时上海炒的比较火热。

但是后来铁狮门种种原因就没来，导致新江湾有那么一点没有达到预期，虽然生态呈现得比较好，但肯定还是需要一些核心商业体存在。因此，对比它最初的规划而言稍微是打了点折扣的，相对来说目前价位比较的高。

其实这两个片区在现在的发展基础之上，好歹是2035当中确定为主城服务中心和区域活动中心的双重概念，也就意味着首先它作为一个副中心的功能是比较凸显的。第二它作为一个居住中心的功能也是比较凸显的，也是四大副中心当中居住的片区和板块相对比较大的部分。

对于五角场、新江湾这个板块来说，我们还是给予了比较高的期望的，毕竟这个五角场的副中心它的基础相当之好，而且现在已经发展起来，尤其，五角场和新江湾这个板块在整个上海发展的北部片区，尤其是东北部片区当中是相对的一个独苗，所以说它从整体的一个城市战略角度上来说绝对不可能被放弃的地方。

但是从市区角度上来说，五角场也好，新江湾也好，它的土地价值的透支基本上已经到极限了，在近期内不太可能有更多的提升了。我也知道五角场和新江湾本身对于很多在上海的朋友们来说这两个板块是非常多人会考虑的一个地方，其实它的价格从目前实际的呈现程度来说，尤其新江湾，是稍微高了那么一点的。

因此，在这个地方选择房子要稍微注意一下，千万不要去选那些特别有名的或者营销痕迹特别重的这种房子，选一些实惠的，不是价格在天花板上面的这种房子还是相对比较划算的。

板块2020发展现状

从现在发展的现状来看，五角场本身它是在向东面去做延展，因为往西就到宝山了，但因为宝山在2035规划当中是被划进了主城区，也就是说整个五角场往北部的辐射它的顺利度会相对比较高。因为其实从城市发展的维度上来说，五角场再往北一点点，同纬度上已经没有什么大的发展，一下子就会呈现出非常大的差距，也会使得整个五角场相对比较孤独一点。

东边的中原板块你仔细看看，这地方已经不太像上海市区了，因此，其实五角场在它边界位置上本身发展的局限度还是比较高的，也是有跟真如一样的问题，周围没有协同，不像徐家汇那么的爽。

现在随着宝山能够划进市区，这一点可以相对得到一点的改善。现在新江湾整个的发展基本上已经向北拓展，拓到已跟淞南很接近了，宝山的淞南板块基本上和新江湾都已经连成一片了。

现在新江湾最火的是复旦大学江湾校区北部的区域，很多人都开玩笑说这里也是个看江江景区，只是看出去全是集装箱，因为已经很接近吴淞口，只差一个弯了。这个区域是现在卖得比较，你说火，我感觉价格非常高，而且本身它的价值远远没有达到你想象的地方。

这个片区目前来说，有些房子卖得比复旦大学以南的江湾的部分还要贵，都是号称要卖十几万了，所以说我是觉得真的没有必要去花这钱买那么远的地。虽说隔壁宝山被划成市区了，但是这里毕竟已经快到吴淞口了，在这样的地方买一个接近10万的价格，我觉得这是一种非常冲动的消费。

五角场和新江湾的房地产的市场格局相对来说是比较的火，相对也乱了那么一点点，没有那么的纯粹，价值、水分挤得没有那么的干净。因此在这个地方选择，还是要仔细地去分析一下它的价格水位到底在什么样的地步，以上就是整个五角场和新江湾的情况。

四个生活圈

接下来我们来看一看五角场和新江湾本身的生活四至的状态。

◉ 一公里步行圈

我们以江湾体育场的轨道交通的站点为中心拉出一公里，基本上是覆盖在五角场的一个区域当中的。因为五角场本身商业的覆盖面，它的辐射能力还没有徐家汇那么的强，但是其本身一公里之内这些房子，包括它商业的优质度还是相对比较高的，那是真正意义上的一个副中心的状态。

一公里对于五角场来说优势非常足，不会比徐家汇差多少。虽然人文气息稍微弱了一点，但是整体上来说的话，这种生活配套、商业配套、资源配套，尤其学校，教育资源是非常的发达的。因此，一公里对于五角场来说优势非常的足。

◉ 三公里日常圈

那么三公里的角度上来说，其实从五角场本身，它的三公里其实已经能够到达，尤其往北三公里基本上出圈了，往北是到达新江湾。因此来说，大家记住了，其实新江湾整个区域的一个核心区域，到达五角场副中心是三公里这样子的一个距离。说近不近，说远不远，是一个行车路径相对来说比较合理的这样子的一个状态，轨道交通的话是2-3站，实际上不算很近（我理解当中的很近，就是地铁一站路）。

往东是黄兴公园最东面的板块，基本上就是中原了。所以其实从这个角度上来说，中原板块和新江湾板块到达五角场的距离是一样的。这个就是五角场的一个特色，当时设计的时候就是5条路通往各个地方。往南也一样，往南差不多到达控江、鞍山的区域当中了。

其实东边、北面和南面的这三片三公里范围内，你用反逻辑去买房子，比直接买在五角场或者新江湾里面划算的多，除非你想多花点钱买点生态，你去新江湾，不然的话，其实我觉得三公里范围内性价比很高的房子还是比较多的。因为其实五角场这个板块，尤其是新江湾板块和周边中原等区域相比，价差是非常明显的，但其实距离根本就没有你想象的那么远，基本上也就是三公里可以覆盖的。

往西进入了江湾镇，江湾镇是虹口北部的一个小板块，也没什么特点的小板块，夹在当中，其实贴着中环，离中环还挺近，离五角场也不远，因此来说也是反逻辑购买的一个好地方。

◉ 五公里车程圈

再来看五公里，对于五角场来说，它本身的一个资源补给能力是相对比较弱的，尤其我们从五公里角度上来说，因为五公里是资源普及的一个重点的范围。往东近得快要到达森兰了，基本上是在金桥北面的区域当中。你说资源谁补谁？还真说不准。

往北就是淞南，基本上就是宝山的边缘。往南的话，相对来说有那么点危机，这个是包含了虹口区的周家嘴、临平板块，整个往南的这一片区当中的住宅非常多，性价比也还可以，而且有比较好的改善型住宅。因此来说这里也只能当作是一个反逻辑购买了。

但是在这个片区当中要提醒大家注意的一点是什么呢？提醒大家，五角场板块是真的远。因为5公里其实东外滩、北外滩这种都到不了。虽然它是在江边，虽然它离江真的不远，但是它离这个核心区域是相对比较远的。

那么往西是到达北郊站，这个北郊站就是之前跟大家讲过的彭浦位置，也没有任何资源补足的能力。当然了它西南面有鲁迅公园，也就是虹口足球场的商圈，算是个小补充，但虹口足球场商圈本身也不算是个大商圈，从虹口足球场商圈的这个角度上来说，一个虹口龙之梦跟五角场当中的差不多一个单体商业也大差不差，你说谁补谁呢对吧？

因此来说五角场这个板块大家一定要注意，这个板块最大的劣势就在于近端的一个资源补充，哪怕到达五公里它的一个资源都没有质的补充。因此从这点角度上来说是五角场板块比较大的一个劣势，但是因为它本身是一个副中心级别的，你也可以不在乎，你不要出五角场就行了。但是出了五角场五公里之内，就没有什么太多的可以值得补充的一个东西了。

◉ 十公里周末圈

首先往北我们先说意义不大的一个地方，往北整个10公里范围当中已经到吴淞口了，划船都能到大海了。但是往北这一块，整个宝山的东部包括进去的部分非常多，所以这点得提醒大家，整个宝山的东部其实都是在五角场的十公里范围辐射当中，副中心十公里宝山东部有这样子的一个优势在。那么往东其实是已经到森兰了，就相当于是快到外高桥了，这是上海未来的包括自贸区什么的都是重点发展的一个位置。

从规划角度上来讲，十公里能包含进去的东西还是比较有价值的。那么往南相对来说好一些了，因为终于能到达CAZ，包括了陆家嘴（最南端相当于是南陆家嘴的南码头范围）。外滩和整个上海CAZ的东北部基本上是能够有一定程度的包含，但是其实对于整个CAZ范围当中，五角场所能照顾到的地方确实不够多，因为其实相对来说还是聚焦在延安路的北面会比较多，延安路南面包括徐家汇它肯定是辐射不到了。

因此，五角场相对来说，这个副中心是比较孤独的，往西基本上就有那么一点点的补充了，包括大宁板块，包括普陀的长寿路板块，都能够包含进去，这是往西的一个状况。

结束语

五角场新江湾毫无疑问，我认为它是个好地方，它确实是个好地方，但是必须提醒大家注意的是，这个地方真的相对比较孤独一点，这是个自己跟自己玩的地方，还玩的挺好，但是板块协同的作用相对来说弱一点。

因此来说在买房子的时候，你要考虑到这一点，其实它去市区不算特别方便的。好，今天的杨浦当中的最热门的板块，五角场板块就跟大家说到这里了，希望大家在这种板块里面选房的时候稍微眼睛擦擦亮，毕竟营销痕迹比较重的项目还是比较多的，因此来说也是需要稍微有一点研究和调研的。

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