大家好，欢迎来到《闲聊2035》2020特别篇《上海置业宝典》栏目。今天我们来说一个上海北部城区当中相对来说比较偏的一个区，那就是杨浦区。

前   言

之前在其他区域跟大家提到过，上海各区其实是有鄙视链的。因为苏州河以北的区域绝大部分都是属于华界，当时的中国比较疲软，发展肯定就是不怎么地的，因此，杨浦也就成了跟普陀区、原闸北区称兄道弟的这样子的一个区。

当然现在来说，北三区其实还是捯饬的挺漂亮的。虽然我们说杨浦怎么都比不上徐家汇，但好歹有个比真如强的五角场副中心的存在。因为五角场副中心在四大副中心时代，算是最像徐家汇的一个副中心了。除了五角场之外，杨浦区比较有名的就是所谓的新江湾国际居住区（虽然名存实亡，但好歹还炒作得很响）。

杨浦区是上海主城区（也就传统市中心区）当中最接近吴淞口的一个区了，它的地理位置相对来说比较的靠东北，隔江就到了浦东的金桥，杨浦区是距离浦东的外高桥、森兰、金桥这一批浦东北部的发达区域比较接近的的一个地方。

它的西面和宝山、虹口相交接，东面不交接，直接是一长条的滨江岸线。杨浦区其实在上海的各个区当中，它的滨江岸线是数一数二的长的，但是其实没发展好，所以滨江岸线相对来说就一般了，毕竟远离了外滩。不过好歹现在有个东外滩，也算是不负最长滨江岸线的一个美名，因为除了黄浦区可能就属杨浦的滨江岸线最长了。

历史沿革

杨浦在2035的规划当中，并没有太多让人亮眼的规划，但是因为杨浦它本身的历史特殊性还是比较强的。曾经的它是作为上海华界的重要地理位置的存在。到底有多重要呢？这个就涉及到百年之前，老蒋在上海想搞的“大上海计划”。

为什么是大上海计划？虽然说那个时候咱中国不是很争气，但是好歹老蒋有把中国搞好的想法，并且是以他们的所谓国民党的政治经济中心上海来首当其冲，确实四大家族的根基都在上海。

因此，老蒋在民国时代给杨浦准备了一个所谓的“大上海计划”，这个“大上海计划”的基底就是5条路，这5条路汇聚在一起就成了现在的五角场。就是因为有5条路出去，所以就叫做五角场。

这5条路分别连接着上海的各个地方，包括租界、厂界、仓库等等，汇聚到五角场这样子的一个政治中心。希望能够打造出一片属于上海，属于中国自己的上海的市中心，因为当时上海的市中心主要都是聚在租界区，像淮海路、南京路这样的地方，老蒋也是希望能够在华界去打造出一个上海的中心，能够和外国人分庭抗礼。

但是事有不巧，那时候正想着要干这事，抗日战争爆发了，“淞沪会战”，一下子就把宏伟的城市发展蓝图给戛然而止。当时日本进来首先是宝山，然后是杨浦，然后是虹口，然后到原闸北，这一路打进来，而且杨浦是一个激战区，所以各方面的损毁相对来说都是比较严重的。

其实杨浦本来是非常有可能成为上海又一个市中心的，当时老蒋看中杨浦，后来新中国建立之后，上海的发展，尤其是到了四大副中心时代，杨浦也是被看中了，因为地缘的这个东西很难改，好地方就是好地方。

因此，杨浦在“大上海计划”搁浅之后，到了建国，上海改革开放之后，又迎来了一波非常好的发展契机，那就是四大副中心时代的一个发展契机。

杨浦当时在抗战之后，它被摧残的程度跟原闸北是不相上下，杨浦在通过四大副中心的复兴，把自己的所谓的五角场副中心给打造起来了。

五角场这个区域，它跟虹口曲阳连成一片的这个区域当中，是上海真正意义上的市区里面的大学城。不仅大学面积很大，而且都是上海顶级的顶尖大学，同济、复旦都在这里。

因此来说，整片五角场它是跟着大学走，大学它所能够带来的包括商业、写字楼、科创，尤其是创业扶植、孵化基地等这种新兴产业基地都是依托学校而衍生出来。我一直说五角场副中心是个产业副中心，中国在进入2000年之后，尤其到了2010年开始，进入了一个全民创业的时代，这种创业是需要专业的一个背景扶持的。

杨浦的五角场在当时，甚至于现在，是全上海最大的一片创业扶持、创业孵化的产业基地，这是一个非常大的优势，而且也能够带来源源不断地经济活力，包括政策扶持等等。因此来说，杨浦的副中心特点就非常明显了。也因为有高校的背景基础所在，五角场它的活力是非常强的。

在五角场基本上走几步就是一个类似于孵化中心、创业园或者创业型的办公场所，你会觉得这个地方非常有活力，包括这里最有名的风情街，大学路是上海最有名的一条文艺青年聚集的一条路，是非常具有人文气息的一条路。

在说杨浦区历史人文印记的时候，我们可以用三个点来概括：百年高校、百年市政、百年工业，这个是杨浦的三大特色。

首先，来说说百年高校。

上海顶级三所学校：复旦、交大和同济，其中两所都在这里（交大在徐家汇），复旦、同济这两个地方是杨浦整个区最具活力的一个核心所在，这也是杨浦的一个特色。同济是一个工科比较强的学校，复旦是个文科比较强的学校，在创业领域上面还是互通互补的，这个也比较有意思。

第二，所谓百年市政。

真的要说中国包括上海的近代市政建设的雏形，那就是杨浦了，其实就是前面提到的“大上海计划”。现在留下来的最重要的印记就是杨浦的新杨浦图书馆，是一座被称为小故宫的建筑，非常宏伟，又有点近代感、古代感结合式的一个建筑，非常有民族风味，这代表了上海的百年市政。

第三，就是百年工业。

这是围绕我们杨浦的东滨江来讲的，杨浦是上海比较早的一个工业聚集带，而且是浦江旁边的工业聚集带，因为最早上海大量的工业产业都是聚在苏州河沿线的，从苏州河沿线开始到我们的民族工业都是以苏州河为核心的，杨浦是黄浦江上民族工业的一个核心。

现在杨浦的东外滩也是保留了所谓叫做百年工业遗存带的一个配置，见证了上海努力的百年，上海有着今天的成就和各个区的努力都离不开。

杨浦现在是保留了这三个核心的历史人文印记。

除此之外必须还要提一提的是，杨浦区当中一个比较有特色的：复兴岛。复兴岛是很多年轻的上海人印象不深的一个地方，因为在我们这代人出生开始，复兴岛就一直处在一个被关闭的状态。

不了解的人可能会说上海不是只有个崇明岛吗，怎么还会有复兴岛？其实复兴岛是上海黄浦江沿线当中唯一一座在市内的封闭式岛屿，复兴岛它本身是一处用浅滩堆积出来的一个人工岛，也是形成了上海唯一的内陆岛。这座岛屿除了一些工业遗址、仓库遗址什么都没有，从卫星图上看，只有一块叫做复兴岛公园的地方，这是一块湿地公园。

在近代它颇有故事，这里的故事是在民国时期留下的，在复兴岛公园里有一个比较著名的建筑叫做白庐，是一栋白色的小洋房。相传蒋介石在白庐里养了一个情人，并且这里也是他在大陆的最后一站，他是从复兴岛离开去的台湾，因此也算是一个有故事的岛。

现在这座岛上的白庐依然还在。未来这里将会被规划为迪斯尼一个等级的板块。但现在什么都看不到，等我们讲到东外滩这个部分，会把杨浦滨江的规划都说一说，到时候会具体来说复兴岛上面的规划。

好，历史人文这块就说到这里了。

整体宏观格局

接下来我们来聊一聊杨浦的2035规划。它在2035的规划图当中最重要的有三个点。一个是杨浦的滨江（也就是东外滩），第二个是控江路，第三个是江湾五角场。这三块其实是可以反映杨浦发展的一个轨迹和逻辑的。

杨浦区以它的发展来说，主要是12号线以南的滨江区， 12号线以北的中部区域，以及北部的五角场区域中的北部区域。虽然一直说杨浦跟普陀是难兄难弟，但其实杨浦从南北向来说，它的发展相对是比较平均的，发展不平均的一个方向是东西向。东西向的杨浦发展得非常不平均。

其实可以从地图上看到，杨浦区在2035规划过程当中，被点出来的区域：杨浦滨江、控江路、五角场副中心，这三块部分全部都是在杨浦的西面竖着一字排开。而东面主要就是中原，包括黄兴公园什么的。中原板块其实在整个杨浦区当中它还真的就是个拖后腿的地方（因为整个杨浦区它的房价不低的）。

我们来分析一下，其实南部杨浦滨江你肯定得上点价格，所以现在杨浦滨江是7万左右。中部的控江是6万左右，控江旁边就是周家嘴路板块，这个板块就是6.5万左右，这是一个非常标准的中环板块的价格，包括黄兴公园。黄兴公园其实是属于五角场的一个辐射板块，还在五角场范围内。

再往北面看新江湾，新江湾这个价格就不对了。我一直反对大家去买新江湾，不是说这地方不好，重点是性价比真不高。这地理位置基本上就跟宝山在一个维度上了，右边是中原，它要卖到7.5万。也就是把杨浦的价格变成南北向的一个两头开的这样子的一个状态了。新江湾卖得比东外滩都贵，但新江湾的规划其实没有完全实现，等到后期的新江湾板块时再来跟大家具体说说。

杨浦区在2035的规划中，它还是主要聚在西面。东面其实过了新建的24号线（不知道什么时候能造好了）相对来说就很一般了，严格一点说8号线以东就很一般了。

主要是因为有一大片的生态保存地，因为杨浦区的整个东南、东北面都是生态预留地。包括杨浦东面的中原板块中最著名的共青森林公园，因此你要说发展有多好，也不现实。北部新江湾，有新江湾公园，这边再过去就快要到炮台公园、宝山吴淞口了。因此，这块地方价格卖得那么贵也是挺夸张的。

当然了五角场是以产业为主的一个副中心，它的地位是得到了确立的，因为其实在新的规划当中，我们已经拥有了十四个副中心。原来的四个副中心，其中徐家汇已经变成CAZ了，剩下来的三个副中心当中，花木其实是降了级的，因为它的级别跟新建的副中心是一个级别，都属于普通副中心，而真如和杨浦的五角场，不是传统的副中心，是叫做主城副中心，也是现在留下来的唯一两个主城副中心，比新建的副中心多少要牛一点，无论是地理位置，还是发展的规模，多多少少是有那么点优势的。

因此来说，杨浦北部主要靠五角场了。南部和中部这里必须得说一说，南部的话，虽然现在有一个杨浦滨江在，但其实它本身的成熟度跟北部的五角场还是不能比的，但好歹也有个滨江，一南一北两个发展重点肯定是确立了的。

中部的控江和周家嘴这两个板块最大的特征是什么呢？它们是北横的通过地。

在2035的规划周期当中，最大的市政建设，尤其是在道路领域当中的，就是北横通道，北横通道沿线都是接下去发展的重点，杨浦区的控江路板块以及周家嘴路板块是在北横通道穿越过程当中。

一直以来控江路算是一个相对品质比较高的一个改善型的居住区域，包括周家嘴路这边也是，但是有了北横之后，这两个片区远远要高于目前这样的定位的可能性了，因为这条北横通道价值是非凡的。因此对于杨浦来说，中部又迎来一个比较好的发展契机。

今天我们主要就是讲了讲杨浦区整体的一个概况，因为杨浦区的板块相对来说比较少，接下来的板块详解也就是三讲，主要就是讲以杨浦滨江为核心的南部，以控江路、周家嘴路为核心的中部，以及以五角场为核心的北部区，分三块区域来和大家讲解杨浦区的概况。

希望大家仔细听一听看一看，因为杨浦区纸面上看起来好像没有什么特别值得关注的地方，但是它的地理位置非常特殊，导致它的购房逻辑可能会跟别的区有那么一些不一样。

好，今天的杨浦篇的整体我们就讲到这里。更多详细内容，可以收听音频版哦~