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今天我们来说一个比较有意思的地方，也是虹口的一个收官，虹口的最后一块区域，是虹口的北部，主要是由三个板块构成的——曲阳、凉城和江湾镇。因为这三个板块个性非常的像（开个玩笑，说叫胳膊肘往外拐的区域），因此咱们把这仨并一块来讲。

板块基本情况

曲阳在这三个板块当中的地理位置，相对来说是最好的，依然绝大部分是在内环内，有一小块是出了内环。曲阳还可以算是一个内环内板块的。它是在鲁迅公园再往北一点，东面就是五角场和鞍山，都是杨浦的板块。

曲阳的西面，是凉城板块，凉城板块是完全是在内环外的一个板块了。我们之前所说的几个虹口区的板块，包括曲阳板块，都是属于内环内板块。

为什么说我喜欢把这三个板块并在一起讲？是因为这三个板块的风格都很像。叫胳膊肘往外拐，虽然是虹口，也不知道是因为爹不疼娘不爱，还是什么原因，这三个板块分别都跟它临近的板块、别的区的板块眉来眼去的。

就拿曲阳来说，曲阳其实是在虹口区当中，是一个非常有生活气息的地方。因为它离同济大学比较近，包括外国语大学，旁边凉城的财经大学其实都是在内环沿线的。

曲阳是一个和教育相关产业的这种人士居住比较多的地方，在整个虹口区当中，是相对比较大片区的一个居住板块，所对应的地铁线就是三号线的赤峰路站和大柏树站。它的地理位置离鲁迅公园其实也就一站。赤峰路站下来还是能够到鲁迅公园的，其实是蛮近的。因此，曲阳主要也是借助着鲁迅公园的一个资源配套。

有意思的是，因为同济的存在，曲阳和鞍山这两个板块关系就非常的密切。又因为复旦的存在，曲阳跟五角场这两个板块的关系又非常密切，它们都把各自的衍生的产业都放在了曲阳的附近。因此，好多人都会觉得，曲阳是复旦大学和同济大学这两个片区的一个衍生。

所以从五角场开车到曲阳了，让人感觉没什么变化，感觉还在五角场，鞍山开车到曲阳，感觉还是在鞍山，就导致了这样子很奇怪的一个胳膊肘往外拐的一种情况。

同样的情况发生在新江湾，因为新江湾是整个虹口唯一一片，全部都是在中环以外的，这个板块应该是最偏远的。有可能还真是爹不疼、娘不爱，因为江湾镇里比较有名的大概也就是江湾公园什么的这种，相对来说都是以前一些厂房所在。因此江湾这个地方和隔壁彭浦风格非常像。

很多人都会觉得彭浦和江湾是一个地方，因为同样都是两条铁轨轨交的当中，又是中环外，显得好纯粹，两个并一并，正好是一号线和三号线当中的中环外地块。给人的感觉，就好像这两个地方是一个地方，不是特别清楚，感觉很少有人会把江湾镇和虹口联系在一起，因为风格差得真的太远了。

还有一个地方是凉城，它也是跟隔壁大宁眉来眼去。凉城和大宁实在是太接近了，交界线又特别的长，凉城地理位置它看上去贴着内环，但其实已经跨中环了。凉城这个板块跟西面的大宁以及闸北公园板块是完完全全交界的。从一号线的汶水路站一直到中山北路站，当中有延长路站、上海马戏城，整整四站1号线都是凉城和闸北公园以及大宁的交界。

导致凉城跟大宁反倒要比跟本身的虹口更亲密是有几个原因。

首先要说到凉城的东面。我们之前有说过的虹口区的大格局，从南面的四川北路和北外滩的顶级板块，到鲁迅公园、临平路这样子的中部板块，地方的面积不算特别的大，也就因此导致凉城本身它和鲁迅公园、四川北路、临平路、北外滩都没有任何关系。

又考虑到下面西藏北路北部和闸北公园这边的配套，其实真的是很一般了，你说人家凉城人到底去哪儿呢？虽然鲁迅公园板块比较小，但它的配套还是绰绰有余，并且鲁迅公园本身就和四川北路是连在一块的，但是鲁迅公园的配套辐射能力是非常有限的，仅仅就一处凯德龙之梦而已。

对于凉城来说，尤其是凉城西北部，靠中环的这一面来说（靠内环去鲁迅公园还算方便），去大宁的距离要比去鲁迅公园的距离还要更近一点；因为大宁的商业配套的辐射能力，可不是鲁迅公园能比的了，大宁商业体量辐射整个北中环都绰绰有余，其实凉城靠大宁也就可以理解。

还有一个跟本身大宁的在2015年那一波疯涨有关了。要说大宁在2015年那一波的疯长在什么地方呢？其实就是在大宁的南北高架以东这个区域，有很多著名的项目，包括慧芝湖、大宁金茂府等等，都在这个片区。

之前说大宁的时候，有说到这个片区是相当于大宁里面的一个小的这种科教区，科教区有上海大学什么的，再往北一点就是几个项目所在。这个片区之前作为大宁来说，是核心的板块的一个推动区，而这个片区和凉城是有大规模的交界的。

包括其实金茂府它在虹口也有一块地，集团内部是把虹口的这块地当做是大宁金茂府四期来处理的，根本就无视了跨区；所以，这边整个的氛围、地理位置、配套以及资源的关系，都导致凉城这个板块和大宁靠得很近。

这些个种种原因也就导致了前面所说的，虹口北部的曲阳、凉城、江湾镇这三个板块，整个风格都挺像，都是胳膊肘往外拐，它跟隔壁区还眉来眼去，跟自己区反而风格非常的不像。

因此整个虹口当中这三块最不像虹口的，但偏偏这三块是给到了虹口区最大的一个住房供应量，甚至于其中的某一个板块，都抵得上南部和中部所有的房产供应量，加起来有那么多。江湾镇因为以前老厂房什么的还比较的多，建设是比较的欠的，因此来说这供应量就忽略不计的，就百来套。

我们现在从数据上看到的凉城和曲阳，一个是600多套，一个是500多套。其实整个鲁迅公园加临平路，再加上四川北路、北外滩也就800套不到。

整个大的虹口区当中，临平路板块是提供了相对中高端的一个改善居住需求的，是四川北路和北外滩的一个延伸居住需求的所在。

鲁迅公园基本上自给自足，200来套，根本算不上是住宅大板块，至少500套以上算是住宅大板块；虹口区当中唯一的500套房源供应量以上的板块，就是曲阳和凉城。

要在虹口买房子，最大面积的居住区都是在这里的，整个虹口区的中内环中。虹口本身它作为一个住房的小区，住房的面积和住房的套数相对上海市中心七区里面，是属于比较小的。但是曲阳和凉城确实是在矮子里拔高子，这两个板块在虹口区里面的供应量是比较大的，而且房价也是中环板块的一个房价的基准，6万的这样子的一个基准。

板块2035规划

三个板块本身在整个2035规划当中，我们看到是一个暗区，曲阳是有一块蓝色标签。蓝色标签意味着什么呢？很简单，我这里隔壁有复旦、同济，这里其实就是有产业背景的一个重点发展区域。

因为这里有大量的园区，它不是技术开发区，就是创业园孵化园等，都是东面的五角场、鞍山那边的大学提供过来衍生的需求，因此来说这个是曲阳的一个特点。

在凉城和江湾基本就是灰色的一个区，主要提供的是住宅。新江湾拿得出手的资源配套几乎没有，我们说北中环外的这块片区除了五角场，真就拿不出东西了。其实整个的北部新江湾相对来说次了那么点，但是好歹东面有五角场。

曲阳本身它是有自给自足的配套所在的，尤其是贴着鲁迅公园也没有问题；隔着曲阳的凉城和新江湾，它本身能够借四川北路也好，鲁迅公园也好，北外滩也好，本身虹口区当中比较密集的商业就在四川路，其它的地方都不是很密集的，因此它对于全区的辐射相对有限。

很多人会觉得这三板块啥都没有又没有名气，顶多曲阳稍微名气小一点，因为毕竟教育资源比较丰富一点，学校的各种各样配套也比较的丰富，因此来说还算是大家比较认可的板块。凉城和江湾镇就肯定是在地产热区以外了。但是这两个地方都贴近了一个辐射能力比较强的城市资源区，一个贴了五角场，一个贴了大宁，就非常不错了。

论最近距离，凉城距离大宁还要比永和距离大宁还近，交界非常的广泛。在凉城的中西部买房子，有大量的选择是可以直接进入大宁的资源辐射区的。这个是虹口区北部的这三个板块的一个特征，也是蛮有特色的一个地方。

四个生活圈

我们来看一看这三个板块它的资源辐射状况，以大柏树站和赤峰路站的当中作为圆点来看看。江湾镇咱们就先不看了，因为这是单独的一个板块，它是借助五角场的资源，并且风格上跟彭浦很像，彭浦以后有个市北高新区，可能也是有一点资源相接的。

咱们主要来说说，凉城和曲阳中环内的这两个板块的生活圈的一个情况。

◉ 一公里步行圈

基本上是在这个板块内部的。因为这两个板块相对虹口区其它板块，实在是比较的大。步行范围内有公园其实还挺好，但是涉及到商业资源确实不多。得跟大家说，这两个板块的一公里步行圈范围当中，它的核心资源配套是相对有一定劣势的，没有什么优势。

◉ 三公里日常圈

三公里优势可又显出来了，西面可以直接进入大宁，东面是到了鞍山板块，基本到五角场的一个南部辐射片区当中了，往南其实是完全能够辐射到鲁迅公园，并且能够到四川北路。因此从这两个片区的角度来说，三公里算是它比较优势的这样子的生活圈的一个距离，因为其实已经三公里就可以进入CAZ的区域当中去获取资源了。

◉ 五公里车程圈

因为5公里向南都能到外滩了，其实从直线距离来看，离外滩是真的不远的。上海的内环北部离外滩是非常近的，跟西部不太一样，西部离外滩是稍微远了那么一点的。整个这个板块5公里到西部是覆盖整个大宁板块，并且都快要到大场镇了。

西南角是能够覆盖到上海火车站，上海火车站的南广场建设也是不错的，能够有一定的资源的补足，但是这个资源不重要，当中拦截点太多了。往东是到达杨浦的腹地了，一些自然资源还比较好，有黄兴公园、杨浦公园等等，相对来说还是有一定的非商业以外的这种资源不足。往北没什么可看了，都快到宝山了，就没什么资源科普了。

◉ 十公里周末圈

其实这个板块同纬度往东就到达了浦东的金桥，10公里往南只能勉强够到徐家汇，相对来说显出了那么点劣势，CAZ当中的商圈基本都能覆盖了，只有徐汇这一块覆盖面还不到。因此来说，其实这个板块相对已经比较偏北了。所以资源情况跟虹口的其它地方比起来，稍微是有那么点劣势的。

结束语

回过头来说一句，不论这三个板块胳膊肘是不是往外拐，但好歹是虹口的居住重点板块，尤其像凉城、曲阳，它的城市界面还是不错的，干干净净没有脏乱差。这个跟西部某些区比起来，城市界面是漂亮很多的。

虽然说也谈不上城市里有多繁华的这种感觉，但是住着还是一个比较好的选择。毕竟过日子肯定不是要这种金碧辉煌，或者是整天下面都是商业街，人流不息的。因此这几个板块，尤其凉城和曲阳，对于居住还是比较实惠的，毕竟这才6万块的均价摆在那，虹口区的最后三个板块我们就说到这了。

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