大家好，欢迎来到《闲聊2035》2020特别篇《上海置业宝典》栏目，今天我们要聊到一个非常好的板块，但是情况又比较特殊的一个区域——临平路板块。

板块基本情况与2035规划

其实临平是一个大量承担了北外滩延伸的居住需求的板块，它和北外滩本身的风格差别是比较的大的。这个板块到底是个什么样的状况呢？我们先来看一看它的地理位置。

这个板块处在北外滩的北面，四川北路和鲁迅公园板块的东面。为什么我说这个板块非常有意思，也非常的好？在虹口的整体篇里说过，虹口2035的规划发展路径中最重要的就是一线一街，这也构成了虹口在2035规划当中的两个CAZ。

所谓一线就是滨江线北外滩，一街就是四川北路这条商业街，两者形成了一个L型的造型。这个L当中就会有一块空白，那么这块空白就是临平了。也就意味着它是夹在两个CAZ的板块当中的一个区域。

与此同时这个区域也是在整个虹口区当中，中高端改善最好的一个片区，价格相对也是比较高的。因为在整个虹口区之前10-20年的发展过程当中，这个区域的发展是最快的。尤其住宅这个领域的发展是最快的。

在这个片区当中有两个公共地标和一个住宅地标，一个是它的西南端上海音乐谷，以及它东北端的和平公园。上海音乐谷和和平公园一头一尾就拉起了这个临平路板块。那么在和平公园和上海音乐谷的中间，就是赫赫有名的瑞虹新城。可以说临平路板块一半就是瑞虹新城。

瑞虹新城最早是属于瑞安集团的（也就是新天地的开发商），这个集团非常善于做城市界面的整体改造。现在虽然这个项目已经转手了，但好在转手的是最后一期第9期的住宅部分，前面的整体部分还是在瑞虹新城的打造过程当中，并且现在也已经基本上都准备收尾了。

未来虹口区最大的商业体“太阳宫”就是在瑞虹当中的一个商业（现在最大的是凯德龙之梦）。瑞安还是非常有梦想的，它给这些项目起名字也是一种梦想的感觉。整个瑞虹新城里面有月亮湾、星星堂作为商业的名字，现在太阳都出来了，非常有意思的一个地方。

整个临平路板块是以瑞虹新城为核心的一个板块。目前临平路这个板块它的房价相对来说是比较的合理的，虽然很贵，均价8万朝上。在这个板块的均价排名当中，在虹口区排第二，第一的是北外滩（北外滩这炒得高），北外滩几个10万+的房子在社会上的口碑，跟瑞虹新城比起来简直是蝼蚁比繁星。瑞虹新城是买了都不亏的这种状态。

这个板块单列出来介绍，还有一个很重要的原因是北横通道。临平路板块是位于北横通道沿线北部的一个地方，穿过临平就到了周家嘴，在过去点就过江了，沿着复兴岛南边就过江了。因此，它其实是属于北横通道沿线的一个重点的建设板块。现在看到的包括上海音乐谷附近都在做城市界面的更新改造、路网的建设等等，就是背着这个北横通道修过来了。

北横通道之前我在专题当中有说到过，它是上海的第二条“延安路”。目前来说整条北横通道沿线，未来能够成为北横通道的第一豪宅的，可能瑞虹是有这个资格，也是一个时代的象征。我一直觉得性价比最高的，最适合居住的高品质的豪宅，就是像瑞虹、仁恒这样子的房子。真要再往上去的话，有很多东西那都没有必要了，都是面子工程。

临平是一个混合式的片区。这个片区跟它东面的杨浦区当中的鞍山是连在一块的，不仅和鞍山连一块，还和周家嘴板块连一块。其实周家嘴板块的西面和临平的东面，这个片区当中的商务的内容会比较的多。

这个就是临平路板块的一个特征，它主要是以瑞虹新城为核心的居住板块。东南角和周家嘴路板块相接的地方，因为大连路隧道的关系（之前也说过大连路隧道一出来就是陆家嘴腹地非常方便），甚至于这个片区它和陆家嘴的联动要比北外滩和东外滩都方便，因为下口就在他们这里。所以这个片区反倒是和对面的商务联动最发达的一个片区，并且也是吸纳了大量的陆家嘴外溢的生活需求。因为陆家嘴最缺的就是高品质的改善房。

一般来说陆家嘴的居住外溢，如果不过浦东的话，高端一点的住宅基本都聚焦在二线的源深、联洋、花木。稍微一般一点，那么就是洋泾、金杨，但这个价格不实惠。花木都要8万，实事求是讲，住花木和住临平区别在哪里？花木完全就是一个围绕公园诞生的新兴板块，大家看着路挺宽的，商店也挺多的。但是要论这座城市的氛围气息，那跟虹口临平是不能比的。

一般在陆家嘴上班对这座城市又比较喜欢的朋友，会选择跨江到临平来做居住的这样子的一个需求。

其实临平在前面说过了，它的核心就是瑞虹，整个临平路板块因为瑞虹新城的存在而被改造的已经是像模像样了，居住氛围非常的好。南部还带了一点商业氛围，是一个非常漂亮的板块。而且瑞虹新城当中的太阳、月亮、星星这三个商业体，尤其当“太阳宫”出来之后，可以说整个临平甚至于是北外滩是北部片区，包括周家嘴路片区、鲁迅公园的东部片区，都会成为这里的一个商业辐射的范围。

以前我们说临平是一个除了住没人会去的地方，因为没有什么玩的，和平公园跟鲁迅公园比起来也还小了那么点。但其实人群的吸纳能力在瑞虹的项目完成度达到将近百分百的时候，它的人群吸纳能力是前所未有的强大的。也就是说会让这块土地的本身的价值做进一步的提升。

本身瑞虹的南侧，也就是跟周家嘴这边相交接的地方，依然还有一大片的老区是可以做改造的。因此，这个土地的发展潜力依然还有的情况之下，加上瑞虹自己的商业体的存在，可以让这个以前单纯的居住片区功能更加的发达，城市地位要更高那么一些，对于这个片区来说也是一个很好的补充。

板块2020发展现状

我们说从这个片区本身的发展现状来看，整体而言的话，临平的这个发展西侧片区绝大部分都是住宅，东侧有一定体量的写字楼。那里的写字楼绝大部分自己都带商业，这是一个特色，也意味着自己本身配套的消化能力相对来说就会强一些，和周家嘴有一个联动。同时这个片区当中它本身商业的挂靠，其实主要也是靠着瑞虹的。基本上就是一个小区代表一个板块，这种状态。

但是未来瑞虹本身的吸纳能力强大了之后，它周边的小区的价值就有一个提升了。因为本来瑞虹就是自娱自乐，以前的“月亮湾”、“ 星星堂”都是邻里中心一样的商业体，不能作为有非常大辐射能力的这种商业存在的。

因此来说，瑞虹以外旁边一系列的小区就比较寂寞了。虽然跟瑞虹是隔壁，但是商业不是特别照顾。价格虽然是顶在那边，但是多少都有点虚。现在这些辐射能力出来之后，这个问题就会得到一个解决。现在去临平路板块去选一选房子，其实是一个好机会。当瑞虹完成了自己的非住宅部分的打造之后，旁边板块内的受益是非常大的。

四个生活圈

接下来我们看一看临平板块生活圈的状况，因为临平板块是一个很生活的地方，这个生活圈大家可以仔细看看。

◉ 一公里步行圈

首先是一公里，我们以瑞虹新城为中心，划出一公里的生活圈。它的北部是到达和平公园，对于瑞虹来说差不多就还在内部，瑞虹其实挺大的。这边往北是虹口区教育局，包含了和平公园。往南差不多到达海伦路的一个小的写字楼片区，以及前面提到的瑞虹周边小区的位置，有一些小的生活广场。往西是到达鲁迅公园、四川北路板块这个位置。其实一公里范围内主要还是借着瑞虹自己的配套，再加上一点公园，这样子的一个状况。

◉ 三公里日常圈

三公里的一个范围，其实对于瑞虹来说优势还是比较大的。往东能够覆盖整个北滨江以及覆盖部分东滨江，对于瑞虹来说，滨江衍生的北滨江和东滨江未来的一个发展以及提升，包括陆家嘴外溢居住需求的存在，对于瑞虹的帮助还是比较的大的。

至少近端的外部资源有一个质的飞跃了，虽然内部也还不错。那么往南就到达陆家嘴了，三公里到陆家嘴，如果是在陆家嘴上班的，相对条件还不错的话，不要光盯着花木，也可以看看瑞虹，看看临平。

往西南的这一端，是完全覆盖四川北路商圈以及西藏北路商圈。因此，这是它近端的一个大型的商业补足。往北是到达曲阳，这里也可以作为反向的购房逻辑。如果是买曲阳的话，其实离到瑞虹这个片区也就是三公里，还是比较不错的。

◉ 五公里车程圈

五公里的范围，往东可以到达整个杨浦的滨江区域，全部覆盖，差不多快到复兴岛了。往北能够到达五角场副中心的南部。往西能够到达大宁片区，五公里到大宁片区还是有必要的。因为大宁片区是未来上海的商业体量最大的片区之一了，因此来说还是不错的。

值得注意的是西南角上面，是五公里范围当中最重要的一个资源获取的区域，因为西南角是基本覆盖了南京路和淮海路的部分地区，并且还有外滩等等，是上海的一个商业腹地。那因此来说西南角的五公里，价值是比较的大的。

◉ 十公里周末圈

其实这个片区十公里往东能覆盖很大的浦东的腹地面积了，往东基本上快要到森兰了。最重要的还是西南，西南部分是基本上把整个内环全都包含进去了，相对来说是不错的。十公里包含整个内环，虽然虹口区临平板块在整个上海的内环是属于偏东北的，但这里的内环相对来说要比西内环、南内环的价值弱那么一点点，因为距离中心的位置更远了。

但是十公里能够覆盖整个内环内的片区，还是能够体现出价值的，说明还不是特别远，毕竟还是内环东北角上面的一个重点板块，并且和浦东的联动是非常的发达的。

结束语

今天跟大家分享的临平的板块的这个情况就说到这里了，这一个为瑞虹新城而生的板块。

更多详细内容，可收听音频版哦~ 我们下一期再见。