前   言

大家好，欢迎来到《闲聊2035》2020特别篇《上海置业宝典》栏目，今天我们来讲一讲在上海人心中非常有名，但是新上海人不是特别了解的一个地方：虹口区——四川北路。

四川北路板块它是上海人心中闻名遐迩的一条商业街，也是虹口的一个重点板块，为什么这么说呢？今天我们就一起来看看它的一个过去、现在和未来。

板块基本情况与2035规划

首先我们来看看这条商业街的过去，这条街我们本着直面历史不避讳的态度来讲一讲这条街。以前四川北路商圈也好，鲁迅公园也好，它其实就是外国人当时在旧租界时代，一路沿着四川路往北，一路去造各种各样的娱乐设施的。租界西拓，拓出来的是静安寺的这个地方，这个地方是高端的娱乐所在，总得有中低端，中低端就是四川北路。

关于上海的城市人文风土的一本书里面，曾经有这样一段记载，四川北路以前的商业形态主要是以跳舞场、中下等戏院、粤菜馆、茶楼、妓院、日本菜馆、浴室等等组成的，非常的繁荣，需求很大，各种各样的这种浴室、按摩，当年都没政府管，因此就形成了四川北路这么一条商业街。但是在建国之后政府管理，形成一个面向工薪阶层的商业大街。

四川北路的商业规模当年是仅次于南京路和淮海路的，上海第三大商业街。而且在上海人心目中，四川北路的这种商业形态与高档的淮海路和面向游客的南京路相比，其实四川北路是上海的普通工薪阶层去的最多的一条路，因为它讲究的是一个实惠，因此它是非常值得怀念。

四川北路现在的状况肯定是谈不上所谓第三商业街了，因为针对工薪阶层的这种消费，上海现在是多的数不胜数，不胜枚举。尤其是当副中心崛起之后，包括徐家汇、五角场这样主要面向终端的普罗大众的这种消费场所，体量又大，聚合能力又强。

以我们做过商业的人的角度来讲，四川北路商业街它之所以会被时代所淘汰，它最重要的一个原因就是对于终端的、工薪阶层的消费来说，街面的商业街的消费模式，逐渐在尤其进入2000年之后，商业街的这种消费模式逐渐被MALL代替。

在上海的朋友们比较熟的不可能说是哪条商业街，最熟的肯定是某某商场，差一点的就是万达广场，好一点的万象城、恒隆这种，像上海比较有名的美罗城什么的，这种普罗大众的消费模式，还是在商场当中，也是这个时代比较推崇的一种消费模式。相对于单纯的街铺模式，商场的这种形态无论是人流的聚集，或者说是商业的规划、一站式体验，肯定要丰富的多，这个是商业街不能代替的。

在之前2000年左右的代位中，南京路、淮海路，都是利用了自己本身的更新，在原有商业街的基础之上增加了大量的这种先进大型商业体，也就是完成了更新迭代，在这个过程中，四川路就逐渐的被落下了。

但是四川路有一点好，它的历史人文还是保留着的。这是其他商圈都很少具备的东西，虹口这历史人文的东西比较多，四川路的历史人文风貌是比较特别的、不可代替的，也是未来它能够复兴的海派文化底蕴的所在。

四川北路从现在整体的规划上来说还是比较值得期待的，在2010年代位之前已经完成的是一些中高档的写字楼的树立。对于一个CAZ区域来说，不可能光靠一条商业街的，肯定得有商办氛围，这样才有一个固定的密集人流。

在2010年代位的时候，四川路主要的工作都是在做一些写字楼的重新梳理，有些老商厦什么的全部都改成了新的写字楼，尤其现在四川北路商圈中的中信广场，算是整条街的一个旗舰了，商业的氛围一直起不来，但是写字楼是不错的，因此整个的也就起势了。

但整个四川北路的商业更新还是比较的慢，以前都是这种老牌的店，面向工薪阶层的。四川北路现在也是得到了一个相对比较好的商业的普遍升级。区政府决心也很大，一定要复兴四川北路。所谓的一级线，一街多点的发展战略，一线就是北外滩区域，一街就是四川北路，四川北路的全新升级现在是整个虹口区非常重视的部分。

首先是要以大型综合体商办来带动，并且伴随着各种保护建筑做一个集体开发，这就是一个比较好的开发模式，在历史人文的背景之下能够体现出它独具一格的这种氛围。在这个基础之上，四川北路未来的发展其实是非常值得期待的。

四川北路从它的地缘上来讲，它确实是一个可能被忽略的地方，因为它本身的地理位置在上一个发展机缘中（也就是2000年的左右），不算是核心的发展走向，因为虹口之前有很多老的东西，拆起来还是比较难的，这是需要很长的过程，拆迁绝没各位想象的那么简单，拆迁实在不行我强拆了，这在上海是不可能的，都是要慢慢拆，不同意还得跟你聊、跟你谈。因此四川北路到2035的加速期还可算是把债差不多给还清了。

现在四川北路有几个发展的点，一个核心中轴是四川北路这条路，这条路是非常长的，这整个板块也比较狭长，往北可以到达虹口足球场的这个板块，往南就是苏州河，往南最重要的就是天潼路地铁站附近的华侨城苏河湾，这个项目是苏州河沿线最大的综合体之一了，是苏州河的这一段示范段改造的领头项目之一，它背后就是靠着四川北路了，也算是一个龙头。

四川北路再往中间走，中部是中信广场，其实中信广场算是四川北路这条商业街的中期点的位置，也是在海宁路这里，海宁路了解的朋友就知道，在北横通道之前，它其实是上海真正意义上的北部主干道，是沿着火车站一路过来的。

在海宁路的这个位置，四川北路板块的西面，那就是赫赫有名的七浦路，七浦路和四川北路其实非常近，慢慢的反而大家对七浦路的印象比四川路还要更深了。四川北路发展不好，是因为前有堵截后有追兵，各种条件都不利，才导致今天这样的结果，现在条件好一点了，肯定是会有一个更长期的发展的。

四川北路未来的发展是现在虹口最大的重点所在，因为它是连接北外滩和鲁迅公园的，可以说是虹口发展核心区的一头一尾。因此来说四川北路在整个发展阶段中，它一定会作为整个上海CAZ商业核心区的北衍生段。四川北路商圈和南京东路商圈是交界的，作为北衍生段是再合适不过的一个地方了，既是苏州河的展示段，又是上海核心商业区的北衍生段，可想而知四川北路在2035发展的历程中会是比较顺利的状况。

板块2020发展现状

说完了发展的逻辑和它的轨迹之后，我们就来说一说四川北路的现状，前面也说到了，在上一个10年的周期中，四川北路商圈成功的提升了办公的比例，逐渐形成了准CAZ的状态，和旁边的临平路形成了充分的联动。

临平路的西面就是海伦路地铁站的这个位置，商办是比较多的，虽然临平路整体上是商办和住宅混合的区域，但是海伦路这边的商办相对比较多一点点，它和四川北路是形成了联动的关系，并且在之前10年的建设过程中，四川北路商圈获得了大量的轨道交通的支持，包括天潼路站、四川北路站、东宝兴路站、海伦路站是四条轨道交通交汇的板块，大大的提升了它的客流获取能力。

其实四川北路在上海地铁最早的发展期中，它是属于核心地铁的外围。因此就错过了最黄金的这个阶段，但总算是熬过了这段时间，现在四条地铁围绕应该算是交通资源比较丰富，能够做大面积导入的区域了。因此现在我们来看四川北路的房价的话，我们会发现一个比较特别的地方，四川北路板块的房价其实没有逻辑可言。

首先房子少，四川北路这个板块整体的房子数量是相当少的，因为这个板块曾经非常的拥挤，而且以商办为主（甚至于是以商业为主），有的是一部分老房子，一些新建商品房的价格都标得非常高，因此导致整个区域中房子的价差就显得非常的大。贵的接近10万，便宜的四五万都有，因此这个板块中的房子的状态是比较奇葩的，而且比较混乱，不是那么整齐。

从开发商逻辑来看，四川北路这个土地的属性，把房价提到9万没有问题，但是区域本身它并不那么的适合居住，因为它是一个商办区，本身没有形成大片住宅的居住氛围，配套相对来说老的老，新的新，它不是针对于高品质生活居住的配套的，因此整个四川北路中固有的房子就比较少，而且价差也比较大。

从均价角度来说，不足7万，相对来说这个价格是中环的中上游价格，在如此核心的位置，只是拿到一个6字头，其实是比较奇怪的，因为虹口区的均价是超7万的。四川北路作为虹口区最好的板块之一，房价低于区均价，这个是蛮不可思议的。也只能说在四川北路中，确实你可以选到的房子，它确实量比较的少，而且价差也非常的大。

围绕四川北路公园附近有几个项目，在这个区里面可算是最贵的了。另外就属离外滩近的了，一看就明白是打公园概念和滨江、外滩概念的，这肯定是价格能炒上去的。四川北路商圈中如果说有比较好的投资机会是可以投一投的，因为毕竟这条商业街的地位在，所谓潜龙腾渊，目前在一个松绑的前期，之前确实是被困住了，在这样的时间段中，可以入手一些相对性价比高的，建议面积段不要太大，入门的门槛不要太高的这种房子去做投资的选择，可以作为长期持有的稳定资产存在，毕竟这条路它本身档次肯定是在的，没有任何问题。

四个生活圈

我们来看一看四川北路的生活圈的一个状况，我们以四川北路公园为中心来展开。

◉ 一公里步行圈

南北向一公里范围仍然在自己的板块里，往东是到达了北外滩，但是借不到北外滩的资源，四川北路是这里最发达的一个商业组存在了。往西到达西藏北路的商圈附近，但是并不能补到什么商圈。因此一公里范围中，我们四川北路这个板块享受的是自己的商圈，应该还是不错的，虽然代位比较的落后，但是挡不住它在改造发展。

◉ 三公里日常圈

对于四川北路这个板块来说，三公里的资源获取能力就非常之强了，往北能够得到鲁迅公园板块的商业支持（虹口龙之梦）。同样也能得到一定的曲阳的商业支持，因为曲阳是一个生活中心，所以资源比较多。

在它的东北角上面有瑞虹新城，虹口区的顶尖楼盘。瑞虹新城中是有一定量的商业体的，把它当做一个单体商业都可以。这是一个非常强大的近端的商业补充。往东还是在北滨江里面，未来的话可能会有商业补充。往南能够覆盖整个外滩、人民广场和南京东路，其实四川北路到南京东路真的很近，最远的三公里也能够到达豫园。

◉ 五公里车程圈

它的覆盖面几乎就是我们CAZ东面的绝大部分资源体了，往东5公里的话是能够覆盖到东外滩，有些旅游资源、会展资源；往北能够覆盖到五角场（一个城市副中心）；往西是到达普陀内环的范畴，这里也是比较好的补充资源的选择。基本上西南角是资源最好的地方，CAZ重心所在，南京西路商圈、淮海路商圈都可以包含在里面了。

◉ 十公里周末圈

内环内几乎全部都在里面了，往东到达金桥、碧云、东郊、张江，世纪公园也是包含在内，包括大华、北蔡都在里面了；往南整个徐汇的北部资源区全部都包含在内，往西能够把真如副中心也给包含在内，在10公里范围中，基本上所有副中心都覆盖了，毕竟它在上海的中间，四大副中心全在它的掌握之中。

结束语

四川北路商圈是一个虽然现在有点没落，但是早晚会变好的地方，没有必要去买那些顶豪式的项目，因为还不成气候。不太在乎房龄的话，可以选择房龄偏老一点点，但是面积段也不算特别大，投资、出租都非常方便的房子，也是一种比较容易入门的投资型的产品。

四川北路商圈本身我并不推荐大家对那里去摄取一些自住的功能，因为同样的价格你可选的自住条件更好的地方多了去了，除非你觉得住在市中心旁边很好，这确实是一个点，因为它跨过苏州河就到了上海的南京路商圈了，如果说要摄取一点这样的资源的话，四川北路这个板块里还是有一些房价比中环都便宜的房子。如果你想以非常低的成本，接近上海的核心商圈的话，四川北路也是一个很好的方向。

四川北路板块就跟大家说到这里，希望大家能够了解一下上海这个比较著名的，但很容易被忽略的一个地方。

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