大家好，欢迎来到《闲聊2035》2020特别篇《上海置业宝典》栏目，今天我们来说说虹口的滨江板块——北外滩。

板块基本情况与2035规划

◉ 板块基本情况

在之前虹口的整体介绍当中有提到过，北外滩是作为虹口区接下来发展的一个区域，因为虹口区现在是以一个L型的两条轴线在发展，北外滩就是其中一条东西向的横轴。

其实首先要跟大家明确一下，北外滩这个板块的位置，因为很多人傻傻分不清楚，北外滩到底在哪里？

我们知道“正外滩” 其实就是延安东路以北，苏州河以南，从上海整个大地图上来看是很小的一段。延安路以南这里就算是南外滩了。苏州河以北跨过外白渡桥（赫赫有名的一个外景地）就属于虹口区了。过了苏州河，虹口区这一段的外滩就算是北外滩了。

这个要分清楚，苏州河以北就不算“正外滩”了，是“北外滩”，这跟外滩是完全两码事，“北外滩”是滨江一体化贯通的北段。第一个地界上的区分跟大家讲清楚了。

第二个要讲清楚的是在衍生段北段又有两个概念，一个叫北外滩，一个叫东外滩。没有看过地图的或者说是对上海比较陌生的朋友们，经常会搞错到底是北还是东，确实比较难，毕竟这个概念因为开发商炒的是太多变了，有时候有点模糊。

一方面从地理位置上讲，北和东不是特别确切。实际从地理位置上讲，外滩的北延伸段其实都已经是横过来的了，外滩这一块是东西向的，但是黄浦江蜿蜒曲折，弯过陆家嘴这一段（陆家嘴是个弯，是个尖尖的弯），陆家嘴的北侧也就是东西向的这一段，就是所谓的北外滩和东外滩。

北外滩是北衍生段的第一段，属于虹口；东外滩是第二段，从北外滩再往东面走，那就是杨浦的东外滩。

其实北外滩和东外滩是以一条大连路来区隔的，这也是虹口和杨浦的地界路。大连路隧道以西的就是虹口的北外滩，以东的就是杨浦的东外滩。

北外滩和东外滩的概念，现在大家都清楚了吧。

其实北外滩的地理位置是非常好的，北外滩的对面是正陆家嘴的北侧，而东外滩相对来说远一些，它对应的是陆家嘴东延伸段的北滨江，也是一个新兴板块，东外滩对着北滨江，是新兴对新兴，北外滩对着的是老牌的陆家嘴北侧的区域。

相对陆家嘴南侧来说，陆家嘴北侧的发展相对来说是晚那么一点点，也没有南侧那么热闹，因为南侧有比较成熟的陆家嘴豪宅区，是陆家嘴人气最旺的地方。

北外滩的北侧是现在虹口区相对来说居住环境最好，也相对比较新的临平路板块（有单列这个板块，到时候会详细说）。北外滩的西侧就是虹口区主要的南北向发展走廊，也就是四川北路板块。

以上就是北外滩地理位置的一个格局，因为这里的地理位置比较复杂一点，务必要跟大家说清楚。

◉ 2035规划发展

北外滩这个板块要说它的发展的话，其实在前两年已经发展过一波了，而且炒作已经不止一波了，基本上上海这种板块发展一波炒三波，变着法的把这房价往上抬，这些都是开发商造的孽，那我们且不说现在，先来说说北外滩的定位。

上海比较重要的四个既有的产业，基本上就是金融、航运、贸易和科创（有个张江）。北外滩它就是属于一个上海航运中心所在，目前来说号称有2000多家航运相关产业链的上下游的企业，在北外滩已经有一个群聚效应。

其实金融、航运之类的基本都在那了，中国航运三巨头，上港、中海、中远都已经在那边了。上海整个的定位为四大中心，把一个中心就放在北外滩这了。

虽说这个板块相对其它三个中心所在的板块稍微的寂寞了一点，因为其它三个中心确实挺厉害的，尤其陆家嘴这么大一板块，北外滩目前来看，那边还存在很多以前的历史遗留问题，因此来说发展相对跟其他三个中心来说是稍微欠了那么点。但是，凡事得看动态，咱们得看未来。

大家知道航运这个产业目前保持第一位的是哪里吗？是伦敦。英国毕竟是航海大国，保持了百年的这种航海优势。目前为止，全世界航运第一位的中心位置依然是伦敦。无论是从交易额也好，或者说是利润、就业人口也好，都在全世界遥遥领先。

虽然目前伦敦排第一，但是业内的研究报告普遍认为，在差不多10年之后（也就是2035快实现的时候），伦敦的航运服务的领先优势将会被上海所代替。因为道理很简单，制造业之手在中国，而航运贸易肯定是运货，不然还能运什么呢？亚洲现在是世界工厂，肯定是上海这边优势会比较的足一点。

其实很早以前，上海港已经是第一大货运港了，它是世界第一大货运港和第二大集装箱的港口。有那么大的量在，它的服务业也会逐渐地跟上，虽然现在航运服务业的核心还是在伦敦，但以后肯定是会转到上海的，天时地利人和。

伦敦航运金融服务有金丝雀码头等这种相关的产业基地。大家可以想象一下，上海未来北外滩会是什么样子？这个可想而知肯定差不了。因此来说，北外滩的远景是非常棒的一个地方。

但是凡事我们得回过头来看，在2035整个的大规划周期中，北外滩因为有这个航运傍持，所以北外滩现在一线的写字楼量是非常大的，而且它的发展逻辑也非常的清晰，有了这种产业的加持，对于北外滩在2035的前景大家是可以放心的。

因为它这几个因素，第一，产业中心，这个产业是上海的一个支柱产业；第二，地理位置，从北外滩的角度上来说，它其实有两个驱动因素在。

第一个是北外滩本身的金融航运服务的优势，它本身就有一定的巨大的唯一性的这种驱动力。第二个驱动力就是跟苏州河有关，因为北外滩的最西边就是苏州河的入江口，整个苏州河入江最后经过的一段就是虹口的四川北路板块和我们的北外滩板块，再往西就是我们之前在静安说到的苏州河静安段，苏州河静安段主要是两个部分，一个是不夜城的，一个是西藏北路的。

现在主要的景观营造点是在西藏北路商圈，西藏北路这块之前也有提到的沿苏州河的两个大综合商业体：大悦城、苏河湾。这一头一尾两个这样子的一个构造，其实苏河湾这个板块是在四川北路的，因为它这个地界已经进了虹口了，所以它算四川北路，但是这是整体的一个营造段。在这一段过去之后，本身的四川北路段和外滩源这一段，它就有一个苏州河本身的一个提升和驱动，这是一个整体，不能分开看的，虽然区域不大（毕竟是CAZ里面的），但是发展驱动力确实很多，而且这两个驱动力全都是市级的非常重要的发展方向。

因此来说北外滩它本身从规划角度上来讲，可以说是无懈可击的，这也是为什么开发商会对着它拼命炒的一个原因。

板块2020发展现状

说完了宏观上的规划，我们来说说现在的发展现状。四川北路发展的很好，但是四川北路和北外滩正好有个不太一样的地方。这前十年北外滩发展得很快，四川北路没动。后十年可能四川北路发展得很快，北外滩未必会动，是这样的一个状态。

我们来看看北外滩现在的状态，北外滩其实沿滨江一线和二线的位置，几乎全部都是被商办所占领的。

其实北外滩整个的大片区当中，核心位置里它的住宅体量是非常少的。现在如果从地图上来看北外滩，会有一个明显的感觉，虽然贵为CAZ，但是跟其他CAZ比起来，这个地方还是有点空的。

倒也不说名不副实，因为各种各样的问题，包括拆迁、用地问题等等，导致当时基建的阶段一波开发商进来拼命造办公楼（毕竟所谓的航运服务中心，它肯定得是个CBD），所以写字楼就成了第一位的。

大量的造写字楼，辅助的带着造了很多商业之后，这个地方的一些基础建设，包括道路、城市界面，你现在去看，尤其是背面二线的位置是非常糟的。就有那种到处都是工地，但是怎么那么多年了还都是工地的这种感觉。我觉得以现在北外滩的状态来说，是比较欠了点，跟外滩这两个字挂上钩就没那么理想。

其实在整个北外滩的范围当中，生活不是特别的方便，它的商业，包括一些资源的密度其实不高，而且又没形成一个固有的居住氛围。北外滩以南基本上都是商办，这个板块当中的住宅主要是聚在轨道交通12号线以北，以北相对好一点，尤其是以北的西侧，有着大量的以北外滩为概念的炒作盘。其实现在北外滩的平均价格到达了8.8万，在整个滨江沿线可都不算低了。8.8万相当于是内环边缘地带的均价了。

在12号线以北的这些位置上面，有不少6-7万左右的房子。但整体来说这个房子也不算多，尤其是根据某些市场上的反馈，这里的房子进入法拍市场的概率会比较的高，也就意味着当时炒盘的人很多，做小生意的人很多。因此来说，之前在整体篇里讲到的，这个地方人口的导入还是个问题。

从滨江板块来讲，人口的导入应该是会更往高端走，更往稳定走，但其实北外滩是处于一个不稳定期的尾巴，未来可能会更稳定。现在它的价格已经够高了，我不太觉得北外滩的价格还能再往上飙，这个价格已经够可以了。但是我是觉得未来在价格没有太多波动的情况之下，其实北外滩正好进入了一个相对入手的窗口。

在北外滩被炒过之后，去入手北外滩的这些人其实是亏了的，因为土地已经透支了，它的实际价值还是蛮欠的，尤其生活价值。而且还是在比较有名的提篮桥附近。

其实北外滩的高端氛围还是有的，北外滩酒店是非常多的，尤其是南部，中部的话也有悦榕庄这样子的一个顶级酒店在。但是生活氛围的薄弱，以及它一些固有的东西是很难去改变的。

简单来说就是提篮桥，提篮桥是上海的一个监狱所在，在上海人本身的心目当中，监狱、火葬场总归不是什么好地方。就和之前我说大宁板块的闸北公园附近一样，因为有火葬场的存在，所以人买房子，风水、心理也是一个重要因素。

买房买在监狱或者火葬场旁边，倒不是说迷信，多少都有点影响。最简单来说卖出的时候下家肯定开不出价，肯定会有一定的影响。当然这个影响未来会越来越小，甚至于大家都越来越看开了，也都不在乎了。但是这个影响确实多少还是有点的，因此，就北外滩来说，这是一个固有的问题。

再来说北外滩两种类型的房子，从地理位置上分的话就是12号线以北、以南的两种类型的房子，以南主要就是打滨江一线豪宅的这种概念，其实非常少，什么新外滩、白金湾。白金湾作为一个滨江豪宅，流通量那么大，法拍市场的出现率那么高，大家去琢磨琢磨，这一房子什么状态。

以北的房子就多了，以北主要是出现在一些靠近滨江沿线的，打着滨江概念的这种房子，相对比较贵一点，但是再往北或者说再往东一点，北外滩的东部倒是有一大批比较实惠的房子，价格都在6-7万。这里因为比较接近临平板块了，是一大片住宅，比较有这种居住氛围的一个区域。

北外滩东北侧的这一批房子，其实从整体风格上来说已经比较接近于临平板块了，是虹口区一个比较著名的中高端改善的板块，居住的氛围也好，性价比也好，肯定都要比南面靠江的这一块要好的多得多。

但其实大家在这个地方选房子，尤其要注意的是在12号线以北的板块西侧的部分，这个部分因为离江比较近，而且新盘比较多，很多盘都是炒着滨江概念去的，因此来说性价比会比较的低，其实看不到江的，这都已经是三线了，而且前面还挡着大量的写字楼、酒店。

国际客运中心这一站下来，旁边就是W酒店，很高，又有国际港务大厦、外滩茂悦等等，其实这里就是北滨江天际线。住在后面你这房子还能造的比写字楼高吗？其实不要去看它的滨江概念，你既享受不到滨江配套，也没有看江的资源，还花那钱干嘛呢？

所以说如果要在北滨江选比较实惠的房子的话，往东北方向靠临平板块的方向去走一走，相对来说性价比可能会高一些。

四个生活圈

好，讲完了这个现状之后，我们来看看生活圈，生活圈还挺有意思。这是在这个系列中第一次跟大家提出的概念，叫做跨江生活圈，这是个什么概念？徐汇滨江也算是一个跨江生活圈，但是因为它跨过去的对面还不如它自己好，所以说跨不跨的无所谓了。但虹口这个区域，还有杨浦会有比较多的跨江生活圈的存在。

怎么界定跨江生活圈？就是一个板块在1-3公里内能够到江对岸的核心商圈，或者一些资源区，这个就能算是跨江生活圈。比较典型的北外滩，就是一个跨江生活圈。

◉ 一公里步行圈

因为北外滩的东西向是三公里不到的样子，东西向半径一公里范围还是在北外滩里面的。南北向，北面相对来说能借到的资源比较的少，因为北面相对比较老或者说是正在建设当中的区域，这个是叫新建路隧道，新建路隧道过来这里有一小片的商务区，包括有个喜来登酒店，这里其实是快要接近4号线沿线了。往西其实是能够碰到一点点的四川北路商圈，这个是能够借到一点资源的，因为北外滩本身自己的生活感比较差的。

往南，就是跨江生活圈的一个概念了。要满足这个标准，一是距离要近，二是要有直通的道路。不能说要开很久才能到江对面，那肯定不行。

北外滩板块当中，就有一条新建路隧道，一公里就能到达对面的陆家嘴，隧道上来就是陆家嘴，这是个挺好的优势，构成了一个跨江生活圈的要求，因此来说在陆家嘴上班的朋友们注意了，跨江生活圈其实是非常适合你们的，不一定非要在陆家嘴附近买房或者怎么样的。

想在陆家嘴买房，要么就是特别有钱的人，买一线的滨江豪宅，要么去花木，或者再往后走，其实花木、源深那已经算挺贵的了，再远就到塘桥了，塘桥也有这个跨江生活圈的概念在那。

但其实也可以去虹口，虹口属于上海中心城区之一，无论是资源的密度，还是城市给你的这种氛围感也好，肯定要比浦东好。所以在陆家嘴上班的朋友，可以去几个有跨江生活圈的地方看一看。

◉ 三公里日常圈

一公里的讲完之后，我们来讲一讲三公里，对于这个板块来说三公里优势是非常之大的，三公里的北面几乎覆盖整个虹口资源最好的地方，也来到了曲阳（虹口过了曲阳那就也看不得了，不比原闸北为好多少），这就已经是好地方了。

一路到曲阳有几个好处，第一，包含了鲁迅公园板块，这是目前虹口比较热闹的地方，因为有虹口龙之梦，相对是比较热闹的。第二，往东其实是到了杨浦的东外滩，东外滩有很多这种老厂房的旅游资源、展览什么的，是一个比较好的玩的补充。

往南的辐射就广了，三公里内能够辐射整个陆家嘴，并且到达城隍庙，也就是说能够覆盖到外滩，包括人民广场、南京东路都能包含进去，三公里内对于CAZ的核心资源的摄取是非常有利的。

◉ 五公里车程圈

五公里到达的范围就相对比较远了，它能跨过虹口区到达杨浦五角场的最南面，复旦大学校区，就等于是5公里稍微勉强一点能到达一个副中心。

西面因为是苏州河以北的关系，所以西面能够到达普陀的长寿路商圈，包括把静安未来的苏州河样板段、苏州河示范段，火车站板块和西藏北路板块全部都包含进去了，因为这里有几个大型商业体可以做补充，市区5公里的这个距离还是非常能够接受的。

往南的话其实就已经到了我们说的蓬莱，这个范围是黄浦区的腹地，几乎可以包含大半个黄浦区了。往东是接近浦东碧云了，其实这里是洋泾，是北滨江所在，洋泾是一个现在北滨江发展的衍生片区，也是未来的一个资源的拓展区。

◉ 十公里周末圈

10公里范围当中，其实往北基本上都快到吴淞口了，覆盖得是比较远的。往东进入金桥了，包括碧云、东郊、张江，10公里范围当中都能够到了。

往南可以到达后滩，勉强到前滩，在边缘。西南面值得注意的是整个徐家汇，徐汇滨江都给包含进去了，这是一个巨大的南浦资源群。往西面是包含大部份普陀的中环内资源群，包括长风公园，包括长宁的中山公园都包含进去了。

其实10公里基本上内环全在里面了，因此来说这个条件也是比较优越的。

结束语

整个北外滩的情况大概就这个样子。是一个比较优越的地方，但是里面花头比较多，水比较深，毕竟炒作得比较多，大家可以参考前面跟大家说的房地产的价格布局去具体地看一看，找一找自己到底需要什么，不要花冤枉钱。

今天分享的虹口区北外滩就到此为止了。更多详细内容，可以收听音频版哦~