大家好，欢迎来到《闲聊2035》2020特别篇《上海置业宝典》栏目，今天我们开始一个新区——虹口区。先开始虹口第一讲，整体介绍。

前   言

虹口区有些很有名的东西，虹镇老街、金武门、霍元甲、陈真，故事是很多的。虹口区值得说道的东西，你真要说故事的话，其实在上海各个区当中，虹口区跌宕起伏的故事是比较多的。而且虹口区位于一直以来都不怎么争气的北部，是上海的“下只角”相对来说比较拿得出手的一个区，但是这两年显得有点荣光退却的，比较典型的是曾经上海三大商业街之一的四川北路的没落。

其实很多人都会觉得虹口是不是已经不再是发展的重点了？这个是从小民心中泯然众人，其实在2035的规划当中虹口区有没有可能去重拾辉煌？希望大家听完整个虹口区的内容之后，自己有个判断。

历史沿革

我们要说虹口区历史沿革，它其实是我们上海北部最发达的一个区，苏州河以北相对来说发达程度要比我们普陀、杨浦发达多了，包括老闸北，都是要发达的多。确实也是整个苏州河以北建设基础最好的一个区，同时也曾经是苏州河以北唯一可以与上只角媲美的地方。

为何它会如此的独特？

我们就要从虹口的发展史说起。其实虹口最早是在清末年间美国传教士跑这来造房子，自己住房子，住着住着，后来美国侨民过来之后就变成了一个公共的侨居地，侨民的居住地，是美国人最早在这里居住。当时清末的时候，这里肯定还相对比较荒一点，这是当时的上海。再后来就和英租界合并，成为了公共租界的一部分，最后干脆就成了国际公共租界。

为什么会成为国际公共租界呢？白人天生爱玩，即便是租界还想像在自己国家那样生活，于是就选了虹口和旧租界的核心外滩。因为虹口的地理位置是在外滩往北，过了苏州河就到了，当时看看那边好像空地挺多，而且过了外白渡桥就能到。

白人当然舍不得在自己有限的土地里搞大型娱乐设施的，现在淮海路、南京路的样子是拓宽过的，当年更窄，肯定搞不了大型娱乐设施的。之前说过，上海的旧租界都是长条形的，一条一条的，要搞一个大型娱乐设施就比较的难。

而且租界要真的发展起来还是不够用的，毕竟上海就这么小，因此来说你要玩儿肯定就不能在租界里头玩儿了。虽然静安区是当时的一个高端娱乐中心（大概类似于像现在的这种高级酒吧、夜总会、天上人间，差不多这种状态），但也不能老玩这个，所以就需要一个相对普遍一点的这种娱乐活动在。因此就盯上了离外滩最近的虹口。

后来根据欧洲人当时的娱乐习惯，建造了一系列的设施，包括跑马场、体育场这些，位置大概就相当于我们现在的鲁迅公园、虹口足球场，这可以说是上海运动的鼻祖了。

虹口这个地方除了经历过战火以外，它跟上海其它区不太一样的地方就是它变化比较多，可以说是命运多舛。八一三事变一爆发，日军占领了虹口，把白人给赶走了。然后日本人进来之后，当做了他们的海军警备区。

也就是在这个时代当中发生了精武门、陈真一系列的这种故事。这也是一个非常动荡、非常混乱的时代，这个时代还有着上海最大、最著名的棚户区之一虹镇老街，这个地方怎么理解呢？就是类似香港的九龙城寨，这地方充满着地头蛇，时不时就会有一次黑帮火并、流氓打架这种状况，也是那个时代的一些特征。

当然，现在早就变得漂漂亮亮了，现在可是豪宅林立。普陀区搞三湾两弄，搞出来个中远两湾城。人家虹口搞出来个瑞虹新城，10万+豪宅，普陀区只能守着个中远两湾城，这就显出差别来了。别看以前是棚户区，这地方可是好的很，内环内，因此来说区与区还是有差别。

现在虹镇老街已经没有了，目前在改造了还剩下一点点尾巴。虹口和上海所有的旧租界有个不太一样的地方，以前的租界划到现在所在的区，在解放之后是基本保留了原本在这个城市当中的地位以及主要功能。而且多多少少都是沿着原本的发展逻辑在走，最典型的比如：淮海路、南京路，该商办的商办，该商业的商业，都是照着逻辑在发展的。但是虹口却在解放之后突然焕发了巨大的活力，成了上海唯有的两个人文大区之一。

所谓上海唯有的两个人文大区，一个是卢湾，一个是虹口，现在卢湾已经没有了。因此在上海人心目当中，现在区的名字能代表人文的只剩下虹口了。同时它也成了上海教育界甚至是中国近代教育的一个发源地之一，曾经命运多舛，反而在这个时候起到了一个助推作用。

因为虹口的文化资源举国有名，甚至于习近平总书记对虹口的文化资源做出了高屋建瓴的一个定位：海派文化发祥地，先进的文化策源地以及文化名人聚集地。是很高的定位了。

包括现在的上海市委书记李强也是在虹口强调了历史建筑、历史风貌作为一座城市活着的历史，是非常宝贵的财富，一定要去做很好的保护，讲好城市故事，留住城市记忆，这样子的一个要求。

因此和其他地方不同，其他区是直接找的一个一个的地标，但虹口这种地标量还是比较大的，我们就用一个总结的方式来表达，来说虹口最厉害的地方到底是哪一些。

◉ 中国近代风云人物的故居群

虹口的名人故居和其他地方有那么一点不一样。不仅数量多，而且种类也多，并且这个种类里头人物字号也是响彻一个时代的。包括虹口有鲁迅的故居、白崇禧故居，还有就是孔祥熙，四大家族（民国四大家族站在中国政治权力顶峰的）等。

可以说整个虹口在民国时期，它在上海城市当中的地位是有多么的高，这些人可不是一个普通作家和明星可以比拟的，相当于我们孙中山故居、宋庆龄故居这种，都是顶级的故居。因此来说，作为中国近代风云人物故居群这个独特的一个价值点，虹口也是占着很多名人的文化资源。

◉ 中国左翼作家联盟的根据地

所谓左翼作家就是当时办那种新文化运动什么的一些作家，在历史上有推动意义的这种作家，包括鲁迅、茅盾、郭沫若、田汉、柔石、丁玲、胡也频、郁达夫、夏征农数十位，这些可都是响彻中外文坛的文豪，应该算是准诺贝尔文学奖级别的大文豪，曾经都在虹口区居住或者工作过。

现在虹口很多地方的文化名人墙，一条街都放不下，非常多文化名人在这里驻足过，留下过自己的足迹和自己的故事的。因此，虹口尤其是内环内的部分，那可真的是所谓每一步都是文化，每一步都是历史，这是非常厉害的一个地方。

◉ 中国高等教育的兴起地

虹口在上海的市区当中最出名的就是文化教育。虹口区拥有持志大学，什么是持志大学呢？就是上海外国语大学的前身。上海法科大学是上海法学院的前身；上海商学院也是今天财经大学的前身；光华大学，华东师范大学的前身；复旦大学分校，现在上海大学的文学院；暨南大学，抗战时期全院迁入的暨南大学；包括劳动大学、立达学院等等，这些赫赫有名的高等学府全部都在虹口。

在上海有松江大学城之前，虹口就是真正的上海大学城，当时很多中国著名的大学都在虹口和杨浦这个地方（虹口比杨浦历史会更悠久）。这也是虹口区比较特别的地方。

要说这跟买房有什么关系？还真是有点关系的，你别看高等教育，它旁边有附中附小，尤其像曲阳、大柏树这些学校比较多的地方，教育资源是肯定不缺的，而且你的邻居都是从事教育的，所以也算是一个非常好的居住氛围了。

◉ 中国民族体育教育的发源地

还是教育，虹口真的是上海教育之祖。

虹口区的上海军事体育俱乐部、上海市射击运动学校，以及虹口区的青少年体校，培养出的优秀运动员非常多，包括比较有名的女子乒乓球的单打世界冠军曹艳华在内，有很多冠军都是从虹口培养出来的。

现在整个虹口区已经培养出30多个世界冠军，先后40次破世界纪录，就这么一个区有这么多个记录，那是不容易的。我们要说虹口这个地方有什么特别？它教育最特别，它的教育文化是非常特别的，好多人买房子对于虹口不了解，都聚焦在所谓的滨江上面，但其实虹口的腹地才是真正的精华所在。

整体宏观格局

说完了历史沿革之后，我们来看一看虹口的宏观格局。相比起虹口区这种辉煌的历史，在《2035规划》当中的地图上，看上显得有些寂寞，仅仅有一个L型的薄薄的中央活动区，以及一块像大柏树的标蓝色的其他重点区域。

但是虹口这样的区域，不是说所有东西都能在纸面上看出来的，虽然说它在这张规划地图上面颜色非常的单调，连个黄色的区域都没有（也就是公共活动中心区都没有），只有一小片L型的红色，以及一片其他重点区域的蓝色，但是不能以这个逻辑来判断虹口。

很多东西都是在规划图当中看不出来的。从整个宏观格局上面，我们把虹口的工作总结为以下两点：

第一就是复兴。

2035规划图比较明显的东西就是复兴，主要指的是虹口区赫赫有名的四川北路商圈，以及四川北路商圈以北的鲁迅公园。前面说了，鲁迅公园以前是上海的体育运动的鼻祖，在当时是比较有名的一个地方。

现在来说，鲁迅公园那边虹口足球场，也是很重要的一个发展区域。它目前的状态相对来说落后了一点，和我们的徐家汇体育公园一样，也在进行大规模的改造过程当中。首先虹口足球场是要重建，现在规划和设计图其实已经出来了，将和鲁迅公园合并形成一个大的体育公园，跟徐家汇的体育公园是比较像的，但比起来稍微小了点这里毕竟只有一个虹口足球场，徐家汇体育公园那边还有万体馆、游泳馆，它是三馆合一。这边因为有虹口公园的存在，因此它公园的性质会更好一些。

合并之后的鲁迅公园和四川北路构成了一个虹口区发展的纵轴，虹口区这次的《2035规划》当中，比较显著的一个点就是它是一个由中央活动区带出的发展两个轴线的这样子的发展逻辑。南北轴也就是纵轴，就是四川北路这一条CAZ所带来的。

四川北路商圈本来是建国之初的三大商圈之一，这老上海都知道。逛街的话，四川北路、南京路、淮海路这三条是一样的，但现在淮海路和南京路已经飞起来了，各种原因导致四川路它本身的发展受到的限制会比较的大。因此，在之前就已经被排除出上海顶级商圈的行列当中了，因为实在太老，跟南京路、淮海路是没法比的。从区政府的采访来看，是立了军令状的，一定要把四川北路复兴起来。

现在那边很多地块的重新整合，包括拆迁等等都在完成了，因此来说四川北路的军令状估计是得实现的。虽然比较困难（因为这条路实在是有点窄，商业发展界面有点问题），但好歹现在在新建大型商业体来把整个四川北路的人气给聚拢起来。因此来说还是可以期待的。

第二个就是导入。

这个导入就是指东西向的横轴，也就是北外滩这一条所带出的一个发展带。其实北外滩这地方炒作大于它的一个实际的发展速度，而且炒作是一轮一轮的来，就跟真如似的。当然了，北外滩不是真如能比的，好歹这边产业的集群已经形成了，因为北外滩的定位也是比较清晰的。

北外滩是一个东西轴的，它再往北去可以连上杨浦的滨江，就是东外滩，其实北外滩的这一条的发展，现在的这个状况我感觉还不如杨浦东外滩，虽然说这个成熟度肯定，毕竟产业定位在那边，毕竟金融航运是上海的一个大头，但是从发展的一个角度上来说，好歹杨浦现在有个八埭头，一个大型综合体加持，这个板块就会比较火。

北外滩相对来说这方面就欠点，包括一些城市界面的整合不力，一直拖着，因为那边一直遭遇拆迁等各种各样的问题，所谓久拖不利那肯定是不利了，尤其房价明显高于它本身的一个使用价值，并且北外滩本身的一个城市的功能还没有完全形成，这点是非常遗憾的，包括商业什么的都有点名不副实的这种感觉。调子定得很高，但其实要真的说有多怎样，这不至于。

所以说虹口区本身的一个发展，是由南到北的这样一个纵轴的状态，因此那条线上面只要去复兴一些好的东西就得了。由西向东的这条轴，其实是虹口区发展的一条新轴，这条轴上面又包括北外滩、临平这些地方，那都是虹口区上一个发展阶段的一个拓展的过程。如果说东西轴发展不好，那虹口区就只能又傍着四川路来打了，这其实非常不合适。

因为四川路不能给它太大压力，毕竟已经脱节了蛮多年，要它一下子起来这其实挺难，所以说这条东西轴定位那么高，滨江一体化，是一级地段中的一级地段，那肯定得做好。不能光是写字楼，城市功能还得体现出来。

想在北外滩置业的朋友们，大概会比较清楚，要买好点的房子，弄来弄去就白金湾。那边房子的选择也不是特别的多，因此来说，依然需要大家长着眼去看一看，到底怎么才能在区域当中买到好房子，我们具体在北外滩这节里面会讲一讲。

好，我们今天关于虹口的一个整体的历史，包括现在的大格局的介绍就到此为止。虹口这个区从城市发展的角度上来说，相对来说简单些，所以我们这个区单独的讲的都会稍微快一点，简明扼要的跟大家讲明白这个区的一个状况，基于这个整体我们会在后面每一讲上去具体的分析各个区域的一种状况。

我们今天的虹口区整体介绍就到此为止。更多详细内容，可以收听音频版哦~