大家好，欢迎来到《闲聊2035》2020特别篇《上海置业宝典》栏目，今天继续讲静安篇，我们由南往北走，讲讲老闸北并给静安的乌鸡变凤凰的地方——不夜城&西藏北路区域。

前   言

不夜城西藏北路算是老闸北并给静安之后最受益的地方，因为直接就成了CAZ，变成第一梯队里的区域了。和老静安所有的板块不同的是，这两个板块的地理位置是在苏州河以北。一般我们说上海的好地方绝大部分都是在所谓的上只角，也就是苏州河以南的。

苏州河以北相对来说发展的不是那么的好，跟以南比起来是差了点。因为南面主要是旧租界区，苏州河以北就是华界区了，当年民国时期中国的发展力量和现在是不能比的，跟洋人差个档位。这样的差距也是很正常的，属于历史遗留因素。

现在，不夜城板块和西藏北路板块共同组成了苏州河以北为数不多的CAZ这样子的一个板块。而且这两个板块是紧密相连的，可以当做是一整个区域来看，我们今天就来看一看这样子的一个区。

板块基本情况与2035规划

在静安篇的第四讲当中有提到过，静安区的格局是由南向北一层一层推进的，不夜城板块就是南京西路向北部推进的这样子的一个方向，而我们的西藏北路板块则是静安区内环内的唯一一个挂在南北高架以东的板块，因为其实老静安绝大部分都在南北高架以西的，沿着南北高架以东就是进入了黄浦区的人民广场，这个板块就到南京东路了，我们说静安区核心的发展的轴线是沿着南京西路的，其实这个是很容易理解的一个逻辑。

但是不夜城板块是南京西路的北部推进方向，而西藏北路板块则是静安区以外的南京东路的推进方向，因为西藏北路板块是贴着南京东路的，这一条往上推进就感觉像一个手枪型的样子，这么蹿出去一块。

我们说这两个板块在并入静安之前，也是和普陀区板块一样被列为暴殄天物榜榜单上前列的板块。因为同样是拥有苏州河一线地理位置，还是内环内，板块格局上来说的话，作为二级辐射的长寿路板块（因为长寿路板块我们一直说很不争气，没有被评上CAZ），它好歹是南京西路的二级辐射地块，而不夜城和西藏北路板块，那可是南京西路和南京东路的一级辐射地块，紧紧贴着的，其实只要认认真真跟着南京路老大哥混，理应早就混出个人模狗样了，但是可惜在并区之前这两个板块很难担当起一级辐射地的门面。

因为这两个板块分别是有一条路，过一座桥进入南京路的，被这座桥分隔开，感觉上也完全是两片天地，一片是大上海，一片完全还是下只角的一个样子。因此这个也能和普陀区很多板块一起并列的，大家一起暴殄天物。

其实这两个板块主要的一个问题，是受困于火车站。这个其实大家也好理解，因为在国内，火车站并不是非常好的地方，尤其是老站，因为老站相对来说脏乱差一些，现在一些新火车站好很多。也因此导致这两个板块迟迟无法获得很好的一个发展，因为火车站的一个不利因素限制在那边，

这两个板块中最有名的商业或者区域应该算是七浦路了，七浦路是上海以前买假货的地方，跟襄阳路是齐名的，比襄阳路还低端点。因此来说，明明是两个一级辐射地块，但是板块里却只有一个卖假货的地方比较出名，这也算是一个奇葩了。

其实不夜城板块和西藏北路板块，它距离南京路比你想象当中要近得多的多，就像刚刚说的仅仅一桥之隔，在没有大悦城之前（大悦城建成之后是西藏路板块的核心板块、核心商业），其实我好多次都是从南京路至南京东路这边直接走过去的，步行街逛一逛，沿着西藏路跨过桥就到了，其实非常近，甚至于可以当做是一个大板块来看待，这点距离可以说在散步的范围当中，天天走都没有问题的，它都不算远足。

◉ 不夜城板块

不夜城还有个名字是叫“新客站”，“不夜城”这名字包装的挺好，但是其实上海人都叫新客站，它是上海市区内最重要的一个火车站和长途客运站所在。

由于中国各个城市之间的发展是极其不平衡的，这是国情的一个原因，也没有办法，因此原本在大城市当中绝对属于鎏金地段的火车站附近，就成了一个相对比较乱的地方。上海人对于火车站是比较远离的，犯罪、混乱、流动人口密集等等的这种不安因素，它阻碍了这个板块的一个发展，虽然是内环内，但至今都不太讨人喜欢。

如果是在国外，国家发展没有那么不平衡的情况下，火车站附近一般来说都是很热闹的地方，甚至于说是一个城市的核心商业所在，比如很有名的京都火车站，非常美非常美。当时第一眼看了就觉得很震撼，因为从小在上海长大，我心目当中的火车站，就新客站这个样子，大家都懂的，就这种感觉，你也不可能在那边慢慢地踱步、晃晃怎么样的。

但是像京都火车站，它是京都最有名的商业地标之一，同时也是京都最高的一个观景台所在，可以俯瞰京都城市夜景，非常的漂亮，整个火车站当中还有一个天梯，当年是亚洲第一高的自动扶梯，一路就可以到顶，经常看日剧的朋友们可能会看到过，京都火车站的天梯在下雪天的时候，是京都最浪漫的地方之一。

而新客站这个状态跟浪漫一点关系都没有，包括像比较有名的国王十字火车站、帕丁顿站等等，国外的这种火车站一般都是和浪漫城市的一些故事、地标都能够联系在一起，但是在中国的火车站那可能就差的远了些，这个也是国情所导致的一个问题，毕竟是发展的不是很平衡，因此来说客运站也就代表着比较混乱一点，所以不夜城板块一直也是受制于此。

◉ 西藏北路板块

回过头来说西藏北路板块，西藏北路板块也同样因为火车站的存在，对于板块的西部造成了不小的影响。因为新客站是市区里面的一个火车站，周边空地也不是很多，尤其是仓库什么的（就像现在大虹桥附近都有大量的这种航空产业一样，跟着火车站走的产业也非常多），导致很多相关的产业无法在狭小而拥挤的新客站附近落脚，因此就得找别的地方。

当时只能向东往西藏北路走了，因为往西就是普陀，虽然普陀也不是金贵的很的地方，但是普陀的居民区相对密度是非常高的，肯定不可能给你开个厂子，开个仓库，开个物流啥的，这不可能的，因此来说就进了西藏北路板块。

久而久之，西藏北路板块的西部形成了以货运、低端贸易等等产业密集的区域，也是影响了西藏北路整个板块发展的一个情况。同时，西藏北路当年还是大量破旧不堪的这种平房的密集区域，导致这块的发展一直一筹莫展的。那么大片区的老破小平房的拆迁难度其实是非常之高的，因此来说这也是很大的一个问题。

现如今不夜城西藏北路并入静安之后，可就不一样了，所谓飞上枝头变凤凰，首先要做的就是协同起来搞好苏州河，毕竟这一段的苏州河是作为静安区在2035周期当中的一个重点的规划存在的，也是静安区想要打造全球级别的滨水示范区的所在。

可想而知，全球级别的滨水示范区那肯定档次是比较高的，因此来说的话，对于城市界面糟糕不堪的不夜城、西藏北路而言，这是一个多么巨大的契机，简直就是天上掉馅饼了。

静安区现在围绕着苏州河的静安段的两边，就是不夜城和西藏北路板块，其实苏州河南岸，它的一个发挥空间并不算特别的大，因为南岸相对来说靠近南京西路板块，剩下的地也不是很多，因此南岸主要是做文化景观这样子的一个长廊。北岸相对变化就比较大了。

板块2020发展现状

我们接下来看一看2020年的这个区域的发展现状。

◉ 不夜城板块

从发展的现状来看的话，不夜城板块目前南广场的商务片区，它在建设上面已经颇有成效，看得出是个比较成型的商务区了。酒店、商业都配套的比较好，基本可以和南京西路板块形成一个无缝的对接，再也不会像以前那样一座桥一过恍若隔世了。只是说南广场目前的商务氛围还是比较欠缺的。

这也很正常，毕竟现在它的吸纳能力还不足，而且以这个板块的目前的状况，真的要吸纳一些企业进来，也都是一些一般的企业，不太可能是大企业的总部或者是重要办事处放在这个地方。

因此，入驻企业的档次相对来说还是比较低，这个区域还是需要养养人气的，毕竟现在好不容易整的整整齐齐，总归是要养一段时间才有可能好的。尤其档次上来说的话，尤其商业部分，它还是给火车站的一个配套存在着一定的拖累关系。

不过相信随着我们国家的发展和国情的变化，这一局面可以得到一个不小的改善，火车站脏乱差已经成为了过去式，其实现在都好一些了，以后只会越来越好的。

现在终于有了一个大型的商综，还是可以看到一点发展的契机和希望。但是最终还是要看呈现度，因为毕竟商业也好，商办也好，出来之后得看招租情况，如果说造的漂漂亮亮地没人来租，那这基本上也就是一个死沉的状态。

北广场的项目已经是开过盘了，价格虚高的很，所以建议大家千万不要去参考，这个新盘我也不点名了，大家也可以查得到的，近两年开盘的北广场的一个项目，价格是非常的虚高的。因此来说还是不要被影响，这里的价格并没有到这么夸张。

所以说其实北广场目前比南广场显得更有点琢磨不透，因为就现在的情况来看的话，中兴路匝道下来能够对这个地方带来多大的影响力？未必，因为中兴路匝道下来，最重要的一个好处就是可以通过中兴路和真如做一个连接，不然南北高架进入真如只能通过内环或者是中环，中环已经很难到真如了，当中缺了一点，现在多了一条的话，其实也是给南北高架这边是开了一个横向的道路，因此来说这个也是它的一个固有的功能。

◉ 西藏北路板块

再来说说西藏北路板块，西藏北路板块其实应该要分成两块来看的，是西藏北路以东和西藏北路以西两个片区。

先说说相对差一点的西片区，刚才也说了，由于西片区靠近火车站的的缘故，大体上可以看作是火车站的一个延伸，目前来说自然是好不到哪里去的。

相反的话，东片区则是截然不同的，以大悦城为界，东片区已经开启了一条发展的宏伟大道，我们说静安段是由大悦城和苏河湾共同组成的，苏州河沿岸的发展带这样一个格局。是目前上海最大规模的内环内改造升级板块之一了，有着大量的拆迁、重建等等这样的一个工作。

这个改造大片区可以理解为是苏州河大悦城开始到苏河湾结束。这两个大型滨河综合体所引领的一个大片区改造计划。这里必须要说一说，虽然我习惯于把它称之为大悦城苏河湾板块，但是其实苏河湾这个项目它是一个综合体项目，它的地界是属于虹口的，但是发展的关联其实是静安这一段，因此来说也是可以这么定义的。

这个大片区当中已经出现了不少10万+的豪宅，并且仍然有新增的高端项目入市。西藏北路是最有可能成为我们说“北横时代”第一个均价逼近10万的北横北侧的新兴板块，因为北侧南侧其实本来就挺好的。北横北侧的板块当中，也就是新兴的相对比较贵的住宅区当中，西藏北路可能是第一个起来的，它的发展潜力是非常巨大的。

因为西藏北路板块目前沿苏州河这一段已经形成了一个以酒店高端的商办，全是五星级以上的大酒店，看得出来是非常容易能够成为未来的一个新兴的南京路北延伸片区的一个CAZ的存在。

因此，西藏北路板块受到关注也是很正常的，而且马上也有新项目入市，价格也在10万以上，它会成为上海一个新的10万+板块，发展潜力是非常大的。但是综合考虑到它的一个炒作因素，大家可以继续往这个板块的北部去搜寻一下，包括绿洲、复地这样的一个片区其实不差的，在价格上面要实惠很多，没有必要一定要砸到10万+的豪宅区当中。

其实同一个区域，即便是买了这里，也不能说自己是住南京西路/南京东路的，所以说万万没有必要，如果说是对于这个产品没有那么讲究的话，没有必要去砸最核心的10万块项目，板块当中这个价格确实还是有一定的炒作成分在里面的，并不是完完全全的挤干水之后的价格，因为这个片区是现在非常难得的一个内环内的大片区改造，那肯定是如狼似虎了，这个大家都懂的。

好，2035的方向和2020的一个现状，就跟大家说到这。

四个生活圈

接下来跟大家说一说板块的四个生活圈。我们以三号线上海火车站和宝山路站的当中一个弯弯的地方，来作为这整个区域的一个中心。

◉ 一公里步行圈

往北其实看不到什么了，因为这个区域往北，主要是一些居住片区和一些小的产业园，也没什么配套，往西的话其实是在上海火车站的辐射范围当中，未来北横也将穿过这里，因此来说也是比较好的一个发展。往东因为也是在板块里面，其实并没有太多可说的，因此来说这个板块一公里还是要借助大悦城的所在，主要是大悦城配套和未来有可能进一步升级和强化的火车站南广场的配套了。往南其实这个项目是跨过苏州河，可以到达人民广场板块的，但是人民广场板块的这个部分其实也借不到什么东西了，顶多就是旁边的静安雕塑公园有一个自然博物馆。

◉ 三公里日常圈

从三公里的范围当中，它的资源获取能力就强很多了。往南它可以到达淮海路，整个的淮海路和南京西路都可以包括在里面。这是这个区域的最佳的一个资源位置，三公里的资源位置是非常棒的。

往东可以到达虹口的北外滩，并且覆盖虹口目前正在大力发展的上海音乐谷附近，往西可以到达长寿路商圈，三公里的范围当中，每一端都有大商圈存在的。往北那也没什么可说的，往北是闸北公园，闸北公园就是大宁南部的一个衍生片区了，但闸北公园本身它附近的配套就不是特别的多。

◉ 五公里车程圈

5公里范围其实已经对他来说扩得挺大了，别看这板块是闸北的，以前基础也不好，但是他的地理位置可好了，好歹人家很大一部分是在南北高架以东的，因此来说这个片区往东可以覆盖整个北外滩以及北滨江，就是普通的北滨江，东南角是整个把陆家嘴都能包含进去的，5公里就能到陆家嘴，如果你在陆家嘴上班何不买这里？这里也是一个不错的选择，你没必要住在生活配套比较差的陆家嘴。

往南是可以完全覆盖新天地，包括日月光等等老卢湾的商业配套部分。往西面的话，包括武宁公园、中山公园，这些老牌的公园以及商圈都是在包含之内的，因此5公里的一个远端市级商圈的地位还是比较的高。它的西南角是可以覆盖整个大宁，因此来说也是一个非常好的补充。

◉ 十公里周末圈

从10公里的角度上来说，往北除了公园就没别的了，你可以去逛逛公园。往东北可以到达五角场副中心，并且把复兴岛都给包含了进去，往东是覆盖到整个陆家嘴，纵深到达碧云，可以到达碧云、世纪公园这样的地方。往南能够整个包含徐汇、滨江以及整个世博板块，还能到达前滩。往西是到达金沙江路商圈，也就是接近长征路商圈这样子的一个状况，但是离虹桥机场还是比较远，所以不算是大虹桥的一个反向选择的一个空间当中。

结束语

我们今天讲的不夜城、西藏北路板块就到这里了，这两个板块相对来说需要仔细去研究看一看的，因为这两个板块曾经确实不是特别好，现在也是借着静安的一波契机，迎来了自己的一个春天，但也是因为有静安这样子契机，他们和大宁一样，都是被反复炒作、过度炒作的这种板块。

因此来说，在入手这些板块的房子的时候，必须去看清楚市场的一个实际价格，不要被新盘的虚高的售价来影响。