大家好，欢迎来到《闲聊2035》2020特别篇《上海置业宝典》栏目，今天我们来聊一个可能容易被大家忽略，但是个人认为还挺不错的一个大区域——曹家渡&江宁路区域。

前   言

其实在整个2035的规划当中，老静安全境都是属于CAZ，它本来就是一个极其有优势的地段，在老静安的这一片算不上大，但精致无比的CAZ中，大体上可以分为两个部分。

首先是南部的核心区域，以复兴路、愚园路、南京西路这三大历史文化风貌区组成的，商业极为发达的公共配套区；也就是之前我们讲的南京路、静安寺这样子的区域，它是以大型公共配套商业写字楼为主的，上海传统CBD的一个区域。

其次是紧贴着这三大风貌区的北侧，以居住为主的曹家渡板块和江宁路板块，共同组成了整个老静安的CAZ区域。今天我们就来讲一讲，紧贴着三大风貌区的曹家渡、江宁路区域。

板块基本情况

◉ 曹家渡板块

曹家渡这个区域，本人是非常喜欢的，为什么呢？是因为我不喜欢住在很吵闹的地方，对于我个人的喜好来说，让我住在南京西路上面，好归好但毕竟太热闹了一点，本人比较好静。因此曹家渡板块和江宁路板块就成为我非常喜欢的退一格式的二线板块；这个二线也是相对而言，它毕竟是一等一的地段。

它是静安区和普陀区的一个交界板块，和普陀长寿路板块一起组成了内环西北侧最大的一个居住功能板块，是内环内西北部居住的一个好地方。

并且曹家渡板块和江宁路板块，与长寿路板块隔着北横相望的。虽然北横通道静安段的一个重点的建设部分，是位于老闸北的不夜城和苏河湾，但是作为更为成熟的居住板块来说，曹家渡和江宁路板块本身它能够获得的北横红利自然也不会少，尤其是北侧长寿路板块已经开始围绕北横来进行大规模的商办建设。

听过普陀篇的朋友们应该都知道，长寿路目前是在南侧，靠北横一侧拆除了大量的地块，北横一来咱开始动，这个也是一波发展契机，弥补上一阶段发展的不足。对于曹家渡河和江宁路来说，北侧的发展程度是相对比较低的。

但是现在北横一来，都风风火火的干起来了，这个缺陷被弥补之后，这俩板块的价值又会被进一步提升的。因此当北横通车，大规模的商办开始建了之后，这两个板块的生活资源的获取有非常大的提升的驱动力。

曹家渡的地理位置非常特殊。曹家渡板块地处静安寺商圈西侧，中山公园商圈的东侧，在这两个商圈的包围之中，一个中高端，一个中低端，基本上把商业都给覆盖了，曹家久而久之发展成了一个过渡性的板块。

主要承担了静安寺商圈居住外溢的功能，同时借助静安寺商圈和中山公园商圈的一个海量资源，在应有尽有的高中低档商业配套当中，成了一个出则繁华退则私密的，不可多得的优选的一个居住板块。

但反过来说，曹家渡的商业发展、城市公共配套发展的素质都应该是相当好的。但是目前曹家渡实际上被定义为静安寺商圈的小跟班。曹家渡得到了居住外溢的好处，但是也限制了它本身板块内部的商业发展，这也是非常可惜的。

静安寺本身强大的中高端商业，是不可能超越的，在静安寺区域讲解也说过，静安寺是一些历史原因也好，什么原因也好，这肯定是强者恒强的一个板块，很难被超越。

因此导致了曹家渡商圈，只能搞一些生活类的配套。有意思的是，它旁边又出来个中山公园商圈，搞的曹家渡商圈完全没有群聚效应。

商业无非高端商业和中低端商业之分，静安寺那边高端商业是占足了的，你这里要占一个中低端的话，旁边有个中山公园。因为曹家渡去中山公园很近，一条路过几个路口就到了，非常近，中山公园的商业体量肯定不是曹家渡能比的。

曹家渡就夹在两个强敌之间，就好像战国时代两个大国当中的小国一样，你想往哪走都不合适。因此来说，虽然曹家渡占了极佳的商业条件，甚至还有教堂这种在地文化标志做加持。但是由于它旁边的两个老大哥实在太厉害了，所以始终也翻不了身。

甚至在很长一段时间里面，曹家渡商圈给我的印象就是做什么倒什么，个把月不去，以前你去过的商业体就没了。一直到“悦达889”，大概是在2012年左右开业的一个商业，成为在那里唯一一个屹立不倒的商业体，很不容易。

“悦达889”凭借着它非常强大的设计和公共空间的优势，在那里做了老大，站稳了脚跟。但是要说“悦达889”带起一个曹家渡商圈，这远远谈不上。因此曹家渡本身的发展，也是需要去建立起一个公共活动的氛围的，毕竟是静安寺的一个衍生板块。目前来说，还谈不上发达，但至少不是做什么倒什么的这样子一个状态了。

◉ 江宁路板块

回过头来说江宁路板块。江宁路板块就在曹家渡板块以东，从路上面来说，基本上路都是串着的。江宁路板块的居住属性更为凸显，特点是南北的两个部分风格非常的迥异。

南部因为紧邻南京西路板块的关系，因此整个江宁路板的南部，其实是可以当做南京西路板块的居住衍生区，基本上就是靠着南京西路发展的一个一级辐射区域，里面的住宅基本上都是打着南京西路豪宅的概念，确实也就一街之隔。

但是北部的风格就不一样了，北部和长寿路板块交界，比较接近于长寿路的风格，未来江宁路板块也是继续将会承担主要的住宅功能。

板块2020发展现状

曹家渡板块是一个非常坚持的板块，虽然商办发展得举步维艰，但还是不懈努力的，如今已经基本形成了2+1街角的核心商业的基本格局。

首先是老牌的“悦达889”，无疑是板块内公共活动的一个主平台，斜对面相对比较年轻的“金庭88”，它现在也是和曹家渡教堂，整体打造出了一片非常大的广场空间。

对于城市的打造，公共空间是非常重要的，有公共空间，就有聚合的可能性，因为现在老百姓都好玩，都到处走走。你没有公共空间，只有店，人家可能是不会来的。公共空间一旦做起来，这就非常重要了。

这两个商业体组成的是一个斜角形的商业的一个过程，但是目前也就这两个能够撑起曹家渡商业的大格局了。“金庭88”由于它相对来说比较新，里面的商业体是区域当中的比较重要的一个补充。

目前的曹家渡的，无论是“悦达889”，还是“金庭88”，它的定位都相对比较清晰。是一个区域级别的板块配套，定位相对比较亲民，比较实用一点。比如：“金庭88”里面有盒马，“悦达889”里面是用的BLT精品超市，相对来说是一些高品质的社区消费的这种状态，因此来说是找到了自己的定位了。

和它们相比来说，“芳汇广场”所处的东北侧街角相对就欠了点，无论是体量还是商业代位，都比较落后。这里有曹家渡主要的一个公交车站，为这个广场提供了人流，这个广场我也去过几次，确实没有什么可逛的。

其实曹家渡板块还有一个特色，它有一些娱乐场所，天上人间什么的，是一个高端的娱乐消费场所所在，不止那一家，旁边有好几家大型娱乐会所。因此来说，有它独特的产业背景。无论是地缘还是人口结构，都非常稳定，也是构成了它的一种消费形态。

这个街角目前正在进行整体的改造工程，相信在原有基础之上重新翻新，有机会可以把原本2+1街角这种不是特别强的情况变成真正的三街角。副中心是四街角，有个三街角就非常不错了，有三街角的这种情况也可以让曹家渡商圈有更强的独立性和它的功能性。

现在曹家渡商圈本身的独立性还不是很强，也只能说是准商圈，但必须需要“芳汇广场”那边有一个注入，才能够把这个地方真正的去变为一个商圈。

四个生活圈

◉ 一公里步行圈

基本上都是在板块内部消化的，往北是相对比较大的商业体，主要还是在曹家渡自己的商业体以及长寿路商圈。往南，静安寺的商圈也是能够覆盖的到。

一公里的区域当中，有颇多的学校、政府机关，因此来说这个地方一公里里面，尤其步行的这种状态和感觉是比较好的。非常适合去走一走，体验一下上海市中心旁边的小马路是一种什么样的感觉。也不是说古色古香，毕竟不是历史文化区，但是也是能够感觉到，上海的中高端的改善型居住的这种体验到底应该是什么样子的。

◉ 三公里日常圈

这个是曹家渡区域当中最有优势的距离了。因为它里面包含了南京西路商圈、静安寺商圈、人民广场商圈、淮海路商圈，包括未来有可能起来的不夜城商圈，包括长寿路商圈，也就是北横的重点商圈，包括环球港商圈、中山公园商圈，念都念不完，三公里里面的优势实在是太足了。

这也是为什么说这个板块会成为上海内环西北部的一个非常著名的，也不著名了，好多人会忽略的，但是确实品质非常之高，懂的人就很喜欢的居住板块。

◉ 五公里车程圈

因为它相对来说是偏西北面一点，因此五公里范围内到不了浦东，但能够到达外滩。往北到大宁，对商业以及生态资源，也是一个非常好的补充。往西能够到达长风公园商圈，往南能够到达徐家汇，也就是说其实它在五公里范围当中，又进一步的获取了上海核心的一些商圈，并且是能够获取到上海的中环商圈的。

中环商圈和内环商圈风格不太一样，它的打造整体感都会比较的强，因此来说也是非常好的这种资源配套。

◉ 十公里周末圈

跟市中心的情况是一样的，基本上全境覆盖上海的CAZ板块。往西同样到不了虹桥机场，这个稍微有一点点小缺陷，其它的都是非常不错的。因为十公里覆盖上海CAZ全境这个优势，其实是能够证明它的一个地段档次的，所以也就是这样子的一个非常优势的地段档次。

结束语

跟大家总结一下曹家渡板块和江宁路板块，目前江宁路板块里还有大量的土地在等待拆迁，或者说已经拆迁了，空下来的地其实给北横做准备的。因此江宁路未来的发展依然还有一定的空间，毕竟在市区里面有地就是王道。

但这两块地同时作为两块居住为主的用地，本身的居住环境和居住条件，都是非常好的。而且由于这个板块炒作的人相对比较的少，也没有那么的有名。

它板块里的房价相对来说更符合市场规律一点，不会有很多溢价。我觉得如果你想住在上海市中心，一些改善型的板块，曹家渡和江宁路这两个板块是一定要去看一看的。这两个板块是非常有代表性的，上海内环内的CAZ区域当中的非常有优势的居住板块。

CAZ区域当中的优势居住板块不是特别多，因为CAZ里主要是商业、商务、公共空间等等，真正有好的居住氛围成片的，且相对比较成熟的居住板块是比较稀缺的。好多人都会觉得，这里价格也不低，动不动八九万，听上去好像也不是特别有名的板块。

但是我想说，不要因为名气去买房子，要实事求是的去判断，这个房子的价值到底值不值得。其实选房是一门艺术，曹家渡、江宁路这样的板块也是非常值得大家去看一看的。