大家好，欢迎来到《闲聊2035》2020特别篇《上海置业宝典》栏目，今天我们讲一个新静安的热点板块，也是大家非常关注的一个板块——大宁。

前   言

大宁是自2015年开始到目前为止来说，最后一波房价疯涨的核心区域，也堪称始发的一个区域，当年某兴集团，在大宁进中环的这个地方拿下了当时的上海地王，楼板价甚至是超过周边的一个楼盘单价的，也开启了这波所谓面粉比面包贵的市场乱象，一年间大量无脑开发商纷纷去跟盘，希望在这一波房价大涨当中捞一票油水。

随之而来的结果就是房价的水涨船高，谁吼的响谁吹的牛逼，就能够乱开价，让整个土地市场更是火爆无比，各种地王此起彼伏，什么板块地王、区域地王，热闹的很。其实从2015年开始，就是由大宁的一波涨势把整个楼市带起来，所谓物极必反，到2017年底的时候直接被一闷棍打在地上到现在都没起来。

其实房价慢慢的往上走一走都不是问题，毕竟本身通货膨胀，一般来说买房至少得要抗通胀，所以一分钱不涨肯定是不现实的。慢慢的涨稳定有序的往前发展，这肯定是有必要的，但是大涨、暴涨，面粉又比面包贵了，这肯定是一个非常不合理的现象。

因此，在各部门一个联合重拳出击之下，已经彻底扑灭了这波涨势，成功的遏制了部分开发商扰乱市场的行为。随着更为严格的限价机制的执行，还有很多在这波过程当中未取得预售证的诸多所谓的地王胎死腹中，因为当年这个地是脑子一热去拿的，但现在限价机制出来之后，整个房价可能现在比地价都低，有些开发商资金压力扛不住，清仓打折，楼市也因此进入寒冬期。

所谓的寒冬期是开发商自己在吼，但事实却是向着理性稳定健康的楼市方向发展，这是一个很好的趋势。

为何说大宁它会成为这个乱象的罪魁祸首？

◉ 乱象原因一，并区

所谓阳光底下无怪事，凡事必然有各种各样的因素导致，有偶然，有必然的，下面就为大家具体分析一下其中的原因。

第一点来说的话，是一个市场心理因素的趋势，因为上海的行政区域划分是相对比较稳定的，现有的基本格局形成之前，最主要的行政的调整也都基本上集中在黄浦区。

譬如说浦东开发之后，黄浦区剔除了浦东的部分，建立了浦东新区，包括很小的南市区，就是老城厢的所在，南市区并入黄浦区，包括后来卢湾区并入黄浦区，这就算很大的事情了。

但是我们知道，卢湾、黄浦，都是以前市中心当中相对比较小的区，并给黄浦也是各有原因。其实主要是一个行政区块上面的整合和划分，比如说建立浦东新区其实是属于分区，因为作为改革开放的最前沿浦东新区要开发。南市区本来就是很小的一个区，处在一个老城厢的位置，各种原因使它的市场影响力，除了拆迁以外，其实可以忽略不计。

而卢湾并入黄浦区，除了多了一些段子以外，其它没有什么实质性变化，因为卢湾区本身和黄浦区发展程度就是不相上下的，都是好区。虽然说黄浦区是市府所在地，所谓各区之首，但是卢湾区拥有淮海路，本身不比黄浦区差的，人家还觉得自己小而精致。真要说起来，除了面积以外，其实还是有过之而无不及的，平均的发展水平甚至于比黄浦区还更高一些。

这样的并区其实更像是形婚，其实是各管各的，大家都很有钱，谁还算傍上谁了？都不算，说起来都是“上只角”的事情，说白了就是两个顶富之间的私事。

但是这次闸北并入静安就不同了，首先这两个区，不说贵贱之分，在上海人心目当中地位就截然不同了。静安可是和黄浦、卢湾平起平坐的顶富三区，上海区域当中的三个首富，比徐汇都要高一头，上只角里的上只角。

所谓的顶豪“上只角”和闸北这样的“下只角”，在城市领域上是有天壤之别的。闸北区之前在上海人心目当中，和普陀、杨浦一起都是“下只角”，甚至普陀、杨浦人民还拿闸北当心理安慰。也就是说其实闸北并入静安，是真真正正的最穷和最富的一个结合。

相当于上海中心城区中最穷的穷小子入赘给了最富的大小姐，这种落差感和前几次并区比起来真是可谓两个极端。前几次并区，反正都是很好的区，无非是名义上不一样。静安人民可能就不乐意了，之前“静安”两个字多值钱。但是闸北确实是一夜之间，乌鸡变凤凰。

无论是在开发商还是老百姓心里，都成了全上海发展潜力最大的一个区，而且还是中心城区。试问上海已经多久没有在中心城区大动干戈了？前10年间所谓的潜力大区都是很偏远的，不是打着大虹桥旗号的青浦、闵行，就是围绕迪斯尼的川沙，或者是11号线带起来的嘉定，现在已经发展得不错了，但说回来这都是上海的市郊。

这回轮到闸北，虽说不是非常发达的市区，但所谓鸡头凤尾之别，好歹也是市中心城区，是个凤尾。且不论成色如何，到底是黄金地段，上海未来所谓的市中心黄金地段，你想纽约曼哈顿下城也是很棒的地方。

因此这是一个地段等级上面的区别，这一整个区就迎来了千载难逢的发展机遇，市场肯定是要为之疯狂的。就因为这个原因，整个市场被并区带来了一个非常强的心理暗示：这里要发展了。以上是第一个原因。

◉ 乱象原因二，发展规划的趋势

从第二个原因来说，是它发展的规划因素的趋势。试问，内中外三环哪里最容易发展？从现在这个阶段来看，答案一定是中环，相比内环的拥挤，施展不开，到外环多数需要白手起家，外环地空。中环有着密度适中、基础良好的优势。

因为绝大部分的外环区域是本身上海旧租界区的边缘，本身旧租界区的发展相对来说基础比较好，但也存在更新迭代阻碍比较大的问题。第一层的边缘区也就是现在的中环区域，当然是发展基础条件最好的一个区域了。

因此闸北在并入静安之后，受益于静安区的发展规划能力，确实将逐步向静安靠拢。原本内环内的不夜城、苏河湾要拆迁、修路，其实得花不少时间。中外环不仅要拆迁，城市基础还差，因为闸北中外环的部分有很多老工人新村，拆迁还是要拆的，它没有那么多空地，想要卖出好价钱，可不得大动干戈。

中内环的区域当中，基础好、可借用的资源非常之多，要公园有公园，要商业有商业。原本在大宁板块当中，大宁公园、包括大宁国际商业也在，其实该有的都有了，只不过要把它做得更好或者面积变得更大，基础是比较好的，并且更重要的一点是它也有不错的地块能够去施展。

因此，短时间内大宁自然就成了一个把新静安弄火的最好的选择。当时我们在大宁这边做广告的时候，大宁是北境之王，上海北面最火的一个板块。而且在这个并区之后，静安区真的是体现出了非常强大的驱动力。高定位，高标准，一定要将大宁打造为上海新的消费休闲中心。

而大宁本身围绕着公园，原来就有不少的商业体存在，已经形成了一定的区域活动中心的基础，包括住宅所带来的人口本身就在那边，因此它的机会相对比较好。如今大宁的久光商业规划是非常的庞大，一时之间的灿烂未来肉眼可见，这肯定是会引来一群狼的。

因此大宁也被贴上了小黄。未来能不能和南部CAZ连成一片，就得看它的具体执行能力了。至少现在看起来大宁区域里面本身是非常不错的。

◉ 乱象原因三，开发商爆炒

第三个因素那就是开发商的一个因素趋势。某兴集团之前在上海是并没有住宅作品的，但是却造了上海曾经的第一高楼。拿下大宁地王之后，号称是王者归来，要在上海要立威，立名，只许成功不许失败。这个集团投入了大量的资源，其实就是营销费用，房子也就那样。

说实话这项目的房子实地考察下来，差不多也就这个样子，绝对抵不上说是一个代表性的优秀项目。从品质上来看，当时一会儿地陷了，一会减配闹了，反正一地鸡毛，这个是高开低走的状态。

对于大宁可谓是猛火爆炒，火苗子都窜到托盘上面了，这气势市中心豪宅都不放在眼里，各种炒，说这里才是未来，这里才是豪宅，如此是骗到不少不明就里的购房者掏了冤枉钱。最后因为限价等等原因降价减配，前两年也是风声不绝于耳，应该说是虎头蛇尾，这现在也是作为一个平台，大家该吵吵该玩玩，各自拿到各自的利益，就等着后来人来收拾残局了。

所以说，本身大宁的发展，它有它的一个必然因素和偶然因素的。

板块基本情况&现状

◉ 基本情况

我们回过头来说一说，大宁这个板块到底是一个什么样的板块？

如果没有2015年那一波，其实个人对于大宁的印象还是不错的，它兼具了城市功能当中的很多不可多得的合力点，有点像世纪公园的这感觉，其实大宁公园的面积非常之大，要远远大于长风公园，其实在浦西市区的公园当中，大宁公园算是数一数二的一个大体量的公园，是很值得一玩的。

大家知道在城市当中，现在都基本跟着老美的风格在走，有一个中央公园那可能就是带出来很多东西，中央公园和郊野公园那可是完全两码事。郊野公园造的再大也没用，共青森林公园什么的，这旁边房价是起不来的，毕竟是在郊野。

但是市区核心区域当中，如果来一个这样的大公园，那可不得了，即便在2015年这波之前，大宁本身在之前的一些老开发商的手中已经逐渐形成了一个中高端的非常好的改善格局。

它在一号线的沿线，离市区是非常近的。同时，整个生活环境也是在中环当中是比较有代表性的，之前有说过中环居住感觉最好的几个板块，包括长风、长征、大宁等等，因此这边也是一个非常棒的居住环境，而且之前这个板块还便宜，大宁当时价格贵点的差不多也就是六万左右，这个性价比是极其之高，但是大宁2015年之后这一波狂潮一涨，马上就变成了一个有十万这样价格的区域。

这个价格至少现在我认为住大宁是不太值的，因为你要确认整个规划它是在往前走的，未来确实可能会发展到十万，而且我不认为以现在房地产的走势适合去透支土地价值。

有的开发商一般都是透支土地价值，他会根据这块土地目前能够知道的最高规划来定价，譬如说我感觉这个土地五年、十年后能发展到10万+这样的板块，那我现在就卖10万+，我可得把这块土地的价值全都买在自己手里，基本上就是这样的情况。

大宁这个板块本来我觉得是挺好的，但现在的性价比远远超过了它现在所能得到的，真正值这个价的房子要看未来3-5年的发展程度是否能匹配上目前这个价格。其实5年已经算久的了，如果5年还值不回来我觉得这房子就没必要买了，除非你就是喜欢。

大宁板块，我确实是非常认同它本身的一个能力以及优势的，但是具体的价格大家得看一看，确实不是性价比很高的地方，如果你有耐心，那可以慢慢等。

◉ 发展现状

随着2017年的一盆冷水，在风口浪尖上的大宁也随之被灭了火。不得不说，灭了火之后的大宁才显出它真正美的一面，炒火了就像是把一个有底子、有潜力的年轻人直接给赶鸭子上架，有点揠苗助长的意思。其实从整体来看，大宁区域其实是一个非常完美的新一代城市模板，有着完善且等级较高的城市资源。

首先我们来说说大宁核心的位置，大宁灵石公园及其周边的由大宁国际广场、大宁音乐广场，包括在建的超大久光领衔的一个大宁核心商圈。这个商圈是一个非常成熟的商圈，大宁久光开业之后，它肯定会把这个商圈再提升一个档次，这个商圈也可以去PK市区的商圈了。

但是大宁商圈的核心以北的区域，名义上是属于阳城板块的。其实当做大宁的一部分也可以，因为这里整体延续着大宁的风格，单独列出来也没有必要，它其实就是大宁北。有不少独栋商办的形式存在，而且还有一些已经完成拆迁但还未新建的老厂房，这个又是能够看到很多利益的，因为这样的区域里竟然还有土地在。因此来说，这个板块本身它还有上升空间的。

大宁板块向东是和虹口做交接的，因为拥有上海大学和静安体育中心，以及大宁剧院的一个片区存在的话，它有着一些科教园区的这种风味。作为大宁区域内的老牌房价的高地，居住氛围可以说是整个片区当中最好的，甚至于要优于大宁灵石公园这个区域。因此来说，现在房价的一个高区也是集中在这个区域当中的。

南部相对来说是整个大宁板块当中相对的一个弱点，这也是大宁区域当中很有意思的一个特色，就是中环强于内环。

向南跨过内环，就是不夜城、苏河湾板块，但是在这个区域当中的项目，感觉本身还是有一点空档期的。因为这个片区是整个新静安的CAZ区域和公共活动区域，也就是小红标和小黄标的交界区域。

但偏偏这个区域有着大量的劣势，因为有长途汽车站，各种各样的比较老的东西。所以说和这个CAZ板块一拼，感觉突然这个区域好像既不像不夜城苏河湾又不像大宁，感觉夹在当中显得比较尴尬。

跨过南部的这个片区就是不夜城苏河湾区域，作为静安重点发展的一个城市滨水示范区是非常好的。但其实它内环的北面闸北公园附近，由于一些特殊的东西存在，发展较一般，是有一些限制的。基建水平尚可，毕竟这是内环，地理位置也非常优越。

从内环的角度上来说，这里性价比很高的，如果不介意这些特殊的配套在，那就没有关系。因此来说，其实这个片区还是比较有特点的，那么整个大宁的现状大概就是这个样子。接下来我们来看一下生活圈。

四个生活圈

从生活圈的角度上来说，其实整个的大宁区还是很不错的。我们以一号线上海马戏城站作为中心。

◉ 一公里步行圈

一公里的范围，其实没办法完全覆盖整个大宁，其实大宁这个板块是非常之大的。在东面的上海大学这个区域当中，包括北面的阳城、西面的大宁公园、南面的闸北公园，大宁国际这一大片区。整个四至其实还没完全覆盖大宁中心板块的资源。尤其往西，连大宁郁金香公园都没完全走完，可想而知这空余有多大。因此来说，一公里的大宁区域当中的配套情况是非常的棒的，这也是大宁本身它的价值所在，也就是在一公里当中的配套已经极度接近于CAZ了。

因此来说，一公里的生活圈是对于大宁而言最优质的，或者说是最大的一个特色所在。

◉ 三公里日常圈

在三公里的范围当中，大宁的配套优势就相对来说比较弱。因为它正好是碰到了一些配套的空白区，周边的板块建设发展程度相对比较低。所以三公里之内对它的一个资源补充就比较的弱了。

三公里当中最好的是东面，因为已经进虹口了，是能够到达鲁迅公园这个区域的。相对来说是一个相对比较好的区域，但是本身资源的配套能级也未必有大宁自己好。所以要说补充，效果也就一般。

往北，反而是要用到大宁配套的市北高新区（2035规划当中有小蓝标的区域附近），所以大家反过来看，三公里买在市北高新区（也就彭浦新村这个地方），接到大宁的配套也就三公里。

往西已经进了大华了。这里是大华的商业所在，包括有大融城这种，有一个互补，不能说是谁靠着，谁帮着谁。大华这边的资源配套跟大宁比起来是差着一个代位，差着一个档次。

◉ 五公里车程圈

在五公里的整个范围当中，往东整个是到了虹口区的腹地和平公园这里，马上就要到杨浦了。往南是能够到达市中心CAZ核心区，静安、南京西路商圈都差不多能到。往西是到达普陀了，覆盖了真如副中心，资源能级差不太多了，但真如现在不咋地，还得看未来。往北没必要去多看，已经是到宝山的腹地了，因此来说，往北其实对它没有什么帮助，反而是大宁能够帮到它，算是大宁五公里辐射范围。

◉ 十公里周末圈

因为大宁片区偏北，所以叫“北境之王”，而且是正北，因为是在南北高架上面的。所以整个大片区当中，往东能够到达杨浦，这里是未来北横通道经停范围当中。往北已经到达宝山腹地了，这个也没什么可说的。

往西能够到达南翔，基本上能够稍微接近到大虹桥，因为本身南翔南部是大虹桥的北延伸段。往南能够覆盖到的是整个CAZ区，基本十公里内能够覆盖到整个CAZ区域，但是到不了徐汇滨江，只能勉强碰到大徐家汇。

因此来说，十公里范围内，整个大宁主要还是以往南为主，这也是大宁当时在卖房子的时候的购买逻辑，因为沿着一号线几站就能进市区，其实这个地方以地铁逻辑来看，是进市区相对最快的地方，这个应该说也是它的一个部分购买逻辑。

结束语

今天大宁的内容我们就说到这里，大宁是一个挺有意思的板块，但是大家一定要注意，大宁这个板块虽好，但是一定要注意性价比。在大宁这个地方，现在如果买个8万朝上的房子，相对来说是不太值的。当然，很多人会说真如现在的房子都能卖到9万，真如卖到9万那是真正不要脸。

因此来说，其实大宁这个地方现在去买，如果说是不想透支太久，千万不要买到8万以上。如果你真的很能接受，也千万不要买到9万以上，买到8万就算是到头了，千万不要为了营销而买单。