大家好，欢迎来到《闲聊2035》2020特别篇《上海置业宝典》栏目，今天我们来到的是徐汇区——植物园&南站区域。

前  言

通过前面的几讲的内容，其实已经带着大家把徐汇区最好的北部全部走了一遍，徐汇区的北部是人们对于这个区最大的好感所在，也是最大的印象所在，所有都是无限热门的地方。

然而徐汇区的北部不是这个区的全部，其实从面积上来看，连1/3都不到；徐汇区是一个挺狡猾的区，挺狡猾的区用璀璨夺目的北部完全掩盖了其他地方，因为光芒实在太过耀眼。

今天我们就来讲一讲徐汇区的中部，徐汇区的腹地相当于是植物园和南站这个区域，这两个区域的状态还挺像，而且非常近，买房子的人很多都不分的，差不多都是说南站，因今天就来说一说徐汇区的中部腹地植物园南站区域。

当然了由于徐汇区最南部的华径等，还有很多战略保留地，是以前的化工厂的关系等等，所以其实没什么可说的，接下来的两块，徐汇区的中部篇和中西部篇就会成为徐汇区的收官。

板块基本情况与2035展望

◉ 上海植物园板块

先来看离徐汇滨江非常近的上海植物园。这个板块它是三个板块组成的，是植物园板块、南站板块和华理板块，三个板块组成了中南部徐汇区的另外一个风格，好在这个大板块往东临黄浦江，往西是靠着闵行。

上海植物园的这个板块曾经被称为上海人郊游的最好去处，现在也已经是和徐汇滨江紧密相连的一个中环内的板块了，这绝对不能算是郊游了，中环内在上海现在是非常好的地方，其实外环内都是很好的地方。

现在最大的弱点就是商业氛围非常不足。但是拥有徐汇滨江绿地和上海植物园这两个生态绿肺；生态资源的确是好。从徐家汇一路往南慢慢的到上海植物园板块，你会觉得完全是两个世界。

会一下子觉得从一个超繁华的城市就到了一个绿意盎然的一个地方，城市感没有那么的强。因此这个地方从置业上来说的话，是用商业去换生态的这样子的一个购买逻辑，交换逻辑的购买，在这个地方是再合适不过了。

如果说这个徐汇滨江的辐射第一大红利区是龙华的话，上海植物园它就是第二大福利区。因为其实整个徐汇滨江的建设是偏北的。作为滨江的贯通沿线，肯定是当中往两边辐射。

而且徐汇滨江的北面的对面是世博板块，有一个跨江区的优势在，北面相对比较得天独厚一点。南面跟北面比起来，目前来说发展的相对慢，但是从规划上来看，依然是有大量的写字楼的配置在。

所以说以后肯定不会一直是现在这个状态，就包括现在徐汇滨江南面有一些项目，各个称自己是徐汇滨江豪宅，那这房价其实已经水涨船高了，并且那边的地还非常的多。滨江的一线沿线的地块已经基本上全部都清出来了，对于它是非常好的一个未来推进建设的机会和空间。

上海植物园因为这种推进，徐汇滨江逐渐向南推进，它的地理位置，如果在徐汇区分个等级的话，从徐汇滨江的角度来说，跟龙华是一样的，全都是属于徐汇滨江的二线。龙华是属于北边的二线，上海植物园是属于南边的二线。龙华的逻辑依然也部分适用于上海植物园板块。

由于徐汇滨江北段是强调商务功能，中段是强调艺术会展功能，紧贴着植物园板块的南段则是文化演艺功能居多，未来将建成多个剧场，文化设施等等。商务肯定是不会少的，商务是徐汇滨江的第一位。从功能组团来说，南部的文化艺术的演出功能是一个核心。

因此，上海植物园贴着的徐汇滨江这段将会是一个剧场，以后大家在那边住的话，一边是生态，一边是文化。形成一个主题的优势互补，一边看看剧，一边散散步，生活感是非常强的。

虽然说这里有些人觉得那么远，这个也不能算远，毕竟还在中环，但是一旦未来这里的文化功能凸显出来之后，配合着这边的生态功能，它的这种双重的主题属性在上海是非常少见的。因此会形成它独特的功能上的优势，并且进一步去丰富这个区域的居住体验。

和龙华一样，当缺乏高品质刚需住宅的徐汇滨江海量的这种商务配置投入之后，会获得大量的居住需求和溢出红利的，上海植物园也同样是有这样子的一个溢出红利在。

商业化生态的优势，在这个地方会比较的凸显，我们从这个区域当中来看，龙华和上海植物园同样都受到徐汇滨江的辐射。不过龙华和徐汇滨江的关系，其实它能够凸显的一个红利优势是它背后的徐家汇。

如果你想占据这个地方最大的都市配套资源，肯定选择龙华的，但是也会有人比较喜欢这种文化演艺，包括生态的这种主题。当然因为居住有些人好静，有些人好热闹。好静的人可能会选择上海植物园，会稍微好一些。

其实好静的人在这个价位段当中相对还是对于生活追求可能会更高一些，因此以后未来这里的人群可能也会有一个比较好的人口提升。它和龙华可以说是各有千秋。

当然了，这里可能比龙华要稍微再便宜一些，毕竟稍微远了那么一些，而且商业密度比较低。龙华那边就是大徐家汇了，价格可能会偏高一些。

但是实事求是讲，亲身去体验过的会觉得上海植物园其实现在感觉会更好一些，鸟语花香毕竟一个大植物园，一个大徐汇滨江在，生态资源是非常的好的，这个就是上海植物园的情况。

◉ 南站和华理板块

再来看上海植物园板块西边的南站和华理板块，从徐汇北边一路往南走到南站华理，从感觉上可能已经出了徐家汇，很多人就会觉得这里还是不是徐汇，气质上面差别是比较的大，和徐汇北部相距甚远。

更像隔壁的闵行，存在着一些老破小，老厂房、仓库等等，但是好歹有华理坐镇。包括上海体育学院、上海中学以及上海师范大学一起组成了一个科教板块，这个板块中高品质的房龄较新的住宅相对比较的稀少，之前也有一个盘刚开过盘是非常火的。

毕竟离大徐家汇也是比较的近，很多人都能接受在它周边甚至于更远一些的地方去享受大徐家汇的便利。虽然相对老旧，但是如果说是资金有限还是非常的实惠的。

在这种地方选房子要看好，是不是被旁边比较贵的这种概念盘、次新房给抬过轿子，这个是要判断一下的。其毕竟是一个相对比较成熟的老居住区了，也是非常适合自住的一个板块。当然投资相对来说比较困难了，因为房价毕竟已经挺高了，概念也炒过几波了。

我们说上海南站，上海的四大火车站当中规模仅次于虹桥的第二大火车站。所谓上海的四大火车站，上海站、虹桥站、西站和南站，西站就不谈了，西站基本上没有运营，造个城市门面而已，本来就是真如的配套车站。但是其实西站的客流人次是非常非常少的，几乎可以忽略不计。

南站的人流是比较密集的，不仅有火车站，还有长途客运站。当年其实是找了法国的AREP集团，设计了一个像飞碟一样的圆形建筑，当时看着觉得好牛，这个是一个圆形的候车室，其实不怎么方便。但是至少气势磅礴了，城市有时候也需要点仪式感，也算是上海的一个城市风景了，感觉像停着的一个飞碟一样。

既然是火车站，和商务也脱不开关系的。像上海火车站的南广场，商务氛围是随着被静安兼并之后，一下子也就起来了，大量的写字楼和配套商业，包括五星级酒店，火车站旁边肯定是商务大区，国内外都是这样子的。而且人流一旦密集会带来很多资源的便利。

虹桥火车站有大虹桥商务区，上海火车站有不夜城商务区。西站虽然一直没什么，但是好歹有一个画在图纸上的真如副中心，也算是一个商务区。

南站自然也不能免俗，虽然南站这边你想徐家汇、淮海西路，徐汇的北面，有那么强大的商务引力场的大型CBD在，南站也没需求量那么的旺盛，但是有肯定是得有的，所以拥有体量巨大的徐汇万科中心之后，商业商务氛围都带动了一点起来，不再是干巴巴的一个火车站。毕竟南站也是在2035规划里面被贴了小黄标的。

有了小黄标之后，如果还是是火车站固有的这样子，对于这里的未来的发展可能是一个不小的保障。这里以前有很多工人新村，所以各种拆迁建设都存在一定的难度，它是需要时间的，但是既然已经被贴上小黄标了，说明这个地方未来的发展还是有一定期许的，这是对于未来发展潜力的一个保障，也是可以考虑的一个地方。

总体来说，徐汇区中部的植物园南站区域，和北部差距是比较明显的，但是这一区域的刚需是非常的旺盛的，也是很多外地的朋友们，会经常选择的一个地方，因为毕竟CAZ区域的价格摆在那边，这个地方是属于CAZ的非常好的一个衍生片区，而且住房体量也比较的大。

往南和往西的衍生是目前的西上海置业是非常热点的。这个区域的房价属于中环的正常水平偏下，虽然借这个徐汇区的抬头，但是并没有比普陀高，因为普陀中环还是不错的。而且徐汇区的抬头，没有给这个片区带来太高的抬轿子的一种状态。刚刚也跟大家说了部分房子是被抬了轿子，尤其是集中在新房上面，但绝大部分相对房龄比较久一点，没有受到营销影响的房子，它的一个价格还是在中环水平偏下的，因此来说还是比较实惠的。

去徐家汇也就一两站地铁的路，是很合适。并且随着徐汇滨江的南拓，必定能够在实际的使用功能上面汇集徐汇中部的这些个板块，因为滨江的南拓包括徐家汇的一个南拓，都是未来徐汇的一个发展趋势。往南推进的第一站就是植物园和南站了，可以放心的使用交换逻辑去购房。

板块2020发展现状

说完了2035的规划走向之后，我们来看一看2020的一个发展现状。目前并没有对这个区域形成很大的一个驱动力，本身的工程更多的是一个界面的改造，因为整个区域当中空置土地并不算太多，主要是在徐汇滨江这一块的空置土地，自己板块内控制土地不是很多，建设密度本身相对是比较高的一个情况下，所以翻天覆地这个是不太可能的。

首先上海植物园板块是这个区域当中城市界面相对最好的，他在这个界面和感觉上几乎是无缝衔接的徐汇滨江的绿带，体验感是相当舒适的，目前已经是一个非常宜居的板块了，并且有些新房的价格其实已经不低了，已经上了7万朝上，甚至于接近8万。

你可以把它当做是徐汇滨江南部的一个衍生板块来处理，如果你很喜欢绿色的话，这里是一个非常好的选择。

另外来看南站和华理；南站板块和华理板块都相对比较杂乱，体验感不算很好。华理板块里面有大量的老破小，工人新村等等。给到大家的体验感也不算很好。虽然南站一直有界面改造工程，但是也只能算是治理，而不是真正意义上的更新。

所以上海植物园板块和南站板块，就是看着隔壁徐汇滨江在那边造，整个的都在一种工程氛围当中，但跟他们关系不算特别的大，本身还是一个比较稳定的区域状态。但是它旁边的变化，就是徐汇滨江南部的变化会比较的大，你可以得陇望蜀。

四个生活圈

◉ 一公里步行圈

一公里范围内连徐汇滨江都是没有办法到达他们的一个核心区的，在一公里的价值里面，这里算是比较差的。当然了，植物园这边走走绿化还是不错的，但是要逛个街就比较难了。

◉ 三公里日常圈

能够到达徐汇滨江的南部，徐家汇的南部，西面可以借一点老闵行和康健板块的一些生活配套，整个的连成一大片了。

◉ 五公里车程圈

五公里生活圈，对于这个片区来说，资源的获取能力就会强一些了。五公里的范围当中，是它资源获取能力相对比较强的一种距离。

往东是可以到达浦东的前滩，前滩大家都知道大金靴，是未来的一个重点的发展区域，虽说是浦东滨江贯通的最南端，但是前滩的规划也是不错的，其实前滩是直接对着上海植物园的这一段徐汇滨江的位置的，因此来说是非常值得期待。

往北整个徐家汇的覆盖基本上就在里面了，徐家汇的商业核心区，包括徐家汇南的上海东亚文化中心，徐家汇体育公园，都能覆盖。所以5公里就能够到达核心商圈了。往西可以借一点点闵行的这种老的商业资源。

◉ 十公里周末圈

往北到达静安区腹地。往西在西北侧是能够到达虹桥机场的，并且往西10公里是把七宝老镇、七宝老街这样子的景点也都给覆盖进去了，因此往西面主要是已经进入大虹桥区域。

结束语

总结一下，这是一个典型的用商业去换生态的板块，或者可以说是用商业用距离换钱。是一个以降低商业密度为代价得到的一个生态，或者是以降低距离优势为代价得到的一个金钱上的节约，是非常典型的交换购买的逻辑的地方。

所以大家在购买这样子的片区的时候，一定要注意，既然是交换逻辑购买，但是人家打的是徐家汇概念，出的是徐家汇的价格，那你被坑得厉害了。因此来说可能大家要稍微注意一点，既然已经交换了就一定要够实惠。

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