前  言

徐家汇到底是一个什么样的状态？或者说徐家汇未来还有没有发展，往哪里发展？我们今天就跟大家具体说一说徐家汇区域，我们说徐家汇无论何时放在徐汇区里头，它都是板块发展的一个重头戏，也是在2035规划当中非常有看头的一个重点区域。

在这一讲当中也会带着邻近的一些小版块，当然在本人心里，万体馆本来就是徐家汇的一部分，所以不算。所谓的邻近的小版块就是斜土路这种。徐家汇在2035规划当中可谓是风光无限，下面我们先来看看徐家汇这个主角。

板块基本情况与2035展望

徐家汇从副中心一跃成为了CAZ，以前是上海四大副中心之首，经过了几十年的建设，一跃能够成为市中心，这样的一个升级为四大副中心就挣足了面子。进入CAZ之后，又一波升级，让徐家汇的前景再一次充满了期待。

徐家汇的升级主要体现在以下三个方面：

❶ 核心商业区的全面升级

徐家汇作为上海西南部的副中心，也是上海最早的副中心，其实已经有些年头了。面对上海老牌中心商圈这两年气势汹汹的商业升级，南京西路也好，淮海中路也好，升级幅度是非常的大的，这种商业体直接就是闭关重新改造、重新升级，大量的新兴商业都在这个核心商圈里面拔地而起。

但是作为徐家汇来说，说来说去就是港汇恒隆、美罗城，还有那个已经远远落后的第二代商业体，就是太平洋和汇金，太老了，简直是有点配不上徐家汇了。如果要拼商业，徐家汇现在的商业在升级之前，肯定已经是落后于上海的核心商业区了，整个徐家汇也显得力不从心。

由于当年的功能配置的一个问题，依然保留了大量的电脑电子产品。徐家汇北面是百货商场，南面以美罗城为首，美罗城已经经历过改造了，以前是专门卖电子产品的，这类型的店就直接影响徐家汇升级的档次，因此来说这个业态就比较落后了。

在徐汇区的第一讲里面的历史沿革当中也说过，徐家汇是我们上海重要的历史遗迹，因此来说始建于上世纪末的徐家汇成形至今其实已经有20年了，在这方面的规划显然是极待更新的。

现在对于文化的这种保护和复兴，以及和市民的这种功能上面的关系，它的概念和20年前肯定不一样了，20年前这种文化保护基本上就是罩个玻璃罩，大家在那边围观，而现在讲究的是一种体验，是一种场景化的进入。因此来说20年前的徐家汇的历史遗迹的一些东西肯定是落伍了，这个也是极待更新的。

我们看到现在徐家汇正在做一个全面的升级，首先主要是体现在老旧商业体的升级上，包括商圈顶级的恒隆广场、港汇、恒隆，包括四大街角的东方，美罗城都有一定程度的改造，尤其以港汇的改造幅度最大，而且万众瞩目的徐汇中心ITC项目也已相当高的规格在逐步开业，现在开的是东区一期，虽然不大，但规格相当高，是非常的精致而且非常的现代化，功能是非常先进的。

其次，为了配合商业体的升级，徐家汇的大量历史遗迹以徐家汇天主堂为首的历史遗迹。正在进行重新的规划和改造，目的是提供更多的一个公共空间和功能空间，把这个历史展现出来，可能更多的和社会和城市界面有一个相容的体验。

❷ 万体馆升级为徐家汇体育公园

体育产业是上海未来非常重视的一个核心产业。作为市区内最大规模的一个体育设施，万体馆的这个区域，它的体育资源是非常丰富的，有足球场、篮球场、8万人体育场万体馆，其实上海很少有这三个体育场馆并立的这种地方。因此，我们说万体馆区域为了能够满足市民更多的一个体育活动的需求，为体育产业发展提供更大的空间。

万体馆现在正在全面升级为徐家汇体育公园，它会成为上海市区里面最大，也是最早一个体育产业的综合体。结合了体育、商业等等各种各样的功能，包括公园，各种各样的公共空间，成为上海比较有代表性的体育产业的升级模板，原计划在2020年就要投入使用，今年因为疫情的关系可能会延后，但是也不会延太久的，毕竟这是市政比较重点的工程。

徐家汇体育公园，它是未来的体育设施的一个范本，未来这个体育场馆，不再局限于封闭的办赛或者运动设施功能那么简单了，而是将会有更丰富的一个功能以及公共空间的一个体现。

包括购物、餐饮、公园等等各种各样的体育以外的事情，都将在体育主题的大舞台之上来做一个整合呈现。这些都将是所谓的体育大平台产业基础之下能够发挥巨大作用的一个部分。建成后的徐家汇体育公园号称是全亚洲最大的体育公园之一，将极大提升整个徐家汇的一个生活能级。

以前来说徐家汇是徐家汇，万体馆是万体馆，在二手中介这边的板块划分上面，它们都算两个板块。但现在它们是要并在一起的，尤其我们看到天钥桥路（徐家汇旁边，和肇嘉浜路垂直一条小路），虽然不宽，但是天钥桥路上面围绕着万体馆和徐家汇之间的一溜商业体，已经初步形成一个小规模的商圈了。

因此有了万体馆的一个改造之后，再加上天钥桥路的一个相连，能够把徐家汇和万体馆并成一个大徐家汇，真正地把徐家汇的功能能级再提升一个档次。

❸ 往西面的宜山路去辐射

宜山路也是徐家汇一个组成部分，宜山路是一个以家居家装产业为主的板块，上海规模最大的买家居、家装的区域之一。其实它是徐家汇的一个后花园，很多人把它当做一个独立板块，也是宜山路这个地方本身低端的印象。

宜山路是徐家汇的一个大的住宅片区，因为正徐家汇里的普通住宅相对来说是比较少的，一般都是在万体馆板块和宜山路板块当中普通住宅会相对多一些。因此对于徐家汇而言，它也是一个很重要的功能组成部分，你不能说一个板块当中完全没有住宅。

尤其徐家汇这样子的大型板块，那么大体量的一个板块，大家都在这边办公、购物，完全忽略了住宅，那这个板块肯定不完整，也不具备完整的自循环的城市功能，这个肯定不行。

因此，宜山路整个大板块它就是徐家汇的一个住宅配套板块，它里面的住宅类型非常多，比正徐家汇的户型要多的多。可能很多人买徐家汇房子，会觉得价格太高，其实买宜山路也是买徐家汇，这是一个板块，距离是非常近的。

虽然宜山路和徐家汇好像是完全两种风格，但其实逻辑上面是互通的。虽然宜山路不像正徐家汇核心商圈区域那样大刀阔斧地在改，毕竟那个是门面，但是宜山路的补足工作做的也是比较多的，包括商业街面调整等等和生活息息相关的内容，足以能够让这个区域面貌一新。

我们说过日子不一定要大刀阔斧，你说旁边有个徐家汇板块，那么近的地方，我去徐家汇后花园买个房子住一住，相当于是完全共享徐家汇商圈配套的。宜山路未来可能是徐家汇发展的一个辐射方向。

板块2020现状

◉ 港汇恒隆 & ITC徐汇中心

徐家汇的升级可以说动作是比较快的，不知不觉中竟然已经出现雏形了，手脚是真快，首先是港汇恒隆的一个大型改造，新楼已经完全投入运营了，而这个主楼正在改造的最后阶段，原本颇有一点怪异的外立面不是说长得怪异，而是说它这个设计比较怪异。

大家都知道港汇恒隆是没有一楼的，一楼要从后面写字楼的小门里进去，港汇恒隆本来要么从二楼进，要么从地下室进，这也是一个奇葩，沿街竟然没有界面，沿街竟然没有路，没有门。

因此，既然是从二楼进，那会直接影响到整个街面广场的利用率，街面广场只能变成一个坡地，种种树，摆摆造型，它门口的那片广场完全没有利用起来。

经过改造之后，这一点将会被大幅的改善，并且开发出一个大量的公共广场的一个空间。这里也将成为徐家汇的视觉地标，徐家汇的代表，同时这里也将会是徐家汇这个区域提供给社会举办大型活动的一个场所，之前有跟大家提到过，现在的城市更新公共空间是一个非常重要而且躲不开的一个话题。

在港汇恒隆背后又是一个非常大型的商业体，这是上海曾经的地王，万众瞩目的ITC徐汇中心，目前来说，徐汇中心东区主要的商业体已经开业了，虽然规模不算大，但是规模却相当之高，无论是建设规模还是品牌定位相当之高。

有了ITC之后这里就可以大幅提升徐家汇高端商业的一个不足，以前说徐家汇跟淮海西路跟南京西路比起来差哪了，那肯定就是高端消费了，说白了就是奢侈品店和一些高档的这种品牌，就一个港汇在那边孤掌难鸣，港汇以前生意也不算好，因此来说徐汇以前一直以来都被人诟病档次不够高。

以前对面就是卖电子产品的百脑汇美罗城，去开一个高端商业也不合适，现在那边卖电子产品的店密度在降低，一线的街面肯定不会给它们，就挪到二线去了。

因此有了ITC之后和港汇恒隆形成一个联动作用，使得徐家汇北部延续着淮海路的高端氛围，能够把淮海路的高端氛围给延续过来，整个北部就会成为一个两大高端商业体集合的这样子的一个地方。

同时我们说有了ITC之后，也可以使徐家汇和淮海路之间（也就是交通大学附近），相对比较薄弱的一个商业空白和人气空白，得到更强的一个辐射。

可能以前港汇因为太高端，所以对于民众来说这个辐射力是非常有限的。现在有了ITC之后，配合着港汇能够继续往北去弥补本身两个淮海西路商圈和我们徐家汇商圈当中的一大块的空白，它的辐射能力也就上去了。

整体而言，有了ITC之后，整个徐家汇的商业和办公都得到了明显的提升，因此来说这也是非常重点的一个改善。

◉ 徐家汇体育公园

其实在疫情之前已经封闭维修了整整一年，期间仅仅保留了上海体育场的办赛功能，因此工程进度是相对比较快的。这是个模板，市府重点工程，因此来说不容有失，肯定是要及早复工的，因此来说这个东西呈现出来之后，真正的大徐家汇也就形成了。

◉ 宜山路

宜山路其实动作还比较小，都是小打小闹，主要集中在整修小幅改造上面，多多少少都是向好的，但是变化不会太大。因此来说也不用太过于去纠结未来这里会造什么，毕竟是后花园板块，不会一下子造很多东西。

◉ 斜土路板块

徐家汇板块的最后，我们要讲一讲，作为一个独立板块的斜土路板块。

它是地处在徐家汇和徐汇滨江当中，它的夹角当中，北面是徐家汇，南面是徐汇滨江，听起来是非常不错的。仔细看过前几期的朋友们应该有看到CAZ对于商务功能的要求相对是比较高的，所以并不是说没有划进CAZ就不是好地方，尤其是内环内的住宅区，斜土路就是这么个地方，它是贴着内环的。

看上去好像是硬生生从CAZ里面被挖出去了，但是可以说这个板块实实在在是内环内的一个优质居住板块，甚至把它当做徐家汇衍生板块都可以，走到斜土路板块要比走到万体馆还要近一点。

斜土路的东面其实就是打浦桥板块，是徐汇和老卢湾的交界处，地理位置比较的特殊，相当于是夹在徐家汇和日月光两个商圈之间的，现在南面的徐汇滨江商圈也起来了，它变成夹在三个商圈之间。这其实是我一直说的自助逻辑，退一步海阔天空，进一步逼死自己。很多人都会喜欢买这种核心板块，买到这个板块核心，买板块里面最有名的地方，其实我觉得远远没有必要。

就像斜土路，啥叫退一步海阔天空？你看斜土路在三个大商圈之间，但是它的价位可比旁边都低一点，它是一个洼地，同时三个商圈又能够非常快的到达，因此来说差别在哪里呢？要真正住在商圈当中可能还吵一点，人流密集，来来回回，当然不排除有些人喜欢热闹的，本人更喜欢退一步海阔天空这样子的。

因此，斜土路板块，由于它本身独特的一个地理位置，其实它不仅可以走到徐家汇，还能走到徐汇滨江，也就是说这三个大商圈都能够成为它的一个近端商业配套。这个在全上海是比较罕见的，要么就买在CAZ里面，要么除了CAZ，不可能三面受这种大商圈辐射，因此来说这个反而成了一个独角兽板块。

虽然说这个板块内部是比较缺少大型商业体的，但是街面的商铺，小型商业、超市等等日常配套是数不甚数。我是一直觉得对于日常生活来说，街铺比大商场帮助还要更大一点方便。

因此来说，即便不出板块，其实斜土路本身也能够轻松满足生活所需的。但是又有三个商圈，也就是说板块内商业、近端商业它是非常的完整的一个体系，档次也比较完整，体量也足够的大。

斜土路在发展潜力上面，肯定是不如两大板块的龙华那么大，因为其实龙华比它更老旧一点，改造空间更大一点，而且是龙华进徐汇滨江，因此来说改善动力也大。但是这两个板块是相邻的，龙华强在发展潜力大，而斜土路强在成熟，而且街面也比现在的龙华会更好一些。

如果说现在就想住，斜土路肯定要比龙华更有优势一点。而且被划出CAZ反倒成了它的一个优势，是因为资源并不弱于周边CAZ的板块内住宅，旁边CAZ板块，其实一街之隔，差不了太多的，但是人家在CAZ里面，这个价格就有可能要顶上去了。因此来说的话，它的价格还在7字头，可谓是性价比非常高的一个内环内的一个居住优选。

斜土路这个板块，其实贴这三个板块本身价格也相对偏低，如果房子品质是差不多的话，何乐而不为呢？为什么一定要为了那一街之隔去怎么样，上海以后一街之隔的价值就没有那么的大了，毕竟发展的平均程度也越来越高，不像外地有些地方，可能出了新区/老区一街之隔，完全翻天覆地，在上海这种情况以后会越来越少，甚至于不存在。所以说斜土路也是一个非常值得推荐的一个板块。

四个生活圈

◉ 一公里步行圈

1公里范围当中正好是包含了整个徐家汇，徐家汇是一个标准一公里生活圈的板块。在徐家汇生活的话，一公里的范围当中，其实所有的配套几乎都能够满足了，这是一个完整的配套局面，商业状况也好，生活配套也好，档次多、品种全。因此，为什么徐家汇那么受到市场的青睐，是因为它的配套确实足够完善，一个徐家汇会几乎解决你所有的问题，因此一公里当中徐家汇的生活圈是非常丰富的。

◉ 三公里日常圈

3公里生活圈资源获取的拓展能力就比较强了。往东直接能够到达日月光板块，卢湾体育馆什么的都包括在其中；东南面其实就是整个徐汇滨江现在北部的配套，徐汇滨江北部新建成的商业区也在其辐射范围当中。

往南能够到达的地方是徐汇滨江，其实往南这里已经不能算徐汇滨江了，它算是龙华和田林这一块，因此在三公里范围当中，你在田林或者龙华去买房子的话，跟徐家汇在三公里当中的配套也是非常方便的，非常的接近。

往西面是能够覆盖到古北。西北面能够覆盖到的是比较著名的天山商圈和中山公园商圈，三公里之内有非常多的高端商业补充，未必一定要在徐家汇里面，三公里也是非常近的。

◉ 五公里车程圈

5公里生活圈是一个反向选择的逻辑，反向选择的逻辑更凸显一点。往东是到达世博滨江这个板块，相对来说性价比更低的一个板块，所以也不用太多去考虑了。

东南角这里辐射的全部都是CAZ的核心区域，这是一个资源的扩大。西北角其实最远能够到达长风公园，把整个的上海西部的核心商圈几乎都囊括其中了，因此也比较方便。

但是最重点的是南面，南面包括漕河泾、上海南站、田林，还包括上海植物园，在五公里之内其实都能够到达徐家汇的一个核心腹地了，这里也算是徐家汇的一个辐射生活圈。反向选择逻辑大家懂的，在这个地方的反向选择逻辑是非常的强烈的，也是很多人都在做的这样子的一个反向选择逻辑。

◉ 十公里周末圈

徐汇它是偏南面的，10公里生活圈范围之内，往西到达虹桥机场是比较的方便，往东到达张江，这个是整个徐汇区的特点。往北是大宁，再往南就能够到达华泾这个地方。华泾意义就不大了，没什么可说的了。

这里值得注意的是西南面，能够覆盖到现在新兴的吴中路商圈，包括七宝老街，上面有万象城，还有闵行文化公园，闵行体育公园，这个片区是大虹桥南延伸片区的一个重点发展的板块。作为徐家汇的一个十公里辐射圈，尤其是周末圈当中来说，这个资源还是比较值得去获取一下的，也是值得去看一看的。

结束语

徐家汇的内容密度比较高，尤其这里面要注意到作为徐家汇的一个核心板块来说，反向选择逻辑是很重要的。在听到生活圈的时候，我点名的几个板块，作为徐家汇的衍生辐射板块，距离有远，有近的，大家都可以去尝试着看一看，搞不好因为那边的房价要比徐家汇便宜的多了。

多几公里的路，十公里以内，开个车不堵的话，顶多也就十五分钟，半小时都能够到达徐家汇。反向选择逻辑在徐家汇的生活圈当中是非常凸显的，大家也可以作为参考来选择一下，如果你喜欢徐家汇，拓宽一下视野。

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