大家好，欢迎来到《闲聊2035》2020特别篇《上海置业宝典》栏目，我们开始徐汇区具体板块的讲解，今天我们来聊聊徐汇区——淮海西路。

前  言

今天我们进入一个非常棒的区域，淮海西路区域，也可以说徐汇地段最好的一个区域，离市区最近，尤其淮海西路这个地方是上海比较有名的富人区，也是以前旧租界区域当中法国人的别墅区，因此来说它本身的一个地段档次相对就是比较的高的。

我们通常按照一些房产中介的网站上面，徐汇区的板块分的是非常琐碎的，不利于大家去理解，所以在这里本人会把这个板块按照风格和类型做重新的组合，以便购房者能够扩大购房的选择范围。

这一讲淮海西路区域当中会把整个徐汇区的徐家汇以北的区域，包括衡山路、建国西路、淮海西路整合起来，当做是一个大的区域向大家阐述。

其实我一直觉得房产中介，包括一些网站的这种板块分法非常没有科学依据，有些板块小有些板块大，风格可能又有些雷同，甚至一个板块当中有几种不一样的状态的，其实不利于大家去理解。

就好比长宁的新华路板块和我们淮海西路衡山路板块，其实你真的过去的话会感觉这是一大片连在一起的，所以没有必要把它一定分的那么的清楚，我们就把几个相对比较细的板块做一个合并，整体的称之为淮海西路区域。

板块基本情况与2035展望

◉ 淮海西路区域基本情况

这三个在肇嘉浜路以北的板块，原本就是法租界高档别墅区所在，也是体验上海作为“东方巴黎”独特优雅气质的必到之处。

大家都知道小资情调那衡山路肯定是要去的，是最早的这种老网红，过去必须要拍照片，当年在上海这种相对来说比较稀缺一点，非常少，就感觉很有格调。现在这个不稀奇了，衡山路就显得不那么的唯一了，但仍然是毋庸置疑的好地方。

淮海路原本它就是原法租界的主干道，以前的租界沿着外滩，一路向西延伸，其实各条路都有各条路特征的。首先你看南京路，南京路其实是英租界；长寿路，再往那边天目路，周家嘴路，反正一路通到外滩，又是一条大道，那是公共租界。

法租界就在英租界的南面，就是以淮海路为核心的，这样子的一条非常长的租界区。主要的话，其实淮海中路和东路都是属于黄浦区的，淮海中路上面就是相对比较有名的新天地。

陕西南路以西的部分，这就属于徐汇区了，其实很多人都会觉得淮海路是一个整体，但是其实它是两个区的。淮海西路在商业繁华度上好像不如东面的淮海东路和中路，淮海西路好像没有那么的繁华，其实核心的商业体也就是环贸iapm。

环贸iapm在上海的地位可是顶级的大型商业体，作为一个地标性的大型商业体来说有一个就够了。虽然只有一个iapm压阵，其实它另一个特色在于街面的商业。它的街面商业比起淮海东路和中路密度没有那么高；但是要说时尚的话，淮海西路这个区域始终在上海有着不可代替的地位。

虽然说淮海中路和东路非常发达，非常的繁华，但是你从功能上来看，那边不还有个南京路？南京西路其实也不比这边差，但淮海西路就比较特别，因为它在国际上是非常有地位的一个板块，不仅仅是在上海和中国，并且是上海极少数依然保留着传统优雅的区域之一。

它的发展非常注意保留传统的街面，包括这种文化气息，而这种文化气息一路要延伸到长宁的新华路，这是一大片长得非常像的一个地方，因此来说大家会奇怪为什么长宁片当中没有提到新华路。我觉得新华路的气质还是跟这里比较像，因此来说会在这里去带一带。

为这个地方去定调的主要是三个方面，定义了淮海西路的不可替代的这种气质和它这个板块的独到之处。

其一便是享誉全球的上海音乐学院。其实一座城市包括纽约、巴黎、东京、柏林，全世界顶级的城市没有一个自己的城市乐团，说明这个城市的文化还不行。

一般顶级的城市都会有要有一个乐团，中国在这方面相对来说发展的晚了一些，但是至少得有，作为中国顶级的现在已经站上世界舞台的上海交响乐团虽然历史没有那么的悠久，但是它已经能够被称之为准一流的交响乐队。肯定是遥遥领先的在全中国的。

因此上海音乐学院同时也是上海交响乐团的一个总部，有它专门的音乐厅，毫无疑问它是全上海最具艺术气质的地方之一。

上音附近纵横交错的小马路，有时候那边感觉外国人比中国人还多，并且保有大量的风格独特的酒吧、西餐馆等等。走进这个区域就好像置身一个欧洲小镇一样，感觉就像到了奥地利，音乐的氛围、文化气息和生活的气息都非常的浓郁，而且很高端很优雅。上音为这个区域注入了一个艺术气质，并且不太可能搬迁的。

第二个地方淮海路以北的东湖宾馆，东湖宾馆是和兴国宾馆一起构成了上海市中心的国宾板块。之前在说长宁的时候有说过西郊是上海是一个最重要的国宾馆，但是也有很多接待政要，包括这种社会名流的这种任务是交给市区里面的。

在市区里面的国宾馆当中，最著名的可能就要数兴国宾馆、东湖宾馆，包括瑞金宾馆，这几家区域非常近，都在法租界的沿线的。风格上面和西郊有一些相似之处，没有什么高楼却藏在大量的树荫之中的高端别墅。

因为这个板块再往西就是湖南路板块了，湖南路有很多别墅的，而且这些别墅都是非富即贵，你在二手市场上几乎都买不到。这个地方相对来说是非常尊贵的，甚至于说尊贵无比。

要说东湖宾馆，是我非常喜欢的一个宾馆，因为东湖宾馆实在是太有上海味了。现在的上海作为一个开放的国际化大都市，它的文化已经没有那么的纯粹了，融合度会比较的高。

为什么说我自己上海人住在上海也那么喜欢这里？是因为在东湖宾馆能体验到最纯正的老上海的感觉，里面的服务员绝大部分是上海人，是跟你说上海话的。

杜月笙的公馆是东湖宾馆的前身，相传是杜月笙的一个学生赠送的，可惜杜老板还没来得及住就解放了，所以举家迁往香港，再也没回来过。

现在这里就成了一个老上海风味十足的酒店。踏进大门的瞬间，就好像时光穿越一般，房间的布置也都保留着上海滩时代的这种豪宅风格。说实话，住东湖宾馆你不去泡壶茶，在窗边晒晒太阳，简直就是没见识过真正上海的优雅是什么样的。

好多人见识上海的这种优雅会去新天地，新天地其实已经很洋化了，而且那么多人你坐在外面，怎么个优雅法？新天地是一个非常时尚，非常现代的一个地方了，它虽然是一个石库门，但是你要真正体验到上海的那种心照不宣的优雅，就必须得到淮海西路这个地方来走一走。不然就感觉像去了北京没去故宫一样。

而且在东湖宾馆能吃到最正宗的上海菜，这是我推荐大家一定要吃一吃的，每一道菜都能让你吃出真正的上海味。这里是一个非常纯粹的有老上海风味的地方，也是淮海西路第二种气质的一个注入，也是很难代替的一种气质。

其三就是衡山路。衡山路是很洋气的，赫赫有名的酒吧一条街，也是上海最著名的梧桐大道，是上海的法国梧桐一路。衡山路上的法国梧桐是非常有名的。

其实这个区域也就算是整个淮海西路大区域当中，游客比较多的地方了。因为它的这个酒吧密度非常高的关系，它以前堪称是上海的夜生活之都。

以前上海的夜生活没有那么丰富，一般夜晚也就在家里窝着，自己准备点酒菜，打打麻将、打打牌、看看电视。那衡山路就掀起了欧式夜生活的氛围。因此，衡山路就是非常有代表性的一条夜生活之路，大家都过去走一圈就秒懂了，这种感觉。

综上所述，我们在淮海西路大片区当中，毫无疑问很多都是上海的无价之宝。比起商业这种比较显性的价值，衡山路淮海西路这个片区，它的无价之宝偏多。

虽然对于很多外地的朋友来说，它的名声并不怎么响亮，但是这个区域就是上海最有钱的人住的区域之一。这个区域整体相对来说是非常低调的，但是也确实有着不可复制的独特价值。无论是在历史人文的支撑上，还是商圈等级的支撑上，都可以说是非常强势的。

◉ 淮海西路区域2035展望

在2035的规划当中，淮海西路大区域别看是城市中心钻石地段好像是施展不开，但其实不然。

首先上海音乐学院刚刚完成了一个扩建改造，把一个大门开到了淮海西路上面。学校对于城市来说是一个常重要的资源，因为大学里面的资源，像绿地、运动场馆、图书馆这些对于一个区域来说就很重要。学校开放化是上海现在正在做的一个事情。

学校的门开在了淮海路上面，其实你想想看。第一，上音本身艺术气质很浓厚，门头界面做得是非常漂亮的，能够给这条街带来一些视觉的享受。第二，人气也不一样，导流是从这里倒进去的，这个是一个区域发展的非常重要的点。

不仅能够给淮海路带来一个新的地标，还把这一片区的整个人文气质提升到了其他板块难以企及的一个高度。以前从淮海路走过去，不会注意到音乐学院就在这。

现在把门头都开在这整整一个街角。像一个核心商业体的感觉。因此，这个档次就不一样了。同时，有了音乐学院在，也奠定了我们整个淮海西路大片区域的人口素质的高度。

听音乐的人相对来说素质还是比较高的，因此买房特别在乎邻居的朋友们，估计能够在这里得到一个相对比较完美的答案。

而东湖路以北的襄阳路这些小马路里，现在都在进行一定幅度的界面整修，相信不久就会焕然一新的。但是那个片区，住宅相对少了那么一点，而且也比较旧，适合投资出租，因为外国人特别喜欢住这种地方，但是你自己要自住，可能得掂量掂量能不能接受那种老旧的户型。

改造幅度最大的就属iapm南部，iapm以南在陕西南路以西一直往南到肇嘉浜路当中这一大片区域，这一大片区域中有很多老旧的建筑，一些老的街面商铺正在被拆除，也成为这个片区的一个重点发展。

以陕西南路角度上来说，这一整个片区来看，相对发展稍微次了一点，但是正因为“次”，才有机会做一个大幅度的整修，这是非常诱人的。

南部有一些片区当中非常少见的改善型的住宅，八九万肯定是要的，再往后这种老破小就不必去太多的考虑了，因为拆迁也轮不到了，人家知道要拆的也不会把这房子吐出来，确实是不太可能再介入了。

在iapm以南一直到肇嘉浜路这一大的片区当中，去选择一些价格在八万左右，可能便宜点的七万的，看上去房龄还不是那么老的这种改善型的居住，尤其是搞个大面积的蛮合适的。

毕竟七八万的房子，去买大宁也是买，买浦东花木也是买，你有的买淮海路，干嘛还买浦东？七八万在上海现在算不得很贵了，这个片区当中仅存的一些不是特别多的改善型居住需求的，在2000年左右的房子还是有的。

如果你中意的价位在七万到八万之间的，这里是可以去好好选一选的，千万不要忽略，毕竟你七八百买在这里是一级地段，CAZ地段；七八万买在大宁，也就是一个小黄标签地段，还是不一样。或许这个区域当中可以以这种逻辑去买买房子，去找一些不错的机会。

四个生活圈

◉ 一公里步行圈

我们把衡山路地铁站作为这个区域的一个中心，这个片区里面的四至还是非常诱人的，整个的大片区全部都是在自身板块的覆盖当中。

往东有瑞金宾馆整个大的一个市区的国宾馆区，整个片区当中大家可以到时候在地图上搜一搜看看，包括“建业里”、“永嘉别墅”等等这些都是赫赫有名的高端别墅。

往西其实就是兴国宾馆这边，应该算是新华路板块当中的一部分，往南能够到达徐家汇公园，本身里面有大量的教育资源，这里学校是很多的，但是因为价格问题，把它当学区房也不是很合适，毕竟价格还是比较贵的。

◉ 三公里日常圈

往北能够到达南京西路板块，恒隆广场，静安寺都能够到达。西北面有曹家渡板块的一个商圈，如果你觉得在地的商圈档次过高，不适合平时生活的话，三公里也能到达一些中端的商业圈，相对来说生活氛围会更浓，或者说生活配套会更丰富一些。

日常生活配套相对缺失是这种CAZ区域当中比较凸显的，因为这种商业相对都比较高端，适合平时逛，但不适合过日子。因此三公里内能够到达相对过日子比较方便的区域，也是这个板块当中比较重要的一个点。

西南面整个长宁区的两个重要的商业来福士，中山公园都能够到了。往南是可以完全覆盖掉我们的徐家汇，并且能够到达徐汇滨江的北部，它资源真正的一个能级是非常之大的，三公里是一个非常近的距离，因三公里能够到达诸多的核心板块也是本身资源巨大的一个补充。

◉ 五公里车程圈

往北能够到达长寿商圈但对于这个地方来说，长寿商圈就真的已经不重要了。往西到达西郊板块，往南就能够把整个徐汇滨江的覆盖进去和世博板块也给覆盖进去。

◉ 十公里周末圈

因为这个项目相对我们说这个板块偏南，因此往北最远只能到达北中环的大宁并且能够覆盖到真如副中心，往西10公里可以到达虹桥机场，这个也是一个比较好的优势。往东的话是能够到达张江，徐汇基本上全境10公里往东都能碰到张江的，因此来说也是一个特征，你可以做反向选择的一个特征。

结束语

我们今天的这个淮海西路板块就跟大家说到这了，首先跟大家在这里总结一下，淮海西路板块它本身是一个非常棒的板块，CAZ的核心区，而且在整个上海的CAZ当中还占着一个文化高地的优势。尤其是你需要挑邻居的，如果你是一个比较低调的人的话，那这个片区对你来说可能是非常合适的。这个地方对于真正懂得生活，喜欢生活的人来说，是非常好的一个高端居住的选择。