大家好，欢迎来到《闲聊2035》2020特别篇《上海置业宝典》栏目，我们开始徐汇区具体板块的讲解，今天我们来聊聊徐汇区的——徐汇滨江&龙华。

前  言

首先要说明，之所以把徐汇滨江摆在徐家汇前面说，不是因为徐家汇不如徐汇滨江，而是因为徐汇滨江的发展幅度比徐家汇更大，可以说是整个徐汇区当中发展幅度最大的一个区域，更有话题性，因此来说我们进入徐汇篇的分区讲解之后，把徐汇滨江放在第一位。

板块基本情况与2035展望

徐汇滨江是上海的滨江沿线贯通计划，浦西段的最南端，向北和世博滨江相连，这两个板块也是浦西滨江这波开发当中最早建成的一个示范区。在这个区域的开发实现之前，滨江、黄浦江给到人们的一个概念，绝大多数还是以旅游为主的。因为浦西这边是外滩的万国建筑博览会；浦东是陆家嘴的第一高楼、第二高楼、第三高楼。

其实在滨江沿线贯通计划之前，整个黄浦江基本上不是商务功能，就是旅游功能。哪怕是当时建成比较早的陆家嘴沿滨江的豪宅区，也并没有什么生活功能。除了一些小饭店、小酒吧，这个跟生活没有关系。长期以来上海最重要的，或者说是最大的一条水系，一直跟生活无缘，也是非常遗憾的。

但是到了世博会的时候，为了配合世博会去展示城市水岸的生活方式，沿着世博的这一段，卢湾段、徐汇段、世博段，整个变成了一种未来的滨水生活方式的打造区。

因此这个区域是照着类似于纽约的哈德逊河这样的世界顶级水岸生活区的标准打造的，有黄浦江上第二湾的盛名。虽然没有那么长，只是一段示范区，但是它就目前来说的这一段，还是能够非常好的展示上海未来滨水生活的方式和状态。

现在黄浦江沿线的贯通的各个段位，包括东滨江、东外滩、北外滩、北滨江、南滨江，都是以此为模板来进行延展、进化的。可想而知，徐汇滨江它是非常先进，起到引领作用的。

城市水岸的生活怎么上海那么稀缺呢？上海不缺水，江南城市，为什么没有见过这样的东西呢？说到这点就不得不说一下上海的两条母亲河，苏州河和黄浦江的一个尴尬，苏州河在近代是主要被用于开设工厂的，有着大量的纺织厂，尤其普陀段和闸北段，这种印染厂非常非常的多。上世纪末上海开始意识到这样一条非常重要的城市内河，已经因为工业污染成了臭河浜，不仅市民避而远之，还给外国人看笑话。

因此在世纪之交的时候，苏州河沿岸的工厂基本上全部迁走了，苏州河才开始了漫长的治理过程，但这种治理的时间是真的很漫长。

参考泰晤士河，因为泰晤士河也是由工业而起的一条河，英国工业革命开始就是围绕泰晤士河的。泰晤士河当年的治理，到现在碧波荡漾的这样子，看上去水又清澈又漂亮，足足花了有30年，不仅得花钱，还得花力。

我们上海市政府花大力气为苏州河清理淤泥，直到这两年才初见成效。河水谈不上清，至少没味道了，还恢复了部分生态系统，有点鱼，有点这种江鸥，还算非常有成效，其实也就20年的样子，要治理到泰晤士河这样清澈见底，估计得到2035了。

黄浦江曾经是以码头为主要功能的，开埠之后外国人在这里开着各种各样收税的地方，运货的地方等等，就是码头。后来码头慢慢的没有了，浦西外滩就成了旅游景点，浦东陆家嘴成了商务中心，还是跟生活没多大关系。

上海虽然坐拥两条城市水道，当人们看到了世博滨江和徐汇滨江的时候，还是有一种恍如隔世的一种惊喜，因此这个地方在上海人心目当中留下了非常美好的印象。不仅看上去惊喜，实际从功能上来讲，徐汇滨江也称得上是名副其实的世界级水岸。

在上海植物园、中山公园时代，公园基本上只能散散步、看看树，好一点的像中山公园这种市区公园里面有点旋转木马，还有空中自行车，当年还挺热闹，现在想想，真是一种挺无聊的、简单的娱乐设施。徐汇滨江作为一个漫步公园，汇集了艺术、运动、户外、活动场馆，等等诸多的先进城市的功能。

城市的功能就在于公共空间和各种各样功能空间的匹配。徐汇滨江做得是非常棒的，它打造了一整片城市最佳活动实践区，包括油罐艺术中心、龙美术馆等等，数个大型艺术会展场馆，在上海市举办基本上全年不间断的展。

比如说去年油罐艺术中心办的3D的那种沉浸式体验展，对面直接就办的是CHANEL展，相当于是城市里面顶级的展，这里一下能看到好几个，因此这个地方是非常有意思的一个活动区域。

极限运动场也好，篮球场也好，现今最长的滨江跑道也好，在这里也是一应俱全的。不仅是打造了一片滨江的漫步长廊，也是把活动功能都放进去了。在运动的板块当中，还配置了亲子攀岩、露营、美食节等等。

徐汇滨江美食节、风筝节什么的，现在已经成了上海的一个固有的节日了，是非常热闹的，一举就把徐汇滨江变成了堪称全市最有活力、最好玩的一个地方。

在整个徐汇滨江的目前所呈现出来的领域当中，玩是第一位的。那徐汇滨江是不是一个用来玩的地方？不好意思，绝对不是。只不过当时因为世博的原因，把徐汇滨江玩的这一段先造出来了。

但是整个徐汇滨江的远期的定位绝对不是这么一个简单的活动场所，上海正在把徐汇滨江所在的上海西岸打造成新型的智慧城区，目标建成世界级的滨水开放空间，这个定位就高了，世界级板块。

上海不是所有的地方都是世界级板块的，虽然是全球卓越都市，但是也有参差不齐。旗舰的板块就这么几个，包括静安，徐汇滨江，包括CAZ里面的，那个是旗舰的，而徐汇滨江就是其中发展潜力最大，发展空间也最大的一个旗舰板块。而且它是滨水开放空间，这个元素就非常非常多了。

我们现在看到的是西岸的传媒港、智慧谷、金融城，三大产业组成一个铁三角，可以感觉到传媒、智慧、金融全部都是未来产业、绿色产业、朝阳产业。支撑起了我们徐汇滨江整个的国际创意创新型的产业群，是以最先进的产业来构筑的产业群，并且徐汇滨江也会成为上海最早拥有5G信号全覆盖的一个区域。

上海正在将徐汇滨江打造成未来城市的一个模板，其实很多三四线城市都会造新城，因为老城拆迁难度也高，地也少，大家往新的地方走，徐汇滨江现在看起来就像上海的新城，是照着国际一流的城市标准城市功能去定位的，堪称是我们整个上海的一个发展方向。

徐汇滨江2020现状和格局

说完了宏观的2035的规划走向之后，我们来具体说一说我们徐汇滨江2020发展的一个现状和2020的现在的一个格局。

2013年的时候，香港新鸿基地产豪掷超过200亿，拿下了徐家汇中心地块，这块地被称为上海中心城区最后一块黄金地皮，在这块土地上将诞生浦西第一高楼，可谓是耀眼夺目，当时毫无疑问是问鼎了上海的地王宝座。

而这一记录在前不久被打破了，在疫情期间，香港置地联合体豪砸310亿拿下全国地王，这块地正是徐汇滨江。这块地的面积有多大？相当于三个现在在南京西路里面的静安寺的嘉里中心，或者更新一点的兴业太古汇，建筑总体量相当于是他们的三倍的超级综合体。

这一动作将徐汇滨江的建设再上一档，在上海的CAZ区域当中，一个嘉里中心或一个兴业太古汇这样的体量，足以改变一整个区域的格局以及这个区域的功能等等。那这个区域当中拿下来这么一个综合体，达到他们的三倍，这是不得了的一个巨型项目。

徐汇滨江的核心点之一是住宅少，尤其是徐汇滨江精华所在的中北部，核心滨江景观带区域当中的住宅少之又少，因此视野就会非常的好。徐汇滨江的核心景观带的这些项目，地理位置堪称是卓绝。有着不比陆家嘴滨江离江近的这样子的一个距离，看出去的景观也够好。

徐汇滨江的核心景观带的豪宅，虽然位置卓绝，但是本身多多少少都存在一点点的问题，可能当时都没把徐汇滨江当回事，名气是有一点的，但是和这片土地上应有的，对于豪宅的期待可能还相去甚远。

这个地方是上海的第一片像纽约哈德逊河滨河的滨河公园的体验感是一样的，但是豪宅的水准是远远匹配不上。

在品质还允许的情况下，这里的房子绝对是堪称天之骄子的。不仅直面滨江景观带，背后更是有目前徐汇滨江的商业核心区，包括缤纷城、时光里、正大乐城三大商业体环伺，这里住宅又那么少，基本就为你服务了。饱和度是比较低的，不像有些区域商业虽然多，但是旁边居民也多，其实也是蛮拥挤的。

这里的商业饱和度和资源饱和度都不是那么的高，因此来说还是比较优质的一个居住场所，各方面的资源得天独厚。

目前的徐汇滨江主要的住宅是在南部，也是目前最大规模的建设区域，这个建设区域主要的业态类型是以商办和新建的高端商品房为主，门槛相对比较的高，而且就现在的配套资源来说不值这个价，它卖的是2035的徐汇滨江。因此现在的价格是相对比较高的。

然而在这个区域当中还有大量的老破小存在，这个是一个比较有特点的地方，那么好的一个板块后面老破小非常多，或许是一个不错的投资机会。现在那边的写字楼，包括商办，建造的幅度和速度都非常的快，以及基本上就是一天一个样，可能几天不去看，又是一栋写字楼，所以说谁不知道那边未来有非常大的前景。因此这个窗口期不会太长。

不是因为大家对这个地方没信心，而是因为大家不知道这个地方还要造多久。实事求是讲，商办造完之后，尤其是商这一块，面对徐汇滨江那么大的体量，它的入住时间可能也会比较的久。商业呈现的时间会比较的久，因此这个有可能是很多人觉得相对还有那么一点点不放心的地方。

龙华的基本情况

最后我们来谈一谈一个单独列出来内容不够讲，但是绝对值得一说的小板块，它就是夹在徐汇滨江和徐家汇之间的一个板块——龙华。

龙华其实可以当做是徐汇滨江的一个首要红利辐射的一个板块，因此这里说一下龙华是非常合适的。龙华板块是位于徐汇滨江的背后，几乎仅仅贴着整条徐汇滨江。

因为龙华寺和龙华烈士陵园的存在，龙华板块其实蛮特别的，烧香的人比较多，香火很旺。当然了这里还有上海京剧院，所以这里的人文气息是比较的重的。

和我们的徐汇滨江住宅稀缺不同，龙华有着大量的住宅，龙华几乎没有顶级豪宅的，除了顶级豪宅以外，小到老破小，大到二改、高改一应俱全，最高能够到达准豪宅这样子的一个地步。

因此我认为龙华就是徐汇滨江的住宅配套区，因为徐汇滨江的普通住宅除了老破小以外其实挺少的。

徐汇滨江以现在的档次，以现在的规划的能级或者说以现在社会上炒作的这种力度，实事求是讲，现在跑进去的开发商绝大部分就跑进去造豪宅，炒的很高，未来豪宅、科技豪宅，各种各样的，徐汇滨江的豪宅不得了，肯定是照着10万去的。

也就意味着徐汇滨江的未来将会形成一种两极分化的住宅格局。顶级的豪宅水涨船高，剩下的就是那些老破小、老公房，没有拆迁的这种体量的房子。

因此现在也就导致在徐汇滨江内部真正的最大头的居住需求，改善型居住没有办法满足，那第一个想到的，最合适最方便的那一定是龙华。

为什么要着重说一说龙华呢？因为这其中也涉及到一个普通老百姓的购房逻辑。首先我们说你在CBD里买一个改善型的住宅，到底合不合适？其实本人觉得大可不必，非常不合适。因为配套不是为你的需求打造的。

CBD里面的配套绝大部分是商务需求以及配套给CBD的豪宅的，也就意味着它的生活气息/氛围本身并不够浓郁。如果要做改善型居住，肯定是在这个核心区域的边缘会比较好。

举个例子，斜土路板块就是一个徐家汇边缘的板块，完全没有徐家汇的这种感觉高大上，到处都是商业，但是生活氛围要比徐家汇要浓的多的多，性价比会很高。

徐汇滨江这个地方原本作为一个工业码头，一个厂区比较多的地方，它本身的配套就是不足的。在这种情况下，这么高定位的一个板块拔地而起，它里面所呈现出来的配套那几乎全是商务配套，根本不可能有自然形成的这种中端的、日常的生活配套给你来做定义的。

因此硬要在里面做改善型居住，其实是非常不合适的，这个时候核心板块就一定需要一个延展板块，徐汇滨江的延展板块就是龙华。

龙华虽然这个板块体积、面积不是很大，但是因为它是一个老版块，所以各方面自然形成的这种针对居住的配套相对就比较的多了，生活也会更方便，也更有生活气息。因此龙华板块其实就是徐汇滨江相当靠谱的一个延展的选择。

龙华还有一个非常大的特点，因为它一面紧贴徐汇滨江，另外一面就是大徐家汇，基本上是左右逢源的一个状态。现在它的房价还没有那么的高涨，由于徐汇滨江巨大的体量，导致它本身呈现的这个节奏相对比较慢的一个缘故，还没有大量的外溢去冲击这个板块。

因此现在还属于一个躺着都能被那么大两个动力澎湃的超级板块所辐射的这样子的一个区域，其实是一个比较好的机会。因为在现在房价相对比较稳定的前提之下，慢慢的在里面去选选自己喜欢的真正的一个符合需求的房子，还是非常合适的。

徐汇滨江的四个生活圈

◉ 一公里步行圈

徐汇滨江的1公里步行生活圈比较有特色。徐汇滨江非常的长，我们是以龙华港的位置来定义徐汇滨江的一个中心位置。因为徐汇滨江是南北走向的，在这个位置上往北往南1公里范围当中，根本就出不了整个徐汇滨江，本身的三大商业体，包括龙华里面的一些小商业，在步行的1公里范围当中，尽享徐汇滨江目前所谓的滨江公园的商业配套。

往南到达余德耀美术馆这个位置，也是艺术配套的所在地。值得注意的一点是往东，因为徐汇滨江这个板块它是未来的一个跨江板块，它向东1公里就能到达世博大道了，是世博后滩板块，现在基本上是属于徐汇滨江的一个景观。

未来这里是非常厉害的一个地方，传说上海的领事馆都要搬到这里，未来也是上海的市中心所在。虽然在这1公里步行圈当中有很多条隧道，其实过去也真的非常方便。

跨江的这个事情是未来上海的一个趋势，它不再是一条黄浦江隔开浦东浦西了，以区域来说，黄浦江已经不再是问题了。其实未来整个徐汇滨江，它对浦东世博后滩这一块的一个资源获取能力也是比较的强的。

◉ 三公里日常圈

这个就更明显地看到徐汇滨江本身在南部的一个优势。我们可以看到西南面，徐汇滨江其实已经能够到达徐家汇了，也就是说3公里的这个范围当中，是两块CAZ的重大的动力所在。

往南来看是上海植物园，包括能够辐射到一定的上海南站板块的这个地方，因此在上海南站和上海植物园的这个范畴中，龙华是所谓的上海的徐汇滨江的第一层辐射的板块，那么上海植物园和上海南站其实就是第二层辐射了，这是一点大家反过来看一看。

往东其实大家看到的就是一个比较明显的跨江的状态了，上面有一座大桥，两座隧道，并且覆盖了世博板块和前滩板块，这些都是未来上海赫赫有名的，跟大虹桥一样被炒的翻天覆地的板块，都聚在一起了，3公里里面都可以辐射到，这里未来的活力，其实大家可以整体考虑。3公里里面这些板块的一个集成是非常好的一个跨江生活圈的体验了。

◉ 五公里车程圈

徐汇滨江就显出它比较偏南部的这个劣势了。我们会发现它其实5公里只能覆盖到延安路高架的南面，延安路高架北面的板块都辐射不到的，这个是它一点弱势所在。

那么往东它能够碰到高科、张江了。往西其实已经到了闵行东，也就是相当于吴中路商圈的这样子一个位置。往南其实就没有什么可讲了，因为再往南其实已经马上就要出徐汇了。

◉ 十公里周末圈

我们看到覆盖几乎CAZ全境，往西就能到达大虹桥，是上海的南线，上海未来的南横其实就是在徐汇滨江这个位置，虽然南横现在看起来好像不连虹桥，但是南横是连着徐汇滨江和浦东这一块的，是一条新的走廊，是承载着把它们连起来的这样子的一个作用。

结束语

今天的徐汇滨江板块就跟大家介绍到这里，一个非常有意思也比较复杂的板块。大家尤其在选房逻辑当中要开拓一下视野，因为徐汇滨江的选房没有那么的直观，它这个房子的格局有点怪，有的地方很少，有的地方很多，反而有时候不在板块内选比在板块内选更好。

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