大家好，欢迎来到《闲聊2035》2020特别篇《上海置业宝典》栏目，我们继续长宁区具体板块的讲解，今天我们来到长宁区的第六讲——大虹桥东部。

前面说长宁什么好处都占着，不仅有CAZ，有公共活动区域，还有大虹桥。那么大虹桥到底能够给你带来一个什么样的好处？确实值得在这边跟大家讲一讲。大虹桥板块如果说未来有很多需求，也可能会单列一个专题去讲。

板块基本情况与2035展望

长宁区它是横跨中内外环的， 强就强在每一环都有它的一个亮点板块。内环有中山公园，中内环内有天山虹桥，外环内有西郊、古北，而外环外就是一个国家级的巨型板块——大虹桥。

大虹桥主要由长宁、闵行、青浦组成，衍生区也包括一点南翔、闵行南部。长宁、闵行、青浦三大板块分别都占据着一片自己的自留田，青浦占着国家会展中心板块，闵行占着虹桥商务区，也就是虹桥最大的商业板块，而长宁则占着最靠近市区的东片区以及临空经济园。如果按照板块划分，这两个部分其实是属于西郊板块和北新泾板块的，主要算是北新泾的。

基本上在中国的各个板块建设当中，大虹桥的热度仅次于雄安的了，大家都知道前几年雄安这件事情炒得沸沸扬扬，一地鸡毛。大虹桥差不多也是一个逻辑，你买大虹桥你赚的多还是开发商赚的多？这个逻辑其实很多人没有搞明白，你去买的大虹桥，你买下来的这个价格到底还算不算是赚到的一个价格。

我一直跟大家说，开发商他在现在的一个开发逻辑里面，或者说在他的一个定价逻辑里面有一点是很重要的，就是想尽一切办法，通过营销等等手段，把这块土地的价值透支到极限，然后兑成价格卖给你。最典型的就是大宁某府，这个价格它是照着2035目标实现来卖的。其实他当时拿地拿下来开盘，离2035还有20年，这是厚颜无耻的透支土地20年，这是挺厉害的，也算是透支之王了。

那么大虹桥为什么那么让人趋之若鹜？

所谓的长三角经济圈，在十一五、十二五规划当中有着重提到这个所谓的城市群建设，去匹配全世界的发展逻辑。城市群就是以一个核心城市和数个支点城市构成一个大城市群的经济圈、生活圈，各种各样的功能来促进国家的发展。

全中国最有钱的城市当然是上海，那么上海的长三角城市群当然就是全中国城市群之首。中国现在规划出的十大城市群，其中四个城市群是要在下一个发展阶段，就是2035阶段要对标世界的：京津冀、珠三角、长三角，成渝城市群。其中长三角城市群是最有可能站在那个高度上面去的。

大虹桥的作用是什么？

就是把上海的资源和长三角的其他城市的资源来做一个对接，是舞台一样或是平台一样的大板块。大虹桥这个板块，一旦起来它就是整个长三角和世界对接的一个枢纽，一个轨道、一个渠道。那么会让人家觉得这个板块有投资价值，但是绝大部分进入虹桥板块，去大虹桥买房子的时候，这个房子本身的定价几乎就已经透支到大虹桥建成时候的地价了。

不知道为什么那么多人想听大虹桥，《闲聊2035之上海置业宝典》这个节目绝大部分是一些网上没法那么清晰查得到的东西，所谓独家的，是对于一些板块的理解、分析，但是大虹桥这个板块太过于显性了，网上去查，除了我们说的在大虹桥板块买房子，要承担很多透支土地价值以外，其他的信息基本上所谓的规划也好，利好也好都差不多。

因此来说，大虹桥不要太过多的去解读它，没有意义，并且大虹桥我认为已经够热了，别说这个社会媒体，开发商都对他炒作炒了好多遍了，每次房地产大涨都有它，都借着这个概念再涨一波，还真有人趋之若鹜去买。

其实去大虹桥买房，亏是万万不至于的，毕竟这个板块的定位档次在，但问题是什么时候不亏？什么时候回血？什么时候回本？这才是投资很重要的逻辑。大虹桥最大的一波发展是在十年之前了。大虹桥目前总结下来已经炒作了三次，最早那拨发展一次，然后凌空一波，国家会展中心又是一波。

因此经过这一波一波的炒作，把大虹桥的整个房价炒的已经很高了，确实已经把溢价顶到顶了。大虹桥整体来说确实发展得挺不错的，东边有凌空经济园，包括虹桥商务区，包括国家会展中心，这些板块价格可都不低的，毕竟大虹桥国家级规划。加上那边房子也不少，尤其青浦那片老房子太多了，所以说去找房子的时候还是要具体衡量。

◉ 大虹桥的东片区

事实上它是西郊板块的外环外部分，整体氛围上和西郊板块的中心是有天差地别的，但是却和南部的航华龙柏比较接近，主要是以居住区一些老区为主的。这一大片区一直以来都是所谓大虹桥的虹桥机场，为虹桥机场提供各种配套的设施所在。

比如航华就是给虹桥机场打造的一片老住宅区，主要供和机场相关的产业人员居住生活使用的，因此来说是有产业背景产业特性的一个地方。

东片区有很多和航空相关的公司厂房所在，住宅更少了，厂房仓库公司会比较的多，这一片未来其实还是比较清晰的，比起虹桥机场的西南面以商务商业为主的话，虹桥商务区的这一片机场东面的这个东片区，主要将向着航空相关的上下游产业区来发展，相当于是产业园区的一个状态。因此， 在《2035规划》当中已经贴上了重点发展的小蓝标了，也就意味着是有产业背景的重点发展区域。

◉ 临空经济园

其实临空经济园是整个大虹桥板块一个非常有趣，也非常丰富的板块。为什么说更丰富更有趣呢？因为它是北横通道的一个起点所在，位于北新泾板块的西部，是大虹桥发展最早的板块之一，是一个以航空衍生产业技术开发等为核心的产业园群居的一个板块。

这里的产业园非常多，给人感觉好像总有造不完的工程，总是要开路。而且北横通道涉及到整体区域的路网调整和建设，工程浩大就自不必说了，每次开过去导航走都会迷路，导航更新都不如它路改的快，因此来说好尴尬的一个地方。

这片原本没有任何商办基础的板块一下子有了好多园区式的商办，因为虹桥机场附近限高的原因，所以它不像写字楼造的那样高。各路大神各显神通，在这造了各式各样的园区，什么主题都有，生态的、商业型的等等，是要把这里打造成上海园区式低密度办公的一个明星板块。其中许多开放式园区也为这个板块提供了大量的商业资源配套。

虽然现在还不足够，很多都没有开，但是数年之后这个板块基本建成，北翟路现在已经通车了，地面道路也在做一个最后的修整状态，那么全部完成之后，这个北横通道的起点，它一定是非常的繁荣的。并且说整个北新泾板块与普陀南部的大型小黄标签板块长征是隔着苏州河相望的，届时又可以形成一个跨区的巨大的区域中心。

大虹桥再往西看，会发现其实都是属于孤岛式的，原本西片区是闵行、青浦，它们本身就没有一些强有力的城市的基础在。因此来说，虹桥机场和虹桥火车站以西的那个片区绝大部分都是靠着自己，但是唯有长宁的这两个大虹桥片区，它是可以和上海的市区进行一个协同协作的，这个优势是独一无二的，大虹桥里其他片区是比不上的。

那么大虹桥板块2035的规划走向，我们做一个小的总结：就是它和市区的协作，包括临空板块本身和北部普陀，长宁中内环板块的一个协作，这个是相当有发展潜力的。

和这个板块关系最大的工程其实是北横通道了，目前板块内的北横通道的北翟路立交部分已经率先通车，将大虹桥连接至中环的时间大大缩短，从虹桥机场驾车至真如副中心仅需不到15分钟，这是一个非常大的变化。

并且在完成通车以后，因为长期的工程而导致混乱不堪的地面路网，也可以开始逐步地打造完成了，这也将大大有利于改善交通和界面的问题。这个情况得到改善之后，将会有一个翻天覆地的变化。北翟路南侧是这个板块的一个地标，也就是凌空SOHO。

凌空SOHO是整个大虹桥的一个门户型的综合体，是以火车头造型来造的，是现在携程的总部。这个片区未来将是互联网，旅游相关产业区，有很多大型的网络公司总部也都会搬迁至此。因此来说未来产业潜力是非常大的。凌空SOHO的东侧和南侧均有不少商办项目在建，会进一步扩大它的商业和辐射能力，而北翟路的北侧则有数个商办园区，有些已经成型并且交付使用了，这个片区现在还是相对比较热闹的一个片区，人气比较的旺一点。

整个淞虹路以西几乎都是商办产业园。如果说北横通道将上海带来第二次延安路高架一样的庞大城市红利，那么这个板块无疑是这个红利当中首要的获益者。随着更多园区的建成和更多企业的入驻，将直接带来一个全新CBD可能性。

同时这里正好带一带北新泾板块的一个状态。很多人都会把北新泾以东的片区，定义为北新泾站，过去就算出北新泾了，其实可以把它理解为一直到缤谷广场也可以，因为天山和北新泾的交界非常模糊，可以算天山，也可以算北新泾的，看你怎么去理解。缤谷广场附近是一个独立的片区，它对面就是长风板块，又是北翟路起点位置。

其实北新泾以西的凌空和虹桥东片区，这两个板块里面的住宅相对在整个大虹桥来说是少的，那么在缤谷广场的区域当中，就是为这个片区提供大量的高品质住宅的。这里包括比较有名的新天地河滨花园啊，都是大家非常趋之若鹜的一个住宅，市场的热度也是非常的高的，实事求是讲，这个区域的沿苏州河的房子确实质量是不错的。

缤谷广场其实是长风，天山， 临空三个商业资源非常发达的板块之间，夹着的这么一片高品质的住宅区。可想而知，它的需求有多么的大。因此这里的房价可也不低，市场流通性强，一直以来都是市场的热点，也是这个片区的一个特点，其实它是北横通道的一个红利区了。毕竟北横道都已经开了，开了的那么重要的一条路，这谁不知道它好呢？

四个生活圈

◉ 一公里步行圈

对于这个片区来说1公里的资源是在片区内部实现的，因为整个北新泾是呈东西向狭长的这样一个板块，最东面是到达中环路附近，最西面是到达外环路附近，其实也就是长宁区的中外环之间的这样子的一个板块。相对一公里的范围当中，其实它本身的资源配套是要少那么一些的，绝大部分是商务，商业配套是靠着这些园区本身自带的商业体来提供的，东面有滨湖广场，你也可以把它拉进来，算是这个板块的一个配套。但是总体来说都不多。

◉ 三公里日常圈

包括能够覆盖到天山板块和长风板块，并且往北能覆盖到长征板块，这就相当于是黄色、红色、蓝色，三个小标签全都在它的三公里范围之中，资源情况还是相当的好的。往西三公里，就能直接到达虹桥国际机场了，往南是能够到达西郊。因此来说，其实在三公里范围当中，东面、北面和南面，它都是可以获得相对比较好的一个资源补充的，大家在这个片区生活还是需要个车，骑个自行车也行，都不算太远。

◉ 五公里车程圈

五公里的话其实在东面它就可以到达内环了，内环商圈当中的中山公园商圈就能覆盖进去了。但也就是能够勉强到达中山公园商圈，因为毕竟这个板块是属于中外环板块，相对有点远。这个是五公里的一个状况，五公里往东能够到达内环。其实从与内环的距离来说不算远，但是从市区的角度来说是相对偏了一点的。

◉ 十公里周末圈

十公里板块它是最远，往东能够到达南北高架的位置上，南北高架以东它就覆盖不到了。往北出了外环了，能够覆盖到南翔的古猗园，或者是大宁的郁金香花园这些资源。往南是能够覆盖到闵行的吴中路商圈，包括闵行体育公园、闵行文化公园等等，一系列的闵行的泛虹桥区域的资源都能够覆盖的到，并且也能够到达徐汇滨江。

因此，这个板块本身它所需要强调的，其实还是三公里以内的天山、长风这些板块，对它来说资源的价值是最大的。同时，其实它最大的依赖还是大虹桥，它非常需要大虹桥的成熟度，来支撑它本身的一个使用价值的。

结束语

因此来说，这个板块真正发挥其最大的一个价值还需要一点的时间，不是现在就是最好的状态，但是它的价格确实也不低，因此来说，买的时候要考虑一下，确实也是比较的值的。但是可能你现在就住进去，一时半会也没有办法完全体现出这个所谓大虹桥片区当中的一个巨大的生活优势，还需要等到大虹桥更成熟。

我们今天大虹桥东部长宁区的一个外环部分的介绍就到此为止了，感谢大家的收听，也希望能够给大家对于大虹桥的这个好奇有一定的解答，千万不要对大虹桥太过于热情，还是要冷静的。

今天的分享就到这里了，更多详细内容，可收听音频版哦~ 我们下一期再见。