大家好，欢迎来到《闲聊2035》2020特别篇《上海置业宝典》栏目，我们继续长宁区具体板块的讲解，今天我们来到长宁区的第五讲——古北。

前   言

今天我们在长宁来做一个深度的扫描。来到一个非常著名的板块，也是很多人，尤其是外地到上海来买房子的朋友们非常趋之若鹜的一个板块“古北”。相信这个板块感兴趣的人非常非常的多，接下来大家就来好好的看看古北板块到底是怎么样的情况。

板块基本情况

古北板块或许是上海除了陆家嘴滨江以外最著名的豪宅板块之一了，名声非常响亮，甚至比陆家嘴滨江还要响亮。古北与西郊虹桥一起构成了上海真正意义上的第一代国际驻区，有真凭实据的国际驻区，而不是后面一些自己包装出来的扩驻区，它是有产业，有地缘基础，各种条件构成了铁三角，形成了上海第一代国际驻区。

比起陆家嘴滨江豪宅来说，资格更老。由于古北是最早在虹桥开发区为国内外企高管所打造的一个专门板块，古北板块其实不大，非常小。不过有很多临近古北，比如金虹桥一些房子也都称自己是古北，谁都喜欢往自己脸上贴金。

古北是上海极少数的纯豪宅区，几乎是没有所谓的刚改房的一个板块，一直以来占据着中内环标王这样子的一个地位。像西郊板块在中环外是标王一样；古北虽然已经出了内环，但是房价平均在8万甚至8万以上，整个中内环区域当中的均价基本上都在6-7万，古北基本上是要平均贵1万的样子。

着重说明一下，中内环区域当中的均价从数字上来说，最高的其实是徐汇滨江，但是徐汇滨江有它自己的一个特点，真正意义上徐汇滨江板块，就是现在网上画出来的这个板块，它的楼盘其实是非常少，屈指可数。徐汇滨江绝大部分是公共配套和商业配套，所以房子非常的少，基数很少，也没有什么参考意义。一个手能数得过来的，每个项目都是接近10万。因此来说中内环板块当中板块均价标王肯定是得数古北了。

古北为什么那么声名显赫

从板块角度来说，它不是上海的CAZ，又不是内环内，它只是中内环一个有小黄标这样的一个板块。之前说过，小黄标其实是一个以居住为功能的核心区。古北为什么能够在上海数个小黄标当中价格如此之高呢？

有几个原因，第一，古北是专为国内外高管打造的区域，虹桥开发区又以日企居多，因此古北留下的日本风味就非常的浓了。除了黄金城道以外，以高岛屋为首的日式高品质的商业群在上海是闻名遐迩的。

我们曾几何时要想在上海吃到最正宗的日本料理，当时的古北可以说是日式消费的一个中心了。现在，大学城里面的拉面竞技场什么的，都是非常纯粹、口味非常正宗的日本料理。上海最早本来是一个比较洋气的地方，包括红房子、德大、东海这些老式的西餐馆，在上海人来说对于西餐本来就不陌生，但是日本料理在当年是比较的陌生的。

除此之外，上海人都知道古北家乐福是上海最高端的一个家乐福。原本家门口就有一个家乐福，却还是要跑到古北家乐福去买些好的东西。因为当时的上海也不像现在有那么多这种中高端的进口超市，绝大部分就是家乐福、联华、乐购等大卖场形式的超市，很少像古北家乐福那样的进口商品多的超市。

当时去一趟古北家乐福消费其实是很高的，大概举个例子，如果是在一般的家乐福，正常东拿拿西拿拿，买一点东西的话，在300多；那么去古北基本上就能到个600、800，你还感觉买的东西没平时多。

因此来说，古北那个地方为了匹配当地涉外比例比较高的客群，消费的档次也是最高的。

再有，古北的国际学校、私人医院也是上海起步较早的；论质、论量都是遥遥领先的一个地方。所以说，千万不要觉得古北它真的就是由黄金城道构成的。并不是的，它其实是由大量的涉外客群，以国外高水平的生活品质为标准，所打造的一个商业和资源的集群，基本都贴上了涉外的一个标签的。

你能够想象一下周围商店的一个档次和一个消费状况。往往在古北这个地方，买的首先不是单纯的一个面子问题；买滨江豪宅的，面子是一个非常大头的，可以说买滨江豪宅，90%冲着面子去的。

但是买古北，不要太过于去强调他的一个面子，虽然住古北的人，人家可能会觉得这面子不错或者怎么样，但是古北确实不是面子为首的的一个地方。它的资源在上海确实也算是相对比较领先的一个区域，所谓古北凭什么那么声明显赫，这些资源才是它真正强大的一个背景基础。

古北现在还有那么牛吗

虽说古北绝非浪得虚名，是名副其实的一个高水准豪宅区，确实能够代表上海乃至整个长三角，乃至全中国最高生活水准的地方之一，而非靠纯炒作把价格炒上去的一个通货型区域。

你可以这么理解，古北和滨江豪宅最大的区别，就是它其实并不是一个纯通货板块，基本上滨江的房子就是通货，要说住在滨江，配套各方面的其实并不太方便，旁边是那么大一个商务区，整个的资源配比、资源、类型等等，各个方向都不是以住宅为核心，也不是按照住宅为趋势倾向去打造的。而古北是真正为住所打造的一个板块，所以它不是一个通货型的区域，相对来说是名副其实的。

然而前面说到的名声，也是一把双刃剑，我们知道上海整体居住水平是越来越高了，现在在上海的各个板块，哪怕到外环，南翔、嘉定这种地方，你也能碰上几个外国人；不像当年外国人在上海也就那么几个地方，你出了这个地方，别的地方看不到外国人，现在全上海基本人员密集一点的地方都能看到外国人。

因此，以不变应万变的古北，它的一个领先优势是日益被淡化了。本来领先别人一个身位、两个身位的，现在可能只有半个身位了。而且在涌入了大量慕名而来的暴发户之后，导致整个区域的人口结构发生了下行；这里不是说暴发户不好，人家也是凭本事赚来的钱。但是我们实事求是讲，不带有任何歧视，暴发户的人口素质和涉外的这种企业高管，肯定是存在一定区别的。包括孩子的教育等各方面，都存在一定差距。

很简单，有钱了那就可以驱力，往好的地方走，买个好房子那是理所应当的，但是客观上面确实导致了古北本身的一个人口结构下行。另一方面确实现在涉外人员在上海的居住地选择也多了，也不像当年就这么些个，现在品质高的、品质低的掰手指头根本就数不胜数。

古北虽然它更纯粹一点，但是在这两年以来的，外籍人口比例逐年下降，慢慢的外籍人口都被挤出去了。可能这也和上海的房价在国际上处于一个相对比较高的水位是有关系的。各方面的一个原因，也就导致了现在有些社会舆论对于古北越来越不感冒的一个情况发生。

虽然我很喜欢古北，那边有很多日式消费，服务非常的好，而且相对安静一些，没那么的吵闹，所以还是比较喜欢去古北那边逛街；但是明显感觉到这两年的古北和前两年稍微有那么一点区别，确实各方面都在下行。包括那边高岛屋这样子的一个核心商业体也是发生了退市风波，后来听说是和政府层面有了一个洽谈，才把高岛屋留下来。

其实古北如果说高岛屋不在了，整个商业等级就要下降，因此来说选古北不是说不好，而是大家要客观，不要一股脑觉得是古北就要花很多钱，不至于的。现在大家也对古北跟其他板块是要一视同仁，它不再那么的特别了。

如何定义古北的价值

我们说在《2035规划》当中，古北被定位为公共活动中心区，也就是小黄标，无论如何也算是一个相对等级比较高的区域了，并且紧邻东侧的CAZ部分。个人认为和长寿路有点像的地方是，长寿路也在内环内都有成为CAZ这样一个可能性；虽然古北很好，但是同样的问题就是功能性的一个问题。

其实古北它的商务功能是非常的弱，CAZ是非常强调经济能力的，无论说我这个CAZ板块大小，是必定得是一个CBD才行，必须有一个商务功能。如果不是CBD，那被划入CAZ的概率是非常非常小的。

古北是凸显出一个居住功能的，商业属于其相对的弱项，我一直说古北商业不算发达的，一条黄金城道加一个高岛屋这样的配置，是不能把一个大板块的商业带起来的；有那么点捉襟见肘。相对比商业较弱，商务就更谈不上了；古北的写字楼也就是靠岛屋那边的古北财富中心或旁边那几栋，很少有人会有感觉那边是一个办公的区域。

以居住功能来凸显其价值是古北一贯的一个特色，无论是现在还是未来，它都是这样子的一个状态，在《2035规划》当中也不太会有大的变化，它依然会是一个以住宅、以居住为主的一个高端居住板块。

古北未来的发展

我们说古北整体在城市里面的领先地位是略有下降的，未来它还有没有发展？地缘因素是当下古北绕不开的一个话题，我们所熟知的古北其实曾经是一个非常封闭的区域，为什么封闭呢？是因为它的一个消费。

现在大家都感觉咱们中国人到处全世界买买买，消费力是不得了的强，但是在很长一段时间里面，中国人的国民财富水准跟发达国家还是差距非常之大的。首先货币就不一样了，收入、经济发展水平也都不太一样。对标着国外消费水准这样子的一个古北区域，在前20年的时间当中，除非是中国的一些财富圈层，普通老百姓跑进去，你说你买什么呢？什么都买不起，什么都吃不起，这种状态。

当然现在会感觉古北它的状态好，感觉没那么贵了，不过相对感觉还是贵的，绝大部分的商圈可远远没赶上古北这样的一个消费高度。天然的消费屏障把古北变成了一个没有围墙的孤岛。上海整体发展非常的迅猛，使得古北的消费屏障现在是名存实亡的。用一句通俗的话来说，谁还花不起那钱呢？现在的古北和周边区域存在着巨大落差已经是越来越小了。

以古北西南角的明都城为例，靠近古北中心地带的北面和作为边界的南面，有着两种不一样的面貌，事实上古北已经没有多少土地储备了，除了黄金城道以外，其他的地方城市面貌也没有想象的那么好，只能说干干净净吧。那么小一个古北，真要把它并到西郊，也没所谓了，要不是因为它房子特别贵，这板块真的不大。

这种情况下，古北在《2035规划》的发展阶段当中，将由一个区域变成一个概念。什么概念？也就意味着周边的交界板块会自然而然的向古北靠拢，让古北的资源能级来做一个进一步的扩大。

古北周围的几个板块，金虹桥、仙霞等板块。你说自己打板块概念，没什么人会觉得你特别值钱，但是你打古北概念，人一听肯定是愿意花钱的。这样子的一个市场层面的行为及趋势，将会使得古北未来在发展过程当中，会变得越来越大，会变成一个概念。所谓的近朱者赤，近墨者黑，我近古北者就贵，这样子这个概念。
  

 整个资源能级肯定会进一步扩大的，大家都在往那边靠，形成一个大古北的概念。这个也是赋予它一个小黄标意义的所在。所谓公共活动中心区，要有一定的辐射能力，能把周边的非主题区域吸引住围绕在身边，古北的这方面能力应该算是个中翘楚。本来跟周围板块的落差就非常的大，它高高在上，周围板块冲着它那个山峰尖上爬也要爬一段时间了。未来古北的一个向外概念性的扩散，将会成为很长一段时间发展的一个主题。

古北发展现状

说到古北的一个发展格局，其实就得围绕这个黄金城道来展开。黄金城道是一条充满着生活气息的步行街，相当于是古北中心豪宅区共享的一个私人公共空间，还有一个私人花园。功能上既是广场又是绿地还是一条商业街，因此整体功能对于居住来说是非常的强大，和位于两边的豪宅所呈现出来的安静私密形成鲜明对比。

一个黄金城道呈现出的是更有层次感的生活氛围。我们知道在很多伪豪宅区，你会感觉得到是没人，要么就人太多，在商业区里面。但真正的豪宅说白了就是出则繁华入则静谧，这是豪宅的一个需求，古北是满足这样一个要求的；那个片区包括铁三角里头的西郊、虹桥、古北这三个区域都满足这个要求。所以是我个人非常喜欢的一个大片区。

黄金城道是东西向延伸的一条路，一条步行街。最早是古北一期，在黄金城道的西端，是上世纪末老牌中的老牌了，密度相对是比较的高的，名字是非常有特色的。不是国外的城市名就是动物，非常好辨认。这一部分向南做了一点延伸，现在是和虹桥高尔夫连成了一片，定义为是市区高尔夫豪宅。

相对西端的这一块老旧了一点，在整个市场上面的热度也不如中段和东段更高，某种程度上说当时是为外国人造的户型；相对比较妖，中国人有对中国人独特的一种户型审美。西段相对来说就稍微老一点，稍微冷那么一点点，其实买到也挺好。黄金城道的中段一直到东端，也就是现在的古北二期了，是本世纪初开始打造，毫无疑问是古北的西魏的存在，也就是古北最具代表性的区域，是直面黄金城道的。

沿着黄金城道两边的几个项目非常的少。产品类型也是比较的新，跟现在的这个豪宅比起来，代位上面也差不了多少，也是古北目前来说最最热门的这样子的一个区域了。值得一提的是比起中段来说，相当低调的东段区域，虽然不大，是一个非常小的U型路段，但是有一种曲径通幽的室外感。

来古北选房未必一定要在中段的，东段的区域里面，可能也能淘到宝，那个区域非常安静了，非常的舒服的。再往东其实出了古北中心区域，就可以理解为是古北和徐家汇之间的一个过渡的区域，房源并不多，而且风格上和古北的豪宅区别确实比较大，把它当做是徐家汇辐射最远的区域，也算是一种购买逻辑，未必要说是古北辐射，古北只有这个概念的吸纳能力，但是确实没有资源辐射能力，因为他们自己的资源都不够用，辐射就更没有了。

古北本身已经没有太多建设可能了，现在在建的非住宅项目，也就一处，就高岛屋对面的地方。但是交界部分却存在着不小的一个空间，前面提到的古北概念大区这样子的一个空间。尤其是南部金虹桥板块，对于古北这两个字是蠢蠢欲动。在与古北交界的区域当中有着大量的建设可能，这些都将成为古北区域优势进一步扩大的一个契机。未来古北概念防护越来越多的情况下，就不要被这两个字所迷惑，一定要看清楚。因为真的古北也就一条黄金城道。这个大概就是古北现在的一个发展现状。

四个生活圈

◉ 一公里步行圈

以黄金城道为中心，这个生活圈相对来说，资源有那么一点点的稀疏，尤其是商业资源，这是古北比较大的一个弱点。往东能够到达宋园路，沿黄金城道其实没有出理论上的古北板块。西面到达中环路，北面可以到达西郊板块，到达虹桥板块。往南也在古北里面，差不多到金虹桥了，因为古北这个板块东西巷相对比较狭长，所以南北两侧的长度是比较的短的。因此来说，一公里生活圈当中，古北相对只能用到黄金城道上面古北自己的核心配套。资源虽然稀疏，但是贵。虽少，它档次挺高，这个是一个特点。

◉ 三公里日常圈

出了这个圈，在三公里的圈子当中，能够得到的资源就比较多了。往东能够到达徐家汇，西南面到达中山公园。能够到达中山公园，往北把整个天山板块也都能包括进去了。往北最远是能够到达普陀长风板块了。西面到上海西郊板块全部覆盖，往南是到达曹河泾，也就是徐家汇的西侧，也是非常接近吴中路商圈的位置。为什么说住古北一定要开个车；因为步行可至的地方并不是特别的多，但开个车一切问题都能解决。回头来说，买古北的人谁没个车？这都不是问题。

◉ 五公里车程圈

对于古北来说，它的资源能级是相对比较劣势的一个区域，它的五公里和三公里区别不大，并不能够获得太多额外的资源。往东是到达徐家汇以东，勉强够到日月光。西北侧到达静安寺板块，再往北是到达武宁路商圈，能够接近长寿路商圈，往西到达虹桥机场。这点是一个比较大的优势，虹桥机场五公里，非常近的。再往南基本上就是七宝、闵行、上海南站、上海植物园，这样的一个状态，没有太多的亮点。

◉ 十公里周末圈

十公里圈，古北也算是能够到达到浦东了，它最东面能够到达世博，浦东世博南码头板块。往北面是能够到达大宁板块的。西面可以覆盖整个大虹桥商务区了。往南穿过整个闵行，已经没什么东西了，相对来说差不多就这样了，整个古北的生活圈状态，大家会发现优势并不是太足的，我也是劝大家，买古北不要光冲着名声，它确实有自己不可复制的一个价值所在，但是千万不要因为它的名声，而盲目的花那么大的价钱去买，因为古北的价格确实很贵，不是说不好，但要理智，不能趋之若鹜，毕竟现在的古北和当年又是两码事了。

结束语

希望大家客观的去看待古北这个区域，不要被一些舆论和外界的声音所影响，好坏都是看自己需求的，没有什么地方是完美到所有人都想进去的；可能只有新天地那种地方。除了贵，没有什么缺点，但是其实也有人觉得住新天地里面市景气息不够重，我不可能每天都去西餐馆里吃饭，因此来说各有所需，所以在选择古北的时候，千万不要觉得它就一定是高人一等的，也是一种特殊的需求所在。

今天的分享就到这里了，更多详细内容，可收听音频版哦~ 我们下一期再见。