大家好，欢迎来到《闲聊2035》2020特别篇《上海置业宝典》栏目，我们继续长宁区具体板块的讲解，今天我们来到长宁区的第四讲——西郊。

前   言

今天我们来到一个非常神秘的板块，也就是我们的西郊板块。首先跟大家说一下，西郊板块的内容相对来说会少一点，因为这个板块非常的稳定。

但是这个板块对于有一些具有比较强购买意向/购买愿望的朋友来说，这个板块全上海找不到第二个。

虽然内容不是特别多，但还是非常值得大家来了解下。今天，通过一个上海人的视角来告诉大家，西郊板块到底是一个什么样的板块。

板块基本情况与2035展望

说起西郊，在老上海人心目当中，它有着不可磨灭的地位和印记，神秘、政要、森严。似乎除了西郊公园，整个西郊都不是一般人能去得了的地方。政治这在中国老百姓心目中总是敬而远之，官老爷跟老百姓离得是比较远的。

西郊板块真的不是一般人能去得了吗？事实真的是如此吗？

还真的是，在长宁区的历史沿革篇当中，我已经讲了西郊板块的过去，这确实是一个国宾特区，门口站岗的都是武警和特警。

在国门还不是非常开放的年代，西郊甚至是全中国的唯一对外交流窗口。其实在很长一段时间当中，因为刚刚建国之后，中国跟西方的关系相对比较的微妙。大家都知道，政治这个东西非常敏感。

举个最简单例子，比如欧洲国家或者美国一个政要，突然跑到北京去了，给大家的一个感觉就是，这个是一个很正式的会谈。毕竟首府在那边，过去肯定是为了国事访问而去的。

在当时相对比较敏感的区域，各方关系都比较复杂的时间段当中，它就非常需要一个又发达，国际上地位又比较高，又有相对来说比较好的交流背景的一个城市，来承载一个半正式或者非正式的对外交流的地方。因此需要西郊这样的地方，来承载这样的使命。这个地方不用说，肯定是个好地方。

上海最早的涉外区域当中，西郊是首当其冲的。上海本身作为全中国对外开放相对比较早，程度也比较深的城市，西郊依然是冲在最前面的。

我们说政在西郊，商在虹桥，住在古北，是曾经上海乃至全国涉外人士的一个首选。无论是官方定义，还是民间印象，西郊都是一个你走在那边，分分钟能碰到外国使节、政商要员的这样子的一个地方。

可能你去了一家不起眼的饭店，坐在隔壁桌的就是哪国的部长都是有可能的。它是一个相对来说没有那么正式，也非常有空间的高端交流的一个区域，是一个不是领馆区，胜似领馆区的地方。

我们之前有说到，在虹桥经济开发区规划的时候，当中有设置了领馆区，地位是非常高的，在西郊这个地方它没有设置领馆区，但是它的地位可也不低。

西郊的地位确实很高，可能很多人就要问了，现在全上海都那么开放，西郊的价值还在不在了？

就好比一些国际社区，现在全上海都是国际社区，在全上海都很开放的背景之下，西郊作为一个特殊年代诞生的特殊板块，现在还有没有价值？甚至拿2035指导规划图上面来看，西郊板块确实是地图上会秃秃一片，没有贴上任何的标签，到底如何去评价它的未来价值。

它到底怎么评价，用几个数据来跟大家说。

首先上海的中环板块它的平均价格普遍都聚焦在4-5万之间，能上6万就已经是赫赫有名的热点板块了，是非常少的中环板块。

而西郊在此之中均价却要超过7万，妥妥的一个中内环的价格。这个价格其实是非常坚挺的，包括几次房地产遇冷的时候，西郊板块的价格几乎都不怎么降。

有些嘉定新城什么房地产已遇冷，一下子跌个三成，开发商纷纷打折，但是在西郊，这种事情是不可能发生的。尤其西郊的土地，它本身有很多是没有产权的，因为地是属于国家的一个特区地，只是借给你做而已。

因此来说，地的本身的属性的价值就是非常高的。甚至在西郊板块，部分位于核心区域的顶级项目价格长期位于10万起，甚至西郊板块也有上海最贵的别墅，在资源方面有着诸多不可言表的独特之处。

这个资源包括了很多软性的优势，不像人家说我这里多少商业，我这里多少写字楼，我这里几条轨交，这个在西郊看起来都不值钱，说白了这个是常规的一个价值判断的逻辑。

但是在西郊，它的人脉及人群是别的地方不可复制的，也正是因为这样子的一个价值，在西郊的圈层属性上面，在上海算是独树一帜的。

喜欢古北的朋友都觉得古北是涉外住区，去买一个房子，感觉自己的身份就不一样了。但是在西郊的房子面前古北它的圈层也谈不上，是完全两个层次的，怎么说呢？虽然说人人平等，但是买房子肯定是要考虑到这样子的一个因素，要真说人脉等级以及人群等级，古北跟西郊也都差着可以说是一个质的差距。

因此来说，其实这个复制的一个价值，也是西郊哪怕在未来的发展过程当中没有办法大兴土木，它的一个价值也是任何一张规划地图上都不可能体现出来的，它不可能画个圈，这里就是高人群聚居区，不可能，每座城市都不可能这么讲，因此来说，这个价值是体现不出来的一个隐性的价值。

在2035这张精彩纷呈的规划地图上面，西郊板块看起来虽然毫无亮点，但是西郊永远是那个西郊。它是有特殊购房需求的人会喜欢的地方，有的朋友需要挤到这个圈子里去体现身份，或者说去交朋友。其他地方就没有办法复制这样子的一个板块。

在2003、2008、2012这几个地产市场相对震荡，遇冷的时间段内，西郊的房价确实是无比坚挺的。其实在房子的价值当中，往往在金字塔尖它就是那个软性价值，而不是你在地图上或者说你走过去能看得到的价值，也不是说地面上停了几辆法拉利就值钱的，应该说是常规的这种价值判断方法。

但是西郊它的一种坚挺，在市场动荡的时候好像置身事外，一般的这种强力的坚挺，这个就是西郊能够提供的最大价值。因此来说，千万不要小看西郊这个地方。

大家其实有时候在一二手市场上面，包括法拍市场上面，甚少有看到西郊的房子，这也就体现出了西郊本身它的一个价值。没有人愿意出手，没有什么特殊情况，很少有人愿意出手这种等级的房子，它代表的是一些不可复制，也不可能在其它地方花钱就能买到的这种价值。

很多外地来的朋友对于西郊可能很陌生，反而对隔壁古北，感觉古北不得了，但是西郊是老祖宗，代位以及江湖地位是不可同日而语。

西郊它的一个整体的规划、2035的走向就跟大家说到这。

板块2020现状

西郊板块因为它发展的相对比较早，在2020年的现状当中，它并没有太多的一个土地空间来供大规模的建设用。

西郊板块在长宁区内属于一个比较大的板块，虽然寸土寸金，但是它把很多辐射区都划进去了，其内部其实是可以分为三个部分的。

第一个，也就是最之前的东部，东部的国宾馆区域的房子。

东部是西郊板块的精华所在，楼盘其实是非常少的，房价却是板块内最高的存在，可以说是全上海顶级豪宅的这样子的一个房价。

这个片区除了自身围绕西郊宾馆衍生出的一个无比低调又无比高端的私人配套以外，东面与天山虹桥板块接壤，尽享其配套的便利。

这个区域最大的一个缺陷是什么呢？就是贵，贵的缺陷在这里得到了无比的一个放大。而且因为它的稀缺性，因此来说，它的一个缺陷不仅是贵，它还有一个升级版的缺陷，就是你有钱也买不到，你要等国宾馆区域当中核心区的房子出来。

核心区的房子我可以这么跟大家说，掰着手指头就能数过来，尤其是一些别墅低密度产品，掰着手指头都能数过来，你说你要马上去来一套，这几乎是不可能的。

房子首先一二手领域，一手几乎没有，二手人家活活得好好的，干嘛把这房子给弄出来，家里又没事。

法拍，这个地方的人爆发户是非常少的，法拍上无非就这三种比较多：第一种是爆发户倒闭了，第二种法院查封犯法了，第三种民间离婚案，无非主要就是三种房子来源。

在这个地方这种圈层的人相对来说也稳一点，所以很难有法拍的机会。因此来说，一手、二手、法拍都非常的稀少。大家如果想要买这个核心区域，如果真的下定决心，有马上就给抢下来。第二，很长时间没有房源，也要有耐心。

第二个板块就是西郊宾馆隔壁的动物园区。

这个区域相对来说，是西郊板块当中最热闹的一个板块，也是整个西郊板块的一个中部位置、中心位置。

商业配套更多的是聚焦在这里的，相对来说就有了一些普通的商业中心的热闹感，非常的热闹。它这个商业配套虽然不算太多，但是由于人群的属性，品质可是非常高的，消费的人都是有头有脸的，不是有头就是有脸，再不济也得有钱。因此品质是比较高的。

房价水平上面，除了少数假借西郊宾馆抬高自己价格的楼盘之外，绝大多数还是处于中环的中等水平的一个位置，性价比是非常好的。如果想住西郊板块，在西郊公园附近去找一找这个房子，是相对比较合适的，也没必要一定要挤进国宾馆区域，国宾馆区域毕竟概率是非常低的。因此来说，中部的动物园区域，天天还能看看动物，还挺好的。

第三个部分我们要说到的是西部。

很多人都不知道，其实西郊板块有一部分是大虹桥里面的。因为它的西部其实是在机场区域里面，它也算西郊板块，已经是相对比较远了。这一区域是属于虹桥机场的一个东部，这个板块你要说买房子几乎买不到，房子非常少，它是大量的机场设施配套。生活配套和楼盘非常的少，由于航道的关系也不太适合居住，往往是被人所忽略的。

这个忽略也理所应当，其实你也没必要一定要去那边挑房子。确实只要到了那片区域，它的一个气质也好，它的本身的体验感也好，和西郊板块就差大了，所以也没有必要为了这个板块的名声，去买一个感觉差很远的这样子的板块。

我们总结一下西郊这个板块，帮助大家去理解。首先西郊板块是分成三个大块的，东部、中部以及西部。

东部的国宾馆区域当然是最好的地方了，毫无疑问，总结下来就几句话，房子够好，但是你也难买到，一切随缘。中部的动物园板块，就比较的热闹，也是比较接近普通城市生活的一个地方。因此如果想住西郊板块，去动物园板块相对是比较合适的一个选择，动物园区当中。西部机场就不用多看了，也没什么房子。

四个生活圈

◉ 一公里步行圈

围绕着西郊宾馆为核心，1公里全部都在板块内解决。首先告诉大家几点，第一个，西郊板块本身内部它的商业配套相对来说，密度不是很高的，它是属于典型的质量非常高，密度一般的情况。

尤其是西郊宾馆附近，配套是非常的档次高的，有些门面看上去不怎么样的饭店进去，价格是你看不懂的一个价格。1公里论生活也确实是没什么，不过就像一些开发商说的，你走过的路可能都是当年周总理走过的，不过也不一定是周总理了，还有尼克松等等，反正走过各国政要走过的路，是不是觉得自己也比较与众不同。

◉ 三公里日常圈

是西郊板块的一个核心配套资源的距离了，往东是能够覆盖到天山板块，天山、虹桥板块全都能覆盖进去了。也就是说西郊板块主要的商业配套也是铁三角，就在这个地方了。

东面南部还有古北的一些商业配套，古北的商业配套的档次要比天山更高一些的，但是人家自己都不够用，体量也不是特别的大，其实也就是黄金城道和高岛屋这两个配套。你也可以把它当做是集中消费的一个地方。

基本上西郊这边如果你要集中消费，也就是往东、往南走了，基本都在东部。往北就能够到达普陀的长风商圈，这个也是非常好的一个补充，虽然长风商圈新建立起来的，但是亲子主题的商圈还是不可多得的，因此来说，往北也是值得去的地方的。往西面值得注意的是虹桥机场，其实三公里内就能到达虹桥机场，是很方便的。

◉ 五公里车程圈

其实能够到达的地方也是非常的多的，但因为西郊板块本身它是偏西南的，并且已经出了中环了，因此来说，往东的优势就不如其它核心板块那么好了。

往东最多能够到达徐家汇，静安寺什么的都没有办法覆盖，这个是它相对比较有弱项的一个地方。东面是能够到达徐家汇、中山公园以及长寿路商圈，北面是能够到达长征，我感觉从商业等级上来说，以西郊的客群而言，长征的商业等级相对弱了一点，因此来说，价值意义也不是特别大。

往西能够到达大虹桥商务区，是上海西部未来最大的一个商业集群，这个价值还是有的，还是比较大的。

往南，就有很独特的一个地方了，这个也是绝大部分上海的CAZ区域或者是上海的市区区域，核心板块当中比较少的一个能够到达的地方，在五公里能够到达的地方，也就是我们的吴中路商圈。

吴中路商圈是上海近两年的一个新兴商业板块，能够把它理解为是大虹桥衍生片区，是闵行区区内打造的一个商业板块。现在是有万象城，包括爱琴海这些巨型商业体，可都不比环球港小，都是环球港一个档次的大型商业体，一下子把一个商圈无中生有的就给拉起来了。

因为吴中路商圈大家知道，从虹桥下来最牛的人是往西郊走的，稍微牛一点的人就得往南面的闵行这一片走。所以吴中路商圈上面以前是有一些商会、一些外国人居住的一个片区，也是一个外国人居住片区，只不过档次没有古北西郊那么的高。

但是毕竟底子在，因此来说吴中路商圈突然起来了，对于整个西郊板块的帮助还是比较的大的，能够大大的提升它的一个商业能级，但是相对来说也要在五公里左右的范围当中了。稍微有那么点距离，其实还行，开个车还是比较快的。

◉ 十公里周末圈

能够到达的地方相对来说就非常有限了。往北也没什么，其实往北勉勉强强能碰到大宁。往东最远能够到达，勉勉强强够上浦西世博段区域当中徐汇、滨江全部都能覆盖进去了。

往南能够把整个闵行文化公园、体育公园全都给包括进去，但这个也不是什么大价值。往西就没什么可说了，除了大虹桥板块，基本上也没什么了。

因此来说，相对是浦西比较偏西的区域来说，其实十公里是没有办法完全覆盖上海CAZ的重点板块的，基本上南北高架以东，有很多地方十公里就去不了。

因此这个也是西郊来说的一个弱点，毕竟地段有点偏。但是由于它是一个特区，所以这些弱点在它独有的价值面前，你都是可以忽略的。如果真的想买这样子的一个圈层属性的地方，这些都是可以往后面摆一摆的，圈层毕竟是它最核心的这样子的一个价值。

结束语

可能关注西郊板块的人不会特别的多，但是相对来说，它是作为比较特型的一个板块，也是能够给中高端的购房者提供一个非常独特的价值和购房的思考方式。也是希望大家能够了解西郊，上海最神秘的地方，到底是一个什么样的状况。

今天的分享就到这里了，更多详细内容，可收听音频版哦~ 我们下一期再见。