前   言

说起天山虹桥板块，因为它没有大家非常热点的住宅，大家对他的概念可能比较模糊，但是其实它作为一个被划进CAZ的核心商圈，它值得说的地方其实还是非常多的。我们今天就带大家看看这个又特别又容易被忽略的天山虹桥板块。

长宁区基本情况与2035展望

长宁区的主要部分是在中环外的，内环内的部分从比例上来说其实是非常小的一块，但是令人称奇的是长宁区的内环、中环甚至外环发展的都如此的平衡，这个就得益于长宁的杀手锏。也就是长宁区最大的特点，也是一座城市无法拒绝的一个核心发展逻辑，那就是地面道路逻辑。

我们知道买房有很多逻辑，发展也有很多逻辑。前两年基本上都是跟着地铁走，地铁开到哪就觉得哪能涨。但其实很多人都忽略了一个问题，地面道路的价值其实是比地铁要高的，地铁只是地面道路以后的第二选择，地面道路是最稀缺也是最值钱的，也是城市发展的基础。

道路，是长宁的必杀技。从地理位置上来说，长宁区位于上海西部的一个中心位置，北有普陀，南有徐汇。就像前文中所提到的，长宁区和虹桥机场有着非常微妙的关系，相当于是虹桥机场的一个特区。虽然虹桥机场实际是属于闵行的，但是从发展的红利获取速度来说，长宁才是虹桥机场的首要获利的一个区。

从地图上来看，虹桥机场所在的位置是在长宁和闵行的交界处，虽然闵行区的地理位置是在大虹桥的核心位置上，但是闵行南北向狭长，往南是往徐汇南部，甚至是奉贤的方向去发展了，显然从机场下来肯定是东面的上海市区更有吸引力。因此，虹桥机场实际就成了长宁区的一个发展的口子。

要让当年上海唯一的对外窗口“虹桥机场”快速连接传统的市中心，长宁肯定是最好的选择，于是我们看到了延安路高架的诞生，一条延安路高架串起了整个长宁各个片区的发展。

直观的讲，就好比是当年浦西的世纪大道了，并且它的经济价值更高。世纪大道是一条百废待兴的道路，或者说是从无到有的一条道路。但是延安路高架就不一样了，他穿过的是上海本身经济基础、人脉基础、人文基础都比较好的市区，因此它的经济价值和辐射能力就显得更为强大。

长宁区并没有按照其他区惯用的摊大饼发展的方式，而更像是串糖葫芦一般的发展轨迹，才发展的如此平衡。如果按照其他传统区摊大饼的发展逻辑的话，你看徐汇区的“饼芯子”够强了，徐家汇、淮海西路的战斗力在上海都能排得上号，但徐汇的中部和南部发展就非常一般。因为长宁区它独一无二的发展逻辑，也就形成了它内中外环及其平衡的发展状况。

有了一条延安路高架还不够长，长宁区现在要迎来第二条延安路高架了。北横通道作为《2035规划》中的重点项目，依然是西起长宁。让原本发展稍微不如长宁南部的北部区域又迎来了一个利好。

以前沿着延安路高架，长宁区的发展是南高于北。因为往北就进到普陀，其实也没有什么联动的发展因素，而沿着延安路高架的南部相对来说发展是比较的好的。

现在在北部之中，长宁又迎来了很好的发展契机，因为北横是沿着长宁跟普陀的交界地带一路往市区里走的。在这北部的各个板块中，天山虹桥及其衍生片区是首当其冲。

因为种种因素导致上海的城市发展是东西向椭圆形发展的，无论是路网还是地铁，都是东西向比较发达，而南北相对比较薄弱。近年来，无论是城市发展的需要，还是民生的需求，南北向的交通网络在大幅度的补给资源，长宁是不可能错过这波红利的。

目前天山虹桥区域正在建设15号线，这也是上海西部渴望已久的南北向的轨道交通了。15号线的诞生可以说是将上海市区里面的三个西部大区，也就是普陀、长宁，徐汇给穿在一块，并且和北横通道能够组成一个立体的上海西部交通的十字轴，天山虹桥区域自然就成了上海西部以及中内环之间的一个重要枢纽板块。

板块2020现状

天山虹桥区域我们可以分为三个板块，天山、仙霞和虹桥，也就是长宁区延安路以北的中内环的区域。我们把仙霞直接带进去，因为仙霞跟他们的关系比较的密切一点，也不能单独拿出来，因此这三个板块可以当做是一个整体来看待。

◉ 天山2020现状

首先，我们来看看这个板块中的天山板块，它的核心其实是由百盛汇金之类的老旧商业体组成的，商业体相当于是第二代商业的状态。现在上海的商业体都已经发展到第4代第5代了，这边还是一个第2代的状态，应该说是比较的老的。整体的改造其实是迫在眉睫的。

由于要建设15号线和2号线的一个换乘点，天山路两边已经开始了大规模动迁，并且规划有新的活动中心、绿地商业等等城市配套功能，展现出天山路商圈进一步的火力。现在在上海这个地方能沿着天山路这样相对来说比较重要的一条主路来进行沿街的这种大型改造，行动力真的是不得了。

天山板块它的一个特点是区域性商业，很少人会觉得天山板块是一个市级商业，因为天山的交通并不太方便。之前一直以来就只有一条二号线，二号线上面串着的市区一路可以串到世纪大道，所以也轮不到天山来做道路交通的商圈老大，但是现在的天山迎来了一个非常大的发展契机。

15号线建成后将和2号线在这里交叉，未来这里将会打造一个地铁换乘的商业体系，就有点像现在的徐家汇的地下结构。有了这样一个地铁换乘，立体的商圈配置之后，整个天山它都能够有一个更强大的人员捕捉能力，包括天山在虹桥这一片区的发展，现在已经进入了更新，已经在快车道的一个时代了。

整个大片区其实它呈现出的是一个非常好的联动姿态，天山南面是虹桥，虹桥南面就是古北，这三个地方再往西就是仙霞、西郊。这一整片都是由以前虹桥经济开发区和西郊国宾馆板块所衍生出来的生活区和办公区。

他本身作为自己升级板块的改造，能够带来的价值是非常大的。市区当中的开发区也好，包括以前的老牌商圈也好，最害怕的就是升级不及时导致被淘汰，这个是非常显著的状态。

比较典型的例子就是普陀的长寿路商圈，当年长寿路商圈刚出来的时候，一切都是最好的，各种配置都是相对来说比较先进的。但是多年以来几乎没有更新过，逐步就被时代所淘汰。但是反观市区里面的淮海路，包括南京西路，那边的商业更新大动作是不断的，能保持商圈的领先性，立于不败之地。

天山虹桥虽然它不是一个核心商圈，而且是在上海CAZ的最西端，他依然能够根据自己的情况来做商业上面的升级，给到这片土地上面的房子，以价值上面的支撑和保障，以致这个板块不会被那么快的淘汰掉。这个也是天山这一块的非常大的利好所在。

◉ 虹桥2020现状

虹桥板块作为曾经长宁的经济中心，创造了无数的奇迹。虽然如今随着时代的发展，很难重现当年的奇迹，或者说维持当年的地位。因为上海现在开放程度已经很高了，经济发展也是越来越平衡。

首先说到的就是虹桥板块这边的商业更新，虹桥板块这边现在是形成了一大片商业体量。主要是南丰城、金虹桥、还有一个比较有名的“大皮靴”——上海虹桥尚嘉中心（又名LV大厦），虽然造型诡异无比，但这里有大量的顶级奢侈品的旗舰店，是非常纯粹的高消费的地方。因此整个虹桥开发区的片区已经有了更多的生活气息，以及给到城市资源的更大的一个密度。

近年来很多包括商业体，包括公共配套，也算是不断推陈出新了，并且在商圈附近已经有很多复兴地块的出现，也是让人充满着期待。毕竟虹桥板块本身的经济基础以及它的消费能力还是在的。

一个板块最重要的就是留住消费力，如果消费力留不住的话，这个板块真正会走向没落，但是虹桥消费力还是在的，相信不久以后就会给人以一个全新的姿态，现在我判断它差不多已经更新到60%左右的样子。几个新地块全部建成之后的话，就是一个真正的新的虹桥开发区了，这也是属于一个老板块的复兴。

◉ 仙霞2020现状

第三个就是我们的仙霞版块，仙霞版块位于天山和虹桥之间。他们三个板块像是一个三角的状态，虽然是三个板块当中变动相对最小的一个，但是天山和虹桥的大幅升级，足以给原本就非常宜居的仙霞带来更多价值。

仙霞其实很少有人提到，在买房的时候有人买西郊的，有人买古北的，甚至于还有买天山、买虹桥的，但是偏偏就跳过了仙霞。

但是我必须告诉大家的是，仙霞是一个真正意义上的富人区，而且是一个低密度的富人区。当时建造了很多别墅或者类别墅产品，以供虹桥经济开发区或者是西郊过来的长期驻华的这种商贸人士所居住的。而且这边本身的住宅等级要比古北更高更老，资格更老一点。

但是所谓老资格也就是更老了，印象中的一些虹桥那边的，包括西郊那边的涉外人士、高管等，其实早期都是在仙霞附近居住的。

仙霞这里的别墅挺多，但是这个板块和西郊一样非常的低调，很少被人注意到，因此很多人忽略。买房子，有些人是挑房子，有些人是挑邻居，如果你真的是很在乎挑邻居的，仙霞板块确实是非常好的一个选择。

仙霞板块有个特点就是闹中取静，仙霞附近的西郊，除了西郊宾馆片区以外，也不是那么的安静，其实东片区还挺热闹的。另外一边就是天山，再一边就是虹桥开发区。都是很热闹的商圈，虽然是区域型商圈，但是都非常热闹连成一片，唯独他是闹中取静。

有时候板块未必要看名气，也可以通过地缘的关系去发现一个板块的价值。就像仙霞这样的板块，只要不太介意这房子老一点，反正里面翻修一下，这里依然是一个非常宜居的地方，是很优质的一个居住点。

在三个大商圈中，仙霞本身也有不少配套，像百联购物广场什么的，这种板块大家不要忽略，买房子其实能不争夺就不争夺，挤在那边买这种溢价率很高的房子是没有意义的，因此像仙霞这样的板块也是可以去看一看的。

四个生活圈

◉ 一公里步行圈

首先我们来看看1公里生活圈，整个天山路我们以娄山关路为核心，拉出1公里的生活圈，是一个不错的配置。往东可以到达武夷路这个区域当中，有延安西路下面的刘海粟美术馆什么的，但是东面的商业配套比较一般，勉勉强强地能碰到长宁来福士。但是1公里的步行圈中，天山和虹桥的配套就非常多了。天山路板块中有大量的商业体，以及很多学校。

天山这样的板块它的步行价值是非常高的，不仅有商业配套和生活资源，步行体验感也很不错。因此1公里步行圈当中天山路必须加分。

◉ 三公里日常圈

接着在3公里的范围里，相对来说资源获取能力就强了。往东可以到达的是湖南路，这里是上海的又一片历史文化名人区，里面有赫赫有名的湖南别墅，就已经到达了淮海西路上了。往北覆盖到普陀区最好的长风商圈和环球港商圈，是一个非常好的资源补充。从商业的体量来看，天山路商圈新式商业的体量是很低的，都是老式商业。

新式商业的话，长风和环球港能够给它做一个3公里的弥补。往西就到达西郊板块了，这里有一些高端的隐秘配置，专门针对高端人士的这种饭店。往南就到古北了，古北其实是一个资源内向型的一个板块，它没有办法做资源辐射的。其实古北反过来可以用天山虹桥的资源，因为古北相对来说商业体量比较的小。

◉ 五公里车程圈

再看5公里板块，5公里的车行圈往东能够到达襄阳公园，往西能够到达虹桥机场。长宁区的独特优势，5公里就能到虹桥机场了。往北是真如副中心，这是未来可以提供更多商业和城市资源的距离范围，5公里其实也是非常近的。并且在5公里的范围内，东南东北角上面还能到达普陀区的长寿路商圈，包括静安寺也能够到达。因此东半边的5公里价值是非常大的。西半边离虹桥机场很近，这也是一个巨大的价值。

◉ 十公里周末圈

10公里范围，其实是周末度假的一个状态了。往北能够覆盖到大宁郁金香公园，也就是大宁板块。往南基本上已经到了闵行了，闵行的各个文化公园体育公园都能够覆盖进去了，包括徐汇南部的植物园等等一系列景点全都覆盖进去。往东能够到达浦东世博，也是个好去处。

结束语

今天的长宁区的天山虹桥板块跟大家讲到这，这两个板块的话是现在的变动会比较的多，但其实你也可以享受到当下的配置，因为这个板块是属于现在就很好，未来会更好的状态。因此在它附近有一个置业的选择，也是比较好的考虑。

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