刚落地，定上海，不了解魔都怎么选房?
发布日期： 2021-09-26
全文概要：
上海的房产整体上非常稳健，所以白首不妨反过来说，上海有哪些房产是不建议大家买的？
➤ 不要因为拿不到房票，就去买酒店式公寓，千万别买
从去年开始，长沙的酒店式公寓（就是商办用途性质的假住宅）开始出现暴跌，价格腰斩了——其实这个也是意料之中的事儿，全国所有一二线城市里面，大概也只有长沙的酒店式公寓能卖到和住宅一样的价格，甚至更高。
这种不能落户口、不能报学区、产权年限40-50年、水电价格比住宅翻倍都不止的东西，价格本应就是同板块70年住宅的一半左右，现在价格腰斩，天经地义，属于价值回归。
哪怕我们再换一个视角来看商办性质的酒店式公寓，连最起码的“保护住房刚性需求”名号都捞不着。就一句话，这根本就不是住宅。有居住的刚性需求，可以去买商品住宅，没有购房资格的，可以去市场化租房，没有住宅总价支付能力的，可以去申请经适房、公租房，廉租房，每个城市都有。
然而偏偏要去买不是住宅的固定资产，那不是投资是什么？根本不在国家保障居住的范围之内，连个最基础刚性购买力底盘都没有，价格大跌的时候可以购买力降到0，涨跌纯市场化运作，炒太高了自然会下跌，以弱二线城市的吸引力，酒店式公寓价格无非就是击鼓传花，能够传到价格与住宅一样，已经算是走火入魔了。
商业办公性质的酒店式公寓不要买，任何城市，包括上海
➤ 上海郊区的一手房要分开发商性质
由于一直以来上海的住宅用地和房子都供不应求，一般不会给开发商带来销售回款压力。
市区的一手房只要买得到，都问题不大，因为市区拿地皮太难了——哪怕前一个开发商资金链断了扛不住，也马上会有第二个接盘手出现，不会出现烂尾。
但到了郊区可不一样，接盘手就没那么踊跃了，还是有可能会出现烂尾现象的。
注意，白首这里所说的市区，指的是浦西外环以内，浦东中环以内。之外的地方算是郊区，当然这只是个大概的概念。
郊区的一手房，从开发商能够保证不烂尾、保障交房的层面，完全靠得住的大体上是两类，一类是外资和港资背景的，比如说瑞安、仁恒、九龙仓、和黄长实之类的，另一类是上海国资背景的，比如上海城开、上海实业、上海地产、光明地产之类的，这两类企业，自身对于负债率都是有严格管控的，不可能像外地民营企业那样出现50%以上负债率的，基本不存在资金链断裂的问题。
最近消息比较多，乍一看还都让人挺胆战心惊的，曾经一度宇宙销售规模最大房企——恒大，被自己财务公司的高杠杆融资给打爆了，这事儿意料之中，从去年全国七五折就猜出来了。
虽然司法意义上说起来恒大的金融和地产是分开的，但是终究是一个人的两个口袋，左边一个空了，右边那个也满不了，更何况他们家是融来的钱直接投到地产业务，两个口袋本来就是通的，房子卖不出去了自然也就耽误了整个体系的资金运转，一条链子上的。
恒大全国还没有交付的房子，估计得烂尾一大片了——开发商的操作模式可不单单是从客户这边拿了首付、从银行拿了房贷，钢筋水泥混凝土人工大多数也是由承包商垫资的，一听到甲方爸爸资金链断了，承包商绝对不会继续垫资把房子造上去的。这就是买一手房，或者说买期房的风险。
以前胡雪岩说八个坛子七个盖，盖来盖去不穿帮就行了，现在那帮子外地的民营企业八个坛子，有没有三个盖子都不好说，很多外地民营开发商拿着上海项目预售的首付和购房者的贷款，又挪用到其他的项目上去，最后导致上海项目烂尾的。就连上海崇明岛的泰禾大城小院，当年卖的时候可是网红盘，到现在还烂尾着。
郊区买一手房，外资、港资、上海国资的才靠得住
至于海归的朋友说刚落地上海、还没有社保积累、没有购房资格，这事儿就另说了，比如说娶了一个上海户籍的媳妇儿，或者嫁了一个上海户籍的老公，不就变成上海户籍家庭了嘛，可以买两套呢。
如果撇除一手房目前的预售许可证价格优惠，那么其实白手一直是建议：二手房和法拍房会比一手房要省心很多。
一手都是期房，能够按时交付算是品格高尚的房企了，还有至少1/4以上的房企要延期交付，延期半年的也算是不错了。能够交房、能够拿到产证，已经算是开发商到位了。
至于交付品质是否完全符合签约前所听到的承诺、装修质量问题什么的，这个就不要多想了，好像只有翠湖和仁恒是能做到绝大部分业主满意的。至于其他牌子，能够上面不发霉、下面不漏水、楼体不开裂，就算是工匠精神了。
由于这几年预售证的价格审批是房价调控的手段之一，所以逼迫很多开发商不得不明的暗的降低配置，从材料、工艺、人工到各环节的周期都大幅度的减配、压缩，所以上海最近五年出来的房子，这个品质吧，不论是建筑本体、还是社区环境、还是内部装修，怎么说呢，图上一只开屏彩凤凰，端上来一只脱毛乌骨鸡。
有一类叫做假洋鬼子开发商，有大量的民营企业会跑到香港那边去上市，然后不会告诉你，我是闽系的还是粤系的，只说是香港主板上市、报个股票代码给你……这类房企的品质真的是一言难尽。开发商名字不好报，道上还得混。
绝大多数楼盘在交付一年到两年的时间内，都会是业主很糟心的过程
各种维权各种闹，当然最后都是没什么太大结果的。
所以很直白的说，一手房就是听开发商和广告公司胡说八道，没有经过市场的检验，而只有到了二手房环节，各种矛盾、各种缺失、各种瑕疵才会真正的体现出来，进入“用户评测”的环节，好好坏坏各种糟心事上家的业主全部承担，最后变成了二手房的市场价格。
➤ 最后给大家总结一下：
• 酒店式公寓在上海不能买，在全国任何城市都不能买。 • 市区的一手房交付没问题，郊区的一手房不要买民营开发商的，交付都成问题。 • 在上海买一手房图的是预售证价格偏低、付出的就是糟心事很多，要有心理准备。 • 买二手房好处就是所有的糟心事儿上家全都给你捣腾过了，不用再费心，而且房子品质、社区环境已经有了真实的呈现，买不了吃亏、买不了上当。
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