7分钟左右明白二手房

各个环节中的变化

以及未来二手房价格可能波动的方向

价格最多微小折扣

但买到的概率大大降低了

首付门槛导致消费大降级

法拍房成为真正的公开透明购房渠道

全流程，实战派，说人话，有结论

今天是上海二手房核验价正式执行的第一天，除了房源量大幅度缩减之外，挂出来的价格也让市场根本看不懂。

毫无疑问的，上下家包括二手中介都会进入观望期、试探期，至少2个月内二手房的交易量肯定是一刀斩到膝盖，白首按照环节从前到后讲起，到最后自然也就能推导出来价格的变化了。

房子是个人的，出一个行政政策让个人自行报销30%的资产，没人会搭理你。所以上家心理价位该是多少还是多少，顶多出于市场冷清，稍微打一点微小的折扣，1000万的房子，挂到950万，这是心理极限，但是想要1000万的房子，变成700万去交易，想都别想。

目前收到的消息很明确，没有拿到核验价的房源不仅在中介类网站的外网上不能挂出来。就是内网很有可能也是受到限制，说白了，现在的网络系统，只要你挂在任何一个电子渠道，上面的人总能给你监管到的。

所以最原始的方法反而变成最好的，二十几年前中介用的小本本可以重新买起来了，估计晨光文具又得涨价了，洛阳纸贵，哦不对，这个叫上海纸贵。据以前的经验，很有可能为了防止被查，各个楼盘的名称，还会使用代码，别说是我教你们的。

这是历史悠久的降低过户合同价避税的手段，现在又要大行其道了，没办法，一套1000万的房子，价格弄的太贵，对大家来说都是税收，更何况如果真的想卖的话，挂在公开外网的交易概率肯定比写在楼下中介小伙子本本上的交易概率要高很多，能招揽全市买家嘛。

那么降低房价的办法之一就是装修和家具设备补贴增加，所以一套房子1000万挂到700万，也可以，但必须同时签另外一个300万的装修和家居设备补偿，毕竟交易中心的人只是收件，不可能到现场去核验到底有五个冰箱还是八个马桶，这个不现实，而且更重要的是，这个补充协议是压根儿不用进交易中心的。所以报价的环节中可能会出现这样的状况。

对了，其实升值更快的是90后知名画家张大仟先生和00后知名画家唐白虎女士的水彩画。

大部分的出售房源由于上家要价远高于核验价，所以就不能网上挂牌，全在中介小本本儿上记着，先跟下家问一声，大概的价格，有没有接受的心理预期？如果可以，那么再带下家去看房。那么说白了，这不是一个明面上的交易，多多少少有那么一点违规的成分，上下家和中介三方都得低调行事，偷偷摸摸的。

所以未来能够挺起胸膛，理直气壮的，大概只有租房了。

这个逻辑白首前阵子也给大家介绍过，本来只要准备350万的首付就够买1000万的房子。

现在由于1千万的房子合同价只有700万，剩下300万变成了超豪华志高挂壁空调08奥运纪念款三台和冬陶TUTU抽水马桶两个、以及一幅90后知名画家张大仟的水彩画。所以目前的首付就变成了700万×0.35再加上300万，等于545万，原来那个350万首付能力的哥们儿就买不起了。

不过没事儿，本来想买1500万房子的朋友，准备的首付刚好付得起，反正他也同样买不了预想的1500万段位了、也就只能买个实际总价1000万了。

对于2千万以内的房子，都会面临这个问题，实实在在的消费降级，比发展更硬的道理是——没钱。

对于2千万以上的房产倒是不会碰到这个问题，人家本来就是货币多的慌，作为资产配置的，不可能让银行去赚这个利息，不管怎么调控，始终都是实打实的100%全款一把刷，只恨不能多刷几套，所以这个段位以上的反而不受影响。

大家都不容易，看个房子跟偷情一样，如果一起骂骂咧咧吐槽的过程中很投机，可能上家会良心发现下，可能会有一个5%左右的微小的折扣，属于交个朋友的友情价。

但是指望大幅度折扣是不可能的，人家好端端的买一套房子，用尽了祖孙三代所有的存款，还背了几百万的银行贷款，打算出一个政策，就让人损失全家最重要资产的30%？大不了一时半会儿不卖房子，放在那边除了交个物业费，应该也不会发霉。对了，还能租出去，买房的是韭菜，租房的那不更是韭菜吗？

今天开始执行的是对挂牌价的审核机制，官方的文件中并没有涉及到交易价格。并没有说挂牌单价只允许15万，但是超过15万的交易就不允许过户，好像没这个明确说法。

根据法无明令禁止则可行的原则，不管什么价格应该都是可以过户的，当然这个还需要广大中介和广大购房者进一步试探，基本上两三个礼拜之后也就知道了，应该是没有理由限制的。

一个重拳管理办法出台，总归会有两三个月甚至更长的观望期，这个很正常，无伤大雅。

当然，经过缓和之后，最终呈现出来的挂牌价、合同价和交易量在数据统计上会有明显的回落，所以，很好，“市场降温了、回归理性了”，不管是官方上报还是媒体新闻，一片海晏河清、成绩斐然。

可以预见的是，未来官方、主流中介网站出来的统计数据，包括价格走势、区域、板块和小区的交易价格基本上也就没人看了，反正大家也心里知道，跟实际没什么关系。我们还是得去找中介，翻翻他们的小本本吧。

最苦的是市场专业人士，写报告的时候就会发现没有值得参考的真实数据，本来我们对二手房，比如说像链家上的交易记录就已经有所预期，受到做低合同价的影响，惯例会把半年交易价格乘1.1，差不多接近实际价格，以后可能我们以后就要乘个1.4左右了。

至于挂牌价，就没有任何参考意义了，这种规范化手段既然出来了，就不会取消，宁可实际上并未任何参考意义也不能打脸，如果小部分购房者非要按照网上的核定后的挂牌价去买房，估计再过十年也未必买得到。

两三个月后，对于我们普通购房者而言，因为很多东西从全网公开、在家看遍全市，变成线下才能在中介手上知道附近1、2公里的真实房源，从买方来说，耗费更大的精力，前面白首所谈到的总价与真实首付之间结构性消费降级是会真实发生的、选择的余地更少，而不见得在上家面前增加多少的谈判空间。

对卖家来说，交易也会更加难做，本来找个中介挂牌，挂一下等于挂一整个公司，现在可不是，可能还要等他们小本本之间相互传阅或者中介微信群里发布，那挂牌的效率，交易的周期也会延长，当然最终并不影响交易，该买该卖还是依然会进行，价格还是按照现在，上家的心理预期顶多有一个极微小的友情价折扣。

中介就更加不用说了，传递个消息跟《伪装者》似的，传统技能重新拾起也不是那么容易的事情，能熬得住不倒闭的也不容易。唯一的好处是，数据真的可以做的很好看。

唯一值得庆幸的是，现在上海法拍房并没有要求“最高限价”，这或许是以后最靠谱的公开市场了。

袋鼠安家 KANGAROO ESTATE

如果您有任何需要，袋鼠安家都愿意为您提供私人订制服务，提高您的参拍成功率、规避或化解您的购房风险、安全地把这么香的房子交付给您。

2020年，袋鼠安家团队做得最大的一个客户的成交价是2.3亿。