海玥瑄邸没人搭理，不是没有道理
发布日期： 2021-07-27
全文概要：
号称在老南汇首府惠南镇的地铁盘——海玥瑄邸，完美的规避了浦东未来十年可见的所有重大利好，白首唯一看得上眼的就是它的质量，毕竟是上海建工，这样的楼盘值得买吗？
海玥瑄邸的位置
➤ 先来给大家扼要地介绍一下海玥瑄邸的位置
上海野生动物园南侧马路对面，中间隔了规模不大的楼盘。在地理上，这个地方原来叫三灶镇，一个很小的农业镇，十来年前合并进入宣桥镇，看到楼盘自己写的大部分配套都是三灶小学、三灶中学什么的就知道了，由于从来没有被规划重点关照过，所以界面和实力至今也没有什么改变，当地人还是依然叫这个地方为三灶。
往西面，隔壁是惠南镇，老南汇县的首府，算是总长60公里的16号线上，除了龙阳路起点站外，资源集中度最高的一个地方。
➤ 惠南现有的丰厚资源，海玥瑄邸基本享受不到
但是这个楼盘的位置是三灶、宣桥、与惠南的交界边缘处，实际上在三不靠地带，很难享受到惠南核心区域较为丰厚的资源，尤其是需要按照地块行政划分的教育资源。而惠南镇本身确实资源积累很不错，但并不在浦东的核心概念地带和战略产业地带上，发展动力并不强，资源关照到边缘地带的周期会很长。
➤ 最头疼是教育，上海城区家庭动迁了也不会去
边缘地带最让人头疼的就是资源，尤其是教育。因为商业什么的还能够自己开车或者公交车，现在天猫京东什么的也方便，可教育就很麻烦了。
发达的核心镇，像惠南这种，由于有资源倾斜和生活吸引力，又有积淀，本地老牌学校是有不少优秀教师积累的，近年新引入教师的招聘标准和区教育局分配的质量也都还不错。
但是像三灶这种不甚发达的镇本来积累的教师就很有限，“老库存”都是南汇本地人，而新引进来的教师虽然也是区教育局从全国各地统一招来的，但分配过来的都是选剩下的。
且不说英语教学质量如何吧，就连普通话都有那么一点不好说，有点湘鄂口音很正常，有点肥西或者阜阳口音也很正常，更大概率是有点川渝口音，巴适得很。
对了，想起来就多说两句，郊区原来各县的“本地人"说的“本地话”各不相同,市区人是听不懂的，南汇那边儿的本地话放到市区里面，也没人听得懂。
海玥瑄邸的其他情况
➤ 地铁2公里，资源享受度极差的一个楼盘
深入老南汇唯一的轨交就是16号线，是以车厢窄小而客流巨大而著称沪上的“沙丁鱼罐头”，有总归比没好，是吧，可三灶这个地方，或者说直接说海玥瑄邸距离地铁站有差不多2公里，也不知道该怎么去，步行估计够呛，电瓶车勉强还凑合。
➤ 上海建工，质量超过中国99.99%住宅开发商
这个楼盘是牌子相当坚实的上海建工造的，在上海滩论施工质量和良心程度，白首还是要跟大家说一声，笔者看到靠谱、可以很放心的住宅开发商就只有两个，一个是上海城开，一个是上海建工。
白首换房时就特地买了上海城开的房子，小区整体抬高2米，今天沪上历史上最猛的台风“烟花”登陆，小区地面和车库都没有积水，10年房龄，地下车库上面的景观湖不漏水（湖的底部是混凝土，也是车库的天花板），这就是城开的水平，上海建工也是这个水平，笔者干地产14年了，这种良心活儿，见过的真不多。
这两个品牌是楼盘重要的加分项，口碑真的是可以加分的，尤其是在二手房环节，没有了开发商炒作，实打实的会把一个楼盘真正的居住舒适度反应在价格上。
中等还算可以的开发商就不去点名一个个说了，笔者还要在圈里混的，反正最靠不住的就是闽系开发商和绿地。
➤ 4万单价很实在，但涨多少是另一件事
以前白首操作过多个周浦、新场那一带的地王项目，那时候报价真的是很过分，有心比活性炭还黑的房企曾想报出7万+/㎡的均价，这还是4、5年前，人家的算法是地王楼板价+建筑费用+财务费用（高息的开发贷）+营销费用+35%毛利，是想着自己怎么赚钱去报价的，压根没考虑自己这个楼盘值多少钱。
现在海玥瑄邸的报价中规中矩，4万块/㎡带精装，毕竟并不是早些年的地王地皮，现在的价格是很扎实的，从自住角度来说，买一套倒也无妨，但是从长期资产角度上来说，实在看不到有什么太大的机遇。
➤ 东南西北都有概念地带，但都距离太远
北迪士尼、东有祝桥大飞机和铁路东站、南有自贸临港、西有张江南扩，且不论这些概念从房地产意义上的真假吧，至少从距离上都非常遥远，基本上都不会有住宅购买力外溢到三灶，至于资源不断充盈外扩到宣桥三灶惠南的三不管地带，就更不知要多少年了。
小结
这楼盘基本上在十年之内不可能享受到周边产业和概念地带的人口外溢，未来前景大家有数，以自住、预算极为有限、赶时间上车的角度，这个价格实惠的楼盘不失为不错的选择。
房企角度，可能最大的理想就是触发积分制度，这是一个项目在如今上海市场上的基本KPI，但是很显然，这个梦想是破灭的。
袋鼠安家 | 已成交法拍房折扣分析
心圆西苑
浦东川沙（外环外），2010年竣工 1F，108.96㎡，三房两厅，房屋有人占用，需要一定时间 按揭贷款：首套可贷65%，二套可贷30% 法拍实际成交价459万，税费各付 二手市场价580万（业主净到手） 实际到手价差超过：90万
缺陷：外环外的一楼，加上距离地铁距离还是有点远啊！不过90万的价差也是蛮香的！
浦东新场（外环外），2012年竣工 13F，93.8㎡，户型为2+1房，袋鼠安家初步调研判断，可安全交房 按揭贷款：首套可贷65%，二套可贷30% 起拍价263万/法院评估价375万，截拍日8/5 链家挂牌价375万（业主净到手）
如果对这套房有学区的需求，就算了吧，毕竟增值空间也不是很大，要不是有个上海万科老一代作品的牌子，就这地段还真不一定跑得平全市平均水平。
浦东北蔡（内中环间），1997年竣工 5F，81.48㎡，小三房，有人占用，袋鼠安家初步调研判断，交房需有周期 按揭贷款：首套可贷65%，二套可贷30% 起拍价350万/法院评估价350万，截拍日8/19 链家挂牌价550万（业主净到手）
从资产性来说，还算中等，不指望能涨多少，但也不会跌的，但换了个自住很实惠。
浦东御桥（中外环间），2010年竣工 14F，90.22㎡，两房两厅，另带车位，袋鼠安家初步调研判断，可安全交房 按揭贷款：首套可贷65%，二套可贷30% 起拍价500万/法院评估价500万，截拍日8/23 链家挂牌价710万（业主净到手）
春港丽园
浦东张江（内中环间），2001年竣工 5F，77.3㎡，两房两厅，有人占用，袋鼠安家初步调研判断，交房需有周期 按揭贷款：首套可贷65%，二套可贷30% 起拍价400万/法院评估价570万，截拍日8/12 链家挂牌价4100万（业主净到手）
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