三分钟给大家分析一下网红盘未来的资产性到底好不好？别被忽悠了哟！这类外环外、非主城区的楼盘，几乎都有相同的资产趋势：弱者恒弱，跑不赢全市平均。

建发云景湾是最近两周热度非常高的新盘，基本上刚需、首次改善、中等改善群体都在了解这个楼盘。原因无非是3个：积分门槛低、推盘量大概率高、有点假的小别墅（叠加）。

（备注，地铁站没那么近，这是开发商自己的图，信他个鬼，位置笔者给个真的）

上一批也就是差不多一个月前出来的摇号分数，差不多算是上海最低层次，搞到有房票都能买，所以很多人来了劲儿，终于能买到了。当然也不可能人人都买到，毕竟也算触发积分了。但至少入围的分几乎没有任何门槛，意思一下给了一个38.58分。

什么概念呢？白首给大家一个参照：

如果名下没有房，那基础分就在40分以上了，自然能买。

现在名下没有房，哪怕五年内有购房记录，那基础分也有30了，这还没算社保呢，所以基本上也没什么难度系数。

纵然是名下有1套房，能参与的肯定是沪籍家庭，只要五年内没有购房记录，也有30分的基础分打底。也没有什么难度，还有社保可以继续加分呢，要不了几年的。

再扩大要想想，上海户籍家庭就算有1套房在手持有，并且五年内也有过购买记录，基础分也有25分的，无非就是多加个几年社保，也就是十年左右的，也入围了。

所以基本上不构成任何的门槛，这也是这个楼盘被关注的最大原因，但是倒过来想。这样一个楼盘，在这样的一个地段，是否也意味着他们的资产性会有问题的？笔者想了想，还真的是。

这周推出的货源有566套，88-142㎡高层均价4.5万；叠加132/142㎡均价5.4万；

从出货量看，比复兴珑御多了个0还不止，估计开发商想要浑水摸鱼，乘着整体市场的势头大好一把show hand清盘。当然，对于购房者而言，概率大大增加了，一把近600套当然压低了积分门槛了。

白首去年和前年顾问了两个在美兰湖一带的楼盘。一个是卖了好几年的什么之城，具体名字不报了，反正是四家开发商合作的“死鹿一条”。另外一个是以家具卖场起家的开发商，现在主打教育的楼盘，名字也不报了，当时我们做过深度的调研，在地铁站附近有一个超级大盘（中集金地美兰城）。

当地的住宅供应量两三年之内总计100万方以上，你想想看这个地方是什么样的地界？颇有几分十年前嘉定新城的姿态。供应量大是一个尚可以通过“时间”去解决的问题。

第二个是整个板块已经在规划上的主城区之外，宝山的主城区可不是全部，只有一半都不到一点。差不多是以顾村为界限，再往西北方向就不算主城区了，美兰湖就不算。

问题就在于，不管是规划上还是上海人民的心理上，对城区的最远界限就是到顾村，因为顾村是早些年上海北区动迁最大的基地、也是最北的基地，所以上海人对宝山全区的接受度差不多就最远到此为止了。再往北，基本上上海户籍的人就不太会考虑。

这也是美兰湖虽然通了地铁、也有了一个象征性的湖泊之后，依然住宅销售气极其缓慢的原因，上百万方价格被限制的一手房，长期会压低整个区域的房价，而且就算不限制价格，让100万方以上住宅自然市场竞争，价格也不会好到哪里去。

二手房基本上是没有价格支撑的，能买到大量一手房的地方，我买二手干啥？一手房不往上抬，二手房又没有交易支撑，那么基本上这个区域在未来的5-6年之内是看不到任何希望的，十年后么，再议。

换句话说，对于外地户籍的朋友们来说，这倒也是一个低价进入上海的机会，虽然没有进入主城区，但好歹宝山也算是“名声上不完全算郊区”。至于生活配套，除了地铁站周边有一些商业之外，其他稍微远500米之外的楼盘都没有什么自身配套，那些商铺放在那里都是空关的。

虽然配套还不如五大新城的核心区域，但至少宝山给人的观感会比嘉定，青浦，奉贤好很多。这是名声和实际之间的问题，这个就不去多说了。

这其实是一个典型的外环外刚需刚改楼盘，我们也可以把这个经验衍生到其他的外环以外板块，多多少少都会有同样的问题，无非就是100万方之间竞争还是50万方之间的竞争，五十步不能笑百步，是吧？

对于郊区的楼盘资产性，除了五大新城的核心区域之外，大家要有一个清醒的认识，是大不可能跑赢上海市平均水平的。

除非有某些特定的市级概念或者利好，比如说张江南扩之后的那些区域，他们由于有产业的强劲支撑和市级的规划是有可能跑赢上海市平均水平，或者勉勉强强能够跟得上。但是在这么大的一圈外环线外，这样的板块是极其少的。

除了南翔、徐泾、浦江镇和周浦康桥还真的找不出几个的，所以朋友们心里有数，能轻易买到的一手盘很有可能就是未来的资产性比较弱的。

强者恒强，这个是几千年的惯例，除非弱者忽然受到了极大的利好那么才有可能会反转，但很显然，美兰湖这一带，包括整个外环外，基本上没有什么重大的市级针对性利好，就哪怕是所谓五大新城，也是给了一些不痛不痒的利好，而且是到了那么大的五片区域，平摊也就稀薄了。

所以对于外环外的资产，朋友们要心里面稍微有所收敛，不要期望值太高，跑赢全市平均水平的概率不是特别大。

今天建发云锦湾出摇号分了，门槛是不是又松了？

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仁恒西郊花园

• 青浦徐泾（中外环间），2015年竣工
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袋鼠安家顾问简评:

三开间朝南，中间户两房两厅，仁恒经典两房户型（三开间朝南），格局好，也算是主力户型，小区内业主均为中高产家庭，品质上算得上是板块内偏高端的楼盘之一了，当然了，在价格上也是当之无愧比其他楼盘都要贵一些，不过对于现在的资产配置上来讲还真是就算贵也选择买优质的资产，毕竟房票贷票都不易！

从户型，位置，楼层都是一套加分房，不管是高品质的自住还是投资都是非常不错的选择，税费各付，虽然不一定达到一手的价差，但是比买入二手那是绝对划算很多呢！。

白首点评:

仁恒加虹桥，必然是被抢的，尤其是房龄还很新，就看多少钱拿下了，长期非常看好，唯一的缺陷是面积还是偏小了点，资本配置的客群估计不会参与，但不影响被争夺的激烈度，建议是不要太在乎现在拿下的价格，仁恒，至少在上海的仁恒，从来不会让买家失望。

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