老卢湾、老静安这类“洋场”的情结、资源厚度都是各大“光鲜亮丽”的新板块不可能实现的，中产阶层想要住进这类地段，是必须要能接受房子在无关痛痒的方面有所缺陷，但所获得的，当然是很重要方面的多种优越性。
• 上海市黄浦区建国中路115弄4号502室
• 165.53㎡、3房2厅2卫，1999年竣工
• 起拍价：1396万/法院评估价：1995万/二手市场价：1900万（上家净到手）
• 成交价：1656万（税费各付），拍卖状态：有人占用—交房等待法院通知
• 报名人数是5人，在这个价格段热度明显偏低。
思南公寓位于打浦桥板块，对口海华小学、卢湾初级中学（区重点）。
总高8层的第5层，核心地段，周边一公里范围内四条轨交，紧贴田子坊、日月光及瑞金医院，学区、交通、生活、医疗都是非常方便的
小高层一梯两户的板式户型，得房率超级高，缺陷就是没“小区”，但是房子维护的相当不错，虽然是99年的房子，但跟一些05年左右的小区没有太大区别。
8.2折
• 二手市场成交价1900万，税费下家全部承担，买家到手价在2099万左右；• 而这法拍房成交是1656万，因税费各付，买家到手价是1721万，此房的报名人数是5人，这个成交总价能在这样的板块买入，还是超值的！虽然不是特别好的热门小区，但是这样的板式户型结构+资源的配套，对于自住是非常非常舒服的。房屋目前有人占用，法院负责交付，相对稍微时间长一点点，问题不大！这套房源大体上没什么问题，无非就是两个小缺陷，一个是小区没有绿化，第二个就是房龄稍微有点老。但是这两个小缺陷要放在绝对市中心的范围之内来看，就不算太大问题了。小区没有绿化是一个减分项，但是减分很小，因为这个小区并没有进入豪宅层次。上海的中产阶级购房视角里，地段第一，学区第二，户型第二，房龄第四，这就是大多数中产的买房需求“内与外”的排序。至于绿化么，是额外的东西，在市中心我们不会追求绿化，就像很多塔楼的高层，根本就一栋楼就是一个小区，周围没有任何绿化，都是靠周边的公园解决的，所以这套房源的“小区和绿化”并不是一个明显的减分项。但是在绝对市中心的豪宅市场里，园林绿化是一个显著加分——因为太稀缺。但是在中档楼盘里就无所谓了。➤ 20年房龄，在老卢湾、老静安、老黄浦和徐家汇，不是事20年出头点的房龄，放在其他地方都是一个笔者不推荐的年份了，但是在上述几个绝对市中心就问题不大，因为新盘极少，最近10年的新盘加起来应该不超过20个。所以这些20年多一点点的房龄，就成了一个次选的“尚佳”方案，大家想想就知道，这样的楼盘是不是已经高于老工房、新工房、塔楼高层了？比这套房源级别高的，就只剩下绝对市中心的豪宅了。这套房子真正最大的价值在于：改变中产阶级的家庭层次。中产阶级能够支付的总价不超过2000万，能买一套特大户型房子，直接进了建国中路、进了老卢湾，房子看起来不算太旧，户型也还算可以的，这就很难得了，而且是非常难得的进阶核心地带的机会。有了这个地址和小区名字，从此你家的孩子都会被人高看一眼，这话虽然不大好听，但在上海滩，却很挺实在的。换句话说，这套房子、这个小区并不是给土豪的，千万不要拿土豪在市中心买豪宅的眼光来看待这个房源，那就真的看不上眼了。如果是土豪想在市中心买房，那么我们不妨直接来聊聊翠湖天地的第五期吧，“五集”现在一手房限价，可便宜着呢，最小户型也就4000万左右。如果觉得积分够不上号，也没关系，我们也可以聊聊老牌十大豪宅“中凯城市之光”，这个不用积分，只不过房龄也有16年了。
老卢湾在清末的时候，就已经是商业和工业非常发达的，与上述的老静安、老黄浦并列中国第一。老卢湾本来就是个商业繁盛的地带，在清末又靠着“江南机器制造总局”和下属江南造船所，实现了现代工业的绝对领先，中国第一台车床、第一艘兵轮、第一炉钢、第一艘万吨轮都是老卢湾出来的。民用制造业和商业上，老卢湾更是繁荣，大家已经没印象的就不说了，留存至今的知名品牌中有很多就是老卢湾起家的，包括信谊药厂、天厨味精、佛手味精、冠生园、三枪针织、飞人缝纫机、双工缝纫机、马头牌美术颜料等等。现在看看这些觉得没什么，但想想，那是在清末民初的年代啊，那时候中国其他地方都是什么样的。后来老卢湾直接变成了老梧桐核心地带，成为了上海人最热爱的法式浪漫情调的代表，上海人对这种风情的迷恋和向往是刻在骨子里的，这个不便多说，大家自己脑补几部老上海的电影电视剧吧。至于建国中路，相对于一百年来，至今仍然“摩肩接踵”的南京路、淮海路，则是老卢湾的“隐贵”地带，这条路原名薛华立路（用了一个神父的名字），汇集了当时的主要机关和权贵宅邸，包括法租界会审公廨（相当于法院）和总巡捕房都在这条路上。绝大多数情况下，2000万内想要进入老卢湾弄个现代商品房，属于中产阶级的捏鼻子做梦。这套房源能够出现折扣，说明市场目前还是一个比较谨慎观望的状态，所以也就是眼明手快的朋友先下手为强最好的时间窗口。
袋鼠安家 KANGAROO ESTATE
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