1000~1500万之间，二手房与法拍房购房群体存在差异，“知名度”是一个很重要的关键点，给了改善群体一个套利的空间。
• 起拍价：920万/法院评估价：1313万/二手市场价：1250万（上家净到手）• 成交价：1086万（税费各付），拍卖状态：有人占用—交房等待法院通知
佳龙花园位于黄兴公园东面，所在板块位于传统四大副中心五角场和未来caz东外滩之间，2005年的大型居住小区，小区户型结构及品质都较好，生活也非常方便，地铁8号线出行仅300米！非常有性价比的三房两厅户型。
该小区自主率高，紧凑型的三房两厅户型放盘相对比较少，特别是小区中间位置这种，不过因为有人占用，能这个价格成交，确实是相当实惠了！
• 二手市场成交价1250万，税费下家全部承担，买家到手价在1381万左右；• 而这法拍房成交是1086万，因税费各付，买家到手价是1128.8万，此房6人报名，相对比去年同户型报名人数26人来说，现在就是个零头了，相对楼层跟位置来说，这次拍卖的位置跟楼层都比去年那套要更好！而明显的对比是，上海这大半年来，价格实际上是在往上走的。这套房源表面上和实际上都没有明显的瑕疵，唯一可能让大家心里有那么点膈应的就是交付——是等法院通知，暂时不能立刻交付，但是稍微熟悉一点法拍房、已经参与到这个渠道购房的朋友，应该知道这就代表了法院是负责交付的，并没有什么太大的问题，无非就是稍微等几个月。这套房源能够出现大比例折扣，无非三个原因，当然主因肯定是因为目前市场观望氛围浓厚，所以报名人数和价格都较去年下滑很多，另外两个次要原因，笔者觉得也不能忽视。第一个，地段本质很好，靠近五角场，生活资源高中低档全套都有，但明面上“黄兴公园”板块并不显眼，“名气”远远不如五角场，而且还挂了一个“内环外”的招牌，所以很容易会被忽视。第二，房子虽然自住非常舒适，也没有明显的瑕疵，外立面普通、并不潮流亮眼，但也不算破旧，户型什么的都很好，无非就是楼栋内公共空间看起来很普通，整体品相综合来看，并不算特别的亮眼，楼盘也没有什么名声。这就是导致了法拍房市场上很多人会忽视它。白首的观点是，这两个“没有名气”，“不亮眼”，很关键，虽然是次要因素，但很值得我们深入思考。这就不得不讲到二手房与法拍房购买群体的本身，其实是具有一定差异的，最后导致了选房倾向上产生了一定的差异，绝大多数朋友，包括业内人士，往往会忽略到这一点。法拍房市场，外地户籍的人比例大，主力人群选房的视野是全市范围搜寻，更关注少数知名板块，甚至于很多外地户籍的朋友，对上海各个区的二级板块一点印象都没有；而相反的，二手房市场上，本地户籍的人比例大，主力人群在选房时往往一开始就限定好局部的区域（想要靠近父母或者亲戚聚集在相近区域），也非常熟悉目标区域的二级板块，甚至于熟悉整个区，不说对未来有多清楚吧，但至少对过去与现状是了解的，对于名称的地理位置是有联想度和敏感性的，对近年大致的界面和配套等级也是有印象的；所以在购房的选择上和价值的判断上，对于二级板块的楼盘也会更精准——这里的“精准”指的是他们更了解某个小区的居住体验感与板块间的相对高下，而不是了解当前的市场价格。
所以这就形成了一个二手房的特点：从单独某个楼盘来看，其二手房的市场价是被对这个区域有兴趣、较为了解的客群所认可的，成交价很难明显偏离已经形成的市场价——毕竟还是在卖方市场、对局部区域有兴趣的买家仍然远远多于卖家。➤ 二手房自住客群比例大，各种地段各种楼盘都有对应的“拥趸”另一个差异在于，二手房市场中，自住改善占了绝大多数的比例（当然，也考虑房价升值，但首先是自住，住着同步保值），所以更讲究实惠性。对于知名区域和知名楼盘的关注度，比例上肯定没有法拍房市场那么高。
或者更正确地说是，各种地段、各种楼盘，都各自有对这个板块、这个单价总价组合的购买群体，且在上海中心镇以上级别的地带，基本上都是供不应求。一句话，各地段、各档次的关注度和追捧度是“相对均衡的”而法拍房市场中以资产配置目标的人群比例更大，更关注于名气非常响亮的地段、大额标的、知名楼盘，所以各地段、各档次的关注度和购买力是“不均衡的”，各区二级地段和有一定房龄的中档楼盘的关注度会明显低于二手房。白首还是要再提示一遍，千万级左右、这种半新不旧的中大户型之所以能出现法拍房有明显折扣、二手房可以不打折出售的套利空间，是基于“板块与楼盘双不知名”才能实现。也就1千万级左右刚好能出现这个淘金的玩法，一旦向上进入“豪宅”范畴，“没名气”这个条件就被打破了（都豪宅了，大概率不会没名气是吧？），就不能用这个思路去找折扣房了。至于2000万级与以上的“豪宅”如何淘金，另有思路，改天写成交案例有合适的再给大家展开分享吧。
7.8折：法拍房税费各付，二手房的税是下家全部承担，能省5%~7%的税。世茂佘山庄园是上海传统佘山别墅的代表作，是正宗的超低密度庄园式大独栋，有着强烈的品类特点和身份标签，同时也是佘山极少数有山有水的项目，世茂几乎是承包了环月湖区域的开发，也让项目所在的佘山北侧汇聚了几乎所有佘山的商业资源配套。半个亿级别的独栋、藏品级资产，不用积分、不用摇号，直接7.8折入手，对于有房票的土豪，就是在上海法拍房挖金矿了。• 独栋别墅，336.27㎡，带地下室，花园600平，• 起拍价1750万/法院评估价2500万，截拍日9/16
康桥区域长期为张江提供高品质居住外溢，尤其别墅项目是区域内一大热门类型，属于市场认可度非常高的产品。
板块上是张江南扩最直接受益的地带，品类上又是最具有稀缺性的大独栋，唯一的缺憾是步行范围的配套有点差，但毕竟是独栋，配套的薄弱就显得无足轻重了，独栋楼盘不都这样么？步行范围的配套对于非别墅来说很重要，薄弱是要减分很严重的，但对于真别墅就不是减分项了。
一品漫城二期
• 叠加，322.25㎡（其中地下建筑面积：147.81㎡），四房二厅• 起拍价1590万/法院评估价1590万，截拍日8/26
袋鼠安家顾简评：
小区自带会所、游泳池、瑜伽馆，每户车位配比1:2，8号线芦恒路555米。楼盘处于浦江镇北部，距离前滩CBD非常近，也是前滩周边唯一具有大尺度、高品质别墅群落的地带，形成了华侨城十号院、浦江颐城、一品漫城、融创上海桃花源等构成的都市别墅群落，而且周边配套档次较高也很成熟，升值潜力巨大。虽然这套不是真别墅，算是“公寓”性质的叠加，但好在地段有这个承接前滩小土豪的基因，购买力不会弱，自住体验也极好。华润外滩九里
• 13F，409.3平，户型为五房三厅，袋鼠安家初步调研判断，可安全交房• 起拍价4220万/法院评估价6028万，截拍日8/24上海招牌式的最核心地带，价值不可能下跌，从楼盘来说，也是上海十大老牌豪宅之一，由于挂着外滩名号的欧式建筑，尤其受到外地土豪们非常钟爱。认为买了这里就是占据上海最好的地段和最高档的房源，所以出手非常方便，长期以来，不管市场如何波动，价格始终在往上走。
徐汇苑三期
• 5F，190.51㎡，户型为4房2厅，袋鼠安家初步调研判断，可安全交房• 起拍价1894万/法院评估价1894万，截拍日9/2徐汇苑分三期，三期是小区最新的，带室内恒温游泳池，对口区重点小学——东安二小，在拍的这套房子就是三期的，楼王位置。严格来说算是龙华板块，但是大多数人把它默认为徐家汇，因为在高架上直接能够看得到这个楼盘大大的名字。不要以为这是一个很虚荣的楼盘，虚荣么倒也确实有一点，但是社区内部做的还是非常不错的。虽然没有列入上海老牌十大之一，但至少在徐家汇也算是有名有号的，尤其是这第三期，比前两期又升级了不少，在房龄和小区的保养美观度上好了很多，不会给人感觉这是一个比较老旧的楼盘。而且又有极为优质的学区加持，这是很多新楼盘所做不到的，十年房龄在徐家汇这种一级地段忽略不计的，所以长期的资产性和单价都是能够与如今新出来的一些非主流地段的区域豪宅有得一拼的。
袋鼠安家 KANGAROO ESTATE
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