1400万购买市值2100万的别墅，上海法拍房折扣淘房时代来了！
发布日期： 2021-08-09
全文概要：
7折是房产价格的“最底线”，上面不会让市场突破这条线，关系着整个银行体系呢。大家都在观望时候，就一定要果断出手，因为趋势是确定的，有宝贝不要怕去捡。
拍卖成交标的
• 上海市松江区思贤路1855弄131号，双拼别墅
• 270.5㎡，5房/3厅/4卫，2006年竣工
• 法院评估价1900万/二手市场价2100万（上家净到手）
• 成交价：1414万（税费各付）
• 拍卖状态：有人占用
• 报名人数是4人，热度低。
袋鼠安家实勘评测
楼盘在泰晤士小镇南侧，只隔了一个步行距离的街区，距离地铁松江新城站2.7公里，这对于真别墅来说不算什么问题。
这套双拼别墅位于昌鑫花园的东部，社区纯粹，环境较好；
如以二手市场极限最低价1900万成交，税费下家全部承担，那么买家到手价在2099万左右；
而目前法拍房成交是1414万，因税费各付，买家到手价是1477万，较二手的2099万整整优惠了622万，7折。
相当于是买套大户型高层的价格换了套大别墅，只是房龄15年，也不算很老。
白首评述
这是一套15年房龄、并不非常亮眼的、行业内也从来没有什么名气、但至少看着不算太破，也没有明显瑕疵的双拼真别墅，二手的市场价正常合理，并没有偏高，就想想2000万买一个双拼，你能要求它有多崭新靓丽呢？
虽然有占有，清场稍微费点事，但也不是很大的事，花点小钱多等待个把月的事。并没有看出是因为房源或者交易有明显问题才导致的大幅度折扣。
大概仅仅是因为最近一大把政策连续出台吧、大家都在观望，这么一栋正儿八经的别墅，还是比联排稀缺很多的双拼，居然会有高折扣出现。
7折，绝对安全，只赚不赔。
不知道大家对于7折这个词有没有一个经济金融方面的敏感度，7折是银行放贷时候对抵押品的安全折让线，说白了，就是市场价1千万的东西，抵押给银行，银行为了防范风险，把可能性做到最大，就是打7折。
若市场剧烈波动到抵押品的市场价7折以下了，若贷款人不再还款，抵押品就是资不抵债，银行对这笔资产就是6个月逾期未还款后直接进坏账。
当然，白首这只是个概述，中间环节更复杂，但大抵的意思就是，房价的7折就是最底，再低，基本上国内主要大银行都得挂。所以可以判定上层再怎么折腾，都不会让价格跌到这个份上。
这套房源用7折的价买下，相当于买在最安全价位，只要房子没塌，就只赚不赔。
一句话，别想看到7折以下，除非是凶宅。
所以大家都在恐慌的时候，就要勇敢。现在手上还有房票的朋友们，应该趁着大家都观望，赶紧在上海法拍房里淘个宝。
房源处于松江新城板块的偏西南位置，就在泰晤士小镇的南侧。其实这个楼盘的位置算是挺不错的了。泰晤士小镇，要风情有风情，要配套有配套，连学校都有，往南面是松江的老城区。
虽然配套陈旧了一点，但是多样性还是保证的。唯一的缺陷就是离地铁站太远，基本上开个车还得踩个七八脚油门的状态，作为别墅来说，地铁本身确实不是很重要，但考虑到出行方便，近点总比远点好嘛。
拍卖前笔者对这套别墅就心里有预期，它是会有折扣的。很正常，如今在上海法拍房里面，别说郊区了，就连市区核心地段也时不时的能出来折扣的嘛，但是笔者是真没有想到折扣会那么大，淘金的机遇不可错过啊！操作上，这种郊区别墅想买的朋友们可以多留心一下。
观望十几年那次望到跌过了？
其实在白首的心态，别的城市不敢说，就上海而言，有什么好观望的呢？房地产的持有时间基本上都在五年以上，而从五年以上周期的中长线来看，走势完全取决于供求关系，上海房子是不可能跌价的。
而供求关系取决于城市的人口吸引力和经济发展，所以完全不用担忧。5年后的价格跟现在这些小零小碎的调控手段，基本上没什么关系。
每一次大家的群体观望，其实都是最好的入手机会，那么多年股票市场的经验，难道没有教会大家吗？
袋鼠安家 | 已成交法拍房折扣分析
中凯城市之光(静安)
这套房子有一点遗憾的是房子使用率不高，二楼只有一个房间加一个书房，家里有两个小孩的就不合适了，但是有450多万的差价，作为资产入手是再好不过了。
袋鼠安家 | 近期优质法拍房推荐
华润外滩九里
袋鼠安家顾问简评：
黄浦滨江11年的江景房，人车分流，独立会所。
上海招牌式的最核心地带，价值不可能下跌，从楼盘来说，也是上海十大老牌豪宅之一，由于挂着外滩名号的欧式建筑，尤其受到外地土豪们非常钟爱，认为买了这里就是占据上海最好的地段和最高档的房源，所以出手非常方便，长期以来，不管市场如何波动，价格始终在往上走。
徐汇苑三期
袋鼠安家顾问简评：
徐汇苑分三期，三期是小区最新的，带室内恒温游泳池，对口区重点小学——东安二小，在拍的这套房子就是三期的，楼王位置。
白首点评：
严格来说算是龙华板块，但是大多数人把它默认为徐家汇，因为在高架上直接能够看得到这个楼盘大大的名字。不要以为这是一个很虚荣的楼盘，虚荣么倒也确实有一点，但是社区内部做的还是非常不错的。
虽然没有列入上海老牌十大之一，但至少在徐家汇也算是有名有号的，尤其是这第三期，比前两期又升级了不少，在房龄和小区的保养美观度上好了很多，不会给人感觉这是一个比较老旧的楼盘。
而且又有极为优质的学区加持，这是很多新楼盘所做不到的，十年房龄在徐家汇这种一级地段忽略不计的，所以长期的资产性和单价都是能够与如今新出来的一些非主流地段的区域豪宅有得一拼的。
佳龙花园
袋鼠安家顾问简评：
• 浦东御桥（中外环间），2010年竣工
• 14F，90.22㎡，两房两厅，另带车位，袋鼠安家初步调研判断，可安全交房
• 按揭贷款：首套可贷65%，二套可贷30%
• 起拍价500万/法院评估价500万，截拍日8/23
• 链家挂牌价710万（业主净到手）
袋鼠安家顾问简评：
白首点评：
配套还算是中等的，在浦东非热点概念区域中，算是自住条件非常好的了。
总体的尺度和单价总价，挺实惠的自住房，尤其是孩子的学区已经在其他房源里搞定的家庭。
缺陷也很明显，缺一个像样的学校，在浦东并不是价格的减分项，只是不加分而已。
资产上来说，御桥属于浦东的中等水平地段，勉强跟得上全市平均水平（如果是浦西的中等水平地段就能略跑赢全市平均了）
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