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5分钟搞明白为啥联洋花园三期能出400多万的折扣，自己能不能也拿到这样的好机会？
• 浦东新区丁香路1089弄17号1902室
• 153.67㎡、3房2厅2卫，2005年竣工
• 起拍价：1208.4万/法院评估价：1829.1万/
• 二手市场价：1950万（上家净到手），上下家税费大概在10%左右
• 成交价：1553.4万（承担全部税费），上下家税费大概在10%左右
• 拍卖状态：有租约
• 报名人数是7人，热度中等。
袋鼠安家实勘评测
联洋花园三期，此房的报名人数是7人，这样地段的楼盘，报名人数算少的了。
这是一套我们之前推荐过的房源，在联洋板块改善大三居类型的房源，在法拍市场是非常吃香的，报名人数基本都没这么少过，而且还能8折买入。
不过看到这套房子的公示情况估计很多人也就望而却步了，外地法院，不负责交付，还有租约；想得到这样的折价还是相当考验专业性呢。
高质改善大三居、还是惜售型房源，高区、飞机户型，附带进才实验9年制学区。
• 二手市场成交价1950万，税费下家全部承担，买家到手价在2154.75万左右；
• 法拍成交价1553.4万，因税费也是下家承担——这种情况在上海法拍房里很少见，比例很低，加上法拍房的所得税需要缴纳成交价价的3%，导致税费成本上会比二手要高一些，合计买家到手价差不多在1736.7万。
• 但成交总价低，本次综合成本相对比二手市场的价格还是便宜了418万。
这套房源笔者在开拍前推荐过，也讲明白了，不但资产潜质非常好，而且极有可能有不错的折扣。成交后我们不妨重新考量一下四百多万折扣产生的原因与到底是否划算、自己能否也可以拿到这样的大折扣？很多人心里过不去这个坎，总觉得绝大多数法拍房都是单向的税费，这套我要付两边的，觉得亏了，不妨等等后面的。这一种心理上的障碍，跟买淘宝买东西一样，1千块的化妆品，舍得，一看要付10元的运费，马上就删除了。很多人心理上就是这样，甭管是什么价格，是什么东西，第一条先筛选出包邮费的。其实没什么必要，我们只要衡量最终的总价就可以了。总价上有优惠，你管他中间是怎么分配价格的？6块钱的商品，10元的运费与18块钱包邮，到底算哪个更划算呢，对吧？这套房子拍的总价低了，虽然税费有点高，但加起来相对于二手实际的总价仍然便宜了4百多万，管他中间税费是不是比其他法拍房比例高那么一点呢？• 拍卖物上如有人使用居住或者存在房屋租赁等合同关系，拍卖成交后，由买受人与相关使用人或者合同关系当事人依法自行协商解决或者自行循法律途径处理。• 一定会有收房上的纠葛，人家明摆着已经开始出花样了。
• 司法上对方是站不住脚的，法院对这个租房其实是不承认的。
• 这种纠葛可能需要花个几十万来搞定，但绝对控制在六位数以内，不可能到达百万级的七位数，如果有过百万的折扣，其实就已经不亏了，可以交给专业的人士去操作。如果有100万以上的折扣，那就是净赚的。
白首认为能出现四百多万的折扣，至少上述两个原因占了一定的比例，但未必会超过一半，更大部分原因是观望情绪浓厚。追涨杀跌是绝大多数人的惯性思维，要不然股票市场上也不可能大多数人累年都亏。换句话说，这也是庄家操盘利用的最重要心理因素。拉第一个涨停板大家还憋得住不敢买，同时再放一个利好消息，第二天再来拉一个涨停板，立马就有一大波的散户跟进去，然后拉升越快进仓的散户就越多，而庄家自己逐步出货，出货差不多了，再放一个空消息出来砸盘，然后散户就全部被套了，还心里安慰，技术性调整、技术性调整。从此就开始在高高的山岗上执勤，最后变成了巅峰之上的常住人口。其实只要对这个城市有信心，知道楼市的基本盘没有变，无非就是一时的购买力被局限，那么就应该有胆识，在大家观望的时候，趁机抄底。参与竞拍的这些小伙伴们，应该都是非常明智的，想的非常明白的，可能另外六位参拍者还是有那么一点点的犹豫。确实，等待下一个更好的房源也不是说等不到，但是至少这一个房源是值得购买的，目前有大折扣，未来有升值潜质，不用那么的谨小慎微，或者说心态应该更放开一点，这种好货每个月一百多套法拍房里也不会超过十个，未必大家都有机会以非常高的折扣拿到。➤ 案例总结：高折扣、整体非常划算拍到房源的几个技巧。第一个，有目标的寻找这种双向税费房源，因为看过本文的朋友就明白了，很多人看到这种双向税费的会退出，反而对于敢于参拍者就是一个低总价入手的机会。第二个，对于这种明摆着有租赁或者其他纠纷的房子，一定要先找好纠纷解决者，或者直接咨询袋鼠安家，咨询一下大概会有哪些操作方式，大致费用和周期会是多少，这个也可以心里有数（目前笔者接触下来没有上七位数的，在六位数几十万之内都能解决）并把这个解决交房问题的费用加到参拍总价里面。第三个，做好一张表格，每一个参拍价格所对应的含税实际支付总价。而另一列上只有二手市场价加上双边税费的实际到手含税总价。只要我们在拍的时候，不断的参考，现在我这个报价对应的含税总价是多少，相对于二手房的总价是不是有折扣，心里就有数了。这样拍的时候出手会比较快，比如说心理折扣是总价九折，那好，到了这个价位就不在出手就行了。袋鼠安家 | 已成交法拍房折扣分析
• 21F，102.63㎡，户型2/2/1，房屋有人占用8.8折：法拍房税费各付，二手房的税是下家全部承担，能省5%~7%的税，房源是上海传统珍贵地段，靠路名就能卖钱的少数板块之一，同时去往新天地、徐家汇、淮海中路均大约1-2站地铁距离，地理位置相当优越。房子被执行人在使用，交房要一定的时间，这大概是产生折扣的唯一理由。这样的内环内优质资产不需要积分，也不需要摇号，这样的机会只有在法拍市场才会有哦。袋鼠安家 | 近期优质法拍房推荐
• 世博滨江（内环内），2010年竣工
• 21F，315.85平，户型为四房两厅，袋鼠安家初步调研判断，可安全交房
• 按揭贷款：首套可贷65%，二套可贷30%
• 起拍价2508万/法院评估价3582万，截拍日8/24
• 链家挂牌价3632万（业主净到手）
世博滨江论江景的位置，虽然比不上正外滩，但明显优于徐汇滨江，跟北外滩在景观度上是一个水平的，其实在商务前景上也在一个水平，但是占着一个世博的国家级名号，同等房源的价格定位上始终会比北外滩高点，毫无疑问的，虹口与老卢湾之间鸿沟，要想跨越的话，最乐观也得30年吧。房源是典型的第一代大平层，单纯从户型图或者尺度来看，属于大平层中比较纯粹的、有高度竞争力的，但是，不可忽略的但是，这是绿地的，虽然海珀系是绿地最高等级住宅，但终究还是绿地的，这是个扣分项，主要问题是看不见的地方做得不行。• 浦东塘桥（内环内），2003年竣工
• 17F，141.57㎡，户型为3房2厅
• 袋鼠安家初步调研判断，可安全交房
• 按揭贷款：首套可贷65%，二套可贷30%
• 起拍价1153万/法院评估价1142万，截拍日8/16
• 链家挂牌价1542万（业主净到手）
东方城市花园一期双地铁，巴黎春天、沃尔玛商场距离小区763米，周边有儿童医学中心、仁济医院。
陆家嘴后花园，区位升值的潜力空间完全取决于陆家嘴的进一步发展，应该说从中长期而言，还是非常不错的——陆家嘴是中国金融最好的地方，没有之一，但凡要搞金融改革、试点、头一个肯定是陆家嘴。周边配套丰富，中档也多，高档的倒是没有，是典型的中产以上生活区域。这个楼盘的微地段也不错，步行范围的成熟度高，而且是双地铁、板块内品质楼盘，二手热门货哟！• 浦东三林（内中环间），2004年竣工
• 4F，105.47㎡，2房2厅，
• 袋鼠安家初步调研判断，可安全交房
• 按揭贷款：首套可贷65%，二套可贷30%
• 起拍价748万/法院评估价748万，截拍日8/27
• 链家挂牌价948万（业主净到手）
距离前滩1公里，双地铁，周边有大型商场亿丰时代广场。
这个楼盘的区位逻辑与前面介绍的万科新里程一个逻辑，所以就不多说了。
• 7F，111.27㎡，3房2厅，袋鼠安家初步调研判断，可安全交房• 起拍价448万/法院评估价561万，截拍日9/2
南翔12年高品质小区，本小区居民素质较高，都是集团高管和人才引进购买，自住率非常高。南翔板块笔者不知道推荐了多少回了，外环第一镇，自从锦上添花增加了印象城MEGA后，生活条件和资源已经超过中环一大半的板块，升值潜力很大。路劲的品质算是行业里偏好的，因此是港台见过世面的人群所偏爱的，这个楼盘虽然不算是南翔的“扛鼎级名盘”，但也算小而精的优选了，重点是，够新，比金地、华润等大盘有一个房龄的优势。
袋鼠安家 KANGAROO ESTATE
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