全文概要：
1分钟搞明白万科新里程的资产潜力，2分钟感受社区氛围，并简要推荐4个近期开拍的法拍房。
• 浦东新区高青路2878弄56号601室（地下车位1个）
• 130.66㎡、3房2厅，电梯复式，2007年竣工
• 起拍价1260万/法院评估价1260万/二手市场价：1450万（上家净到手）
• 按揭贷款：首套可贷65%，二套可贷30%
• 截拍日：2021年8月16日
• 袋鼠安家初步调研判断，可安全交房
万科新里程处于北蔡、御桥，三林，杨思板块的交界处，严格意义上说，算是小小的杨思板块内，西面跟前滩CBD连一起。不过从习惯上来说，我们一般都把万科新里程算作老三林(在大多数上海人的眼里，小杨思其实就是大三林的一部分)。其实看到这个地段解说就明白，火热的前滩CBD红利，肯定是能吃到的。另外，大家也知道另外一个概念，张江南扩，从地理上来说，御桥镇能够受到的红利更直接，但是从综合的配套资源和生活氛围上来说，隔壁的三林明显条件更好，而且距离差的也不远。所以张江南扩至少还有十来年的逐步填充时期，中长期能分给三林的红利也不小。处在中环线内的北蔡，包括处在中环线内的万科新里程，自然也能得到浦东中环内的价值支撑（上升速率基本跑平全市）。所以从地段上来说，可是下有支撑，上有前景，这是未来的资产潜质。资产属性讲完，本文的正题部分算是完成了七七八八了，价值上来说大大滴好，那么从流通上来说呢？这个就要跟大家盘一盘万科新里程的过去了，让大家对这一个板块和楼盘有更深的感受体会。这个楼盘差不多是在2005年~2008年之间的，当时三林正在成长为上海规模最大的市区动迁房安置基地，以此而被市区居民知道浦东有这么一个地方，在此之前，大多数市区居民应该没听到过三林，少数听到过的人也就是知道那是上海最大的养猪基地，以极具古镇特色的三林塘肉皮出名。万科新里程应该是在这片以动迁房为绝对主体的地方，第一个大型的商品房社区。万科的高层肯定是出于战略考虑购买这块地皮的，在城区的边界外一点点位置造大型刚需楼盘，包括浦西的七宝，浦东的三林等，这是上海万科十年前的经营策略。至于万科的中层以下执行团队那可就糟了心了。按照常规的营销打法，周边是不可能有客源的。因为都是拿了一大把动迁房的人，不可能再去买当地商品房的。一没有居住需求，二没有投资吸引力(毕竟比动迁房的报价贵了一倍以上)，三是也没有什么非常明显的改善——都说了是刚需楼盘，从面积到品质、从绿化到外立面、从步行范围的商业到学校，作为刚需楼盘，都不会比标杆级别的大型市政动迁基地小区好多少。所以上海万科又拿出了他们的老绝活——用“扎根上海”来吸引在沪外地高学历青年。因为他们没有浦西情节，也没有分到动迁房，当时整个张江和周边有生活资源的一个是老张江，一个是老三林，当然北蔡也是，当时的主力楼盘只有大华锦绣华城——那可不就贵了很多嘛！所以早些年万科新里程绝大多数业主都是各地口音普通话的外地小夫妻——其实长期以来主要客群倒也没有变过，都是张江那一波。要知道在营销上最难的就是这种没有地缘客源支撑的、纯打情怀的楼盘，意味着极高的文案要求、必须有多个花钱不菲的社会公关事件、长时间的推广投入。不论结果成败，也一定会成为业界的一个案例，基本上2000年之后我们这一代在上海做房地产营销推广层面的都研究过他们家案例。其实一个社区的氛围一旦形成，就会长时间的影响下去，因为不可能做到一次性大规模的居民换血，除非像瑞虹新城那样，直接把整个虹镇老街给拆没了，不过那是换了社区的事了。在长期却缓慢的居民迭代过程中，每年少数的新加入者和已有占多数的老居民之间，存在着同类吸引的关系。白首说得更直白一点，高入住率的动迁房小区，外地人住过去会觉得很不舒服，因为周边的上海老阿姨们都在讲上海话，很难沟通，也同样的，上海家庭极少会去买万科新里程，因为邻里之间生活习惯也不一样，也会觉得不舒服，所以至今仍然保持着这样的泾渭分明。再加上挂着万科的名号，小区各方面也没有明显的瑕疵或者缺陷，又有了浦东名列前茅的明珠小学加持，因此这个楼盘的流通性还是相当不错的，是来沪高学历知识青年到达中产后，在浦东中环前后购房的必看项目之一，长期供不应求、能够接受逐年溢价。对于白首今天推荐的这套房源，本身户型什么的都没问题，唯一的小缺憾就是由于户型偏大导致总价略高了，放在大多数时候都不算事，但这在今年的深度调控中，由于二手房实际成交价与明面合同价之间的落差倍增，首付款门槛被提高很多，上千万的总价放在刚需盘可就会影响到流通速率了。好在有万科新里程整盘的高流通性支撑，不至于会影响特别大，想要正常价格售出无非就是多等几个月而已，不至于需要降价才能出手。这几个月上海的二手房基本上是在观望状态，这套房源在上海法拍房市场，极有可能会出现一定的折扣。大家不妨尝试一下。1、万科的中档楼盘，虽然外观并不花哨，但质量很扎实，十几年房龄中，算是保养和服务依然保持很好的了。
2、如今来看地理位置优越，紧邻中环高架，各方面配套成熟，房子多以刚需和置换型为主。
袋鼠安家 | 已成交法拍房折扣分析
• 建国西路（内环内），1999年竣工
• 21F，102.63㎡，户型2/2/1，房屋有人占用
• 按揭贷款：首套可贷65%，二套可贷30%
• 法拍实际成交价1270万，税费各付
• 二手市场价1410万（业主净到手）
• 实际到手价差近：200万
8.8折：法拍房税费各付，二手房的税是下家全部承担，能省5%~7%的税，房源是上海传统珍贵地段，靠路名就能卖钱的少数板块之一，同时去往新天地、徐家汇、淮海中路均大约1-2站地铁距离，地理位置相当优越。房子被执行人在使用，交房要一定的时间，这大概是产生折扣的唯一理由。这样的内环内优质资产不需要积分，也不需要摇号，这样的机会只有在法拍市场才会有哦。袋鼠安家 | 近期优质法拍房推荐
• 世博滨江（内环内），2010年竣工
• 21F，315.85平，户型为四房两厅，袋鼠安家初步调研判断，可安全交房
• 按揭贷款：首套可贷65%，二套可贷30%
• 起拍价2508万/法院评估价3582万，截拍日8/24
• 链家挂牌价3632万（业主净到手）
世博滨江论江景的位置，虽然比不上正外滩，但明显优于徐汇滨江，跟北外滩在景观度上是一个水平的，其实在商务前景上也在一个水平，但是占着一个世博的国家级名号，同等房源的价格定位上始终会比北外滩高点，毫无疑问的，虹口与老卢湾之间鸿沟，要想跨越的话，最乐观也得30年吧。房源是典型的第一代大平层，单纯从户型图或者尺度来看，属于大平层中比较纯粹的、有高度竞争力的，但是，不可忽略的但是，这是绿地的，虽然海珀系是绿地最高等级住宅，但终究还是绿地的，这是个扣分项，主要问题是看不见的地方做得不行。
• 浦东塘桥（内环内），2003年竣工
• 17F，141.57㎡，户型为3房2厅
• 袋鼠安家初步调研判断，可安全交房
• 按揭贷款：首套可贷65%，二套可贷30%
• 起拍价1153万/法院评估价1142万，截拍日8/16
• 链家挂牌价1542万（业主净到手）
东方城市花园一期双地铁，巴黎春天、沃尔玛商场距离小区763米，周边有儿童医学中心、仁济医院。
陆家嘴后花园，区位升值的潜力空间完全取决于陆家嘴的进一步发展，应该说从中长期而言，还是非常不错的——陆家嘴是中国金融最好的地方，没有之一，但凡要搞金融改革、试点、头一个肯定是陆家嘴。周边配套丰富，中档也多，高档的倒是没有，是典型的中产以上生活区域。这个楼盘的微地段也不错，步行范围的成熟度高，而且是双地铁、板块内品质楼盘，二手热门货哟！
• 浦东三林（内中环间），2004年竣工
• 4F，105.47㎡，2房2厅，
• 袋鼠安家初步调研判断，可安全交房
• 按揭贷款：首套可贷65%，二套可贷30%
• 起拍价748万/法院评估价748万，截拍日8/27
• 链家挂牌价948万（业主净到手）
距离前滩1公里，双地铁，周边有大型商场亿丰时代广场。
这个楼盘的区位逻辑与前面介绍的万科新里程一个逻辑，所以就不多说了。
• 7F，111.27㎡，3房2厅，袋鼠安家初步调研判断，可安全交房• 起拍价448万/法院评估价561万，截拍日9/2
南翔12年高品质小区，本小区居民素质较高，都是集团高管和人才引进购买，自住率非常高。南翔板块笔者不知道推荐了多少回了，外环第一镇，自从锦上添花增加了印象城MEGA后，生活条件和资源已经超过中环一大半的板块，升值潜力很大。路劲的品质算是行业里偏好的，因此是港台见过世面的人群所偏爱的，这个楼盘虽然不算是南翔的“扛鼎级名盘”，但也算小而精的优选了，重点是，够新，比金地、华润等大盘有一个房龄的优势。
◀ 48%的法拍房在8.5折及以内成交，在上海法拍房限购后
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