【上海置业宝典】外环置业入门——嘉定 东南片区
发布日期: 2021-07-27
欢迎大家来到《闲聊2035》上海置业宝典2020版的外环置业入门的系列节目。
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前 言
今天我们来到嘉定区应该来说目前是最好的一片地方,就是东南部。东南部主要是由两个区域中心构成的,一个是南翔,一个是江桥。
在整个嘉定里面,南翔我是最喜欢的,江桥我是最不喜欢的,江桥可能绝大部分上海人都不喜欢这个地方。咱们要不就公平点,按照我一贯的习惯,以离市区由近到远,先讲最不喜欢的江桥,来个先抑后扬,让大家先听一听不太喜欢的地方我是怎么批它的。到了南翔我肯定会夸一夸,因为南翔确实真的是人见人爱。
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江桥基本情况
江桥其实理论上说,现在是一个上升期,主要是有大虹桥的概念。整个大虹桥新一期的规划当中,是把南部的江桥划进了大虹桥范围当中的,所以现在这里是一个北虹桥的概念。嘉定整个的南部片区,其实虹桥的概念是比较薄弱一点的,不像人家划进大虹桥了,不得了。像现在的闵行生态商务区就是吴中路以南,七宝附近的也是一波炒作、一波发展,房价看涨。
整个大虹桥最后一次的扩张,也就是南北向扩张。往南是闵行的生态商务区的延伸,往北就是这个所谓北虹桥江桥这边的延伸,最远的延伸到南翔南部,是属于衍生片区。
江桥应该来说它是整个嘉定距离大虹桥最近的,而且是被真的划进了大虹桥的,它主要承载的是一个居住的外溢。但是很多人,甚至于业内好多朋友对这里都非常的不感冒,
按理说,江桥这一块的地理位置是相当之好,多区交界又是离市区最近的地方。从普陀出来,丰庄、江桥,一路感觉都是在市区范围当中。但是除了嘉定最北端的工业区之外(工业区是一个战略用地),江桥是最不受待见的。
如果能像南翔这样商业好一点的话,肯定就是很不错的地方了。而且很少有人说外溢出来去江桥住的,没有。基本上你去看嘉、青、松三个地方,市区外溢,照着交通的一个便利情况来看,都是距离市区最近的那几个板块发展的相对会比较的好一些,顶多有那么点过渡带,但是江桥整个板块都不受待见。一直到金沙江路这条路做了建设之后,一路13号线通过来,才把江桥勉强带起来一点,有了一个江桥万达。
其实江桥的房价跟南翔也差不太多,但是居住体验感跟南翔真的是一个天一个地,这两个地方比起来,人家甚至于难以想象这竟然是一个地方,感觉像是美国第五大道跟后面的贫民窟一样,隔了一个铁路竟然有如此天差地别,而且比较差的竟然还是离市区近的。
江桥其实本身的一个最大的问题在哪呢?就是人口素质比较低。原住民的这个问题其实还没有那么的凸显,主要是早期迁入的这批人的素质相对比较低。
江桥的房子除了龙湖闹了个笑话以外,其他的房子真的也就一般,买江桥唯有一个逻辑,就是等到虹桥这边相对比较低端的人口外溢出来之后,在这边去租房或者是买房,让它这个时期的一个投资属性有那么点提升。
所以买江桥的房子,也是做一个中长期投资用,千万自己不要住。有这钱买江桥,到南翔不好吗?现在其实大虹桥里面的房子价格已经透支的很厉害了,江桥反正也就半死不活的状态,算是大虹桥的范围当中唯一一个房价起不来的地方。因此,你如果是想要做一个中长期的投资,凑着虹桥概念,扔一笔钱在那边,等到大虹桥发展到一定程度早晚会外溢到江桥。
毕竟现在我们看到14号线嘉闵高架这种,肯定是把嘉青松连起来的,主要就是连着大虹桥。因此来说,总归是有未来的,但是如果要购入优质资产或者是优质的自住房,那江桥就省省了。
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南翔基本情况
好,那么说完江桥,来进入整个嘉定里面我最喜欢的南翔。从房子或者是居住的角度上来说,南翔是一个非常迷人的地方,如果你是从江桥这个方向到南翔的话,你会一下子感觉从乡下到了欧洲,这个反差感是非常大的。
南翔是上海最有名的近郊的旅游景点,南翔最有名的两个:古猗园、小笼包。应该来说整个上海的郊区当中,南翔肯定是全世界最有名的。为什么?因为到城隍庙一定会吃南翔小笼包。
因此,我一直跟大家说有文化的地方就有基底,这一点都没错的,所以南翔这个地方它发展的就是嘉定最好的一片地方,而且也是一个非常宜居的地方。
南翔一直说自己是小美南翔,因为南翔这个地方很小,主要分成两片,一片是带有一些产业性质的南部的南翔,他们叫金南翔。这两片地方是以沪嘉高速来区分的,沪嘉高速也就是11号线这里,11号线以南是叫做金南翔,以北叫做银南翔。
南翔这边是有世界500强园区的,各种各样的园区,还是有一定产业的基础的。外资进来也比较早,所以在同等的区域当中,它的外国人还是蛮多的,尤其是它打造的银南翔的以金地格林为核心的一大片居住区。
我们先说金南翔,金南翔跨过这条进上海的铁路(也是上海的主力铁路之一),铁路以南就是江桥,以北这片的南翔相对来说还没有那么的洋气,因为那边是产业为主,有大量的小型综合体。南部的南翔就是一个产业园、古漪园加南翔老街,一到周末就是人山人海。古漪园是上海最有名的园林之一,跟豫园是齐名的,基本上是必到之所。
南翔的南部,它的居住属性相对来说比较弱,这点是毋庸置疑的。但是他那边的产业人口什么的都比较的多,所以叫金南翔,是赚钱用的南翔。过了沪嘉高速/11号线之后就是北面的银南翔,是南翔商业密度、资源密度都比较高的地方,学校也很多,在路上走两步就是一个学校,过个拐角就是个学校,那块主要是以居住、休闲功能为主。
南翔这个地方是全上海同类型的地理位置当中,生态资源和商业资源比例最好的。一般来说像上海这样子的地方,生态资源好的商业资源就一般,商业资源好的生态肯定就没有,但是南翔两者兼顾得非常好。
南翔最早的一期的发展,就是以金地格林为核心的低密度住区,当时很多外企的高管都住在这里。金地在那边造了一个格林世界,格林世界是非常棒的一个大型的生态住区,并且配有自己的商业体等等,是非常棒的,生活属性非常的好,基本上感觉是住在公园里面一样的。
金地格林里面包括一些自己的小配套,有自己的河什么的,感觉就像住在欧洲的小镇上,但是要比松江的泰晤士小镇那可棒太多,因为泰晤士小镇旅游的人实在太多,而且真的太远了,但是金地格林世界确实离市区非常近,一出市区就到了。它的价格现在仅仅是在4万多一点,还是非常划算的,所以说南翔基本上出房子我都是极力推荐。
其实南翔这边的房子越往市区越便宜,这就是嘉定的一个特色了,南翔南部也就3-4万,4-5万就算是贵的了,到5万的房子基本上就接近南翔站了,因为那边有各种商业,配套相对好一点。但是在银南翔,沪嘉高速/11号线以北的地方全是4万以上的,5万多接近6万的都有。因此,银南翔我基本上是非常推荐的,但如果是在市区上班,那这个地方有点远。
南翔有自己的一个一卡通,银南翔这个片区的共享单车,包括共享电力电动车全部都是政府的,用这张卡还可以出入各种中学、小学里面的篮球场,各种球场都可以,这也是非常方便的一个地方。
最早南翔这边是由金地来开发的格林世界带起来的。第二期的开发那就算是菁英湖区域了,现在这里最贵,包括华润中央公园、湖畔天下,这边非常的好。
菁英湖是这个片区里面最大的一个湿地公园,风景如画,非常美的一个地方,所以说到南翔来居住,住在银南翔也就是沪嘉高速以北是个非常好的选择,来看过就知道,流连忘返,多数人梦想当中的居住就应该是这样子,有山有水、有商业。
11号线陈翔路站一开和南翔站距离是非常近的,相当于南翔站下来是金地格林,陈翔路站下来是华润中央公园,陈翔路地铁站出来之后还有一大片商业,一个小小的南翔竟然有两个地铁站!
现在南翔这边的一个商业的主要的分布,除了南部的一些小型商业综合体以外,主要是南翔站上面的一个大型商业“中冶祥腾城市广场”,包括南翔站下来之后给金地格林世界自己配的商业体“太茂”( 以前就是家乐福)。
然后进入到华润中央公园这个中部片区的话,有一个“五彩城”,相当于是一个街区型的邻里商业,虽然小但和这边的消费档次是配得上的,在B1还有个BLT进口超市。“五彩城”后面还有一片别墅区,因此来说这里的消费档次不会低,毕竟超市代表着这里的消费档次,这里有个BLT大家就懂了。
南翔总共就这么小一片地方,竟然有三大片商业体,你想想看,这地方有多么棒。
因此,如果你有意买南翔的话,我一定推荐的,以它本身的居住品质来说,里面还有4万多的房子是相对来说便宜的,因为这里的房子值个5万没有任何问题,当然如果到了6万以这个距离来看的话,有些人可能接受不了,但是以这个生活品质来说,我觉得还是非常吸引人的。
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结束语
今天聊的江桥、南翔是两个在我这边反差非常大的地方,一片是美如画,一片是烂如渣,但是这两个地方正好一切都是相反的,美如画的地方未来发展没有什么潜力,因为已经非常成熟了,看到即是用到,非常之成熟。这个烂如渣的地方,未来还是有点发展潜力的,但是我真不建议大家去住。
好,那么今天的节目就到这里了,也是希望大家能够在这两片地方当中能够得到一些自己想要的信息。更多详细内容,可收听音频版哦~ 我们下一期再见。
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