欢迎大家来到《闲聊2035》上海置业宝典2020版的外环置业入门的系列节目。

今天外环置业入门的系列要来到一个很多人都比较关心的上海的郊区（原本的郊区，现在只是不是主城区而已），这个就是嘉青松。

对于外地来上海置业的朋友，嘉青松的房子其实是个很好的入门选择。因为嘉青松已经很久不是投资热门了，今天就来开始嘉青松的系列，我们首先来讲一讲最北面的嘉定。

前   言

嘉定我们把它主要分成了四讲，第一个是整体介绍；第二讲是嘉定的东南片区，包括了南翔和江桥，这里是嘉定居住条件相对比较好，也是最靠近市区的部分；第三讲我们会讲到它的中部片区，也就是嘉定新城副中心，这是新成立的副中心，估计又要炒一波了，毕竟是新成立的副中心；第四讲，最后要讲到的是安亭，安亭是上海的汽车城。今天我们先来看一看嘉定整体的介绍。

嘉定整体介绍

嘉定应该是嘉青松三个郊区中最接近于市区的片区，尤其在2000年左右，就是房地产开发第一波第二波那会儿，嘉定是领先于松江、青浦的，它开发的比较的早，尤其是老城和新城这一片开发的非常早，也是上海比较早的人口的一个导出区。嘉定目前来说的话，它是通过沪嘉公路和11号线，一条路一条轨交来作为联通的。

嘉青松这三个西部的城郊大区基本都是一条路一条轨道串联的逻辑。当然了，在2035的规划当中，嘉定这边应该还是会有至少两条轨道交通。

从现在来看，嘉定确实是整个上海西部三个区当中产业发展的非常好，但是整体的发展瓶颈来的最早的一个区，因此在嘉青松三个区当中，反而它的房价是最低的。比起松江和青浦来说，嘉定就显得接地气了一点，因为连着普陀，普陀本来就是一个工业定位，那理所应当嘉定也是。

但是嘉定它在2035规划当中的定位还是非常明确的。首先北部主要是工业，然后副中心这个地方，它是以一个工业产业园开发为主的副中心，除了这个副中心以外，它还有一些比较重要的辅助配套，如：郊野公园还有嘉定的古镇，它其实是一片非常完整的地区生态体系，不仅生态比较好，而且居住的条件也是非常的好，具体说嘉定副中心的时候会跟大家来讲中部的好处。

西部安亭最有名的是两个，第一个是11号线，11号线的出口处是全中国第一条跨市的轨道交通的连接点的出口处，也是带起来一波。第二个是它的汽车工业，包括那里还有汽车博物馆什么的。

东南部是整个嘉定我最喜欢的地方，也就是南翔，也有不太喜欢的地方江桥。这个地方其实挺奇葩的，咱们到下一讲再具体跟大家聊吧。

嘉定整体规划

其实上海2035规划当中，除了城市内部的打造，尤其在上海的城市边缘、郊县或者一些战略用地上，它的功能还是比较聚焦在长三角发展有关的体系上面。

嘉青松这次在新的规划中都拥有了一个自己的服务中心，但其实功能不一样，嘉定是叫世界汽车产业中心，想把汽车给接过班来。因为以中国经济的这个发展逻辑来看，未来在世界肯定是地位比较的高，以现代社会的这个指标来看的话，那安亭可能发展的潜力还非常的大，因为汽车是一个很重要的指标，我们到安亭这一讲再具体来说。

其实整个上海服务中心当中，嘉定服务中心它承载的是上海对北部的长三角城市的路上交通干线。大虹桥它作为整个长三角的核心枢纽存在（核心枢纽主要是交通运输），高铁铁路是一方面，陆路又是一方面，地面道路是和铁路互补的一种交通工具。

嘉青松也分别对应了长三角的一个方向，譬如说，松江位于最南部，对杭州、宁波这些长三角南部的门户；青浦是对接苏州，也就是江苏的南部和中部；而嘉定则是和宝山一起要负责对北面，基本上主要就是昆山、太仓这一系列的，包括北部过来的一些比较大的城市，比如北京，这个也是比较重要的高速公路的入口处。

因此来说嘉青松这三个新定的副中心，和上一批城区里面的四大副中心比较大的区别就是它主要承载的功能很大一部分是对外的，战略意义要远远高于它本身在城市内部的意义。所以，嘉定上海的北门户这样子的定位是肯定脱不开汽车的，而且现在嘉定新城基础配套做的是非常棒的。

以这个角度来说，嘉定未来它不再是一个人口的导入区，会成为一个比较平衡相对比较独立的一个区，它会成为自给自足的一个状态。

而且随着嘉定副中心的新城服务中心的建立，它会成为上海北部的长三角一体化的一个导入点，并且是一个一级的导入点，它可以吸纳外地过来的人流，意味着整体上来说，嘉定未来的住房需求依然会增加。

嘉定原来是作为一个比较典型的人口导出区以及工业导出区存在的，市区工业外迁，嘉定是一大波，然后市区的一个人口外溢又是一大波，所以导致嘉定的土地其实是被过度利用的。这个所谓的过度是炒作的过度，嘉定基本上就是开发商的宠儿，嘉定的概念盘可多了。

但是在嘉青松三个区当中，嘉定的基础其实是最差的。所谓基础指的是嘉定接入市区的两个区比较的差，一个宝山一个普陀，本身这两个区人口就是大区，它这个外溢的需求没有那么的大，这不像青浦连接长宁，松江是接着闵行，9号线还连着徐汇，承接徐汇部分的外溢，富区外溢肯定是购买力比较强的。

而普陀和宝山是当时上海市区里面相对差一点的区域，外溢也没必要，反正区域内房子也不是很贵，因此来说，嘉定它整体的人口外溢所带来的消费力就没有那么的强，房子的档次也没有那么的高，因此在嘉青松三个区当中嘉定是最便宜的。

虽然嘉定的房子从素质上来看可不差，但是它没有人口聚拢的一个能力。这也就意味着人家如果没有特殊的需求他不会去，比如，松江有个佘山，哪怕没有什么人口外溢，工业外溢的需求，在佘山也能造一圈别墅，上海最顶级的别墅区；青浦有奥特莱斯消费人口，奥特莱斯在当年没有海淘的时候，奢侈品折扣店是非常好的消费场所，而且它是上海当时唯一一个公园型的消费场所。嘉定就有一个老街，但老街只要是上海郊区谁没有呢。

当人口做一个硬性导出，肯定会带来的各种各样的后果，就是配套跟不上。以前在嘉定很多时候就会碰到这种房子，周边都没什么配套，这就是嘉定的一个尴尬，包括嘉定新城以前也是这样子，嘉定老城也有点这种感觉，但是现在好很多了。

结束语

其实嘉定里面的各个区块不乏亮点的，这个就是我们接下来具体的内容中要说的各个区域大家怎么买，怎么去看这个区域到底是什么样子。我不跟大家说大道理，什么规划城市、概念，对你买房没有意义。我会告诉你的是这个地块你应该怎么去处理、去思考、去匹配和对接。

嘉定就是这样一个看上去不是很值钱，但是各个区域还是有不少亮点的一个地方。

今天嘉定的整体介绍就跟大家说到这里，更多详细内容，可收听音频版哦~

接下来的就是嘉定各个片区的一个介绍， 我们下一期再见。