欢迎大家来到《闲聊2035》上海置业宝典2020版的外环置业入门的系列节目。

前   言

今天是外环置业入门的专题当中的宝山篇，我们来到一个很远的地方。这个是上海的北境，也是宝山唯一一片没有被划进主城区的片区，就是罗店城镇圈。

说罗店可能大家知道的还比较少一点，罗店里面最有名的地方是哪？是美兰湖。

说到美兰湖，在上海待的时间比较久的朋友们肯定是知道的。美兰湖是个有意思的地方，2010年到2013年这会儿，美兰湖可以算是上海房地产泡沫第一高的地方。

罗店基本情况

目前来说美兰湖是整个罗店城镇圈相对来说最好的地方，过了顾村之后基本上就到了罗店城镇圈，其实美兰湖和顾村是脱不开干系的，都是泡沫比较多的地方。从现在来看，通过《2035规划》这俩地方划清界限了，顾村说我是市区了，你美兰湖现在还是郊区，但其实美兰湖这个片区跟顾村片区还是相对比较像。

整个罗店城镇圈包括地方其实挺多的，有月浦、罗泾什么的，到了罗泾基本上就没东西了，因为已经到上海边境了。虽然上海相对来说东西向狭长，南北向相对发展的纵深比较深，但是毕竟到边境了，就是跟金山、奉贤一个感觉。但是这肯定比金山、奉贤要好一点，毕竟离市区非常近，下面就是主城区。

未来的宝山罗店片区，虽然没有太多非常吸引人的地方，毕竟远，但是罗店作为上海北部的一个门户（它是通过沪太公路一直通到太仓的），也就意味着这个片区它一定会是有长三角概念在里面的，无论是从交通还是本身产业的规划发展来说，一定是跟产业有关。

长三角在这个地方是有一条通路的，虽说长三角现在的核心是大虹桥，但在罗店城镇圈的区域有一条北部的门户通道就是沪太公路，这条路相当于普陀的曹安公路（曹安公路是上海的西门户之一）。所以罗泾这条城镇圈，虽然确实是比较远，但是这条公路在，这个区肯定不会被规划所忽略，毕竟是长三角的一条重要的陆上通道。

罗店确实给大家看起来好像有点乏善可陈，毕竟地方又远，也没被划进主城区，但是有长三角的概念支撑，罗店是不会被遗忘的。

整个罗店的东部也就是月浦这里，它其实属于宝钢，大发展也没什么了，主要是宝钢自己的厂区。北部有大量的工业预留区，包括各种产业园，基本上都贡献给产业了。

唯有相对比较靠近市区、靠近外环的美兰湖区，它是一个产城结合的区域。这个片区也是宝山最重要的一片自然生态保留区之一，未来这里的公园会非常多。我不知道大家对于居住生态环境有什么讲究，但是美兰湖一直打的就是生态。

美兰湖基本情况

我们接下来就具体来说说美兰湖，因为确实其它地方也没什么可讲的。美兰湖这个板块它是以7号线东西两侧分开的，西侧的美兰湖房价相对比较的低，而且主要是以刚需为主。整个美兰湖板块涉及到的站点是两个站，美兰湖站和罗南新村站。这个站点其实没什么可多说的，但是美兰湖现在主要的动迁房、刚需房包括普通生活区域都是在西部。

西部这一块，到嘉定马陆、嘉定老城片区都比较近，其实跟嘉定联系还是比较密切的。未来可能嘉定老城的规划出来之后，可能还能借一点嘉定老城。

7号线的东部，就是美兰湖相对比较高端的一个居住区，价位也比较高，因为西部的房子几乎没有到4万的，基本都在2-3万之间，是上海真正意义上的入门。

美兰湖东侧几乎没有低于3万的，唯有南部罗南新村相对来说房价还比较低，但是东侧因为这里有两个比较重要的东西，一是美兰湖景区，二是美兰湖高尔夫。大家都知道有高尔夫的地方，不管有多远，打个高尔夫别墅概念，这个地方价格就能上去。

所以其实这里的房价还有4万以上的，比较有名的万科、上置，这里都有项目，都是美兰湖的概念房。美兰湖其实就是靠高尔夫一侧的以别墅为主，靠美兰湖景区一侧的这个片区里面的相对比较高品质的住宅为主，基本上就这样子的一个划分。

在这个地方买房子，既然已经到了美兰湖了，还是买东侧。虽然以生活配套来讲，小店、过过日子的这种生活广场什么的是西侧比较多，因为毕竟这里是居民的聚居区。东侧因为别墅比较多，配套相对也是比较的少，确实界面什么的会相对好那么一点，这个是美兰湖这边一个状况。

这里要跟大家讲一个概念，因为以前的美兰湖主要都是由7号线导入的。这也就意味着美兰湖区域基本上都是市区外溢的购买人群。

但是未来美兰湖区域相对来说它的高端住宅，尤其是别墅，很有可能会有一个发展的契机。因为未来将建成的吴淞副中心有两个产业基地，一定会带来这种高管及高收入人群。

但是其实吴淞片区附近只有一片真正意义上高端的低密度居住区，也就是新江湾。但是新江湾的价格基本上是美兰湖的2到3倍，因此来说美兰湖的价格优势未来有可能会在这个地方得到一个体现。

吴淞副中心虽然离新江湾会比较近，但是这点距离换2到3倍的价格，其实还是有一定可能性。毕竟沿着郊环、绕城高速一路到美兰湖还是比较方便的，一条公路可以到绝对可以接受。

而且，吴淞因为成为副中心价格肯定会往上涨，这点是毫无疑问的。虽然说现在房价辐射能力比较弱，但正副中心好坏肯定会涨一点，并且这片区未必很适合居住，毕竟是产业园。

这个片区往南外溢到新江湾的话，那边的房子非常贵，基本都在7万朝上，所以除了顶尖的人群以外，往西面的美兰湖外溢的可能性还是比较大的。

又考虑到未来我们这边有宝嘉线，横向往7号线或者是1号线方面走，肯定是有一个外溢的可能性。美兰湖以前一直是接受着南面过来的外溢人群，基本上就是市区沿着7号线一路过去的人。随着宝山自己副中心的诞生，未来也有可能接受到本区的一个外溢。

其实从居住品质来看，整个的界面也好，环境也好，罗店美兰湖还是有一定优势的，毕竟生态环境摆在那里。因此来说从东边来的外溢是可以考虑进去的，无论未来是在宝山片区上班，还是未来考虑一些出行因素要买房，都可以去美兰湖考虑一下。

其实美兰湖未来的房子，未必它的价格会涨到什么程度，这个不太可能，毕竟是现在这个时间阶段。但至少它的出手流通率可能会比较的高，包括租金什么的都有可能会增长。因此这是吴淞副中心对于美兰湖可能会带来的利好因素影响。

美兰湖这个片区就跟大家介绍到这里，也希望大家对这个片区有一个新的认识，因为现在格局有所变化。