今天继续《闲聊2035》上海置业宝典2020版的外环置业入门的系列节目。

我们来讲整个宝山人民都非常期待的一棵救命稻草，主城的东南片区。

片区规划

不得不说宝山以地理位置来讲，它的发展不如闵行，甚至于不如浦东很多地方，它整体的感觉有点像浦东除了陆家嘴以外的这些地方，就是相对来说空地比较多。但好处也在于空地多，意味着未来的发展相对来说可能会好一些。

宝山在2035的规划当中就占着空地多的好处，把吴淞变成了城市副中心。吴淞变成上海最大的城副之后，它的发展主题非常的明确，是要打造成国际邮轮的母港，那么这个其实就很牛了，因为邮轮、旅游产业，都是相对比较有消费力的点。

◉ 国际邮轮母港

坐过邮轮的朋友们可以想象一下，国外的邮轮母港下来之后是个什么样，宝山未来可能也就这个样，听着感觉很牛。

在国际邮轮母港背后已经规划有一个巨型的综合体。从现在的这个角度上来说，淞南尤其是整个吴淞的片区，我们把它分成两块，淞南和淞宝，那么淞宝我们就可以把它当做是邮轮主题的。

这里以前是宝钢几村几村，是宝山当时产业人口的聚集地，因此来说有大量的人口在，从钢铁之城变成邮轮之城，一听就高大上很多，城市里面发展“退二进三”那肯定是有很大的驱动力的，尤其像上海这样的地方。

像普陀、徐汇、杨浦，这些地方那都是“退二进三”发展起来的。因此来说这是一个非常好的发展契机，现在轮到宝山了。因此来说这一块就会成为未来的所谓吴淞副中心的一个重点，而且是最重要的一个重点。

那么邮轮母港建成之后，其实炮台公园、淞沪抗战公园、滨江公园，这些全都是可以串联起来的。以后可以跑过去玩一玩或者怎么样的。

未来这里也会成为一个巨型的商办综合体所在。虽然这个综合体造起来可能还需要一段时间，但是它占地达到24万方的一个一线的综合体，只要起来，它的带动作用是非常大的。带动起来之后，它背后各种各样的地块也都会启动起来，毕竟这里是个副中心，而且是一个产业和它未来的一个消费目标，非常明确的一个副中心。

这个邮轮码头未来是亚太第一、世界第四，那很牛，邮轮码头旁边造一个综合体，还有各种各样的商业等等，未来这里的发展确实是有非常期待的一个价值。

有了邮轮主题它的发展就会相对来说比较稳定一点，而不是空谈。因此，这个是吴淞片区相对比较北面的淞宝地区，它未来的一个发展趋势。

◉ 吴淞创新城

第二个地方就是吴淞的淞南片区。它衔接着邮轮母港，是邮轮母港的二线位置，在相对比较里面将会形成一个叫做吴淞创新城的规划。这个地方是宝山最早的一个老工业基地，吴淞工业区，有大片大片的厂房，厂房带拆迁推动力是很厉害的。因为从土地属性来说，厂房拆掉造的基本是商办，因此这个反而是更有看头的。

吴淞创新城它片区是非常大的，还有一部分是临江的，它也算是临江的一个智慧创新产业园。其实也是老工业基地转型的一个动作，

对于吴淞或者说整个宝山来说，这样的一个国际邮轮母港、创新城的规划，价值是独一无二的。这是一个双核，基本上绝大部分的副中心它是会以商业为主，无论是五角场还是最早的徐家汇，还是说未来的真如。

那么吴淞这个副中心作为上海的新一代的副中心，它呈现出的一个特点就是产业化，它的产业化比较强，五角场也是基于产业的一个副中心，但是这个产业的印记还没有吴淞那么深，吴淞基本上是为产业而造，而五角场基本上是结合产业，以产业为辅的一个方式，那吴淞就是以产业为主的。这个有可能是未来上海新一代的这六个副中心共同的一个特点，肯定是以产业为主，因此来说，这个是吴淞未来这个副中心的一个基本的规划。

◉ 共康共富

那么再往南，就要说到东南片区里一个相对比较老的也是比较有名的区域，共康、共富，这个也就带一带，其实没什么规划。共康是所谓的地区活动中心。因为共康其实是宝山相对来说比较接近市区的地方，它往南就是彭浦，再往南就是大宁。虽然它自己没有什么太多的花头，但是享受大宁的配套是非常近的。应该说共康已经被纳入了大宁的一个辐射片区当中了。

大宁的崛起，包括未来彭浦这边还有个市北高新区，市北高新区如果做起来之后，导入产业人口，包括商业配套，那共康肯定会占到便宜，未来那肯定是会越来越好的。

如果房价在不涨的情况下，它南部的配套逐渐起来之后，那相当于就白赚了，所以现在大家想要买房，马上要住或者怎么样，共康倒不妨是一个可以去考虑一下的地方。毕竟占着三站地铁到大宁的配套优势。

未来展望

上海这座城市是椭圆形的，人流基本上都是东西向走，上海的资源也主要是聚焦在东西向上面的（东西向的路及轨道交通相对南北向的也要多一些），而南北往南稍微多一点，是因为往南有徐家汇，包括现在世博这个板块的崛起，也是使得上海往南的可能性就增加了。

但确实上海北部的整个发展的程度跟南部其实是有差距的。这是跟上海整个的地理位置以及它本身的发展的一个原生态是有关的。因为上海是由租界发展起来的，租界基本上都是苏州河以南，所以苏州河以南它的发展层次、发展的高度，本身的基础就会比北面要好很多。

基本上北面的发展辐射到中环的时候，这个速度已经要比南面要慢很多很多了，尤其北面没有什么理由去，没什么事一般也不会往那边走，去那边干嘛呢？这是很直观的一个问题。因此宝山就显得很尴尬。

但是宝山未来它会呈现出不一样的地方，包括吴淞副中心自己。淞宝地区的邮轮母港通过外环隧道可以直接到达外高桥，这两片地方相当于是一个自贸区、一个免税区，你想想看这未来可能是不是会变得非常好，尤其是邮轮码头这个规划，因为它涉及到娱乐消费。

然后外高桥这边本身有个滨江森林公园，包括森兰的生活配套起来之后，整个的外高桥片区和淞宝片区，它会成为上海北部的一个连接的片区，不再是各自孤军奋战的状态，它们的发展会有一个很好的协同作用。因此，邮轮母港的发展很大程度上要看外高桥这边的一个协同发展的程度有多深。

总  结

实事求是讲，建设一个副中心时间是非常久的，快也可以快，慢也可以慢，所以说，吴淞这个副中心大家且看着，如果是有闲钱或者说正好在上海北面的区域里面生活、工作的，那没有问题，我觉得可以考虑。从现在的角度上讲，千万不要冲动跑到那边去投资，完全没有必要，这时间可能是非常久的。

如果你没有区域属性、区域活动的一个需求，完全没有必要一定要去这个地方，虽然刚跟大家讲的这个规划是真的很棒，但是我要劝大家稍微冷静、理智一点。

今天主城的东南片区，我就跟大家讲到这儿，是一个新划出来的副中心，未来的发展潜力也是比较大的。但是总结一句话，大家不要急，也不要凑着一个副中心不得了，又是新划成主城区，又是新划成副中心，就跑过去投资，千万不要这么干，还是要具体考虑一下，因为还是一个时间的问题。