前   言

今天开始一个新的区，是上海最北面的一个区，也是在这次2035的规划当中，相对来说变化最大的一个区，那就是宝山。

宝山在上海一直处在一个比较尴尬的地位，论在上海各个区的类型中来说，宝山跟闵行一直是处于所谓的城乡结合部，因为宝山和闵行它是上海市区外围，间隔着上海市区和西部郊区，是比较尴尬的一个角色。

宝山区2035中的规划

宝山区在2035的规划当中总共有这么几个比较重要的东西，第一，宝山整个南部一大半全部都划进了主城区，从城乡结合部变成了主城区，等于是整个片区都往上升了一档；第二，宝山有了自己的城市副中心，也就是吴淞城市副中心。除了一个副中心之外，还有共康、顾村和罗店划为了地区中心，对宝山熟一点的朋友们都知道这是三片新建住宅区，尤其是顾村和罗店，也是上海上一个代位里郊区炒得特别火的地方。

一个顾村公园，一个美兰湖一下子把宝山变成了上海一个热门的房地产区域。但是在上一个阶段，宝山整个主城片区却没有什么让人觉得特别有意思，或者说是有发展潜力的样子。这应该是宝山在上一个发展阶段的缺失。

宝山现状及发展趋势

真的要论房价来说，闵行其实跟宝山是在上海，无论是地理位置还是区块关系，它都是一个等级的，但是宝山的房价要低得很多。

宝山真没什么可去的地方，我去嘉青松的概率都比去宝山要多。以前宝山最有名就是宝钢，后来是顾村公园，还是上海市区内面积数一数二的大公园。而且宝山是几乎没有商圈的，基本上只能自给自足。

宝山一直以来都是上海的一个工业区，一个工业重镇，说白了就是宝钢。但宝山本身还是有一点历史的渊源，就城市建设的一个红利，宝山的富锦路站是1号线的终点站，应该说是上海最早拥有地铁的区之一。

之前一直跟大家讲，上海非常稀缺南北向的轨道交通，宝山就有一根。上海目前在运营的南北向地铁中最长之一的7号线，是为宝山的美兰湖和顾村设计的，是一个人口导出的地铁线，7号线就是从市区里面把人口往顾村、美兰湖导的，可以说7号线就是宝山的一条生命线。

宝山以前纯靠的是宝钢，但是现在不一样了，现在宝山南部被划进主城区之后，主要是核心区着力发展东部的吴淞城市副中心。吴淞城副有一个特点，它因为面积非常大，宝山人民已经举起旗帜喊了，这是全上海有史以来最大的副中心。

吴淞它的规划跟一般的副中心不太一样，它是双核的驱动模式，我们会在下一讲当中具体来说。现在如果有房子在吴淞的朋友们那你算运气好了，莫名其妙被划进一个副中心，但是发展成型的时间肯定还是比较长的。

我们看一个区域它的发展到底有多大的潜力，如果你不在乎时间的话，咱把别的指标全部都抛去，以宝山为例来说，我们要看的是它现在的状况和它未来定位之间的差距有多大。

好比说，现在有个小学生要规划培养成博士生，那这个就要花很多功夫了；如果把大学生培养成硕士，那也就差一级，没什么太大的发展；甚至有些只是大二发展成大四，基本等于没有发展。

从宝山的发展定位而言，吴淞副中心至少是从小学生状态开始往大学生发展。为什么这么说？今天在这儿卖个关子，到时候在吴淞这块里面说，基本上整个宝山就指着吴淞过日子了，整个吴淞压力也是比较的大。对于宝山的这样子的一个发展，我们还是抱有非常好的前景，但是时间可能会比较长，因为基础相对比较的差。

总  结

在整体的宝山的规划当中，宝山这次是拿出了他们认为他们现在发展得很好的地方，变成了副中心，变成了地区中心，虽然对宝山的发展非常的期待，但是你不得不浇一盆冷水，无论如何它还是处在一个相对比较落后而欠发展的状态当中，千万不要一个规划出来，咱们就赶紧去吴淞买房，那不好意思，去买的时候这房价其实已经在微涨的过程当中了，反而你买进去之后，等到这个概念一过，这房价可能就不动了，你就变成了抬轿子的人了，所以在这样子的阶段当中千万不要干这个事情。

宝山的东南片区就是副中心片区，然后西南片区就是宝山传统的居住片区，居住片区当中是包括了大华和顾村，这些都是被划进了主城区的部分。第三个大片区是罗店，罗店是上海的边境，可以直接到太仓去的。

宝山基本上就分这么三片来讲，主要是一个副中心，一个居住中心，还有一个相对比较远的低密度居住区。因此宝山的这三个独立片区相对来说是比较有特色的。除了这三片地方，宝山其他的地方几乎是没有关注度的，不是厂就是战略预留地或者是生态保护地。

基本上宝山也就这三块地方，具体这三块地方区别在哪里？到时候会跟大家单独的来讲。我们把重头戏放在单独的板块里面，因为单独的板块里确实还有些挺不错，可以讲的。

结束语

今天宝山整体的介绍就说到这里，大家感兴趣的话，在接下去的板块讲解中可以单独去听一听这三个区域到底是怎么样子的一个发展状况。

好，今天的节目就到这里，更多详细内容，可收听音频版哦~ 我们下一期再见。