今天我们继续《闲聊2035》上海置业宝典2020的外环置业入门这个新系列的节目。

前   言

今天我们要讲的是闵行区第三讲主城中部片区，也就是闵行在没有大虹桥之前最发达的一个区域，包括莘庄城市副中心和七宝地区中心两个地方。

这个片区它本身是闵行以前人口最密集，商业最繁华的地方，也是催生了古美、静安新城、梅陇、吴中路这些上海著名的超大型居住板块。

今天我们会在七宝部分着重去讲一讲龙柏和金汇。为什么要讲龙柏和金汇呢？因为这里是吴中路，最近发展的特别好的一条路，所以我们今天就来讲一讲这两个地方。

莘庄基本情况

从地理位置角度上来讲的话，应该先讲七宝，但是莘庄毕竟是传统闵行中心，我们先讲莘庄吧。不知道大家有没有注意到，要论现在上海的中心是外滩和陆家嘴，黄浦区算是上海的中心。

因为上海的发展就是老外沿着外滩开了租界区形成的上海，但是可能老外没有意识到，上海其实西部很大，黄浦江已经在上海的很东面了，因此真正意义上的地理中心是在莘庄，但城市的历史告诉我们，上海的中心就是沿着黄浦江来的。

为什么说上海西部的莘庄是住宅的香饽饽呢？首先上海的西面，外环外以莘庄的房价为贵，是最贵的梯队里面的。地理位置确实比较远，但是它这里有一个特点，就是离上海西面几个比较重要的产业区非常的近，包括它北面的虹桥商务区、漕河泾开发区、南面的G60科技走廊、闵行经济技术开发区、紫竹等等。

上海西部几个比较重要的开发区，它的产业人口，其实去到莘庄的距离是差不多的。也就意味着这几个对于上海来说比较重要的产业区，它都可以以莘庄为住宅配套。因此莘庄在上海西部的这个独特的居住功能，就凸显出来了。

第二点来说，整个上海的西面因为现在有大虹桥的关系，苏浙的商务人口大量的聚焦在大虹桥，有很多迁入上海的，闵行将会是他们的第一站。闵行本来离这个虹桥枢纽也比较近，坐高铁也很方便，因此苏浙一带的产业人口也会大量的聚焦在莘庄，这就使得它人口的提升有了一个很大的空间，不仅是本地人口提升，外地导入也是一个主要的大方向。

除此之外还有一点，莘庄是上海第一条地铁线一号线的起点。在上海前10年，房价都是由地铁来带的。当时一号线运营之后，它途经徐家汇、新天地，是上海最主要的一条地铁，市区一直穿过来，出了市区它选择的方向就是往闵行走，当时闵行的人口落脚条件是相对比较好的。

上海上一波人口外迁的大浪潮中，闵行是独占鳌头的，当然这其中也催生了包括嘉定、南翔，包括松江新城、泗泾，包括青浦、徐泾这种地方，也是一些人口导入的区域，但这毕竟是郊区，对于上海市区人而言，到闵行已经很远了，市区里面房子动迁到嘉青松去那有点太远了。

上海整个城市的推进方向，往西的这个方向就是往徐家汇走，除了徐家汇那就是莘庄闵行。因此这样的一个发展方向，就把上海原本市区的主城人口往闵行莘庄挤压，形成了大量的居住片区。尤其因为有了一号线那肯定就方便了，因此闵行就有了上海地铁时代的第一个红利，这个也就是莘庄上一波发展的一个逻辑。

除此之外，现在莘庄的一号线地铁站成为了它最重要发展的一个点，因为要建设成一个新式的地铁站，也是未来上海所有的新建地铁站，包括地铁站改建的一个大方向，就是交通型枢纽地铁站。商业综合体和住宅和写字楼和站点是一体化的，甚至于路也可以从商业里面穿过的，这在国外也算是比较先进的规划。

虽然莘庄地方不大，它的房产是非常繁荣的，在上海西区里面房子的量，包括它建设的密度是非常之高的。作为一个新进的副中心，它可能在未来一段时间当中，是要往宜居宜业的方向去发展的，应该说这就是一个非常大的发展的契机了。

不过莘庄现在的房价其实也就是在5万左右徘徊，本身的价格在这个片区中，相对来说是比较高的，因为其他基本上都在4万左右。

七宝基本情况

接下去我们要讲的地方是七宝，那是比莘庄更贵的一个地方，七宝的房价已经逼近6万了，以前在上海人印象中，七宝就是吃汤团的地方，七宝老街在上海的这种古街古镇中也比较有名，但是七宝发展起来肯定不是靠这条老街。

七宝的发展主要得益于万科。因为万科的总部就在七宝，因此也打造了万科在上海最早的几个比较著名的项目，比如万科城市花园，很有名的，到上海来做房地产，不可能不知道城花。

其实住宅尤其是自住，是很讲究居住氛围的，万科的居住氛围还是不错的，虽然房子现在看起来已经很老旧了，但很多人都会比较喜欢这种居住氛围，而且离机场近，机场工作人员以及商务相关的这种人群也聚集在这，因此来说七宝就占着这样一个好处。

在虹桥机场西面的虹桥商务区起来之前，整个机场附近是没有好房子的。北面是江桥，西面本来是一片荒地，就直接连着青浦了，也没多大空间。东面是西郊，说白了西郊的房子可不是一般人进得去的。而且当时整条吴中路也还没发展起来。

因此万科进来七宝之后，坐高铁、飞机的这种商务人士在这里，尤其是有些厂、公司也在这里，大虹桥还没起来之前，七宝这边就算是虹桥机场附近顶级的居住区了，因此也催生出了很多配套的东西。所以在大虹桥诞生之前，闵行留下了一些底子，一个就是七宝，一个就是沿着七宝往东走的这条吴中路。

吴中路和延安路是平行的，上海西面除了延安路高架，吴中路就是最重要的贯穿内中外环的这样的一条路，因此吴中路非常堵。吴中路最早娱乐的东西还挺多，尤其吴中路的虹桥镇，它是在吴中路上面的，虹桥镇好多韩国人，也算是一个国际住区。

所以吴中路你别看好像没什么，但其实消费人口比较多，而且比较超前的这种，因为毕竟离机场近，而且机场主要就把希望寄托在南面了。尤其到现在为止，闵行在七宝吴中路这一片（就是虹桥机场南面），要打造一个闵行生态商务区这样的一个概念，就在大虹桥以外的这个部分，它叫大虹桥衍生片区。

其实就是把整个大虹桥商务区的范围又扩大了，而且现在沿着吴中路上面，在龙柏、金汇这里有了万象城、爱琴海，上海最大的两个单体商业，一下子就面对面的这么造起来了。

爱琴海是上海目前单体商业里面的体量之冠，它好不好咱们另说，但至少人家够大，这种体量的商业，一个就能带动一个板块了，别说对面还有个万象城。

因此整个七宝现在面临的一个局面是什么呢？是重心的转移，整个七宝大片区，也可以把它简单地理解为虹桥机场以南，就大虹桥以南。如果用炒作的说法就是大虹桥南衍生片区（是不是感觉房价应该贵一点？）。大虹桥南衍生片区当中，现在的发展核心是吴中路附近，因为吴中路附近这两个大型的商业体打造完成之后，就形成了一个自成一体的商圈。

这两个单体来论的话，比大虹桥里面的单体商业都大。所以现在整个中部片区的七宝部分，七宝、航华、龙柏、金汇整个都呈现出向东南发展的一个趋势。

为什么往东南发展呢？因为他们东面就是金虹桥和古北，金虹桥在下一波也有可能会吸纳古北的概念，金虹桥现在好多项目都打自己是古北，也因为金虹桥本来就是吴中路中环这一段的板块。再往西外环这一段，那就是龙柏、金汇、航华，因此整个吴中路的发展，会成为未来这里的一个大片区的主题。

现在这边的房价，五六万从环的角度来说贵了，但是考虑到有这样子的商业体，考虑到有大虹桥，毕竟是南衍生片区，闵行区区政府也说了，这里以后就是大虹桥南部的闵行的生态商务区了，既然有这么个规划在，未来可能还是比较值得期待的。

结束语

因此今天跟大家讲的闵行主城中部，也就是莘庄、大七宝这两个片区，其实未来的发展还是有数的，它目前的状态相对来说比较清晰，发展的方向也是比较清晰的，空间也有，也是眼见着要起来的一些地方，因此可以看看。如果不嫌远，或者说正好在大虹桥附近上班的，可以去这两个片区去看一看，非常合适。

今天闵行的主城中部这个片区就跟大家说到这了。更多详细内容，可收听音频版哦~ 我们下一期再见。