今天我们继续《闲聊2035》上海置业宝典2020的这个外环置业入门这个新系列的一个节目当中，

今天继续来讲闵行区，那么今天讲的是闵行区现在最受人瞩目，也是未来发展最有潜力，定位最高，地位最高的一个区域——主城虹桥。

前   言

在浦西七区系列的时候，好多朋友们都在说怎么没有大虹桥，那我必须跟大家讲一讲，大虹桥主要所在的片区位置根本就不在上海市区里，只有大虹桥的东片区和临空片区，这两个地方是在长宁区最西端上，大虹桥这个虹桥机场哪能造在内环内呢，外环内都不给你造。所以说，虹桥机场或者大虹桥这个位置本身是比较远的。

因此，在浦西七区系列讲的也就是整个大虹桥里最没劲的东片区，因为东片区其实是大虹桥最边缘的地方，要说规划啥的，该炒的也炒了，这两年除了北横也没什么太大发展，反正就那样了，就是一个产业聚集带这样的一个功能。所以真要让我说这大虹桥东片区能怎么怎么，也真的是难为人了。

闵行在2035的大规划当中，这次扬眉吐气了。好多人觉得最值得炒的是闵行和宝山部分区域被划进了市区，这个地位是一个很大的提升了。就好比是徐家汇从副中心变成CAZ一样升了一档，本来是非市区地带或者说是城乡结合部，现在闵行有两个片区被划进了市区，是可喜可贺的事情。

最北面的虹桥片区和中部的闵行（也就是莘庄片区），双双被划进了主城区当中。但是我是觉得从主城片区的虹桥、莘庄这两个片区的建设程度来说的话，被划进市区稍微显得欠了那么一点，因为住惯了中心城区的人跑去闵行看的话，确实还有那么一些荒凉，说白了就是建设密度没那么的高。

但是从他们中心商圈的能力、人口的能力，或者说从未来发展的潜力来看的话，划进主城区还是有它的道理的。因此来说今天我们要说的这个虹桥主城片区是整个大虹桥当中最中心的一片地方，这要比长宁临空片区以及青浦国家会展中心片区要牛得多。

大虹桥各片区发展情况

大虹桥从具体的划分来看，你可以简单的理解为三块，一块是在长宁里面的，就是东片区，也是临空片区，这是长宁的也是虹桥发展最早、成熟最早，最没什么花头的一个片区。

那么第二块是现在正当红的，处在闵行区虹桥城市副中心的这个片区，也就是虹桥机场的西面。机场的东面就是长宁的东片区，西面就是虹桥城市副中心片区了，这个片区是属于闵行的，从板块划分来说算是华漕，闵行华漕是闵行的最北端，是把长宁和青浦隔开的这样子的一个板块。

第三个片区就是我们所说的国家会展中心片区，也就是青浦的徐泾，那么徐泾片区是大虹桥最西面的一个片区。

长宁的东片区，青浦的西片区以及闵行的中心片区（就是虹桥城市副中心了），一个大虹桥直接带出一个城市副中心很厉害了。其实属于闵行的这片大虹桥，才是真正意义上大虹桥的中心位置所在，也是现在发展得最成熟、最完善，也是城市感最强的一个地方。

东片区的产业感比较强，不知道为什么造来造去，造出来的竟然都是写字楼和产业园，商业味道不是很浓重，这边是一个写字楼商铺投资比较热闹的地方，住宅也比较的少，主要在东面的北新泾附近。所以说住宅相对比较少，商业也不发达，虽说未来产业园里的商业都会开放，但毕竟没有中心商业区，所以说还是缺一点。

西部片区国家会展中心，这个片区我觉得以现在的状态来看，基本上只有一个概念，谁去过谁知道啥都没有，但规划得老牛了，而且房价已经把规划全都给吃透了，我们讲青浦的时候会具体来说。但是我认为名副其实的、值钱的那就是闵行的虹桥城市副中心片区。

我一直说上海西部三区，尤其是相对来说没有大商业的普陀还挺可怜的，说到底就一个长风（算是个半残的商圈，相信未来会有所改善）、一个单调的环球港、还有一条半死不活的长寿路，基本上就组成了普陀区的所有。

所以，未来当大虹桥越来越成熟之后，它一定会成为上海西部的一个商业中心，而不需要全都挤到南京路、淮海路去。虽然说南京路、淮海路它在档次和体量上永远都是上海最牛的两条街，但是像我这种住普陀的，现在北横一开，我到虹桥商务区，开车基本上13-15分钟的路，到趟市区要40分钟以上，如果堵车一个小时都未必能到，那还不如开个15分钟到大虹桥。

大虹桥现在的商业体量绝对不小，几大商业体在那边顶着，尤其是虹桥商务区当中，包括虹桥天地、龙湖天街等等的几大商业体，再包括未来的一些写字楼下面的这种开放式的小街区商业，周末去逛一逛、吃吃饭，买点东西，带着小孩一起玩一玩，这其实非常的厉害了，可以说上海整个西部就算大虹桥最牛了。我觉得以大虹桥现在的这个呈现来看的话，里面房子卖个7/8万我觉得还能接受，那再贵就是扯淡了。

目前的这个情况来看，国家会展中心那边有大量的新房在卖，都是6万朝上往7万奔的这种，那我觉得就没必要了。国家会展中心离它真正的诞生那差得远了，这牛可以吹，但是你现在买进去意义不大了，尤其是未来这个房价的涨幅是非常有限的。

所以说，闵行的中心片区就已经非常不错了。因为大虹桥整个大片区，以虹桥机场东西片区来分的话，西区是毫无疑问最热闹的地方了。

板块发展现状及未来展望

为什么说闵行这次终于扬眉吐气了呢？就是因为之前虹桥机场的存在，长宁什么好的它都占着，一条延安路直接把虹桥机场下来的人流给送到长宁去了。所以说闵行其实挺亏的，就感觉是买了个炮仗给长宁放一样。机场是闵行在干，下来的人流、财流全都给了长宁。

但现在的话虹桥商务区起来了，直接能够把人留在这里了，原因很简单，大虹桥是主要针对长三角一体化的，对于大虹桥组成的这个副中心来说，它的责任说得简单点就是服务于江苏和浙江来往的人，作为一个枢纽存在。这也就意味着只要长三角一体化在不停的推进，发展的上升空间其实是非常大的。

有了虹桥枢纽之后，江浙一带的企业都会以大虹桥作为一个展示平台，就像一个新的国际贸易园一样，它会作为一个展示平台，来这里设总部、展厅等等来面向世界，虹桥机场往东这边的大上海，那是全中国第一的资本市场，在旁边设一个展示点，那肯定是离资本最近的，因此来说，未来越来越多的企业、公司会在大虹桥落脚。

这个片区虽然现在中心区也都造完了，尤其是机场西侧的商务区的商业氛围已经挺好了，但是这里的人口导入还成问题。房子看涨最重要的自然动力是什么？其实就是人口导入，这也是上海之前10年甚至于20年当中这个房价涨得那么厉害的一个原因，那就是因为新上海人。

上海的房价上涨跟上海人是没有关系的，都是新上海人在花钱买单，没有任何一个地方的房价是靠本地原住民给拉升起来的，所以之前这波基本上都是因为新上海人的涌入，导致房价水涨船高。

譬如，像我们中国人去国外买房，一定会把这个地方房价炒高的，你看澳大利亚和日本就知道。那未来大虹桥会成为长三角一体化时代最重要的一个人口导入点，而且这些人口都是高端人口，这就是为什么大虹桥会成为很多开发商炒作的目标。

虹桥机场西面以前是没有人的，都是一些农田、厂什么的。哪怕现在有一些新的大虹桥概念的项目出来，其实入住率也是不高的，所以说那边现在面临的一个问题是什么？就是晚间会空城，这个跟最早的陆家嘴有点像，一到晚上就什么人都没有了，这也很正常，因为毕竟这个地方在没有原住民的情况下要发展起来，肯定是涉及到一个人口导入的问题。

刚开始这些房子出来的时候，那片还是一片荒芜的，但实事求是讲现在这边的居住条件会好非常多了。只是一些基础的配套还是相对比较稀疏的，比如：学校、医院包括这个公交体系，相对来说城市的基础建设配套密度没有那么的高，所以也是阻碍了它的大量入住的一种情况。

大虹桥未来它一定是会有发展的潜力，但现在的房价其实已经有一定的透支率在里面了，等到这个地方的城市生态体系形成之后，那么它的价格才会到所谓七八万的水位（其实八万还是有点高的，毕竟是外环）。虽然说我们不以环线来论英雄，但是外环卖七万就已经很高了，看看外环同比其他地方才多少钱对吧？

大虹桥这个区域当中一些项目其实大家是可以考虑的，因为毕竟是上海为数不多的城市级别的副中心建设的城市规划。无非就是一个价格问题，七八万肯定是稍微贵了一点，四五万肯定还是不错的。

当然了现在自住条件还没有那么的完善，那未来不管出租、自住，等到配套完善的时候，租金肯定会越来越高。现在绝大部分虹桥这边的商务人口都不在这片住的，因为这里的居住条件说白了刚刚满足商业条件，其他的还待建设中，因此，这个还得过个几年，如果要投资还没有问题。

今天虹桥副中心这个片区就跟大家说到这了。更多详细内容，可收听音频版哦~ 我们下一期再见。