前   言

我们说长宁其实是一个横跨中内外环的区和普陀有着同样的特质，但是把长宁和普陀比恐怕长宁人民不开心。因为长宁确实发展的更好一些，而且也是唯一一个连接中央活动区和大虹桥的区，而且三环各区域当中的建设发展多点开花，有着相当的平衡性。

这是在上海西部的几个区当中，特别有优势的一个区，甚至于它的发展平衡度要比徐汇区更高。但是为何容易让人觉得长宁区虽然很好，但是很没有特色，是各个板块中自身的名气超过了区？还是说因为多点开花，所以少了这么一招鲜的让人印象特别深刻的地方？

下面我们就对长宁区在《2035规划》当中有什么样的发展来做一个整体的介绍。

长宁区的地理位置，其实是挺特别的，在上海的地位也非常特别。从地图上看，长宁似乎和普陀一样，远在市区的西部，但是一些特殊的历史原因却让长宁偏偏成了上海最值钱的区之一，同时也是最不按常理出牌的一个区，也是上海唯一一个内中外环都有10万级豪宅的这样子的一个奇葩存在。

说起长宁，在浦东诞生以前，这里就是上海最传奇的经济引擎。位于西端的虹桥机场可谓是当时中国对外交流的一个首要平台。大家都知道北京搞政治，上海搞经济。当时因为没有浦东机场，最大的一个民用机场就是虹桥机场了。

因此长宁也就成了虹桥连接上海市区的一个黄金走廊。更具象化的说，这条黄金走廊就是今天的延安路，上海第1条东西向的快速路，同时也是上海经济价值社会地位最高的一条大动脉。

从虹桥机场出发，长宁开始了他的传奇，并且诞生了许多声名显赫的板块。之前在说北横通道的时候说过，北横通道是第2条延安路高架。

那么第1条延安路高架，它就是从长宁穿过去的，第2条延安路高架，也就是北横通道，还是从长宁穿过去的。其实可想而知，一个虹桥机场给他带来的经济地位是有多么的高。

虽然虹桥机场是在闵行的，但受益最大的偏偏不是闵行，而是长宁。那么长宁有很多非常声名显赫的板块，下面就给大家来介绍一下，方便大家了解长宁的一些很特别的历史地位。

长宁区历史沿革

第1个我们必须要说的就是西郊板块，西郊是从虹桥机场往东的第1个有故事的地方，这是虹桥机场往市区的第1站，在上海人心目当中不可替代，是一个非常特别的地方。

说不可代替，当然不是因为这里是上海唯一的动物园所在，而是因为一个声名显赫的名字“西郊宾馆”，上海最大的花园别墅式的国宾馆。后来因为很多开发商炒作而出名的浦东“东郊国宾馆”除了能炒高房价之外，其他跟西郊是完全不能相提并论的。

西郊宾馆它拥有40年的历史（现在可能更长了）。给人最大的印象就是神秘，在浓荫大树的庇护之下，里面的房子长什么样，一般人根本就看不见。

这里曾经接待过包括英国女王、日本天皇、德国首相、美国总统、俄罗斯总统等等，百余批的政界要人。包括毛泽东、邓小平、江泽民、胡锦涛这些党中央的领导人到上海来的话，大多是要在此下榻的。业内有一种说法，说来到西郊你脚下的每一寸土地都有可能是当年某些领导人站在这里商讨国家大事的地方。

我们说西郊对于上海的地位非常特别，因为离虹桥机场比较近，因此，这块土地开发出来就变成了对外的窗口。以前因为交流不多不密切，在当时的情况下，这个对外的窗口也不会一下子就跑到市区里来，并且实事求是讲，当时上海还没有那么发达，市区里也没那么多好的宾馆。因此来说，西郊就成了一块真正意义上的特区。

也正是因为这样独特显赫的背景，让西郊这个地方可以说是真正意义上的贵胄云集。也是许多外地的朋友看不懂的地方，明明都快到外环了怎么房价还那么贵。

其实西郊板块是贴着外环的，但是西郊的价值在于其不可替代的一个历史沉淀，以及它本身住在里面的人的层次、身份，自然不是随随便便就能买进去的。

我们说上海的第一别墅“檀宫”就在西郊这个板块，其他包括佘山什么的，虽然都是号称1亿1栋的，但是就地位来说，跟“檀宫”比还欠了那么点。因此来说，西郊这个地方是长宁区的第1个非常特别的地方。那么其实长宁区的发展，大家是可以从虹桥机场开始一路往东走，一步一步去看长宁区的这个发展逻辑。

所谓有政自然得有商。从虹桥机场出发，经过西郊之后的下一站，我们就得说说虹桥。这个虹桥不是我们现在所说的大虹桥。其实虹桥的概念包括上海人在内，也很模糊，因为一些历史原因，上海其实有4个地方可以被称作虹桥的。

第1个虹桥是一个地理名词，也就是虹桥机场。第2个是一个板块概念，就是大虹桥。第3个则是行政单位，是位于吴中路附近的虹桥镇，也就是现在吴中路商圈的所在地，那边涉外人士也比较的多。而第4个就是最传奇的虹桥：虹桥经济技术开发区。

那么虹桥经济技术开发区，它是从1979年就开始规划了，1983年启动了建设，1986年经国务院批准成为了国家级的开发区。上海这个地方寸土寸金，做不到一下子批几十平方公里的地来造。因此，虹桥经济开发区的面积其实是很小的，仅仅只有0.652平方公里。

咱们对比一下桃浦现在的智创城，它都有10平方公里，在上海市区里有10平方公里不得了，所以说桃浦智创城是一个未来很大的发展潜力，因为它太大了。上海搞个10平方公里出来那可不得了。

虹桥经济开发区是全中国的经济奇迹，仅仅只有0.652平方公里，它成了全国面积最小的经济开发区。面积虽小，但是功能却不小，所谓的小身材、大味道。

虹桥经济开发区，定位是涉外商贸中心，是全国最早以发展服务业为主的国家级开发区，八几年七几年的时候，尤其外地的开发区都在搞工厂建设，都是退一进二的状态。

那么虹桥经济开发区在全国都在搞“退一进二”的时候，它其实已经在搞“退二进三”了，开始搞服务为主的国家经济开发区，发展第三产业，这个也是现在城市发展的一个大方向。那么同时也是全国唯一一个有领馆区的国家级开发区，这个就很厉害。

政府批个领馆区，也就意味着你可以从事更高级别的商务往来，甚至包括跟政务有关的，譬如说国家级的贸易等等。因为当时中国的开放程度还不够，因此我们可以这么理解，当时的虹桥经济开发区就相当于是现在的自贸区了，而且比自贸区更稀有。

现在自贸区发展如火如荼，很多城市都有自己的自贸区，但当年这一个虹桥经济开发区可不得了。所以，不仅在上世纪的70、80年代就诞生了一批亿元楼，还成为我国对外文化交流的一个重要平台。

以前中国也好上海也好，见到的外国人不是很多，那现在在上海看到外国人就不稀奇了。当时虹桥就是一个外国人的聚居区，后面就衍生出来古北板块等一系列专门给外国人打造的所谓国际住区，也是因为虹桥经济开发区而衍生出来的一些板块。

此外，虹桥经济开发区，它的选址十分的巧妙，它向西距离虹桥机场约5.5公里，向东至上海市政府所在的人民广场7.5公里，几乎是一半一半的距离。那么从选址也能看出当时政府对于这里的一个期许和意图。外国友人过来，大家各走一半，体现出一种公平的商道精神。

从虹桥出来，我们要说的这个地方，无论是上海人还是外地的朋友们都比较的熟，只要在上海生活过的应该都知道，就是中山公园。

事实上，长宁区因为有西郊、虹桥、古北的存在，让人很难意识到，其实这个区的内环内面积比起其中环和外环反而是最小的。长宁内环内，最著名的非中山公园莫属了。

中山公园是个非常有故事的地方，很有意思。其实这个公园最早可以追溯到清朝的咸丰年间，是英国人霍格及其兄弟低价购买了吴家宅（也就是现在的中山公园背面，华东政法学院以东的苏州河边）附近的大片土地，并且修建了一处约4.67万平米的乡间别墅，真不得了，现在4.67万平米可能都够做一个小区了。

由于霍格兄弟在沪开办的公司名为兆丰洋行，这处乡间别墅也被称为兆丰花园，这个就是中山公园的前身了。以前是属于私家花园，那么到了民国期间，兆丰花园被改建成了向公众开放的公园，并且还有一个小型的动物园（当年这里大概就可以被理解为现在的上海野生动物园或者东方绿舟这样子的一个地方，属于郊野公园）。

作为一个近代的公园，兆丰花园的各种改建工程，在民国时期可谓是层出不穷。可见当时政府对于这个公园是非常重视的，当时中山公园可厉害了，既是公园又是植物园，还是动物园，是一个3合1的大型公园（到现在来说，这样的公园可不多，现在基本上都是单一的公园）。并且在民国33年的时候正式改名为了中山公园。那时候，中山两个字可是地位的象征。

在抗日战争期间，长期疏于管理的中山公园再次迎来了春天。我们就以树种为例，战争的时候只剩下了177种，那么建国之后就恢复到了260多种，在上海植物园建成以前，中山公园一直是上海树种最多的观赏植物标本园。

到了1962年，中山公园当中的动物园全部搬迁至西郊公园，也就是今天的上海动物园。所谓长宁区肥水不流外人田，把动物园给迁了，可不能迁到很远的地方，还是在长宁，就跑到西郊去了。后来经过多次改建，才有了我们现在看到的中山公园。

那么现在我们看到的中山公园板块就是围绕中山公园所发展起来的西上海的一个节点型的大商圈。

接下来的一个地方是愚园路。一般来说只有深度了解上海的朋友们，才知道这个地方，这是上海深度游的一个景点。愚园路是长宁区最靠近市区的一个区域，也是上海12个历史文化风貌区之一，它其实是横跨静安长宁的，但是大部分历史地标都在长宁境内，因此我们把愚园路在长宁区里面说掉。

愚园路可以说是上海历史的一个浓缩的一条路，这条路上的祁山村住过钱学森、施蛰存。那么现在的长宁区少年宫，也是以前王伯群的旧居，现在已经成为中共上海地下组织斗争史陈列馆的刘长胜故居。

就连《布尔什维克》编辑部的旧址也悄悄的藏在愚园路的亨昌里之中。其他与这条路相关的人，同样是各个如雷贯耳：蔡元培、茅盾、傅雷、张爱玲、顾圣婴、沈钧儒等。

其实这条路上面的故居可以说一天都逛不完。愚园路在上海近代史上的地位非常高，也是曾经法租界中充满上海味道的一条路，许多小弄堂贯穿其中。在上海这座节奏非常快，声音很嘈杂的地方，愚园路好像可以让时间慢下来，让城市静下来的这样一个地方。

那么现在的愚园路并不守旧，持续着新商业的一个进化和改造，并且被定义为特色艺术商业街区，也有很多老艺人的铺子。一些上海比较有名的历史文化印记被保留在这里，这也成为了许多人心目当中荡马路的上佳选择。

要体验上海历史人文民俗风貌的朋友们，愚园路是必去的。因此来说，这里的房子肯定也不会便宜。所有的房子只要加上历史因素，加上一些文化因素，它的价格就会非常的坚挺。

长宁区整体宏观格局

说完了历史沿革部分，我们来看一看长宁区整体的宏观格局。那么在2035的规划指导图当中，长宁区的整体格局总结下来，就是个哑铃。

东片区内环内的大部分地区，以及中内环的部分地区，已经被归为CAZ中央活动区，并且受到北横通道的一个利好影响，长宁CAZ区域正在各种升级。

前文提到的愚园路将历史风貌在艺术商业街区方向做更好的发展，并且持续的进化，不仅将对这个片区当中相对陈旧的商业环境进行大幅的改善以外，也将吸引非常多中高端深度游的游客客群，来进一步提升这个地方独特的街区活力以及它的功能价值，也就是这个地块的价值会被进一步放大。

那么中山公园是东侧杠铃的另外一个压重的部分，在凯德长宁来福士开业之后，终于将商业版图从原本局限在3号线以东的情况，顺利的扩展到3号线以西的内环附近。

与此同时，原本的体操中心地块的拆除，也将借由长宁来福士强大的辐射能力，形成中山公园全新的一个西南片区。其实中山公园它本身商业的最大的弱点就在于3号线以西的片区，几乎没有核心商业体，也就使得中山公园整体的房价像跷跷板一样翘的挺厉害。

现在3号线以西的这个片区，由长宁来福士这个大体量的同时商业等级不低的商业来做一个带领，直接就发展出了西南片区，这也将非常有利于和天山板块的一个衔接。

我们都知道长宁，它在CAZ板块当中的主要部分就是愚园路、中山公园和天山，那么，中山公园和天山这两片商圈的衔接就成了未来的一个发展方向。

如果西南面的现在已经被拆除的体操中心附近有比较好的发展的话，那么中山公园板块和天山路商圈将会形成一个无缝衔接，那么这个片区的商业体就会变得资源能级更大。

天山虹桥板块作为上海 CAZ区域当中罕见的内环外片区，改造幅度可以说是丧心病狂，在这里用一个丧心病狂来形容，是因为改造幅度是真的大。当然，这也充分体现了长宁区非常强大的建设能力。

要论上海市中心7个区当中谁最会造，就属长宁了。长宁真会改，真会造，变化是非常之大的。说改就改，而且拆迁的力度非常之大。相信在未来一段时间当中，通过长宁进一步的丧心病狂，可以让中山公园板块、天山板块以及虹桥板块连成一片，成为上海CAZ的西侧重点的大型区域。

而在长宁区的一个西片区，也就是杠铃的另一端，大虹桥是肯定跳不开的绝对重点。

虽然说国展和商务区板块是大虹桥的一个门面，但是长宁区当中的临空经济园、虹桥东片区，可谓是大虹桥的一个桥头堡。

尤其是当北横通道逐步向东推进之后，临空经济园也将不再是原本只有架子的钢筋混凝土森林了。以商务为核心的城市功能将被进一步盘活。

其实长宁的大虹桥片区才是整个大虹桥当中和北横通道相关联的一个区域。所谓虹桥商务区什么的，它不能直接接入北横通道的，因为北横通道起于北翟路，是在长宁境内的（也就是临空那边）。

因此，作为北横通道的起点板块，临空经济园和虹桥东片区，可以说是虹桥未来又一个能够让人看到很多惊喜的地方。但是那边主要是商务功能住宅偏少一点。

那么最后要提一下的是杠铃两头的中间部分，就是赫赫有名的古北，古北是长宁区唯一一片黄色标示区，意味着这里就是一个以居住功能为主的核心片区。

当然了，古北大家肯定不陌生的，作为上海老牌的豪宅区，它居住功能是当仁不让的。地处中环尚能如此显赫，肯定有它的独到之处。然而古北也面临着更新的难题，这个会在后面古北板块中具体去说。

开头也提到了，整个长宁是杠铃型发展的一个过程。其实长宁一向最凸显的就是它的道路，由虹桥机场起，无论是以前的延安路高架，还是现在的北横，它都是长宁区的经济命脉。

其实上海西面绝大部分的板块发展都是由虹桥这面出来的路来带动起来的，包括后面会说到的吴中路，都是这样的逻辑发展起来的。

在长宁买房子，不像别的区往里面、往当中买就好，长宁它其实是一个条状的，沿着延安路高架往南北两边逐渐的开始辐射，是这样子的一个逻辑。

也就是说其实在长宁区当中，你可以不用太过多的去考虑是不是内环、中环、外环，因为长宁区确实是上海市中心城区当中的一个非常特别的区，中内外环都有它的核心板块，也都有10万+的豪宅。

今天的长宁篇的开头，整体介绍的部分，就跟大家说到这里，也是希望大家看完之后有个大概的了解。