大家好，欢迎来到《闲聊2035》2020特别篇《上海置业宝典》栏目，我们继续普陀区具体板块的讲解，今天我们来到普陀区的第六讲——万里桃浦。

前 言

普陀区的万里&桃浦板块是普陀区目前最暗淡的两个地方。

板块内没有商圈、没有产业、没有什么景点或者什么标志物。也就是说，这两个板块就是属于比较典型的没有什么地标的地方。没有地标也就意味着没有公共活动区域，也就没有配套的公共资源。

把万里&桃浦板块合在一起讲，一是因为这两个板块都非常纯粹的居住区，独立去讲的话有点单调。二是万里&桃浦板块都是普陀区西北部最重要的两个板块，在地理关系有共同点。

板块基本情况与2035展望

◉ 桃浦板块基本情况与2035展望

普陀区的桃浦板块居然还有一块地方不算市区，那就是桃浦的最西面那一块地方。长久以来，普陀区北部的桃浦板块与徐汇区南部的华泾板块一样，在发展过程当中显得有点动弹不得。动弹不得的原因也差不多，那就是化工。

桃浦板块是上海曾经非常著名的化工基地，上海的精细化工在全国也是领先的，包括上海之前的陈书记，他们那一拨人其实好多都是化工局出身的，可见化工在上海的政治经济的这个地位有多高。但是化工所带来的污染，在环境治理绝对落后的那些年，还是对城市的建设与发展带来了巨大的影响。

本人小时候经常去桃浦这个地方。进入桃浦这个区域里面，空气就弥漫着各种不同的刺鼻的味道，酸的味道、碱的味道，各种各样的。留给我最深刻的印象就是地上和河道里头每天都变着不一样的颜色。你想想多可怕，今天蓝的、明天黄的、后天绿的。小时候觉得挺有意思，每天都能看到不同颜色的地板——变色地板，还挺奇特的！那个时候的中国，发展经济是第一位的，而环境保护是绝对落后的。

在世纪之交，按照当时上海发展规划的要求，上海的工业企业逐步从市区搬出去，所谓的退二进三。当时，桃浦化工区的工厂集中搬迁去了金山。

虽然化工厂走了，但是这片曾经被化工严重污染的土地，仍然需要很长时间去恢复的，并以战略预留区的方式，让这块地慢慢的通过循环土地的自循环来进行净化、治理。

上海是一个发展相对比较均衡的一座城市，一大片的空白区（战略预留区）在整个上海是相对比较少的，而桃浦是一片很著名的空白区。所以，无论是沪嘉高速还是地铁11号线，出了中环之后，感觉怎么一下子好像翻天覆地了，许多市政建设就跳过了桃浦，许多选择中环外以距离换空间去配置房产的购房者跳过了桃浦，直接进入了嘉定区的南翔镇，使得南翔变成了一个非常光鲜亮丽的地方，成为一个离市区比较近的城市别墅区。

整个普陀在《2035规划》中，还真是有不少想象空间的。除了红色规划区，黄色、蓝色规划区也都挺大，其中蓝色规划区的桃浦板块是2035重点发展的区域，并且规划大10平方公里，面积非常大。未来这个版块将打造上海数一数二的大体量板块——桃浦智创城。

桃浦智创城是生态主题、产城结合的经典，定位相当之高，甚至可以与前滩国际商务区相提并论。桃浦智创城建成之后，整个桃浦都会变成一个自创主题的大板块，桃浦的未来价值还是非常之大的。前滩房价现在都10万一平了，桃浦智创城的想象空间很大啊！

当年普陀的工业转型退二进三并不顺利，而普陀区的桃浦板块更是不顺利中的不顺利。而《2035规划》中的桃浦智创城，将彻底摆脱工业转型之后的困局，规划的10平方公里可以持续推进开发好多年，到时候，普陀的北部区域将迎来真正意义上的转型，桃浦板块也将成为普陀北部的一个焦点板块。

有桃浦智创城规划之后，可以预见桃浦板块各方面的资源都可以配套起来。目前，桃浦板块只有一个高密度的住宅区——桃浦新村，板块内的商业资源配套严重不足，都是一些七零八落的、等级比较的低、活力也比较差的商业设施，还得依靠嘉定南翔的海量商业体来补充的。南翔目前的商业体包括绿地、公园、生活资源都是非常丰富的，已经远远超过他们本身南翔这个板块所需要的了。

桃浦智创城建设完成以后，相当于上海市区里面多了一个新城，并且很可能也是上海整个市区范围内最后形成的新城规划了。上海市区能有一个10万方的盘就已经了不得了，10平方公里的新城，这是非常难得的，虽然在上海市区的边缘，但是其价值也是非常之大的。

桃浦创智城的规划前一段时间都已经炒作过了，因此窗口期已经不是特别长了！

◉ 万里板块基本情况与2035展望

万里板块太成熟了，版块内基础生活实施要什么有什么，但是，核心商业非常少。虽然，万里板块在《2035规划》中没有什么重大的规划内容，我还是跟大家说一说万里板块的历史及其展望。

万里是上海的第一个从长征镇单独析出的一块土地，是上海当时的一个政策试点，把它当做是一个独立的板块进行规划开发，这就是目前的万里板块。长征镇已经成为历史，几年前变成长征街道了。 

当年，法国有一个小镇叫拉德方斯。当时要建设法国新的CBD，就把小镇里的一些地方划出去，以独立的板块去规划开发，后来就成为法国最著名的CBD。而万里板块也就成为全上海最著名的住宅区。

当时万里板块不是根据镇的规划、街道的规划、区的规划去开发建设的，而是一个单独的板块规划，是普陀区当时最重要的一个改善住房的重点板块。

事实上也形成了上海北部和大华连成一大片的上海最著名的超大型居住片区。如果你真要到上海来买房子，尤其是买改善型的，或者是自住型的，你不知道万里、大华，确实真有点孤陋寡闻了。

万里、大华共同组成的这么大一片住宅区，它有一个最大的弱点就是区域内商业配套不足，它的核心商业非常少，万里这边就一个家乐福，然后大华那边是一个虎城，都是自带的商业体。自带的商业体，在一定程度上满足周边居民的消费、吃饭等等生活需求，但是进一步的休闲需求、购物需求是非常不能满足的。

万里板块区域周边商业配套也是比较缺乏。往西/北/南一点，什么都没有；往东一点，就是新村路板块、宜川路板块，都是一些普陀的老居民区，只有一些以街铺为主的商业设施，当然，过日子是没什么问题。东边再远一点是大宁商业中心，东南边再远一点的是环球港与长风商圈，虽然都在一定程度上补充了万里板块商业配套，但是，距离还是问题。

万里版块房屋的大户型房子很多。万里板块是由普陀区的国企——牟桓集团负责拆迁、建设的。当时万里的房子就是冲着改善型的房子去的。在二十年间把上海人均3平方米的住房面积扩大的现在的人均30平方米，整整扩大10倍，这个贡献是哪来的？万里、大华的贡献上最大的。

万里版块房屋的房子户型很实惠。万里板块有很多神户型，譬如说：三间朝南的、大通透厅、大面宽厅的等等。万里房子的户型好多都可以说是很实在的豪宅。

现在我们都知道很多豪宅，都有类似与大理石大堂、挑空大堂，这种所谓豪宅配置其实是华而不实的，然后万里小区，就把这些莫名其妙的这种配置不要了，基本上都体现在很实用的户型上，得房率也高，住起来非常不错的。

要说万里板块内未来有什么规划，只能总结4个字：小打小闹，补充一点邻里级的商业。但是，把万里板块夹中间的真如版块、桃浦版块在《2035规划》中是重点规划与发展的区域。

《2035规划》中普陀区最重要的规划贴上颜色标签的主要板块就是：黄色标签的真如、黄色标签的长征、蓝色标签的长风、蓝色标签的环球港、蓝色标签的桃浦。

以上普陀区被贴上标签的部分，真如、桃浦是面积最大的规划建设的二大板块，真如是冲着核心商圈去的，桃浦是冲着产业新城区去的，万里板块可很快捷收获真如、桃浦板块规划与发展而辐射到的红利。

未来商业配套完善。万里板块在桃浦和真如之间，这个可能是上海在未来至少5年或者是整个2035周期当中，市区内单一板块体量最大的一个大产城、一个副中心。桃浦产业城、真如副中心建成之后，万里板块本身商业配套的一个巨大劣势就会被完全解决。

未来房屋价值提升。万里板块有了真如、桃浦的规划建设，在沉寂了多年之后，万里将是一个红利板块。那么红利是什么？红利未必是你真金白银能看得到的涨房价。未来的上海，如果不是新区建设、如果不是大规模建设的区域，你很难看到今天5万明天6万的房价，这种事情想都不要想。

万里板块的房价在同等类型的区域当中，房价对比强度还是非常高的。譬如说，同样5万级别的房子，这边的5万跟你那边的5万那是不一样的。这个价格也更坚挺，就是说人家不敢还你的价，可能别的地方就还到个49,000、48,000。因此，万里板块未来反而成了一个实际价值的一个提升区。

所以，如果你是在上海西北部生活，万里板块是很好的选择。当然，你如果是在浦东上班的话，万里板块再好，你也别去考虑了。如果大家感兴趣的话，可以去体验比较纯粹的住宅区到底是个什么状态。

板块2020现状

◉ 万里板块2020现状

先说万里板块。今年万里收到了或许是板块诞生以来最大的礼包——真华南路通车了！

居住板块当中缺乏商业密度是通病，万里板块就是这个通病的典型代表，万里板块还长期还受困于四面死祭。四面死祭是什么意思？归纳起来讲就是：东南西北相交接的万里板块长期没有发展，导致整个大片区一片死寂。

北面大华板块不说了，好久都没动了，跟万里是一对好兄弟，基本上你不动我不动，概念上的万里大华也算连成一片，居住氛围良好，但是大华除了能给万里板块提供共享的社区级的商业配套之外，真的就没有办法更进一步了，大家只能在这里安安静静地住着了。

南面赫赫有名的真如板块，不幸的真如板块快10年了，遥遥无期。本想着万里板块旁边会出现一个像徐家汇这样最值得依赖的副中心，可是等了10年都没看到。

万里板块更尴尬更不幸的事情是：真如板块、万里板块之间隔了一条铁路，这条铁路是一条重要的进上海的铁路，上面串着上海西站和上海火车站。在城市里面可谓是隔铁路如隔山，完全无法享受到地理上衍生片区的红利。

西面就是桃浦板块了，在这次的智创城诞生之前，根本什么都没有。东面就是甘泉宜川板块，那是普陀区的东边界，再往东是和大宁板块相接的，大宁板块看上去是不错的。但甘泉宜川是一个比万里更老的板块（万里不算老，还算是中年人）。说老的话甘泉宜川是真的老了，是普陀区里面最老的大型居住片区之一了，本身商业只有一些上世纪留下来的街面商铺，自给自足尚且勉强，更别说辐射别人了。

那么这么一罗列，其实大家就很清楚了，万里受困于四面死祭是个什么状态！但是真华南路一通车就不一样了，万里可以借着这条真如主干道直接通到真如，首先就解决了铁路间隔的问题，真正成为真如副中心的一级延伸板块。

一级延伸板块，那是躺着赚钱的地方，更可以一路向南通往普陀内环内的商圈，商业密度最密集的环球港、长风商圈。原本四面死祭的万里板块，一下子就变得阳光明媚起来了！

以前它相当于是城市里面的小孤岛，现在突然就变成桃花源了。所谓出则繁华、入则静谧，这是开发商经常写的一句广告语。万里现在就是出则繁华、入则静谧的一个状态，是红利非常好的一个状态。

◉ 桃浦板块的2020现状

整个桃浦创智城现在围挡都已经立起来了。经过一波如火如荼的老厂房拆迁之后，目前已经建成的生态核心是一个中央公园绿地，创智城也将围绕这片号称市区最大的绿地公园进行建设，这个名号很大，这样，桃浦确实能够弥补普陀西面长期以来的巨大的劣势。

四个生活圈

◉ 一公里步行圈

万里板块、桃浦板块的1公里生活圈，可以说是惨绝人寰、惨绝人寰。在内环内可以说是几乎是垫底的存在，与徐汇华泾区块差不多。只有自带的一些邻里级的配套。

◉ 三公里日常圈

万里板块、桃浦板块的3公里生活圈稍微要好一点点。万里板块3公里生活圈里面最重要的是真如副中心，往南一直能够辐射到长征的北端，也就是梅川路商圈的位置。桃浦板块3公里生活圈里面最重要的是大华古城。另外，上海西站、真如板块、梅川路商圈还不错，可以做一个补充。整体上来说，万里板块、桃浦板块在1公里和3公里这两个相对近端的资源配置上面，是比较大的劣势。

◉ 五公里车程圈

5公里生活圈相对来说可就乐观一点了。5公里范围里面，主要的生活圈资源还是集中在东南面，西面基本上不用去关注。东南面有很多相对来说是市级配套的生活圈，例如：大宁商圈、长寿路商圈、长风商圈。西南角的真北、长征商圈都能够包含进去的。虽然，以市区板块来要求的话，5公里确实是远了一点，但是考虑到房屋价格，5公里还是可以的。

◉ 十公里周末圈

往东能够辐射到虹口足球场、外滩以及主要CBD区域，包括静安寺、南京西路、南京东路等。往南能够辐射到整个古北地区的各个板块。往西南端还能到达虹桥机场的，因此来说这里依然是在大虹桥外溢的范围当中。往西面就是南翔老街、古漪园这些上海的旅游资源。

结束语

万里板块、桃浦板块对于上海市区来说是最偏远的两个板块，它们与市中心的其它板块比起来，劣势相对多一点，尤其是资源获取上面，商业配套不足、不方便，基本都是在5公里以上。

万里板块、桃浦板块的优势主要在于价格、户型、居住氛围、居住环境。另外，区域内目前的地铁密度不是很高，所以，居住在这个板块，自驾车是必备品。

感谢大家收听今天普陀区的桃浦和万里板块，希望能够给大家提供一些更广阔的选房的一个选择。

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