大家好，欢迎来到《闲聊2035》2020特别篇《上海置业宝典》栏目，我们继续普陀区具体板块的讲解，今天我们来到普陀区的第五讲——长风环球港。

前  言

长风&环球港其实是两个片区，一个内环一个内环外，为什么把它连起来讲？首先我必须承认，我和很多网络上房地产的划分方法不太一样，他们一般是以街道为蓝本来划分，而我更喜欢以规划和风格以及他们的功能来划分。

环球港这个区域，说到底它本身没有这个区域的，它本身处于朝阳路和金沙江路的区域，它不能说是一个单独的区域存在的，但其实它是属于长风街道的，长风街道非常大。

其次从《2035规划》指引图上来看，两者的关系非常密切。我们说了一般在《2035规划》中相对比较亮眼的地方，就是小红标、小黄标和小蓝标3种这个区域。我之前也零零散散的跟大家讲过这3个标，它本身的区别以及这个特点到底在哪里？

首先，红标肯定是最好的地方，综合实力最强。那么黄标主要是居住片区，居住价值比较高。那么蓝标、黄标及红标最大的区别在就在于他具有一个产业背景。我们说红色区域中央活动区里面，几乎没有弱点，你说你硬要鸡蛋里挑骨头的话，它唯一的弱点就是密度高，因为是城市功能最密集、最完整的地方。

但是在其他片区，它的城市功能是有高有低。黄标就是商务功能相对来说比较弱，但居住功能比较凸显的区域。

那蓝色区域到底是什么？我们说其实小蓝标在2035的规划指导图当中，绝大部分是出现在市区的边缘，例如桃浦、漕河泾这样的产业园，产业园一般是有个定向的发展，所以个人理解就是，一个地方有产业背景，且具有一个定向发展的方向就是小蓝标。

长风&环球港这两块地方，论它的发展和高度，肯定是比现在的长征真北，以及刚起步的真如都要好。尤其是环球港，我们知道它在全上海排名遥遥领先的，可以说是前三的单体大商业，很厉害的。

所以说这两个板块它全部都变成了小蓝标后，就共同组成了普陀区南部的重点发展区域。这两个区域还有个很大的特点，就是它和它南部的长宁可以构成所谓的跨区协同这样子的一个板块。

因为长风板块直接顶着天山板块，而环球港板块直接顶着中山公园板块，那么和这两个长宁CAZ级别的大商圈给连起来，可想而知它能够形成一个非常大的跨区繁华地带。这里也就是北横西段的一个重点发展区，那么今天我们就来说一说长风&环球港的发展。

◉ 长风板块基本情况&2035展望

有些人心里可能会问，长风是不是真的被高估了？长风板块，其实一开始的定位是不低的，从普陀区的情况来看优势是比较明显的，普陀区呈现出一个东南比较强、西北比较弱的发展态势，北部次发达地区可以说是乏善可陈。

而理应能不错的长风板块，更是在环球港诞生之前几乎没有什么亮点，可以说长风以前就只有逛公园。那么在上海的《十二五规划》执行期间，因为反复被提及所谓绿色城市，长风板块以优越的地理位置和生态环境非常好的长风公园而被重视起来。

长风公园在上一个规划周期当中，是被定义为大虹桥东侧的衍生带的EBD板块。EBD就是生态商务区，当时被定义为全上海甚至全中国第1个生态商务区。但是最终结果却还是差强人意。

长风板块本身的天赋是非常高的，因为长风公园隔着一条街，旁边还有华东师范大学。这个是在上海市区当中最大的大学校区之一，可以说是要教育有教育、要公园有公园的一个板块基础，还紧贴内环，理应发展出一个很好的结果。

但是，它充满着普陀特色。在《十二五规划》执行期间，也根本没有办法和一桥之隔的天山板块相提并论。虽然我们说天山虹桥这个板块它也没有特别的好，商业也比较老，但人家有一个非常繁华的商圈。

而普陀完全没有，空有一条苏州河的最美岸线，只有一条很漂亮的岸线是远远不够的，毕竟生态商务区，不能只有生态没有商务不是。

好在2018年被大众评为最受欢迎商业体的大悦城，像救世主一般伸出了援手，接手了长期被称为“休克鱼”的长风景畔，一个休克的商业体。

经过改造和一年多的试运营，成功的把一个休克的商业体和长风公园连起来，成了上海著名的亲子周末游的目的地。长风大悦城成功的把乐高公园给做起来了，一个室外长风公园，一个室内乐高公园，乐高对面还有一个成龙影城，成了周末游的目的地。

长风原本定义的可是EBD，商务板块中大家都知道写字楼外，最必不可少的配置就是酒店。长风有不少五星级酒店，所以不会在商务配套上那么单一；凭借商业和自然资源的一个主体性的结合，长风变成了一个城市内部的小型旅游目的地。这对于长风是最可喜的，也成了大悦城最大的亮点，算是找到了一个出路。

长风因为有了周末旅游项目的加持，包括后面的商办。虽然也是入住率比较的低，但是租金也不高，有些公司还是很愿意来的，包括一些开发商，毕竟比起那些高密度的写字楼办公环境确实还是不错的，是名副其实的生态板块。

但到底是不是EBD，三个字里面E肯定是没有错的，但到底有没有B和D只能说看未来了。长风现在随着商业的进化，也是慢慢的有了一些人气。

◉ 环球港基本情况与2035展望

刚刚长风说完了，我们现在来说说环球港，环球港到底是独角兽还是怪胎？相比之下环球港的诞生可以说更不容易。因为普陀区商业氛围本身不是特别的好，一般要造商业都是自己带，自己带不起来就变成长风景畔这种休克鱼。

首先环球港还是获得巨大肯定的，它是一个仿照威尼斯人的装修风格打造的，一个被好多人诟病非常土豪的商业体。不过它打造出了一个全上海最大的单体商业体，并且成为普陀毫无疑问的第一地标。

硬生生把这个区域给拉了起来，环球港能够招来诸多的奢侈品高端品牌潮牌入驻，又把整个普陀相对来说比较低的消费等级拉起来，尽管在很多细节上有很多问题，包括不够人性化，装修没什么想法，没什么立意等值得诟病的地方确实多，但是不妨碍环球港成为普陀区目前为止最伟大的一个商业体，而且没有质疑，注意，在这边我用了伟大这个词，确实是伟大，啥叫平地一声雷，就把这么大的一个商业给给拉扯起来了。

环球港它改变了普陀区没有市级商业的窘境。在环球港之前，普陀区基本没有属于全市级别的商业体，所谓全市级别就是值得别人开车，或者是坐个地铁过来逛的，真的是一个都没有。

而如今，环球港这边通过3号线和4号线把普陀和长宁这个大片区连成了一整片的繁华地带，大家可以一起玩。中山公园和环球港其实就隔了一座桥，可以把它们当做是一个大片区来看，就一桥之隔。那么它和长风一起能够担当起北横通道的西端北侧普陀区的门面，不至于和南侧的长宁差距太大。

前两年还有说环球港为了把这些奢侈品品牌引进来，多少年免租金、还贴装修费等等，这个是人家的魄力。环球港确实是下定了决心，一定要做起来，正因如此，作为普陀人的我也是非常感谢环球港的存在，能够让普陀人看到这样的一个市级地标。

板块2020现状

在前面跟大家把长风和环球港的2035规划走向大概说了下，这个板块和其他的板块比起来，区别还是比较大的。

别的板块在2035规划走向上会多说一点，但是长风&环球港是2020发展现状可以多说一点。因为规划上是蓝色区域，它有自己的独立性，规划有时也没有那么前沿。

这两个板块位置你要说翻天覆地的变化估计未必。但是，它现在确实是热点板块，那么我们接下来就带大家一起去看一看，在2020年这里的发展现状会变成什么样子？

首先从目前的状况来看，长风板块和环球港区域这两个普陀北横北侧的两个核心的发展区域，它最大的问题是连接度不够。

我们从地图上来看，这两个板块是贴在一起的，但实际去走一走，会发现当中隔了很大一片区域，这片区域其实就是华师大以及围绕华师大的老式公房，这个区域发展是相对比较有难度的。

因为这些老的长风几村，也不是特别的老，马上要拆迁倒也不至于，当中几乎都是一些很细碎的小商业体。

因此这两个片区最大的问题是本身的连接度不够，至少不如中山公园和环球港能够通过一站轨交来做一个亲密接触。反倒是长风板块和天山板块之间，以及环球港和中山公园板块之间，连接反而更密切，甚至可以是一个跨区联合板块，环球港和长风之间反而不是那么密切。

这两者之间主要的连接是依靠着金沙江路和大渡河路这两条普陀区主干道。虽然连起来了，但是它们当中，围绕华师大和长风公园周边的一系列的老小区密度非常高，是典型的以前的工人新村，谈不上都是老破小，就是那种老式公房的状态，近阶段也不太会拆除，所以导致两个区域之间是没有办法进行整体建设的。

现在能做的，就是对金沙江路这一带的改造，围着金沙江路下去到大渡河路之间这一段。其实金沙江路挺努力的，一直在做小打小闹。这种界面改造倒也没有半死不活，一直是在改造的，包括界面的重新的铺整、绿化带的整理、商业的规范等等。

虽说当中的间隔没有能够连起来，两个板块当中还是有空档的，但是怎么说都是逐步的在变好。

◉ 长风板块2020现状

长风板块本身在整个普陀也算是好地方，它板块的土地供应在整个普陀当中相对算是充足的，并且有很大的基础建设的部分。

有在建的地铁15号线，是上海西部渴求已久的南北向的贯通线，同时沿着苏州河已经开建了上海少年儿童图书馆，结合前面讲的内容，能看出来吗，长风是要把亲子主题进行到底了。

不仅有长风公园、大洋海底世界、乐高公园，还要有上海儿童图书馆。上海儿童图书馆是属于一个公园式图书馆，不仅新增了儿童面积，还新增了生态面积。总的来说话，长风以后就不叫生态商务区了，应该叫生态亲子区。

有了上海儿童图书馆之后，整个长风的所谓的亲子主题，他就一定是坐实了，并且是上海市级目前唯一一个亲子主题的个板块，也算是就此翻身，发展起来了。

此外长风连通真北板块的云岭东路，包括金沙江路，上面仍有不小规模的土地在建设。相信长风大规模的发展完全没有到终点，比起改造难度比较高的长风和环球港之间的过渡地带，长风板块和长征这个板块之间的过渡地带，估计速度还更快。

◉ 环球港区域2020现状

环球港周围同样也面临着土地枯竭的状况，而且要比长风严重的多。长风虽然没有土地储备了，但有大片在建的项目，有直接升级的可能性，但是环球港这个区域本身的土地比较受限，周边的土地没有过多的发展空间。周边拆迁可能性不是特别大，因为这个房子也都不算太旧。

那么在没有拆迁的这个情况下，板块内部其实很难再有大作为，但是有个非常好的利好消息，是离环球港仅隔着一条内环的曹杨铁路市场，已经全面的关停改造了。

将有可能进一步帮助环球港，直接和真如副中心给连起来的，这是一个非常好的改进的一个空间，除了板块内部本身的改造，道路的通畅，也是非常有价值的。所以环球港板块目前的改造，内部其实也没什么可期待的了。但是它的外部道路是非常值得期待的。

环球港商业体本身来说，一旦铁路市场打通之后和真华南路连在一起，它可以进一步辐射万里大华片区，能够引进来更多的消费能力，同时增加这两个板块的活力。

四个生活圈

我们最后来说一下4个生活圈。长风环球港板块是相对比较大一点的，因此来说，我们把中环和金沙江路的交界处作为圆点来覆盖，这样既能够碰到长风，也能够把环球港给包进去，相对比较平均一点。

◉ 一公里步行圈

其实环球港和长风本身基本可以满足你所有的要求。因为这两个商圈现在已经是非常大的商圈了，但是本身环球港走到长风稍微有那么一点远。值得注意的是，在一公里圈当中，你同时还可以走到中山公园商圈，这是一个跨区的大型商圈，跨区的联动商圈是有非常大价值的，也就是说在一公里范围当中，你可以走到三个大型商圈是这个板块非常有优势的地方，我觉得这个板块在步行圈的资源是非常迷人的。3个大商圈饭后茶余这么散步就可以走到，极好。

◉ 三公里日常圈

东面可到达静安寺，北面三公里到达真如副中心，西面三公里到达真北长征公共活动区，南面三公里到达天山板块，它的一公里步行圈和三公里的日常圈，资源能级非常好，三公里可以给一公里做一个完美的补充。

◉ 五公里车程圈

基本上内环的好地方都能覆盖，尤其东南角是最棒的。东南角它能够覆盖到的地方是：静安雕塑公园板块，也就意味着南京西路商圈全都在掌握之中，包括曹家渡商圈、徐家汇商圈，5公里内到达徐家汇和南京西路（上海的一级商圈）。往北能够到达大宁，但从资源等级来看，长风环球港不比大宁差太多，所以说大宁资源价值不能算太大，住这边到南京西路也很方便，干嘛花大价钱去大宁，对不对。

但反过来看的话，长风环球港的资源价值就很大了，5公里它能够覆盖整个万里和大华南部，这就意味着在万里大华的朋友们，顺着真华南路一路下来5公里就到了长风和环球港，不堵车也就一刻钟的路程，这个也是我觉得真华南路开通，能够让万里大华提升价值的地方。

◉ 十公里周末圈

我们长风环球港板块往东可以直接到达陆家嘴，世纪公园其实周末可以去逛一逛，但长风的生态能级也不必要到世纪公园了。往南可以到七宝老街，相对比较远，也算是一个旅游景点。

但是往西10公里依然可以覆盖到虹桥机场，也就是能够覆盖到大虹桥的东面。往北面就进了宝山了，这一片是相对资源比较贫瘠的地方。因此来说，主要还是东南面对于整个10公里周末圈的资源获取价值比较大。

普陀区的长风&环球港板块就跟大家介绍到这里，大家可以着重去看下生活圈。其实生活圈也可以反过来看，比如，对环球港来说，你觉得买万里大华到底跟这个板块有什么关系？

其实反过来看就是：5公里就能从万里到达环球港板块，因此来说，你要选择居住板块的话，可以完全从它的4个生活圈当中去摘一些板块的。目前我觉得最合适的就是万里。

更多详细内容，可收听音频版哦~