大家好，欢迎来到《闲聊2035》2020特别篇《上海置业宝典》栏目，我们继续普陀区具体板块的讲解，今天我们来到普陀区的第四讲——真北长征。

整体情况

其实很多人对真北板块的了解，或者说对它具体的范围比较陌生。真北板块它又叫长征板块，其实这个板块很奇特，为什么说它奇特呢？

它跟别的单一重点发展区域不太一样的是：真北板块它竟然有两个中心，这是它奇特的地方；在之前普陀区的整体篇（戳文字阅读）当中，跟大家说过，虽然普陀区没有红色中央活动区部分，但是各个被划出的重点的区域还是非常特别的。

真北在《2035规划》当中被定义为是公共活动中心，也就是小黄标区域。对于没有红标签的普陀来说，在中环外（其实它只是隔着中环的）获得了大面积的黄标签，无疑是非常不错的安慰。普陀区在《2035规划》当中，虽然没有红标，但是黄标的面积很大。其中就包括了真如的一个黄标，还是城市副中心；另外一个就是长征/真北。

真北板块则保持了普陀区一贯的作风，属于大规模居住区，普陀任何一个板块也都是这个属性。它的商业体量是一个特点，这边的商业体量要超过绝大多数同类型板块。比起规划等级更高的长风和真如来说，目前长征真北板块的商业体量来得更大。目前整个普陀区当中，除了环球港以外（环球港也就百万方），规模最大的就属长征真北板块了。

在真北板块东面两个最具活力的板块，也就是长风和真如了。现在除了相对没那么受关注的长寿路板块以外，普陀区整体目前还是围绕着长风和真如在做发展。长寿路是普陀区唯一的内环内板块，除了这个以外，长风和真如这两块也是相对来说最火热的两个板块。

板块的南面就到了大虹桥东的凌空板块了，它和长宁的大虹桥部分是非常接近的。因此来说，它和长风、真如之间其实是形成了一个普陀中内环部分的铁三角。普陀区也要靠着这三个板块飞黄腾达，因为长寿路板块再发展，其实土地面积也就在那了。长风、真如、真北、长征这几个板块，在普陀区这个中心位置。所以普陀区有可能围绕它来进行一个发展，成为普陀区的引擎部分，而且它是有产业背景的。

板块的特别之处

我们来说为什么长征真北板块那么特别呢，是因为我们说了双中心。它其实是由两个商圈组成的。

一个是相对比较有名的老牌的梅川路商圈。

上海西区，尤其普陀区的人民都比较熟知，在环球港出现之前，中环百联就算是普陀区最大的商业体了。整体来说，梅川路板块就包括了大量的商业：梅川路步行街、中环百联、东方商厦等。一下子把这个区域变成了普陀区比较受欢迎的一个改善动迁置换区。

当然它们不是动迁房，是指有很多普陀区内或者是附近想要改善居住环境的置换群体，让这里变成了是一个非常好的选择。那边的房子面积段不小，很少是初置型的房子，基本都是改善型的房子。所以这里就成了一个大面积的改善区。

曾经有一段时间小资阶层及普陀区那边的小中产，在那边买房子的人非常多。因此来说，长征真北板块有一个商业作为它的一个基础。

另外一个就是金沙江路商圈，在中环和金沙江路交接处的区域。

这个区域是新发展起来的，好多人把它归到长风板块里，其实它是属于长征真北板块的（大渡河路长风公园和长风大悦城这两侧才是长风）。之前梅川路是一个老式的商圈，这个相对来说是一个新式的，在那边比较有代表性。

另外，这个板块是整个普陀距离大虹桥最近的地方，可以理解为是进入真如副中心的过渡地带，也可以把它理解为大虹桥的一个衍生区。确实是一个非常重点的发展板块，它的战略意义是非常强的。

我们在序章当中有提到过，普陀《2035规划》中有一点其实是需要给大家解读的。发达板块之间的缓冲区，其实是这一波的重点发展区域。上海作为一个国际化大都市，它不希望发达区域当中有盲区，搞得跟外地新城一样，这就不合适了。

长征真北这个板块，它正好是位于大虹桥区域和真如副中心之间，这两个相对比较高等级规划当中的区域，它本身就有一个被抬轿子的价值。它的战略意义和本身的发展前景翻天覆地不至于，但是人口不停的过滤，包括商业不停的升级，它还是有一个很强的上升趋势和空间的。

上面跟大家介绍了板块的大概情况，接下来聊聊这两个具体的问题:

第1个问题，真北长征虽然有商业，但作为普陀区中环外的部分（中环外的黄标签还挺少的），他凭什么能够被贴上黄标签？

其实我一直觉得真北长征这个板块长期以来是被上海整个置业大环境所忽略的一个板块。它其实地处中环，它本身的素质以及地缘位置并不差。

在之前几期当中有说到小黄标的区域，绝大部分是每个区当中居住人口比较密集的区域，市中心七区绝大部分的区域都有小黄标（除了黄浦，因为黄浦区全是红的，都是好地方）。包括长宁的古北，也是被划在小黄区里面。

小黄区可以理解为是一个以居住功能为核心的一个发达地区，它的功能不是CBD，基本都是区级的居住板块。

真北长征板块其实是一个非常典型的公共活动中心区。围绕着中环极其罕见拥有两大商圈这样的一个板块，金沙江路商圈（也叫近铁商圈）和梅川路商圈。

梅川路商圈

梅川路这个老牌的商圈，它本身是一些大型的卖场构成的，比较有名的是麦德龙、百安居、迪卡侬、红星美凯龙。从商圈的定义来讲，这种的不能叫商圈；什么是商圈，以购物商场、商业街才叫综合性商圈。

梅川路整个区域的兴起，就是梅川路步行街，一个以餐饮为主的商业街，后来开了中环百联，同时梅川路也在进行改造，改造完成之后就形成了比较完整的一个商业形态“一街一mall”，逐渐就成为了消费能力吸纳非常强的一个核心商圈。这种形态在整个普陀是不多见的，因此梅川路商圈火是有道理的。

金沙江路商圈

和老牌的梅川路相比，金沙江路商圈可以说是后生晚辈了，颜值高、能力强。作为长风商圈西侧板块，很长一段时间里，人气不比长风那边的商业差。

金沙江路商圈可以说是长风的一个新门户了，直接面向大虹桥，而且这边有中环的双向上下匝道，和吴中路的条件是异曲同工的，离内环近，又有双向匝道口，很妙。吴中路这个地方北面就是古北，西面吴中路自己的商圈，可想而知发展潜力是很大的。

它在最早在没有形成商圈的时候，当时全上海最大的一家农工商在这，农工商农副产品是有特色的，又好又便宜，整个普陀包括长宁嘉定那边的家庭，很多人都会过来采购？就给它形成了一个最初步的人气。

基础人气有了之后，随着长风那边慢慢的延展过来，大渡河路以东也就是长风板块里，其实老房子居多，比如长风几村；而长风大渡河路以西，住宅非常的少。

现在我们看到的丹巴路、云岭路上面一片的住宅区，基本都属于长征板块，不是长风板块。当年这些房子的推进，一路推过来推到了中环，也把这里的居住密度和消费力给带起来了，再加上中环以西那一块，包括金沙江路上面一系列的住宅，密度很高，就导致这个地方它本身消费力就有了基础。

因此现在金沙江路商圈近铁广场挺厉害的，跨着金沙江路、南北两个区，基本上4个街角形的商业体一半给都给了它，形成了一个非常大的单体商业，虽然不能说人气特别旺，但也是能够基本满足整个商圈的一个消费状态，即便它的整体代位没有那么先进。

因此来说，上述所说的梅川路和金沙江路两个商圈，就构成了我们长征真北板块这么一个很奇特的双核心、双商圈这样一个黄色标签的公共活动区，是比较有特点的。

第2个问题：这样一个自成体系的板块或者说是过渡型板块，有自己的内部体系几乎不借助于外面的东西，它是否达到了天花板？

事实上长征真北是一个上海非常典型的中环板块，和内环板块相比的话，中环板块有一个很大的特征，就是突出生活功能，而非CBD功能。

在整条中环当中，北中环可以被称为“北境之王”。前些年更是硬生生炒出一个大宁板块，介于中环和内环之间，均价到了7万不说，还诞生了很多9-11万这种内环级别价段的楼盘。价格已经骑虎难下了，大家可以去参考静安篇的大宁。

东中环在浦东张江的位置，房价整体虚高，浦东说白了，专门就是为了新上海人准备的。除了拆迁，很少有上海人会特地跑到浦东去买个房子。虽然浦东画了很多大饼，但还得看未来的发展，至少现在这个价格。。。

说回南中环，最主要的一段是位于徐汇区的南部，在徐汇的板块也会提到的徐汇区南部，那里和光鲜亮丽的徐汇区北部比起来，判若两居，差距是比较大的。

最后我们说西中环，我一直觉得整条中环里面西中环它的价值是最大的。首先毋庸置疑的一点，他凑着大虹桥，光这一点，它的价值就在那。整条中环，哪一条能够凑到这么大的一个国家级规划；大虹桥是一个长三角一体化的核心位置；又是一带一路，又是长江经济带，绝对是个国家一级规划区。就这样一个区域，西中环跟他关系最为密切的。

西中环贯穿了长宁跟普陀，且不说长宁赫赫有名的中环板块，长宁的中环是蛮厉害的，这里不细说。在普陀也穿过了真北、长征、长风、真如还包括万里。偏偏这些板块性价比都很高，而且都有大型居住区。

再看真北、长征、真如全部都是黄色区域，包括万里，虽然没有划进黄色区，但是万里是普陀区北部和宝山大华交接的一片非常有名的改善型的居住区。好多人在普陀买房，万里是不可能不考虑的，所以说中环的东南西北4个段，其实西中环才是其中真正意义上的黄金中环。

什么叫黄金中环？比内环有更好的空间感，比外环有更高的资源密度。所谓的黄金中环，比例才是妙处。内环大家知道这个密度实在是高；外环外嘉青松那些密度确实很低，但是它的资源密度，没车根本不行。

我一直说西中环才是真正的黄金中环。它有中环该有的低密度空间感，也有中环该有的相对比中环平均水平更高的一个商业密度和资源密度。

要说目前上海最适合生活的区域，西中环一定有他一份。真北这样一个位于黄金中环当中的大型板块，还被贴上了小黄标，下面又是大虹桥，它就是大虹桥的延伸居住板块；大虹桥里面的房价炒得非常高的，还不如地铁两三站来普陀大虹桥交界处买房子。

2020发展现状

接下来说说2020年的发展现状。

梅川路商圈，梅川路步行街和中环百联基本已经形成了一个自然的平衡，也使得梅川路商圈是纯熟无比；生活氛围非常浓郁。

真北上一波的集中市政建设已经结束了，目前那边大工程比较少，比较被大家关注的是中环百联背后有个烂尾楼，这个烂尾楼现在已经在拆除，说明有人接手了，如果真的造出来不比中环百联小，有进一步升级的可能。

长征这边，也就是金沙江路商圈，他的街角型商业差不多已经完成了。它现在在做空中连廊，把4个街角全部连起来。在空中连廊建成之后，极大地改善了横跨中环的步行障碍问题，既可以营造一个非常好的氛围，也能够进一步提升它作为整个板块价值所在的东西。如4个街角不连一块，走起来不方便，就很难形成集群效应。空中连廊造好后集群效应就会更加的凸显。

东侧作为该区域核心商业体的近铁广场，虽然还不像梅川路那么成熟，但是已经形成了十字街角四大商业体的副中心模式，这里也算是一个阉割版的小服务中心。虽说西侧两个街角还远远不够，还缺乏稳定的商业资源输出，但是相信通过逐步的改善，会让整个板块兑现不错的潜能。

由于中环范围内，尤其是西中环已经无法再提供大量新房源的情况下，其实长征的价值会越来越强。原本长征真北在刚刚诞生的时候，西面什么都没有，就是一些厂、仓库、空地、老厂房等拆掉的这种。

但是现在西面不一样了，它除了可以接纳普陀区内部外溢的人以外，它还可以接纳大虹桥内溢的。也就是说这两年这个区域最大的一个变化，就是消费力的提升，人群的提升和需求的提升。

这个板块在这方面的提升会继续，因为大虹桥远远没有到发展的极限，会继续提升。通过这样子的提升，尤其这个板块往南是长宁，长宁再往南也就是北横通道，这里未来的前景一定是比较稳固的，并且它的稀缺价值会越来越被发现。虽然那边新盘相对比较少，但还是一个非常好的选择，作为一个稳定的资产，或者说是自住产品非常好的选择。

板块生活圈

最后来说一下长征真北板块的4个生活圈。

◉ 一公里步行圈

一公里之内它本身的商业都能覆盖，毕竟是黄色区域，黄色区域是好地方，而且基本上两个街角商业都能够覆盖。因此来说，一公里会成为生活体验比较好的一个卖点。

◉ 三公里日常圈

能够得到更多的资源了。首先往东面是能够碰到环球港，也就整个长风、环球港、普陀区的另外一个核心商圈都给包含进去了， 这是内环才有的商圈配置。

整体来说，这个板块往东的资源要比往西的资源好很多，往北基本就没资源。当然东北方向，是能够到达真如副中心的，三公里能够到达普陀区最重要的两个商圈，一个环球港，一个真如副中心，应该说是比较好的了。

往南三公里就到达天山商圈了，也是比较方便的，往西已经到了大虹桥，三公里就能进大虹桥的凌空板块，仅三公里。因此来说，这里是普陀离大虹桥最近的地方，是受大虹桥外溢辐射最多、受益最多两个板块。

◉ 五公里生活圈

相对来说优势就没有那么的足了，因为这个板块相对偏西，绝大部分的普陀板块5公里都能到达内环腹地，但是它的东面顶多就能到达曹家渡，再往东就没什么了，这是相对比较有劣势的地方。

往南面看它是把整个中山公园板块，包括虹桥商务区、上海西郊板块都给包进去了。这里的商业配置也是相对比较高档的，可以提供一个非常高层次的商业配置。因为普陀区本身高档商业配置相对少，基本都是中档型的生活类的商业配套，南面已经到虹桥古北这个区域了，高端商业会比较多一点。

往西没什么可看的，江桥本身就是一个相对比较一般的居住区。

◉ 十公里周末圈

再来看10公里的周末圈当中，往北也没什么，但是东北角上可以覆盖到大宁，西北角上可以覆盖到古漪园，旅游资源还可以，往东最终能够到达外滩，往南就到了闵行虹桥机场的南边，有闵行的文化公园和闵行的体育公园，也差不多到吴中路了，也能把吴中路的商圈和资源圈给划进去。

板块总结

首先个人认为长征真北板块在整个中环板块当中是比较有优势的，而且它的性价比也会比较高，毕竟一边是普陀内环，一边是大虹桥，受到大虹桥低层辐射的区域，它本身如果还有比较高的性价比的话，它的发展潜力空间还是有的。

梅川路毕竟大商场大卖场比较多，相对来说吵闹一点。有的小区在步行街上面，就会显得有点吵，但是喜欢热闹的没问题，喜欢热闹的是最合适了。金沙江路这里相对安静一些，小区都藏在商圈背后。

金沙江路就会明显感觉到他的气质跟长风比较的接近。金沙江路商圈也就是近铁广场那边，它西面有比较多的住宅，南面也有一些，那里人相对比较少，而且那边还有上海市儿童医院，医疗资源什么的，相对来说还可以。是一个非常适合居住，不起眼的板块。虽然很大，但是不太被大家讨论，但确实它的性价比也好，本身的居住质量也好，都是比较可观的。

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