大家好，欢迎来到《闲聊2035》2020特别篇《上海置业宝典》栏目，今天跟大家分享普陀区的第三讲——长寿路苏州河区域。

我们之前在整体篇当中也提到过，长寿路苏州河是普陀唯一全境都在内环内的优势板块，应该算是普陀传统比较好的地方。与静安、长宁都有交界，可由于这个区域在普陀区产业转型过程中不算很顺利，所以整条长寿路在产业方面也缺乏足够的活力。除了相对比较核心的亚新生活广场之类的大型的商场以外，基本上零散的商业相对来说都开的不是特别好。

整条长寿路商业街，本身商业定位和规划相对来说是比较落后的，长寿路在十年前第一波大改造由建国之后的旧商业往新商业转变中没有能够把握好这个契机。

无论是长寿路的整体规划、体验感、还是规划的耐久度，在之前规划过程当中并没有考虑的非常远。

应该说是以一个让人比较尴尬的局面结束了上一轮的大开发。尤其是长寿路一线的沿线两边，它本身的商业体验感非常的糟糕，一来比较乱，二来也缺乏一个核心的地标。基本上来过长寿路的朋友们都会比较熟，无非就是两块地方。

一个是长寿绿地常德路这块，包括原来在对面的“Channel one”这个商业，当时是一个国外非常知名的商业投资方做的，现在也是虎头蛇尾卖给了巴黎春天。大家都知道巴黎春天在整个上海的商业占位比较的低 。

第二个比较核心的就是亚新生活广场这边，亚新生活广场可以说是长寿路的最好的商业了，其实完全称不上好。当年刚开业的时候还算不错，它里面有一个全挑空的中庭，在当年还算得上是一个上海比较有代表性的新式商业。

但如果真的算起来，最多也只是第2代而已，而且感觉有点举步维艰。现在第5代商业体都要来了，它还停留在第2代，相对来说是比较的落后，已经跟不上潮流了。长寿路这个片区本身，说它商业繁华，其实主要都是一些单体的，或者说，是一些单一街铺所构成的餐饮之类的。

长寿路的餐饮需求非常旺盛，因为旁边的住宅区非常多,但其实一个区域内住宅多了，就不像内环内其他CAZ一样，有那么多商业体、城市资源等各种各样的东西。因此作为内环内大家耳熟能详的商圈这个角度上来说的话，长寿路确实不是很好。

但是有一个好处是它所在的位置，长寿路本身西面连着长宁路，离曹家渡中山公园近，它往东也能到不夜城商圈，虽然从商圈的角度来讲长寿路还是差了点，但好歹位置不错，跟三个商圈连一块，所以这一片商业不足的窘境，也没有被放大。还好长寿路自己虽然不是那么行，他好歹在内环内四通八达，因此半死不活的长寿路商圈，现在可能迎来了一个非常好的良机。

长寿路在2035的规划当中会有什么样的一个发展？

其实长寿路这三个字还真不是白叫的。当年长寿路第一步开发的时候，卖出去很多住宅用地，很多开发商为了把门开在长寿路上讨口彩花了很大力气，因为中国人喜欢讨口彩。只能说十几年前的这波发展，相对比较差强人意。现在2035规划又给了长寿路一个机会：就是北横通道和苏州河的两个东西向的发展轴线。

长寿路板块，北面是苏州河的莲花湾，南面就是北横通道，长寿路正好夹在两条发展轴线当中，是发展空间比较大的板块。一来被苏州河和北横通道夹着的板块也不太多；二来绝大部分都靠着黄浦江的方向走，这些板块相对来说都是比较发达的，因此被两条发展轴线夹着的长寿路就会有一个巨大的机会。

很多人对于北横通道还是比较陌生的，多数购房者对板块比较敏感，但对道路不是很敏感；但其实板块的发展永远都是有限的，但通过道路可以做无限的延展，因此来说最值钱的永远都不是板块，而是道路。

北横通道作为上海三纵三横主交通路网当中的北部东西向的一个主通道，在2020年就会由西向东开始分段通车，这是上海的第二条延安路高架。

我之前在线下专门讲过北横通道的课程，各位如果有兴趣可以留言获取课程链接，这个对买房也是很有帮助的。北横通道西起虹桥机场，把虹桥机场和外高桥这两个上海经济活力最强的特殊区域串在了一起。

为什么说这两个地区的经济活力是最强的？外高桥有上海的自贸区，开放度很高的对外贸易窗口，它连接着全世界的。虹桥机场作为大虹桥交通枢纽的核心，主要任务是把长三角聚拢到一起；以上海为平台，让长三角需要经济发展的城市和全世界搭上桥梁。这条路相当于把长三角和国际两个经济体牵在一起。

可以想象一下，延安路高架沿线有静安寺、中山公园、新华路、衡山路、淮海路等，那么北横通道呢？想想画面感就比较的强了。就不知道这次普陀区能不能抓住这个机会，因为北横通道完全有条件可以复制延安路高架的奇迹。

再来说说苏州河的改造。不管是普陀区人民还是全上海人民，都忽略了一个事实，就是普陀区占据了苏州河最好的资源，但却没有能够好好的利用。苏州河流经普陀和闸北是最长的，也是弯曲最多的一段。

长风段和长寿段均是苏州河连湾上的一段，在城市里有几个连续的河湾，这样天然的地理条件，是不可多得的，全上海找不到第二处。

前些年静安区把闸北合并后，得到了仅次于普陀区的苏州河段，闸北段原本也是很长很差的；合并后静安立即开始了风风火火的改造工程，静安区的行动力可不是普陀区能比的，据说原闸北段的苏州河在完工之后会代表上海成为城市水岸示范区，向世界级的城市水岸看齐。

所以现在给到普陀的时间不多了，可是由于某某两湾城的存在和大量住宅在苏州河的长寿路段，现在也只剩下莫干山路这一小段的改造空间了。

在隔壁静安巨大的压力之下，普陀其实已经没有退路了。必须要拿出至少看起来不输人的改造成果，面积已经在那了，至少要有亮点，不能乏善可陈，也算是对得起普陀区发源的母亲河。

因为苏州河不仅是上海的一条母亲河，更是普陀的母亲河，我们在之前的历史变革当中有说到普陀区本来就是在苏州河两岸的日本人开设的工厂，诞生的一个经济体，所以普陀区必须要对得起这条母亲河。

普陀区在2035的这张规划地图上面，它的亮点到底在哪里？我们前面说的是它的发展契机。接下来的两个问题大家具体的看一看。

首先一个问题：没有被划进CAZ影响到底有多大？

在2035规划的各区指导图当中，长寿路作为普陀的龙头板块竟然在规划里空空如也，没有任何的标签。不免让普陀人民大跌眼镜。

我在普陀区整体篇当中也有提到过，其实谁都知道红标签好、黄标签好、蓝标签好，那么最难甄别的就是没有标签的灰色区域。

上海的发展不能仅靠标出来的区域，对于上海来说整个2035规划全都要发展，长寿路就是一个比较典型的没有标签的发展核心区域，并不是说没有成为CAZ就是末日，因为评判CAZ有很多的指标，长寿路主要吃亏在产业转型过程当中，没有带领大普陀从工业大区实现华丽转身，而是弄了个半死不活的商业状态。

因此来说，没有被划进去也不用太在意什么？长寿路有它长寿路自己的优势。

首先说到的交通，长寿路的交通是非常的凸显的。在闸北区被合并之前，长寿路板块可谓是四区交界之处，交通是非常方便的。可以非常轻松的到达CAZ的腹地，他其实就在CAZ的边缘。本人小时候，学生时代有多次从南京西路走回长寿路的经历，没花太久也不算太累，但是距离确实不远，至少一个学生能够走到。

其实长寿路需要的其实不是轰轰烈烈，而是需要解决很多基础问题，它要面临的很多问题和真如副中心很像，比如人口，比如之前基础规划的不利。那么打基础以弥补上一阶段规划上面的疏漏，可以说是长寿路下一个阶段发展的重点。

在2035的规划当中，我们看到普陀区有明显印记要把自己的文化底蕴给表达出来、展现出来。那么目前包括长寿路上面的一系列的名人故居，民族品牌的旧址，都是属于长寿路的宝藏了。

我在序章当中有说过，每座城市要有它的底蕴，有一个长期稳定的发展动力，文化是必须的，不然有些地方会很虚；仅仅是经济或是功能体，那这个地方其实是没有基础的。

文化是最值钱的东西，就像我们反复提及的教育立国、文化立国。其实现在上海的所有CAZ区域都有它的文化背景。基本上你去看每一个CAZ的片区中，都有一点租界文化，一点老上海印记,这是一个城市发展的文化背景和基础。

这也是长寿路在上个阶段中非常缺少的东西。所以在下个阶段已经被提上了议事日程，也值得花心思花力气去填补。我们可以想象一下，在长寿路下一个发展阶段，把这些文化基础等等都做起来，不说跟新天地、徐汇滨江一样好，至少符合现在对于文化地标的需求，长寿路本身的价值就会被自然而然的放大。

举个最简单的例子，开发商在卖楼的时候会跟你说这里的地脉如何，这里以前有什么名人有什么故事，其实这些是房子跳脱不开的一个价值支撑，长寿路能够愿意把这一系列的动作做好，对于未来本身房子价值提升也是非常有帮助的。

第二个问题：长寿路上面到底有没有好房子？

我一直说普陀区无豪宅，确实如此。但是到底什么样的房子算豪宅？

我觉得豪宅，首先要满足几个要求，第一个地段，不仅是需要核心地段，还得是知名地段。第二，本身房子品质要好，在很好的地方弄一个乱七八糟的比如说中字头开发商的房子，你说是豪宅，真有钱的人他基本不会认的。第三个面积，不能跟着开发商一起糊弄，什么微型豪宅？这个东西不能称作为是豪宅。

长寿路不是最核心的地段，上面的房子品质也还行，但是你要说豪宅的配置几乎是没有的，长寿路上面的房子绝大部分都相对比较实用。

作为长寿路这样一个内环内板块，缺乏真正意义上的豪宅是不争的事实。但是有三种类型的房子却是有非常高的价值。

第一，就是邻CAZ区域的房子，比较典型的就是长寿路以南片区，和静安区交界，近距离享受静安的资源配套，而且性价比还很高，相当于是花普陀的价格买到了静安的配套，这也是买房子的一种逻辑。

第二，沿苏州河片区除了某某湾以外，苏州河的南岸还是有一些不错的改善型楼盘，房龄也比较新，就不一一点名了，搞的跟做广告一样。南岸相对来说很多房子造的比较晚离长寿路也比较近，北岸的话离火车站比较近，因此就配套、界面等各方面的体验就有所受限。

因为南岸离长寿路、江宁路比较近，而且江宁路一路下去就是南京西路，所以这非常棒了。因此说这个片区是个不错的改善型片区。

第三，长寿公园周边的片区，有一些类似园景房的楼盘，真正意义上的长寿公园园景房只有一个，名气也是比较响的，确实也相当于把长寿公园，当作是自家后花园一样。

这得天独厚，当时也算是长寿路第一豪宅了。内环内的长寿公园，一个这样的大型公共绿地也算得上是稀缺资源了。如果能在环公园一线的位置或是能够看得到公园的位置买个房子，也算是比较接近豪宅的一个居住体验了。

长寿路这三处的房子都有一个共同的特点，普陀区没有任何的一处房子能够真正意义上称为是豪宅的，买豪宅，别来普陀。但除了豪宅以外，所有类型的房子它都有一改二改终改，而且由于普陀是市中心7个区当中土地比较大的，他有一个自住型客户非常看重的一点，就是户型。

普陀区房子的户型比起市中心 “上只角”区域（黄浦、老静安）的户型要整齐的多，因为它土地空间比较大，可以造一些比较正的户型，当然，市区里面毕竟地段在，户型也就放第二位了，但是在普陀买房就可以挑挑拣拣。因此，在上海市区高性价比置业，尤其是自住的，普陀区还是比较合适的。

说完了2035规划走向，我们来说说2020年的发展现状。

长寿路商业都比较偏旧，代位都非常的落后，近年来有些邻里级的新商业体出现，毕竟南面有北横，北面有苏州河这两个重点。没有点期待，那是不可能的。

目前围绕着长寿路南侧有很多老弄堂已经部分完成拆迁，很多地都已经清出来，并且盛传有一流开发商的入驻，这就很有可能为普陀区的文化建设打下基础，前面也说到，普陀区是缺文化的，所以长寿路南片区就可能有类似新天地的物业形态来作为普陀区整个文化地标，这个是一个最大的期待，有利于进一步来通过北横通道所带来的城市级的红利，来改善长寿路整体的城市界面和资源能级。

同时长寿路南侧区域内一个龙头大盘虽然刚刚改了东家，是一个名气没那么响的开发商，也算是降了一个级，但是依然有可能是以超过10万的单价去挑战上海10万+豪宅的序列。当然我刚刚说过了，普陀区没有真正的豪宅，但是准豪宅还是可以。

第二个非常值得期盼的，就是体量达到30万方的“天安千树”项目。这个可以说是全普陀热盼全上海期待的一个项目，在莫干山路跟苏州河改造工程相关一个项目。

那么普陀上一波商业体的密集建设是在长风，后来的事情大家都知道了，大渡河路上面的两个主商业体，一个长风景畔，长期凉风嗖嗖的；而隔壁的名字也记不太清楚了，直接现在就翻新重建了。要不是现在长风景畔盼来了大悦城，恐怕长风的商业要比长寿路还要惨。

如今借着苏州河改造的东风，英国的一个鬼才设计师“托马斯西斯维克” 领衔打造的“天安千树”，集购物、餐饮、文娱、文创、酒店、办公等完整的综合体形态为一体，并且以创意为基因，把建筑艺术、文化传承和历史遗产以及自然风貌都融为一体，号称是中国乃至全世界不可复制的地标。

长寿路板块生活圈

说完了2035规划和2020现状之后，我们来说说四个生活圈。

◉ 一公里步行圈

以长寿路地铁站为核心划出一公里生活圈，主要的生活配套还是板块内的，因为长寿路本身作为内环内的一个商圈，虽说乏善可陈，但至少具备了内环内的资源密度和能级。

四至当中向北是苏州河沿线的自然景观资源，东北方向是“天安广场”，一公里内基本都能覆盖；向东是江宁路就已经进了静安了；向南是静安北部的生活片区，商业资源不是特别丰富，主要是小商场、街铺，还有一些适合散步的地方都能满足平时的生活需求。

向西是武宁，武宁板块现在是在做升级，有一批新的商业资源以及城市公建资源的诞生，因此，整个长寿路跟很多内环板块不一样的地方就在于他是能看未来的，而且未来还不错。

◉ 三公里日常圈

以三公里的状况来说的话，优势就很大了。在三公里的范围当中，北面大宁，东面大悦城，三公里范围内可以覆盖两个大悦城，西面就是长风大悦城，东面是静安大悦城。往南到了静安的腹地，上海戏剧学院华山路的所在地，能够覆盖到淮海路商圈、静安寺商圈以及南京西路商圈。

西南角能够到达环球港和中山公园板块，这都是它三公里以内日常生活都能够到达的区域，非常方便，资源是非常多的。三公里的生活圈，这也是长寿路板块最大的优势。

◉ 五公里生活圈

往西包括了整个长风板块，已经能够到达长征板块，也就是长征真北，又是一个公共活动区。西面就进入资源相对比较密集的一个区域，向南能够到达徐家汇，五公里的资源密度也不差，但是以内环内的板块本身来说，这是应该的。

◉ 十公里周末圈

长寿路它南边一点点就是北横，沿着北横一路到虹桥机场，你想想得有多畅快？所以这里也算是大虹桥置业的一个衍生板块，能够延伸到内环的一个板块。往北的话是进入宝山了，资源是比较少的，没什么可谈了。

板块总结

长寿路苏州河板块的4个生活圈就跟大家介绍到这里了。我们今天讲的普陀区的第三讲，长寿路板块，来总结一下：

首先，这是一个在内环内发展红利最大的板块之一，也是非常有诱惑力的一个板块，但窗口期已经不长了，因为北横的第一段北翟路已经通车，该知道的人也都知道了，但好处就是普陀区经常会被人忽略，可能你还会有机会。

第二，普陀区的房子，如果你不是很在乎大堂一定要吊个巴卡拉水晶灯，或者有一个描金的雕像，普陀区的房子还是非常实惠的，尤其是长寿路这里。

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