各位朋友们大家好，欢迎来到《闲聊2035》2020特别篇《上海置业宝典》栏目，今天我们来到普陀篇的第二讲——真如板块。

那么作为整个普陀区单独板块的第一个亮相的板块，真如板块，毫无疑问，这个是在整个未来规划的过程当中，可以说是最有发展潜力的，也可以说是期待已久的，毕竟真如板块已经10年了。

今天我们就来具体的跟大家来讲一讲，真如板块目前到底是个什么样的状况，未来又会走向哪里？这是我们整个《上海置业宝典》2020版的第一次讲单独板块。

因为之前跟大家讲过，整体篇的结构是历史沿革发展的宏观格局，单独板块我们会讲一讲2035规划走向，以及2020的发展现状，然后再根据这个区域的位置关系跟大家来分析一下。

我为每个区每个位置，分了四种生活圈，分别是1公里的步行圈，3公里的日常圈，5公里的车型圈以及10公里的周末圈。通过这四个圈，让大家能够更直观的去体验每个板块里到底有些什么。

真如现状

真如副中心，我们首先来进入它《2035规划》走向的部分，那么真如副中心是上海传统的四大副中心之一，也是唯一一个没有发展起来的副中心。

普陀人民终于在十几年前盼来了一个真如副中心的规划，好歹作为上海的西区副中心（上海总共就四个副中心；南面徐家汇、北面五角场、东面花木以及西面真如）。

现在大家去看看另外三个副中心，徐家汇已经变成中心了，因为徐家汇已经被划入了中央活动区，发展不言而喻，并且有进一步升级的可能。那么五角场你说好不好说坏肯定也不至于，至少人家的商圈已经建立起来了，而且现在非常的成熟。

浦东的花木，虽然在《2035规划》当中，仔细算算是降级了，但是人家只不过是发展规划的功能发生了改变，所以看上去好像是降级了。

唯有真如，在副中心这个概念，过了10多年之后依然是。。。但是说他荒地一片没有任何的问题，因为它的功能根本就没有任何的发挥。规划10年不见动静，倒是改了好几轮，在2035的规划当中，上海又重新划定了15个城市副中心，其中浦东有7个，浦西有8个。

那么作为上海又一轮城市化扩张的这样一个布局，这四个副中心变成了十五个，是不是因为副中心贬值了？其实不然，在新规划的十五个副中心当中，真如和五角场作为两个第一代副中心，被定为主城副中心，而不是普遍比较偏远的城市副中心。

主城副中心和城市副中心不一样，城市代表整个上海，主城代表上海的市中心，那么好歹保住了颜面，至少还是承认你是市中心的副中心，从规划定义上面来说是高人一等。

那么在未来发展的过程当中，真如副中心到底价值在哪里？为什么那么长时间没有发展起来？

这里要和大家介绍的是，我们真如副中心和原本其他三个副中心的区别到底在哪里？那么我们用几个问题来帮助大家清晰的了解事实。

真如的三大问题

第一个问题，为什么普陀真如副中心，他的规划一改再改？

都说真如副中心的规划一改改10年，并不全是讽刺，当然讽刺是有一点的，更多的是普陀区固有的一个无奈所致，事实上上海原本的四大副中心当中，素质最好的肯定要属徐家汇，因为徐家汇本身就处在原租界范围当中，徐家汇肇嘉浜路的北部本就是原法租界的别墅区，有钱人住的地方，当时这里算郊野别墅区。那么也就是意味着它的基础会更好一些。

五角场本来是属于华界的，因为老蒋当年想要把五角场建设为上海另一个中心，原本的中心外滩全变成租界，老蒋还想打造一个自己的上海中心，做了一个大上海计划，也就是我们现在说的五角场，因为中心地带，有五条路汇集在这里。

这5条路分别到达了码头，各个租界区等，这五条路汇聚在这里。因此来说，至少它的道路基础和原基础定位是比较好的，包括五角场还有个很大的特点，旁边有很多一流大学做人才后盾，产业基础会比较好一点，因此来说五角场也不能算是白手起家，虽不如徐家汇但还是有大学有历史的。

剩下的真如和花木到底哪个好？或许有人会说，当年堂堂浦西市区怎么可能不如浦东？哪怕本人现在都觉得浦西比浦东好，但是偏偏真的是不如，而且远远不如。

当年虽说花木只有一个世纪公园拿得出手，旁边还都是荒地，但是陆家嘴金融中心的居住需求旺盛无比，大家都知道陆家嘴只有这种观江滨江的江景豪宅，再就是一些动迁房、老公房等。正好是整个陆家嘴片区当中改善型的类豪宅，有改善型的内耗在，高品质的这种住宅相对来说是比较少的，是一个断档的过程。

因为本身正陆家嘴区域住宅是处于一个两极分化状态的，那么花木有一个对标纽约中央公园建的世纪公园，围着公园造房子；一看，陆家嘴是搞金融的，纽约也是搞金融的，又有一个公园不得了，这是属于上海的中央公园了，随之水涨船高也就起来了。有了陆家嘴高净值人口作为导入，并且大片的土地在那，就像一个新大陆，开发速度非常快。

真如就不一样了，我们在普陀区整体篇的历史沿革当中就有说过，普陀区是上海市区当中的工业老区。在进入21世纪之后，工厂逐步迁出市区，普陀面临的产业转型比较缓慢。

老上海人都知道，真如属于典型的城乡结合部，以前就是开庙会采购东西的地方，最著名的除了上海四大名寺之一真如寺以外，那就属三大市场了，赫赫有名的铜川路水产市场、红旗村水果市场，以及曹安路的蔬菜批发市场。全部都是农业相关，跟城市搭不上边。

普陀以前这些采购中心再往外，也就是真如再往西，就是普陀的桃浦板块。是我们之前有提到过的化工厂，上海最早的化工区，这里以前就是上海的所谓的边界。现在外面还有嘉青松，当年中环都没有，只有一条内环，普陀区就变成了城乡结合部。

所以真如面临的最大问题就是基础不好，又没有空地。而且普陀区它本身不是一个高净值人口聚居的区域。无论消费能力还是住房的改善能力和陆家嘴是不能比的。

但真如副中心的一个核心地块，正是我们刚刚说的这三大市场当中的两个：水产市场和水果市场。这两个市场鱼龙混杂，因为上世纪八九十年代商业商户管理的没有那么严格，还有很多无照经营的，而且这种有很多商住混用的。一楼是商办是铺子，二楼就是他们住的地方，有点类似于工棚一样，非常大面积棚户区存在。

所以拆迁的过程当中就鱼龙混杂，问题根深蒂固，拆迁难度是极其之大的。又因为这个是城乡结合部，所以一条重要的高压线从真如副中心贯穿而过，这里是沪西供电所所在，这条高压线是输送电力市区和郊区之间的一条过渡线路，因此来说，它的规划难度是非常高的。

其他三个副中心，无论是杨浦或是徐家汇，五角场和徐家汇都是正宗市区，有开发基础，花木有纯乡下的好处，开发无阻碍，只要一级开发三通做完，地马上就可以用。反倒是半开发不开发的真如，就陷入了一个巨大的困境当中。

其实真如规划需要改，因为这个规划是不可能复制的，本来四大副中心的计划，徐家汇搞得还不错，但真如就不可能复制徐家汇；可是五角场复制徐家汇就复制的不错。因此大家去看五角场的格局跟徐家汇是有点像的。

第二个问题，改了十年的规划亮点到底在哪？

困难存在，但还是要想办法，毕竟那么大片普陀，那么多普通人民都期盼着；包括普陀旁边的还有嘉定、宝山都盼着这么个副中心能把这里带的兴旺一点，不然整个上海的西北角始终是个像死角一样的地方，所以是必须做的，那么规划就需要更合理，更符合需求，或者说更符合这里土地的一些固有的问题。

除了上述的难点之外，我们说规划的一个很重要的改变方向是普陀区的一个老大难问题，就是人口。人口是制约真如的一大枷锁。

真如周边有着大量的老式工人社区，工人社区的面积包括真如几村还有曹杨几村，这些都是上海著名的工人新村，也就是俗话所说的老公房、新公房。

使得真如副中心在建设的过程当中，肯定不能像徐家汇那样光追求高大上，因为其实徐家汇和我们说的五角场它有它自己的一个非常明确的主题，五角场咱们搞产业化的，他是以科创智创这种产业，因为毕竟大学多人才多。徐家汇本身就是法租界边缘，高大上的衡山路，他可以追求高大上，追求商业能级；同时也不能像花木那样风花雪月，围绕个林子，大家在那边舞风弄月，看树跑步，日子过得跟外国人似的，肯定都不行。

那么作为真如来说，他要解决的是实际问题，而不是平地起雷。所以从目前看来真如正在执行的规划，我们可以提炼出三个独特的亮点：

◉ 第一交通

真如副中心是四个副中心中，唯一一个自己带火车站的，这是一个特色。上海西站就是在真如核心板块的北边。那么上海西站板块将改造为真如的一把利器，配合多条轨道交通，把原本就西连大虹桥的真如变成一个小虹桥。

虽然没有机场，但是火车站加地铁感觉就是一个小虹桥的感觉。成为大虹桥登陆上海之后，进入市区的第一站。但作为上海市区来说的话，普陀依然还是西门户，有了真如副中心之后，显然就可以把真如变成配合大虹桥的小虹桥。

◉ 第二民生

真如副中心是四大副中心中，对于民生问题最为投入的。相比专注于打造CBD的徐家汇和专注于打造产业园的五角场，以及专注打造美式住宅区的花木不同，真如在最新的规划当中体现出了其非常有复合型的一个功能组合方式。

规划了大量的养老院、幼儿园、活动中心、菜场、广场等等。因为之前我们说了，真如副中心老区比较多，现在去拆，我相信曹杨新村现在谁都不敢拆的，因为拆不动也没必要拆，在目前来讲。

所以大片的住宅肯定是在的。因此需要真如副中心去改变资源能级。普陀区本身的商业密度，公共资源密度相对上海的七个城区当中是非常低的。

回到我们最初在前一讲的时候说到的普陀区的一个风格和普陀区的主题，他非常亲民。可以说真如副中心不仅是一个副中心，它还是一个真正为老百姓生活所打造的副中心。

比方你住在徐家汇，你不可能说天天去港汇恒隆逛街的，你也不可能天天去美罗城排队吃饭。因为徐家汇是一个商业CBD的概念，有大量的办公人群。

虽然普陀的真如副中心规划的写字楼也不少，但是跟徐家汇比起来少多了，周边的办公氛围肯定也没有那么的强，因此来说，他的资源更主要的是可以为周边居住的这些人所用。因此它的民生功能就会非常的凸显。

◉ 第三生态

这个可以说是无奈，也可以说是一个非常取巧的做法。前面说到了有条高压线，高压线现在看起来不可能埋地下，因此来说针对高压线贯穿而过的问题就要考虑，高压线下面是不可能造高楼的，也不可能造住宅。

所以高压线下面的空间怎么利用就成了一个很大的问题。在最新的规划当中，我们看到高压线下面现在几乎全部被规划为绵延数公里的生态绿化了。如果不算世纪公园旅游景点的话，真如将会是四大副中心当中生态配置最好的一个。

总而言之，从规划上来说，真如副中心一改十年终于改到了一个比较理想的方向。同时随着现在铜川路、红旗村它已经完成了拆迁，地坪也都整平了，那么真如将在2035规划周期当中迎来一个可预期的大爆发是肯定的。

第三个问题，真如副中心的辐射力到底有多大？

我们都知道作为副中心，没有辐射力肯定是不行。真如副中心是上海的西片区副中心，是上海西片区居民长久以来的一个渴望，为什么说现在变成了西北片区的一个中心？

因为西南片区或者是中部有了中山公园板块，包括天山板块，长宁的发展真的是快。它已经有了基础所在，包括中山公园和天山，现在已经被划到CBD里面去。

因此来说，那边就没必要让真如副中心来辐射了。因此真如副中心它的辐射就要往北。其实最大的红利可能是在宝山，有了真如副中心之后，它甚至可以改变整个上海西北片区的生活习惯和消费走向。

因为一个副中心绝对可以囊括几乎所有的消费购物需求，所有的生活需求，这是副中心必须达到的一个要求。因此有了真如之后，整个上海西北片区的购物习惯以及资源的一个格局都会发生巨大的改变。

真如目前开发状态

真如目前的开发可以看作是分为三个部分进行：核心的十字路口，上海西站以及岚皋路部分。

首先我们来看核心十字路口的部分，目前十字路口的东北地块也是整个真如的核心位置第一个开发起来的地块。已经很早就被某知名香港开发商操刀，它是真如一个首发的项目，是一个相对来说体量比较大的综合体，目前已经接近完工了。

住宅销售已接近尾声，并且在2019年的时候成为了全上海最火爆的盘。这个项目存在已经有8年多，是真如第一批规划的时候进来的，后面因为种种原因，包括规划的改变，包括铜川路水产市场迟迟不拆（香港开发商造的项目，逼格还是比较高的，不能按照原计划开发完的话，大家住进去左边一个水产市场，右边一个水果市场那怎么行。因此来说可能就算他是赌气吧？）当中暂停了很长一段时间，直到前两年在慢慢的开始销售。

当然了盛传有很多政治原因，导致这个项目的一个暂停，这个就不说了。目前来看，这一地块商业和写字楼，将会定义真如副中心的一个上限，也是主导城市界面的一个印象的。

东边的地块已经有某个中字头开发商进行开发了，基本是大型纯住宅地块的一个状态，是被高压线所环抱的。但由于开发商自身的因素和能力限制，使得该地块可期待程度是非常低。仅可视作是真如大量的新建商品房当中的一个补充产品。而东南角的另一个地，也就是西侧地目前是空置状态。这块地有可能也是被中字头拿下的。

另外西面的铜川路水产市场两片地，正在进行拆迁整编工作，传言西北片地一块已经被上海本土某知名开发商取得开发在一起。开发商我也不点名了，相对来说开发的质量还可以，比较踏实的一个开发商，因此也是比较期待这块地能变成什么样子。

接下来是上海西站的部分，真如它跟一般的副中心不太一样，它是一个分体式的副中心，条状，从空中往下俯瞰的话，呈现出一个L形。那么以真如的核心位置为一个L的弯弯， L的左上角这头就是上海西站。底下右边这个头就是岚皋路这边。

上海西站是前几年已经完成了。站体本身以及站前广场的一个改造，现在看上去还挺漂亮。目前周边两个地块已经处于等待拆迁的状态，规划建成后也将会成为大型的一个交通枢纽综合体。

我们知道交通枢纽、综合体是这两年特别流行的一种综合体方式，是把城市资源极度融合的一种综合体的打造方式，因此有一个先进的城市综合体，会给真如带来非常大的好处。

因为我们说真如的商业密度跟其他两个副中心就不能比的，造了好多住宅。那么上海西站的一个综合体，可以把缺陷来做一个比较好的弥补。

但是，上海西站周边的一个地块，由于它本身周边的老小区相对比较的密集一点，那么拆迁的可能性是不太大的。也就是说这块地它本身存在一个最大开发面积的限制，但是有总比没有好，而且还不错。

目前因为地块旁边的不少老建筑，导致发展潜力颇为有限，说有限是因为这个地没有办法继续往外拆，不是说它本身有什么不好，但是作为真如的一大特色功能区域和人流，可能未来最密集的区域点位之一，不仅能够弥补真如的缺陷，也能够成为很重要的一个人流导入点。因此，未来的人气是不会差的，所以说仍然非常值得期待。

最后是路的部分，南高路部分前面说了，L型的右边那头右边尖尖的一个位置，这个部分是真如板块的最东面了，其实主要建设地块是在铜川路的东端。为了方便大家理解，我们把它称之为岚皋路部分，因为那边是个丁字路口，以装修建材市场为中心的大型地块，现在已经全部拆除整平了，未来肯定是大型的一个片区，这块地是非常大的，要造什么还不知道，但是还是非常值得期待的。

这个板块跟其他两个板块有个很大的区别，跟前面我所说的上海西站和核心的路口板块有一个区别，本身它的建设程度相对会比较高，人口密度也高，因为这里有这个板块中的顶级豪宅“品尊国际”，“品尊国际”这个项目是普陀区数一数二的豪宅，该地块事实上是真如副中心最接近内环的部分，他离内环非常近。这也是“品尊国际”当年很重要的一个定价逻辑，因为接近内环又是副中心。

整个真如现在的发展格局，刚刚跟大家介绍了一下，其实我们可以说是百废待兴，尤其是核心板块。目前这里的功能还是以居住为主，商业其实也就开了一个“星光耀”，因此未来的“和黄”能够打开对面的光明，这里的活力会成几何数的增长。

◉ 一公里，步行圈

我们在真如的一公里步行圈当中，基本上出不了真如的，也就是说在一公里步行范围中，所有的配套真如都自带，当然了自带说的是未来，现在因为还没有都造起来。但是现在在建的部分基本上都能够覆盖。真如就是副中心，所以一公里的是步行圈，肯定是比较的发达的。

◉ 三公里，我们称之为日常圈三公里

可以看到在真如副中心的三公里范围当中，它就能够到达内环内了。现在因为商业配套什么的不是很好，我的宗旨就是即买即享，一公里里面消费肯定是一般的，因为现在都没开。

但三公里可就不一样了，三公里这个范围当中能够到达的地方，北面可以到达大华的核心配套“大华虎城”。虽然是个一般商业，但是该有的都有，吃的东西也挺多；东面就能够到达苏河湾，这里未来有一个“天安广场”，我们下次介绍长寿的时候会介绍的。

这个“天安广场”也是世界闻名的商业，可能算是普陀区最拿得上台面的一个商业体了。东南面长寿路商圈。往西就能够到达我们的长征板块，也就是真北板块，这里有中环百联、东方商厦等等，也是一个大商圈，包括梅川路、步行街。因此，目前你住在真如的话，三公里之内，资源基本能够全部覆盖生活所需了，也就是意味着日常是非常方便的。

◉ 五公里， 5公里基本上辐射就能够到达CAZ，就是中央活动区的核心位置。

那么往东能够到达的是上海火车站不夜城板块，往南我们说能够到达天山，长风公园也能划进去。整个东南角连着中央活动区。东南角片区是资源最丰富的。其中包括赫赫有名的南京西路板块、静安寺板块、中山公园板块全部都能够覆盖进去，包括普陀区自己的环球港、长风公园都在这个角上。

◉ 十公里，周末圈

也就是你可能平时不太会去的一个地方，但是周末可能会经常去，那这个圈里面最重要的是能够包进去一些景点，那是最好的。

普陀的10公里范围内，景点还是相对比较多的，往北能够到达顾村公园，往东面能够到达的是杨浦滨江，也就是我们现在所说的东外滩所在。这是我们说的东轴这条轴线上面，它的公园是非常多的，大宁公园、闸北公园、鲁迅公园、曲阳公园、非常多公园。

往南最远能够到达漕河泾，也就意味着是把整个徐汇、滨江全都给囊括进去了，包括外滩、包括徐汇、滨江、包括静安、雕塑公园等。往西的话，西北角这里有一个古漪园，上海非常有名的南翔老街，上海最著名的园林之一，仅次于豫园的古漪园。

那么这里要说到的是西南角，在10公里片区的西南角位置，我们就能够到达虹桥机场了。其实作为一个市区里的副中心，到达大虹桥板块只有10公里，这个距离还是非常可观的，是非常有优势的，10公里范围内都能达到。

我之前有说过，通过北翟路高架开的快一点，稍微稳一点的话，不堵车的情况下15分钟就能到，非常的近。

等真如副中心造完之后，前面说到会跟大虹桥形成一个联动，因为大虹桥以后是一个非常巨大的商务区，那么大虹桥附近上班的或者跟大虹桥产业有关的人，选择真如副中心的房子，性价比是比较高的。

大家都知道大虹桥房子炒的很高，但真如这边还有很大片不会怎么涨的，或是涨幅相对比较小，实际价值好且不错的房子。如果说在大虹桥附近上班的朋友们，也可以考虑来真如。因为又是住在副中心，又离大虹桥也就15-20分钟的路，这个是非常的方便，非常有优势的。

今天真如板块，就和大家说到这里了，也是希望这个讲解能够让大家了解到，真如这个板块和其他板块一些不一样的地方，和一些独特的地方。