各位朋友们大家好，欢迎来到《闲聊2035》2020特别篇《上海置业宝典》栏目，今天我们将为大家首先带来中心城区当中最大的一个区——普陀区。

前  言

我们说老普陀经常自嘲：“普陀普陀又破又大”。普陀区曾经是上海一个重工业的基地，包括化工什么的都在这里。为了方便大家理解，举个不恰当的例子，就相当于上海的东三省和现在的东三省一样，转型比较艰难，《2035规划》又给了好心态的普陀人一个自嘲的素材：七大中心城区中唯一没有中央活动区的，也是七大中心城区中唯一有区域不属于主城区的，这两个奇怪的亮点。

其他区的亮点是咱们这里中央活动区有多大，有多少片发展区。普陀区反倒是这两个可以自嘲的点。这两个槽点确实听上去不咋样，真的就预示着普陀区即将在2035当中又碌碌无为吗？其实未必，我们今天就来进入普陀区的第1讲：整体介绍。

为什么要先讲普陀？首先本人土生土长的普陀人，至今虽然搬过几次家，但是几乎没有离开过普陀区，因此，这次的专题课程既然我做主，那么就可以给普陀区一个特权，摆到第一个来讲。公允的来说，也是因为普陀区真的非常有趣，不仅话题多、地方大，而且槽点更多，方便大家一开始先嗨起来。

作为整个上海最荣耀的浦西七区当中发展最不好的“城乡结合部”，因为普陀区一直以来都被人称为是城乡结合部的存在，一直以来也都是其他6个区嘲笑的对象。但往好的想，就像整个中国各个省市之间也有鄙视链，上海各区里面也有鄙视链一样，只要有人就会存在这种情况。

甚至一些后起之秀，比如说闵行、浦东这些以前谁都看不上的地方，也能够嘲笑普陀人民。作为本土土生土长的普通人民，我也感到是颇感无奈，甚至有好几次想搬到其他区。

但是普陀这个区，其实是一个我一直会跟别人推荐的，住过才知道好的一个地方。你可以说他非常的市井，如果要把普陀一下子去联想到夜上海、大上海可能联想不上，但是他的这种市井气息是非常浓郁的。

作为一个区来说，它绝对不乏城市的温度的，因为普陀区一直以来都是一个以居住为主要功能的区，确实也是导致普陀区在《2035规划》当中没有任何一块地方被划进中央活动区的一个原因。因为中央活动区当中几乎没有一个地方是以居住功能为主的，基本都是商务、商业这种公共功能为主，才能划进中央活动区。

普陀主要是以居住功能为主的，因为它是一个人口大区，但他的居住的氛围，包括你能感受到的居住的感觉是比较好的。可能我这个人不太喜欢所谓的金碧辉煌、流光溢彩的这种大豪宅，你让我去住一个这种贴金贴银，挂着个大水晶灯的豪宅，我会觉得不自在，可能人生的阅历和档次还没到，但是我却相信很多人他会喜欢真正的生活。

我记得以前在服务万科的时候，一个万科的领导跟我讲，你知不知道咱们的城花当中其实停了很多法拉利，当时他是用来教训我们这些广告策划人员，老是把客群描摹描得很虚。

城花在哪里呢，城花这个项目在上海闵行区的七宝，其实已经接近虹桥机场了，当年没有大虹桥概念，这个地方是很远的。以正常人的逻辑会觉得这种地方顶多也就是卖给新上海人，或者是闵行的本地居民用来改善或者出租型的房子。

但是领导就跟我们讲，你自己到城花来看看，看看里面停了多少法拉利，不是说有钱人，他一定就是喜欢很浮夸，喜欢这种面子性的这种东西，给你一个真石材，给你个巴卡拉水晶灯，给你进门的一个鞠躬，他就会觉得很好。有很多人他的生活方式跟你买个包不一样，你买个包可以无限的金碧辉煌，反正带着走，但是这个房子就代表着你的生活区域，有些区域跟你八字不合，你是不会舒服的。

就像我刚刚跟大家说的，虽然普陀区在很多外地到上海来置业的人的眼里看不上，尤其是那些比较有钱的，买得起千万级房子的人，觉得普陀不考虑。要么在黄浦，要么在静安，这些赫赫有名的所谓富人区当中去挑房子。

但其实往往在普陀你会找到性价比非常高，住起来不会比所谓的“上只角”的房子差多少的，所以说普陀区大家可以仔细听一听，可能是很多人会忽略的一个地方。你也可以说普陀区非常草根，但是他的生活气息是非常浓郁的。

因此我们整个的课题先从普陀开始，用4个字形容普陀：平易近人。你到普陀来不会像到了陆家嘴，看上海的高度，也不像在延安路高架内环，看到的是上海的速度，感觉这个城市距离我好远。但是普陀不会。

普陀非常的平易近人，他充满着这种生活的感觉，不太会像是上海在全国人民心中的风评，觉得上海人很高傲很排外或者怎么样，实事求是讲排外这件事情，哪座城市不是呢？作为上海来说的话，其实反而是最不排外的一个地方了。

如果大家走南闯北去过很多城市的话，大家可以想一想，全国有多少城市可以允许你在那边待很长时间，还不会说当地话的大概只有上海了。你可以去北京，不用说大家说的都是普通话，你带点儿话音也就完了。你去广州待一段时间，很长一段时间你不会说粤语，那是一个怎样的文化隔阂？但是在上海不会！哪怕七老八十的老奶奶、老爷爷他都能跟你说普通话。

尤其普陀这个地方，因为他以居住为主，他的包容性其实是比较强的，什么人都见过，什么人也都觉得不奇怪。因此，普陀我认为它的房价也好，住房档次也好，是在初置改善之间的，甚至到2改，普陀没有豪宅必须承认，但是豪宅有多少人会去买？要说改善型的房子，普遍性价比最高的，我觉得就得算是普陀了。因此从普陀开始讲有那么点私心，但是也是有道理的。

普陀区历史沿革

我们接下来就说一说普陀的历史沿革。我们要说提取这个区当中几个比较著名的历史、人文、地标，来和大家讲这个区域的前世今生。住在一个地方，如果你不知道这个区如何诞生、如何发展，那我认为你其实从来都没有真正住在过这个地方。人和土地是要有一定的情感联系的，就像谈恋爱一样，女孩子说我不在乎你的过去，我只在乎你的未来，这个是不可能的。

我们就摘几个比较著名的历史的遗迹，或者是连遗迹都没有了，或者地名等等这样的地方来说，刚刚开始写规划内容的时候，我还觉得是不是每个区拿出来两三个历史地标就已经够了，因为普陀区我找来找去就找出来两个比较大的，但发现其实普陀区的历史确实比较少，在写到后面静安、黄浦的历史已经五六个都说不过来。毕竟是上海的中心地区，故事也比较多，普陀虽说没有太多，但是故事可不小。

首先我们要说的历史的遗迹或者说是遗迹都没有了，它其实现在只是一个地名——大自鸣钟，老一辈的尤其普陀人去大自鸣钟，一旦说到大自鸣钟，我们这样的小辈就开心了。大自鸣钟这4个字，那就意味着逛街。

普陀区是位于上海市中心城区的西北部，所谓的上海大西北，普陀区的内环内比较小，大自鸣钟其实它的位置就在普陀区的内环内。历史上的普陀区内环部分，是上海近代公共租界的大规模拓展结果。

在整个上海的原租界区当中是属于非常晚发展起来的部分。虽然说是公共租界（公共租界其实是跟英美关系比较紧密一些的）但是当时更多的产业却是由日本人带来的。我们现在说的普陀区长寿路当年叫做劳勃生路，苏州河沿线其实就是长寿路和苏州河之间那块土地上开设了非常多的以纺织厂为主的工厂。

当时日本老板为了让所有的工人都能看到上下班时间，便在现在的长寿路西康路路口的位置建造了一座大钟，也就是我们的祖辈、父辈两代人口中所说的大自鸣钟。据说大自鸣钟它本身还衍生出了上海人一个非常著名的骂人的词，叫“钟桑”。

外地到上海来的很多朋友，如果听到这个词就说明人家有可能在骂你。但是上海人是很文明的，一般不太会说脏话、粗话。“钟桑”这个词是各地都有的骂人的土话中上海特有的一个。但是“钟桑”这个词只有上海才有。这个词的故事就要说到普陀区一个非常独特的历史印记。它其实是中国工人文化运动的一个发源。

我们知道中国工人起义五卅运动，其实导火索就发生在这个地方。当时一个工人叫做顾正红，带领其他工人到老板那边要求复工，因为当时各种各样的原因，日本老板很坏，把工厂给停掉了。后来就发展成了流血事件，顾正红也因此牺牲。这个事情直接导致了五卅运动的发生。

虽然说我们普陀区没有徐汇，老卢湾他们法租界那么的优雅，但他在中国近代历史上也是写下了浓墨重彩的一笔的。所谓的“钟桑”，其实就是把“钟”指代坏透了的日本老板，“桑”在日语里就是先生的意思。说白了“钟桑”如果翻译成骂人的话，相当于畜生的意思。初始表达了上海人对于帝国主义的压迫者的一种不满和反抗的情绪。

新中国成立之后，大自鸣钟的地方名字也被保留下来，它不仅是中国工人文化、工人运动的起源地，同时也是中国民族工业的一个发源地，也是新中国第一批耳熟能详的著名品牌的发源地。比如“长城铅笔”、“ 华盛电气”都在这里设过厂。

除此之外，现在在长寿路上的普陀区妇幼保健院，其实就是宋庆龄当年建立的中国最早的妇幼保健医院，目前赫赫有名的国妇婴，也就是国际和平妇幼保健院的一个创始旧址。

作为帝国主义压迫的一个象征，大自鸣钟被拆除了。据说当时拆除的时候还颇费了一番功夫，因为建国之后中国各方面相对来说比较落后一点，当时日本人把这钟造的非常牢固，可能觉得他们可以在这里待很久，钟也算是一个地标，结果就给新中国建立之后拆钟造成了很大麻烦，用一般的方法拆，根本拆不掉，因此来说这也成了一段小故事小插曲。

虽然我们说这段历史是比较黑暗的，但是土地上面的历史，大家不要去反感，因为每一块土地都有它自己的历史，老一辈也依然习惯把长寿路那一片叫做大自鸣钟的。可能再下面一辈的小孩，可能就完全不知道大自鸣钟是怎么回事了。但至少在我们这一辈80后还是把那个地方叫大自鸣钟的。

大自鸣钟也是普陀区最早的商业中心，因为那边工人多，总归要过日子。对于老普陀来说，逛街这件事情和大自鸣钟是脱不了干系的。虽然随着时间的推移，大自鸣钟被越来越多的人所遗忘，但是这4个字已经成为普陀区乃至上海不可磨灭的一个文化印记。

大家都知道，长寿路是现在普陀区内环内最好的一个板块，商业非常发达的，也就是说，继承了大自鸣钟的板块的发展而诞生的现在的这样的状态。现在长寿路以全新的姿态，它是作为上海三纵三横交通网络北部的相关要道来组成的，是北横通道的一个中枢部分的平行路。作为普陀区为数不多的一个内环板块，它其实在2035当中是非常值得期待的一块地方。因为北横的存在，普陀长寿路的这一块我们在后面会单独有一个板块来详细解释的，在整体篇当中我们就讲到这里。

第2个历史沿革的重要地方就是西宫，西宫它的一个地位就更高了，全上海人都知道上海西面有一个西宫，西宫全名叫做沪西工人文化宫，位于朝阳路和武宁路之间，这两条路都是普陀区最重要的主干道，是普陀区自“大自鸣钟”之后的又一个核心位置。

如果说大自鸣钟这边代表上海的近代历史的话，那么西宫就代表上海建国之后现代的一段历史，因为当时曾经的普陀区区政府就在武宁路上面、西宫旁边不远的地方，和长寿路一起组成了普陀区最重要的内环内核心商圈。

西宫可以说是上海西区一代人从小玩到大的地方。大家都知道以前商场就是商场，公园就是公园，你说要找一个玩的地方，去哪？不像现在满大街都是各种各样玩的地方，现在商场跟娱乐已经结合得非常好了，但是在当年80、90那个年代，就是我们这一代人刚刚出生的那个年代，要找一个综合性的娱乐场所，其实非常少的。

沪西工人文化宫就是这样一个综合性的娱乐场所，它里面包括有小孩子玩的，后面就有台球、游戏机房、舞厅肯定得有，还有电影院，包括一些学美术、学音乐的这种教室。你乍一听，其实就是现在很多商场的上面好几层，对吧？在那个年代这种地方可不好找。

因此，西宫就成了一代人所谓的亲子互动最深刻的印记。现在大家去商场可以看到大量的亲子互动的东西，一点不稀奇。但当年对于我们这代人来说，和父母一起玩，基本上不是公园就是西宫。中学之后，就是同学们放学之后或者周末聚会的首选。

现在可能年轻人觉得在上海哪里不能玩，可当时交通不发达又没有地铁，坐个公交车出普陀那可不容易，在普陀你要说一些比较零散的玩玩逛逛的这种地方，那就得属西宫了。西宫也是经历了好几次改造，增加了很多的商铺，里面有些小店我至今都觉得关了好可惜。本人还是比较喜欢逛逛这种小店淘淘货的。

其实西宫它不仅是上海工人文化的一个重要象征，上海还有一个工人文化宫，就在西藏路上人民广场那边。现在主要是炒股的人去的地方，旁边有个证券交易所。但西宫这个是全上海最有名的，是那一代人的娱乐场所，地位是非常之高的。

我们说几年前走过将近60个春秋的西宫，挺不容易，现在建国也就70周年，西宫其实跟建国时间也差不了太多，是历史非常悠久的。带着无数人的不舍和期望，开始了整个区域的一个改造，一些老建筑都进行了拆除。

当时听到西宫要拆掉之后，普陀人民其实是非常伤心不舍的，但是也难得看到全市级别的新闻当中关于文化地标有关的，能够提到普陀区的。可想而知，西宫在整个上海的地位有多高。

说到武宁路商圈，作为普陀区非常重要的内环内商圈，它确实也到了要改造的节点了，因为它的商业太过于老旧，如果这样一块地方还不改造的话，其实是非常可惜的。

武宁路它是很重要的一条道路，因为他是上海的西门户，很多外地的朋友如果开车进上海的话，很有可能进来的第1条上海的市中心的路就是武宁路，现在武宁路上面有一座金碧辉煌的桥，金色的大雕像放在上面，可能是全上海最气派的一座桥。

整个武宁路商圈的改造，也是可以和长寿路一起来作为整个普陀内环内的一个改造的大项目，西宫在未来也将会重新开业，他不是消失只是重新开业，也将会成为未来的比较重要的商业文化地标。

普陀置业优势

在地理位置上，我刚刚有提到普陀区是进入上海市区的陆上西门户，当然了，这是在没有大虹桥之前，不过有了大虹桥他也是市区西门户。大虹桥是上海的新门户，武宁路是很多人开到上海来第1条路，因此前段时间也是捯饬的漂漂亮亮的，毕竟是进入上海第一眼，不能看上去像个城乡结合部吧？普陀区非常的大，不仅同时横跨内中外三环，而且其实也是三环之间距离最短的地方，距离最短的地方，有独特的交通优势。

因此浦西7区当中最出名的大型住区往往比较密集在普陀区当中的。这里大家要注意了，我说的是内、中、外环三环距离最短的地方，这点可能很多人不理解，距离短距离长有什么关系？其实上海的内中外三环它肯定不是正圆形，它是一个歪歪扭扭的，看上去更像一点方的形状。这三个环之间的距离，比如说南边内中外环的距离就可能稍微远一点，浦东就更别谈了。

内中外三环的距离最近的就要说普陀这一块的西边，离长宁也不远，这就意味着什么？意味着其实你在普陀买房，买内环、中环、外环，它的三环之间的资源密度的差距并没有你想象的那么大。

有些人可能会觉得我中环没买上，买外环是不是很远，其实在普陀这个地方没有那么的明显，也就意味着你在普陀可能你买了个外环，要去享受中环的配套也很近，开不了多少路。你买了个中环，开到内环也非常近，普陀的中内外三个环，最近的地方理论上可能都能走得到。

因此这就是普陀区买房的一个非常独特的地方，你不用太过在意是什么环，普陀区内环也没有中央活动区。如果你真的要从普陀内环一直到普陀的中环，其实距离可能一个板块就可以搞定了，甚至于这个距离当中还有两三个板块，因此，你有更大的房子价位段、面积段、密度段的一个选择空间。

普陀区2035规划

不得不承认在《2035规划》当中，我在前面也说了，普陀区指导地图一下来让人大跌眼镜。所谓的中央城区中心城区当中，唯一一个没有中央活动区的。

今天第1次讲中央活动区这个概念，中央活动区就是《2035规划》地图当中划着红色小斜线的区域。大家可以这么理解，未来的上海从发展的能力来说，分为三个等级。

第1个档次是红色画出来的中央活动区，这个区域未来就跟国外是一个档次，是中央商务区，中央商业区在上海资源密度最高的地方。

第2种区域是黄色的划出来的，这种我把它叫做小黄标，当然小黄标中间还有大红块，大红方块和双划线红方块。

大家记得，黄色的划出来的区域，绝大部分是以居住为核心目的，而不是商务。大家听清楚了区别，红色的区域是商务商业，黄色的区域是居住商业，是上海目前为止居住密度比较高的大型片区为主划出来的黄色区，也就是我认为的居住氛围最浓郁的地方。

第3种是蓝色标签，它代表其他重点发展区。怎么理解？这个区域基础也不是特别的好，当然也有好的，比如普陀的长风和环球港区。

这个也不跟其他的黄色片区或者红色片区连成一片，也不是传统的居民区。单独划出来的蓝色区域，它往往带着比较深的产业背景。比较典型的就是桃浦和漕河泾，都是带着比较深的产业背景来划的。你也可以把它当做是重点发展的区域，和其他片区不相连的城市里的产业特区。

单独的重点发展区域也是好地方，剩下来的就是自然发展的，或者说是各区自己发展的，也没有硬性一定要怎么样的灰色区域。

因此，我一直觉得红色、黄色、蓝色的区域，大家都知道有发展潜力，但是灰色的区域怎么去甄别？这个就很重要，通过《上海置业宝典》我会着重的教大家去甄别灰色区域到底是怎么一回事。

中央活动区是最好的地方，上海的内环内基本全部都是中央活动区，当然浦东不算，浦西的内环内几乎全是中央活动区，长寿板块是普陀唯一一个整个街道都在内环内的，但是因为 CAZ的判断标准非常的复杂，可能是因为商务能力、产值还没有到，因此虽然它在这个距离也没有被划进中央活动区。

我们说中心城区7个区域，几乎全部土地都在市区当中的，然而普陀区的桃浦有一部分它不在市区里面，他被划到市区外面去了，这也是让人觉得特别诧异的地方。也就是所谓的在灰色区域里找出一些希望，这个也不难找到亮点。

所谓的亮点主要集中在这几个方面，第一，普陀区和其他的6个浦西中心城区相比，它有一个显著的特征，就是人口。普陀区是浦西7区当中人口居住密度最高的，而不像其他6个区有大片的CBD存在。

也就是说普陀区实际上是中心7区之中唯一一个实际以居住功能为核心的区域。大家都知道城市本身是有功能的，普陀区可以说是大片的居住区，而不是办公的地方，因此它的一个旗帜就会非常的独特。

这个就看各位怎么选了，因为有些人确实比较喜欢住在商务区里，认为那里资源密度又好，城市夜景又好看，但是有些人也是比较喜欢居住的，感觉比较好的。

普陀区有很多社区，在同样的环当中它的密度会比较低，有一些小区它自己内部的密度是比较低的，它的容积率比较理想，绿化比较好，这种在同一个环当中是找不到的。因此这也是一个普陀区本身能够拿得出手的比较好的地方。

其实在普陀区的《2035规划》中，普陀区其实是多点开花的，在中环位置上拥有两个大型片区的公共活动区，在其他区是很少见的，其中就包括了真如，他是上一代留下来的四大副中心里最后的主城副中心了。虽然一直没有发展，但现在到了发展的好时机了。

连着真如的往南还有一个长征片区，也就是真北，这个片区是普陀区非常有名的居住片区，它也是被划上小黄标的，它的商业密度、居住配套是非常好的，这也就是普陀区一个非常大的特点。

同时它还拥有三个大型重点发展区，其中包括桃浦，未来将会建设上海市区最大的一片智创型的产业园；包括长风它有产业背景，但是主要也是生态和商业娱乐，因为长风现在已经被定义为一个亲子主题的旅游目的地；还有环球港，他是上海位列前三甲的单体商业最大的这样子的一个商业体。

这在普陀区显得很突兀，说明大家旁边要围着你来发展。因此，其实普陀区在《2035规划》当中，我们可以说是多点开花，虽然看上去没有什么重磅炸弹，但是各个区块、各个片区它各自都有自己的一个规划的利好，也就是提供了更多的发展红利，能够给大家来进行选择。

这样的一种发展模式，以多个大片区自成体系的发展，并且能够协同连接，我们从地图上来看，能发现它其实协同能力是非常强的。如此不仅避免了一直以来诸多老大难问题的制肘，包括普陀区长期以来的界面整理，包括道路等各种问题，也可以让各个片区发展出自己的特色，因为之前说过普陀区非常大，是上海市中心7个区当中最大的一个区。因此，各片区各有一个主题的发展，大家经过一番协同之后，在各自有特色的情况之下，能够有各自一个很好的发展。

这个就是我们普陀区的第1讲，也希望大家能通过第1讲能够对普陀区有一个纵观的认识，接下来在后面几期节目当中，我们会把普陀区的几个重点发展区域跟大家具体来说一说。

希望大家能够在《闲聊2035·上海置业宝典2020版》这一栏目中获得自己想要的信息，然后在上海选到自己心仪的房源。