2021年1月29日，在上海法拍房限购后的第7天，以644万拍卖到了一套750万市值的三房，一套非常适合我们家的三房，整整省了100多万，还免费送了一个车位。

得标的那一刻，有些小担心，有些小骄傲，有些小自得：看~~我多厉害，早在二年多前我就潜伏在一个法拍群里学习，整整学了二年，这不法拍房一限购，第一时间抓住了机会，在别人还没有反应过来之前，以这么优惠的价格购买到一套这么适合自己的房子，不得不说干得非常漂亮！！

有点小担心，这毕竟是法拍房，我以没买过法拍房，到得标为止都只是自己在操作，以及身边好友的协助，但大家都没有这方面的经验，虽然之前做了很多很多的准备工作，也观察学习了很多久，也听了很多培训课程，觉得大体是没有问题才参拍的，但怎么说呢~~还是有点小担心，毕竟以前没做过，对未知的恐惧嘛~

不过，应该也不会有什么大问题~~

所拍的这套房子，就在目前所住的小区，我在这里住了三年多了，房屋质量+户型+楼层+采光+通风+各种配套都非常了解，也做了非常详细的研究，不管是从物业还是邻居，都得到了非常真实可靠的信息，这一点应该可以放心，我都在这里住了三年，还有人比我们研究得更深入吗？！

交房的事，之前也反复跟法院核实沟通过了，法院答应成交后会交房的，法院都这么说了，应该也不会有问题，外地法院，最多慢一点，多等些时候也就是了，我觉得也不会有什么事，毕竟法院都这么说了。

接下来只有付款的事了，只要在2月7日前付掉全款，就没什么大事，我觉得。

盘了一下手上的资金：

得标半小时后，我开始跟之前打过招呼的亲朋好友一一电话，告诉他们我购买了一套法拍房，7天之内需要用到钱，请他们帮忙周转一下。

一小时后，我已是满头冷汗，真正在这个时候愿意帮忙且能帮忙的人寥寥无几！！

有一些人就算想帮，但时间不够，7天内从理财中出不来，最少需要半个月或一个月；

但当听到购买的是一套法拍房后，更多的人选择了冷眼旁观，真的就是冷眼旁观，最后满打满算能到位的也就100多万，而我差的是整整500万，500万，这怎么够啊~~

我又电话了之前聊过的，做贷款的朋友，得到的答复更让我冷汗连连，1月22日法拍房限购后，银行就停止接单了，因为就算是签了合同也不知道怎么审批放款，不知道怎么配合法院&交易中心，只能暂停！！

贷款的朋友说，你参拍前怎么不提前来问一声了，银行在1月25日上海法拍房限购后的第一个工作日就暂停贷款了，什么时候再开始，需要等具体的执行细则出来才会重启，至少要到3月份了，现在他也无能为力，然后就挂了电话。

钱没有筹到，银行贷款看样子也黄了，7天之内，我根本没有办法筹足这644万，根本没有办法。

拍之前，我还自以为准备得非常充分，当时还自信满满的盘算着，自已有150万+ 200万股票+房子出售后的300万，这些钱足够了，要不要贷款无所谓，亲朋好友早早就打好招呼了，当时算过差不多会有600万的，何况当时贷款的朋友拍着胸脯说贷款的事交给他，一定办好，可到了事头，我所谓的万全准备竟如此的不堪一击。

目前看下来，我几乎没有可能在2月7日前把这644万付到法院，重庆法院我也不认识任何人，尝试沟通后明确答复不接受延期，说：“请按照公告上来，如果不能如期付款，就算违约。

如果违约的话，保证金的40万肯定是会被没收的，还有没有其它的罚款目前还不清楚。

从当时的情况看，我不得不做好违约的准备了，来上海快十年了，夫妻两人省吃俭用、加班加点终于攒够了买房子的钱，却因自己的自大及冲动，就这么折腾40万就没了，我真的不知道怎么跟家人交待。

看着刚满月的宝宝，看着正在照顾宝宝的爱人，看着日惭苍老的父母，我心如刀绞。

这就是我的真实经历，2021年1月29日10：58得标到下午2：00前的真实经历，这一连串的变故与打击，让我措手不及，甚至有些惊慌失措，是的，惊慌失措。

从低价得标的喜悦，到绝望的发现自己这次的冲动至少赔40万，只用了短短的3个小时，只用了短短3小时，这3小时见识了人间冷暖，见识了人心冷漠，见识了自己的愚蠢与冲动，也深深的认识到了自己的自大与无能，还有绝望。

那天的午饭，我也终于体会了什么是食不知味，味同嚼蜡，原来平时美味的饭食，在这种时候真的会味同嚼蜡。

吃过午饭后，把爱人悄悄的叫到房间里，不敢告诉年迈的父母，把目前的困境跟她说了，我们俩垂头丧气在房间里枯坐了很久很久，她突然抬起头，盯着我说：你不是有一个呆了二年多的法拍群吗？他们不是专业做法拍的吗？现在这种情况我们没有办法，他们可能有办法，我们去找他们啊！！！

我连忙掏出手机，找到“袋鼠安家——上海法拍房交流群”，马上联系了群里面的负责人，跟他说，我马上就去你们公司，希望肖然老师能接待我。

半小时后，也就是在下午2点左右，我就冲进了肖然老师的办公室，这两年多里，我听了无数次肖然老师关于法拍房的线上课，大部分的法拍房认识及知识都来自她的课堂，对她的声音是如此的熟悉，线下见面却是第一次。

肖然老师这可能就是我的最后一根稻草了，通过这两年多的学习观察，她是我目前能找到的最专业的法拍顾问了，从之前的课程及文章中了解到，她进入法拍房领域至少有5年了，她的公司只做上海法拍房，也有好几年了，如果她也解决不了我目前困境，我就真的只能违约了。

大概半小时后，肖然老师是这样跟我说的，根据你家的情况，目前最棘手的，就资金问题，建议及安排如下：

以上就是你们家应对目前最大困境的紧急预案，我不确定明天的贷款一定能成功，但我们会全程陪同&全力以赴协助办理，预祝好运，这是一份明天上午贷款签约前需要准备齐全的材料清单以及注意事项，你拿回去好好研究，记得明天上午10点之前准备好，11点到指定的地方签贷款合同。

阶段小结：

这就是职业与专业嘛~~在我们看来已入绝境，肖然老师却可以快速的制定3条解决路径，贷款为主，另外2条是备案，而且肖然团队同时在做准备，到了此刻，我有种终于抓住救命稻草的感觉。

肖然老师本来还有一些事想要交待我，但发现我已无心其它了~~是啊~~资金问题不解决，其它的都只是空谈，贷款的材料不少，4点多银行就下班了，我得尽快回去准备，今天所剩时间不多了......

在肖然老师办公室呆了不到一小时，我就离开了，离开前给了我一份合同，说需要我签字，看了一下，是袋鼠安家的服务合同，这份合同我之前就研究过，之前公众号有公示过，费用是2%，只是2%，是她们的常规合同，要知道在这种情况下，就算是4%只要能解决目前的困境我也会毫不犹豫的签字的，这种事我也听说过，市面时有发生，本来也做了被加价的心里准备的，看来是我以小人之心度君子之腹了。

回去的路上，我给爱人打了个电话，说的第一句话是：我们的救命稻草找对了，我们可能不用违约了。

贷款这事呢~~结果很不错的，过程却很波折很波折，先跟大家汇报结果~~

结果是如此的顺遂，过程却非常的波折，非常的波折，非常的波折。

2021年1月30日，我们早早的起床，去银行打印昨天没来得及打印的银行流水，去公司开证明之类的，其实这一晚上我们就没怎么睡，怎么睡得着，根本就睡不着。

早早的到了银行，发现肖然老师比我们还早一个多小时，带着我们连夜准备好的材料，早早在到了银行与老师在研究，并沟通好了很多细节及注意事项。

在楼下见到我们时，她拍了拍我爱人的肩膀说：没事，不要紧张，我们已详细研究过了，银行这边应该问题不大，这是我写好的注意事项，我一边说你们一边看，全部记好了记牢了我们就上去，一会签约之后，审批老师就会马上过来跟你们面谈，记下这些，如实沟通就好，不要紧张。

贷款签约和审批，在肖然老师的协助下还算顺利......

下午的担保合同才是今天最难的难题。我们家的情况有点特殊，目前不符合担保放款的条件，贷款就算审批通过，担保公司如果不出担保函，也是没有办法放款的。

昨天下午肖然老师就跟我提过这事，刚才银行签约后，她说还在协商中，目前还没有达成共识，所以下午要去担保公司去面谈协商想办法，这种情况大家也是第一次遇到，都是老朋友了（与肖然老师），愿意坐下一起想办法，这才有了今天银行签约及下午的安排。

到了担保公司，与审批老师做了面谈后，说：肖然，不是我不帮忙哈~~这真的没法做哈~~如果做了，我们的风险太大了......

我和爱人有些绝望的望着肖然老师，她沉默了一会，跟我们说，你们先在这里坐着，我去与他们的领导商量商量想想办法，这一出去就是二小时，这二小时我们过得非常的煎熬，一度以为又会回到昨天的绝境。

二小时后，肖然老师拿了一份补充合约过来，让我们看看，如果没问题签完这份补充合约之后，就可以签担保合同了，也能如期放款。

这份补充协议，要求我们：

肖然老师为我们争取了半年的时间，有了这半年的时间，我就有足够的时间及能力准备这400万了，股票的钱也回来了，之前因为时间太短想支持的朋友的钱也到位了，这400万是搞得定的。

肖然老师对我们的情况也足够了解，以我们家的情况，走不到查封房子的地步，写这个条款也是为了让担保公司觉得有一个保底方案，而且从最后的结果来看，我们在5月10日就拿到产证及抵押证了，也是在第一个条件到期之前就完成了约定。

1月30日，我们在担保公司呆了四个多小时，这短短的四小时几经波折，在希望与绝望中反复的煎熬，经历过的人真的会永生难忘，如果可以真的不想有这样的经历，太难了，真的，太难了。

幸运的是，这一切都过去了，而且结果是预测的所有可能中，最最最好的那个结果，这些煎熬还是值得的。

7月10日正式收房后，肖然老师才告诉我们，在我们签担保的补充协议之前，她已经为我们签了一份连带担保，如果发生第三种情况，查封处置的事会由肖然老师来处理，400万我们还不上的情况下，会要求她会先补上的。

这件事，我们之前都不知道，直到所有事都过去了，在回顾的时候才说了那么一嘴，说实话，听到这件事的时候，我真的非常非常感激与感动，原来后面还有这些事哈~

肖然老师说，之所以没有告诉我们，她相信我们不会走到那一步，相信她的团队一定能在5月30前协助我们办好过户 +抵押，就算出了意外，她也相信我们会尽一切能力去筹钱，哪怕是卖掉房子也会去做的，不会真的让她来赔付的，而且当时我们已相当焦虑了，没有必要为这种不太可能发生的事增加我们的心里负担。

是啊~~我的接触的肖然老师和她的团队，以及她的朋友们，真的像朋友一样，像可靠的伙伴一样，像真正的老师一样，像真正的专家一样，一路陪着我们一步步的走过来，他们获得了我和我的爱人的全部信任及支持，这一路走下来，他们确实也值得我们的信任与托付，因为各种不可抗力的变故的原因，遇到了很多事，但我们已是很幸运的了。

现在回想，3月份可能是这套法拍房付完全款后，我们家最最难熬的一个月，这首打油诗就是当时真实的写照。

然后就没有然后了……

说实话，如果可以，这两个我都不想选。

卖掉我不甘心，一是这么着急卖，会被砍价，二是从3月的情况看，川沙房子正在上涨，这次上海的涨价是先涨学区，再涨其它种类的房子，我们家的房子是属于再涨的那个类别，到了3~4月份又补涨了一波，我如果着急卖，好不容易等到的这波就生生的错过了，实在是不甘心啊~~

赠与，不仅可以保留下房子，还会吃足到这波的红利，最主要的是，这套房子是留给父母养老用的，好像赠与是我最好的选择，但是钱的问题怎么解决，如果到了5月30日拍卖的那套还没有过好户（目前法院这种情况，是有可能发生的）担保公司是要求我还款的，这得准备400万，赠与前需要把目前的按揭贷款还掉，这又得多准备近200万，还有赠与所产生的税费，这都是钱哈~~这么多钱，我上哪去弄啊~而且父母年级大了，赠与后完全没有办法贷款，就算朋友愿意借我，我怎么还呢？

当时工作上我又遇到了一些问题，这重重压力下，不管是我还是我太太，身体上都出现了一些不适，差一点就身心俱疲倒下去了。

3月份，我知道肖然老师公司，因为法拍房限购的事，也在忙着调整，就没去打扰，自己在家里嗐着急，后来这事被老师知道了，还批评我说怎么不来跟她商量...

后来在肖然老师团队的协助下，找到了更优的第三个解决方案，完美的解决了我的问题，比我自己的方案好多了，专业的就是专业的，见识+眼界+思路+方法，确实比我这种半调子的人强太多了，具体是什么方法，有机会你们自己去问肖然老师，在这里我就不多说了。

终于在4月4日，我收到了重庆法院寄给我的法律文书。

在过去的一个月里，就我所知，肖然团队的阿宏老师为了尽早的拿到这份文书，想了很多办法，做了很多工作，在她的不懈努力下才能在4月4日拿到的，听说当时在分配上还有一些些的小争议。

终于拿到裁定了，当天下午我们就赶紧跑到交易中心去办理相关工作，却被告之法院给交易中心的文件还没有到，还不能办理！！

而且而且，因为法拍房限购后，文书方面需要做一些调整，我们目前拿到的这份文书需要法院再修改才能使用，但是但是我们这位新上任的法官不接受上海交易中心的要求及建议，还说我们重庆就是这么出的，是你们交易中心的事，两方都不退让。

我都傻眼了，还会发生这种事？！！

我曾天真的以为，拍完付款后，法院就会协助我办理好过户这一环节，而且这是交易中心的常规环节，应该没什么事的啊~

竟然会发生，交易中心要求的文件，法院拒绝提供，为什么会这样，接下来要怎么做？我完全懵掉了。

阿宏老师非常淡定的跟我说，不要着急，这种情况我们经常应对，会有办法的，不过因为你们家后面清场还需要法官多多出力，得把握一下度，我得回去与老大商量一下具体的方案。（她说的老大指的是肖然老师）

大概一周后，阿宏老师通知我说可以去交易中心办理后续的事了，问题解决了。具体是怎么解决的，阿宏老师说是她老大处理的，具体情况她也不太清楚，昨天下午通知她说解决了，可以继续了。

后来交易中心的审税过户非常的顺利，就一步一步的按照交易中心的流程及要求走了全部流程，在4月底之前。

5月10日，我从交易中心拿到了这套法拍房的产证，以及抵押证，当天下午我就把抵押证送到了担保公司，正式解决了担保公司对我这笔贷款的担保，圆满的结束了与担保公司的合约，在担保公司要求的5月30日前办理完了，心里的这块大石头终于落地了，我也不用筹400万去还钱了，之前签定的补充协助的也拿了回来，终于可以安心一下了。

这一路走来，真的太不容易了，真太不容易了！！

但现实就是拍拍打脸，这已是我第三次被拍拍打脸了......

第一次打脸是资金的事，拍前我自信满满的以为我已做好万全的准备，结果~~不说了，看上文，大家已知道了，要不是遇到肖然，我可能已经违约了;

第二次是过户的事，当时都懵掉了，不要问我是怎么搞定的，我也不知道，反正一周后肖然团队就搞定了，当时忙着过户，再不过户我就得赔钱了，谁有心思管别的~~

这是第三次，相信这是我购买法房行程中的最后一次了，收完房子就全部结束了，如果没有意外的话。

我买的这套房子，在参拍之前，法院就说过，要等到产证出来之后才会交房。

肖然说，他们分析过这套法拍房的债权情况及背景，结合目前上家的一些反应，以及法院的回复，这套法拍房只有分配完后，才会交房，上家会有一笔分配款，按照规定和流程，只有产证出来后，才可以执行分配，也才会交房，这是这类法拍房交房的常规流程。

我的理解，就是我这里的产证出来后，法院会分给上家一笔钱，上家拿到钱之后会搬走。

5月10日产证一出来，阿宏老师就联系法官，交涉交房的事，几天之后我收到了法官的来电，说上家希望能跟我聊聊，想返租我们的房子，要我去与上家聊聊。一听法官这么说，我也没多想，就傻傻的答应说：好的，我们去跟上家好好聊聊。

马上把信息反馈给肖然&阿宏老师，她们说我说错话了，不应该答应的，要说：我也能理解他们的难处，但是我也实在没有办法，这房子我们是买来自己住的，要说得合情合理，让法官也无法回绝的理由及故事，但实在是没学会，现在答都答应了，就只能先去聊聊喽~~

本来与上家约了一个时间，两位老师会与我们一起去，结果上家临时改约，老师赶不过来，只能自己先上。

去之前，两位老师反复叮嘱说，一定要记得，我们的原则，就是尽快收房子，其他的都是浮云，不管对方提出什么样的方案及条件，都不要答应，记住。

结果，当天我和我爱人完全被上家带偏了，觉得他们也是非常有身份的人，深深的觉得这对他们家实在是不公平，我们也能理解他们的难处，最后我也不知道怎么的就觉得让他们返租一年也没问题。

说实话，这次谈话，当时我真觉得非常融洽，感觉他们一家非常有素质，又是大学教授，甚至想跟他们交个朋友，所以答应他们，会考虑返租一年的提案，合同准备好后我们就签约，这事就这样解决了~~非常简单嘛~~法官也支持我们这样做。

回来后，我跟肖然老师他们说，我决定返租给上家，两位老师并不赞成我这么做，但我觉得可以试试，毕竟两位老师他们并没有跟上家那么深度的聊过，我觉得他们人真的还不错。

结果~~嗯~~再次被现实重重的打脸，我们提出要么押20万，一年后退租时返还；或正常押一个月租金，但我们一起去重庆法院，在法官的协助及见证下签约，并承诺如果一年到期后不搬走，就得赔我20万的违约金。

这个条件，是肖然老师要求我一定要加上去的，当我说到这个条件时，对方立马翻脸了，这次完全没有上次的融洽了，直接崩了。

从上家这次的态度来看，如果我真的傻傻的，像二手房那样，签一个普通的租赁协议，他们家会遵守约定的可能性不高，不管是付租金还是交房。

这次事件之后，肖然老师要求我，不得直接沟通或回复法官的任何信息，有电话或信息，转到阿宏老师处，由阿宏老师出面沟通与协商，二周后就收到了法官的明确回复，说上家会在7月10日之前搬离，让我们到时就去收房。

7月10日，收房的事竟然真的顺顺利利的完成了，当天还发生了两件让我非常吃惊的事：

上家把房子收拾的非常干净，像找人专门打扫过的样子，之前还坚持说家具家电装修要我补偿四五十万的，否则就要撬走的，当天完全不提了；

还追着阿宏老师，让她赶紧给法官回电话，告诉法官说他这里已交房，法官在电话中霸气的回了一句，哼，他再不搬走，我就安排人去强清了，到时会从补偿款中直接扣掉40万，看他还老不老实！！！

哈哈哈哈~~听到这句话，我才明白为什么会这么反常了~~哈哈哈哈~~实在是太痛快了~~

肖然老师说，在接到你们家案子后，就做了深度的背景调查，了解到：

所以，从种种情况来看，这个案子是没法通过上下家直接沟通，达成交房的可能的，这也是反对返租的最根本的原因。

这个案子，唯一且安全的收房方式，就是从法院手里收房，由法院出面促成交房，没有其它的更适合的、更安全的方法。

接下来，就是要怎么样才能让法官尽快的去促成交房？

如果是之前退休的老法官，过户交房会比现在更快更顺利一些，但现在换的这位新法官，就不会这么顺了。

原因有三个：

这种情况下，要怎么做才能促成尽快交房呢？

突破口一定在法官那里，而且从我们方来说，最好最安全的突破口，只能是法官处。

法官也有法官的难处，我们能理解，但房子还是要交的。这种情况下，说实话，放在谁身上，如果能拖一下，也真的想拖一下，一个新手法官来说，这个案子处理起来确实有点棘手。

在收回你的沟通权之后，我们就给法官回了一个电话，大概说了这么一段话：

X法官，我们也能您工作难处，知道您也为我们家的案子做了很多工作，但现在产证我们都拿到一个多月了，也想过与上家沟通协商，我们也想配合，但是上家不配合我们也没有办法，家里因为这事，已吵得不可开交了，家里老人担心得有点受不了，前段时间还因心脏不舒服住院了，我太太也刚生完小孩，因为这事状态也很差，因为这事我已是家庭工作一团乱，我实在是没办法了，如果下周交房的事还没有定下来的话，我和我的家人只能去重庆法院申诉了，如果您忙，不在法院的话，我们就下周四去找你们院长，我了解到那天是他的接待日。

像这种情况，只有法官出面协商，让债权人和被执行人都各退一步，债权人再多拿出一点钱，被执行人也不要再要求那么高。

像这种情况，法院有法院的处理方法，只是这个法官相对比较年轻，在处理这事的经验少了点，需要一点时间，也需要一点合理的动力。

总之，我们既给了压力，后来又提供了一定的协助与支持，最后才有了刚才你看到的那一幕，上家追着我们，让我们给法官回的事。

分享到这，我此次购买法拍房的故事就讲完了。

说句真心话，我觉得我很幸运，真的很幸运，但这份幸运如果没有肖然和她的资源，她的团队的支持，就会是一场灾难，真的会成为一场灾难。

相信，如果您读完了我上面所有的分享，你会明白，也会认同我说的这句话，我和我的家人在回顾这段历程时，总说一句，还好遇到了肖然她们，要不然真不敢想后果，真的不敢想。

肖然老师问过我，如果回到2021年1月28日，回到当时的那个状态，回到那个上午10：00，我还会参拍吗？

我的回答是：不会了！！！

专业的事，一定要交给专业的人去做，如果重来，我一定先找像您这样的专业团队先准备好，才会入场。

经过这半年的亲身经历，我很确定，当时的我对法拍房其实是“无知者无畏”：

后来在与肖然老师回顾的时候，发现我家这个案子还能逃过一劫，除了肖然老师他们的全力协助外，还有很多的幸运的偶然：

如果不是肖然老师他们资源够深，也不会有这样的机会；

如果晚一天，贷款额度就被别人申请了；

如果当天下午担保的事没有处理好，对方不愿意修改方案

......

写在最后

从结果来看，不管是从购房折扣，还是贷款方案，还是过户，还是收房，我们家最后都顺顺利利的完成了，而这所有的方案，从目前看都是最优的解决方案，除了刚开始的参拍，后面所有的都是肖然团队带给我的，肖然团队才是真正给我们家带来好运的人。

我相信这篇文章应该能帮助到特别多的人——在法拍房市场，千万不要“无知者无畏”。要相信专业，更要相信肖然团队这样像朋友一样的伙伴。在收房后做回顾的时候，肖然老师提到的愿意接我们这样的案子，也是因为“你之前看到过这样的无助，不想这样的无助再次发生”，所以，会花很多额外的时间和精力。这样的初心，非常让我感动

有机会，你可能会在肖然老师他们的线下活动见到我，我想把在这里收获的那份幸运传递给更多的人

——找肖然团队购房的人 

完成于2021年7月21

一不小心，前后花了10天

 

袋鼠安家 KANGAROO ESTATE

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